❶ 外商獨資房地產的具體案例 急求 感謝！！
外商投資企業分支機構：
1
、分支機構注冊證副本復印件，加蓋公章並註明與原件無誤；
2
、總公司的章程、合同、可行性研究報告復印件；
3
、總公司的稅務登記證副本復印件；
4
、總公司的營業執照副本復印件；
5
、分支機構組織機構代碼證復印件；
6
、
負責人、財務負責人、發票管理員（辦稅員）的居民身份證、護照或其他證明身份
的合法證件復印件；
7
、
經營地址證明：
自己購房的提供產權證復印件；
沒有產權證的提供商品房購銷合同；
租賃的提供租賃合同及房東產權證明；無償使用的出具無償使用證明。
8
、
銀行帳號證明復印件（未開戶可暫不提供）；
9
、
總機構所在地稅務（工商）機關提供的在外地設立分支機構的證明復印件。
外國企業：
1
、
營業執照副本復印件，加蓋公章並註明與原件無誤；
2
、
代表處組織機構代碼證復印件；
3
、
境外總公司工商登記、銀行資信證明復印件；
4
、
首席代表授權書、個人簡歷、身份證、首席代表證、財務負責人、辦稅員身份證；
5
、
代表處中方員工聘任合同、身份證復印件；
6
、
經營地址證明：
自己購房的提供產權證復印件；
沒有產權證的提供商品房購銷合同；
租賃的提供租賃合同及房東產權證明；無償使用的出具無償使用證明；
7
、
銀行開戶申請書復印件（未開戶可暫不提供）。
辦理時間：資料齊備
3
個工作日內
8
、辦理地稅稅務登記證
受理單位：
XX
市地稅局
所需資料：
外商投資企業：
1
、營業執照副本有效復印件二份；
2
、統一代碼證復印件二份；
3
、外商投資企業批准證書復印件二份；
4
、企業成立的批復文件一份；
5
、公司合同、章程、協議書的副本及可行性研究報告復印件二份；
6
、法人代表（負責人）、財務負責人、辦稅員的居民身份證、護照或其他證明身份的
合法證件；
7
、房屋租賃合同或產權證明（未辦理產權證明的可提供購房合同或協議等復印件）二
份。
外商投資企業分支機構：
除需要以上
1
、
2
、
6
、
7
、項外，還需附送以下資料：
1
、
公司的章程、合同、可行性研究報告；
2
、
總公司的稅務登記證副本復印件二份；
3
、
總公司的營業執照副本有效復印件二份；
4
、
稅務機關需要的其他資料。
外國企業：
1
、
營業執照副本有效復印件二份；
2
、
統一代碼證復印件二份；
3
、
房屋租賃合同或產權證明
（未辦理產權證明的可提供購房合同或協議等復印件）
二
份；
4
、
境外總公司工商登記、銀行資信證明；
5
、
首席代表授權書、首席代表證、身份證或護照、個人簡歷、財務負責人、辦稅員的
居民身份證、護照或其他證明身份的合法證件；
6
、
代表處中方員工聘任合同、身份證。
應填寫的表格：
《稅務登記表》一式四份，納稅人還要同時填報《稅種登記表》一份、《代扣（收）稅
務登記表》一份、《房產稅稅源情況表》一式三份；《稅務登記表》、《稅種登記表》要求
使用
A4
雙面列印，用鋼筆或簽字筆填寫，不得使用復寫紙謄寫，不得自行修改表格內容。
辦理時間：資料齊備
5
個工作日內
9
、辦理財政登記證
受理單位：
XX
市財政局
所需資料：
1
、外商投資企業批准證書及企業成立的批復文件的復印件；
2
、營業執照副本有效復印件；
3
、公司成立合同復印件（合資、合作企業才需提供）、公司章程復印件；
4
、國稅、
地稅稅務登記證
;
5
、財政登記表（需加蓋公司公章）；
註：外商投資企業應在取得營業執照之日起
30
日內向市財政局辦理財政登記，接受財
政監督。
辦理時間
:
資料齊備
2
個工作日內
關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知
文號
:
商資函［
2007
］
50
號
各省、自治區、直轄市、計劃單列市及新疆生產建設兵團商務主管部門、外匯管理部門：
為規范房地產市場外資准入和管理，
國務院六部門聯合下發了
《關於規范房地產市場外資准入和管理
的意見》（建住房
[2006]171
號，以下稱《意見》）。各地、各部門認真執行《意見》的各項規定和要求，
取得一定的實效。但少數地區仍存在一些問題。根據外商投資法律法規和《意見》的有關規定，現就進一
步加強、規范外商投資房地產審批、備案和監管相關事宜通知如下：
一、各地商務主管部門要嚴格執行《意見》和《商務部辦公廳關於貫徹落實〈關於規范房地產市場外
資准入和管理的通知〉有關問題的通知》（商資字
[2006]192
號），依法加強外商投資房地產企業的審批
和監管，嚴格控制外商投資高檔房地產。
二、外商投資從事房地產開發、經營，應遵循項目公司原則
（一）申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建築物所有權，或已與土地管理部門、土
地開發商
/
房地產建築物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓
/
購買協議。
未達到上述要求，
審批部
門不予批准。
（二）
已設立外商投資企業新增地產開發或經營業務，
以及外商投資房地產企業從事新的房地產項目
開發經營，應按照外商投資有關法律法規向審批部門申請辦理增加經營范圍或擴大經營規模的相關手續。
三、嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）並購或投資境內房地產企業。境外投資者不得
以變更境內房地產企業實際控制人的方式，
規避外商投資房地產審批。
外匯管理部門一經發現以採取蓄意
規避、
虛假陳述等手段違規設立的外商投資房地產企業，
將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃
騙匯責任。
四、
境外投資者在境內從事房地產開發或經營業務，
應當遵守商業存在原則，
依法申請設立外商投資
房地產企業，按核準的經營范圍從事相關業務。外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂
立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
五、地方審批部門批准設立外商投資房地產企業，應即時依法向商務部備案。
六、
外匯管理部門、
外匯指定銀行對未完成商務部備案手續或未通過外商投資企業聯合年檢的外商投
資房地產企業，不予辦理資本項目結售匯手續。
七、
對地方審批部門違規審批外商投資房地產企業，
商務部將予以查處糾正，
外匯管理部門對違規設
立的外商投資房地產企業不予辦理外匯登記等手續。
二00七年五月二十三日
❷ 飆馬商業地產商業規劃項目案例
專業商業地產項目策劃公司,十餘年商業地產實操經驗,輻射全國,一站式服務機構,提供商業地產前期調研,策劃,規劃設計,商業地產招商運營等全方位服務
黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例其實不需要太多分析，信澤金理財就是要把復雜問題簡單化。
❹ 全資的外資企業可否收購中資企業100%的股份，（房地產）請列出相關的依據或法律條文！
非惡性收購的話,當然需要雙方股東同意咯,收購內資企業後,中外合資企業的資產發生了變化,需要辦理資產變更的手續,這時就要經外經部門審批~~
❺ 並購案例分析
公司並購案例分析
中國證監會於2002年10月8日發布了《上市公司收購管理辦法》,並從2002年12月1日起施行。本文擬以新辦法實施後即2002年12月1日至2003年8月31日發生的上市公司收購案例為研究對象,力圖在案例的統計分析中尋找具有共性的典型特徵以及一些案例的個性化特點。
一般而言,從目前發生的多數並購案例看,若以股權發生轉移的目的區分,大致有兩種類型,一是出於產業整合的目的進行戰略並購;二是以買殼收購為手段,進行重大資產重組,而後以再融資為目的的股權變動。本文分析的重點將結合控制權轉移的途徑,側重於從收購目的即戰略並購和買殼收購入手。也就是說,本文分析的第一層次以目的為主,第二層次將途徑及其他特徵綜合作分析。基於此,我們統計出共有49例並購案例,其中戰略並購30例,買殼並購19例。戰略並購類案例控制權盡管通常發生了改變,但是上市公司主營業務不會發生重大改變。收購人實施收購的目的主要有:提高管理水平進行產業整合、投資進入新的產業、其他(如反收購、利用上市公司作為產業資本運作的平台、MBO等)。買殼收購類案例主要包含民營企業買殼上市和政府推動下的資產重組(重組和收購方也是國有企業)。上市公司主營業務、主要資產都會發生重大改變。上市公司收購案例的統計分析均來源於公開披露的信息。
戰略並購案例分析
一、並購對象的特徵
1、 行業特徵----高度集中於製造業。按照中國證監會上市公司行業分類,所有1200餘家上市公司分別歸屬於22個行業大類中(由於製造業公司數量龐大,因此細分為10個子類別)。在本文研究的30個戰略並購案例分屬於其中的12個行業,行業覆蓋率達到了55%。占據前4位的行業集中了19個案例,集中度達到了63.3%,接近三分之二。
從統計結果看,戰略並購在高科技、金融、公用事業等市場普遍認為較為熱門的行業出現的頻率並不高。相反,戰略並購卻大部分集中在一些傳統製造行業(如機械、醫葯、食品等)。在8個製造業子行業中發生的案例共有25項,占據了83.3%的比例。由此可以認為,戰略並購對象的行業特徵相當顯著,有超過80%的案例集中於製造業。
如此鮮明的行業特徵自然而然地讓人聯想到全球製造業基地向中國轉移的大趨勢。可以預見,正在成為"世界工廠"的中國將為上市公司在製造業領域的戰略並購提供一個廣闊的舞台。
研究表明:"製造業目前是中國經濟的中堅,但中國還沒有完成工業化過程,因此製造業仍有巨大的發展空間。"同時,由於"中國製造業市場集中度低、技術層次低,與發達國家相比,勞動力成本優勢明顯,具備了產業轉移所必需的條件"。因此,在實現製造業的產業轉移、產業整合的過程中,戰略並購無疑是最為快捷、有效的途徑之一。
2、地域特徵----與區域經濟戰略相關。上市公司的地域分布較廣,30個案例分布在18個省市,最多的是江蘇和廣東,但也分別只有4個和3個案例,兩者合計僅佔23%,不足四分之一,因此地域分布是較為分散的。其中西部地區和華東相對較多,分別有11家、9家,兩者合計佔了案例總數的三分之二。
盡管戰略並購的地域特徵並不顯著,但是可以發現並購活躍的地區也是區域經濟活躍(華東五省一市)以及受到國家區域經濟發展政策扶持的地區(西部大開發)。因此,近期國家的區域經濟政策的變化應該引起關注。而東北地區將是下一階段的黑馬。
3、股權特徵----股權結構趨於合理。戰略並購對象的大股東股權屬性有鮮明的特點,除了深達聲、ST黑豹、恆河制葯之外,其餘清一色的是國有股或國有法人股,其中由國資局、財政局持有的純國有股就有10家,佔了三分之一。這與目前國有資產結構的戰略性調整的大環境、大趨勢相吻合。
4、所處市場。在30家公司中,在上海證券交易所掛牌的公司有16家、深圳掛牌的14家,因此在戰略並購中可以將滬深兩市視為統一的市場。沒有明顯的差別。
5、上市公司特徵。上市公司業績分布較廣,巨虧股、虧損股、微利股、績平股、有配股資格、績優股等各個層次的公司都有。擁有再融資資格、績平微利股以及虧損股各有10家,各佔三分之一,比例非常平均。
上市公司資產質量普遍較好,除4家公司的資產負債率在75%以上外,其餘均低於66%。
上市公司規模分布:以中、小盤股居多,其中僅有3家公司的總股本大於4億股(通常市場認為的大盤股),其餘90%的公司總股本均在4億股以下。這主要與收購成本相關,目標企業的規模大,相應的收購成本也較高。
6、戰略並購的類別。戰略並購對象與收購人同處相同行業或屬上下游關系的共有15家,佔一半的比例。按照通常戰略並購的分類可以將其分為三類,即橫向並購、縱向並購和混合並購。在本文研究的30個戰略並購案例中,混合並購占據了主導地位,共有15家,佔50%;橫向並購有10家,佔三分之一;而縱向並購最少,僅有5家,佔六分之一。
一般而言,混合並購體現了企業多元化經營戰略,橫向並購則更多的體現出企業規模化的經營戰略,縱向並購應該屬於企業實施集約化經營戰略的手段。從中國上市公司戰略並購案例的類別分析,我們可以從一個側面了解到目前中國企業經營戰略的整體取向。盡管不少的企業深受多元化之苦,但是目前中國企業以多元化作為經營戰略的仍舊居於主流地位。
企業經營戰略決定了戰略並購對象選擇的關鍵依據之一。戰略並購是實現企業經營戰略的手段。因此,戰略與並購是目標與手段之間的關系。不同類型的並購下對企業經營績效的影響、如何實現企業經營戰略與並購手段的有機結合等都是值得每一個立志快速成長的中國企業研究的課題。
7、非流通股比例。戰略並購案例中,非流通股比例在30%至75%之間。其中有20家的非流通股比例在50%至75%之間,占總數的三分之二。
二、收購人的特徵
1、地域特徵。戰略並購案例中屬於本地收購(收購人與收購對象同處一省)的有11例,佔三分之一強。在異地收購中來自於廣東的買家最多,共有4家,占異地並購案例的三分之一;另外來自於海外(東南亞)和浙江的有3家,上海有2家。可以看出收購人有較明顯的地域特徵,即集中於經濟增長迅速的地區。
2、 收購人屬性。戰略並購的收購人主要是民營企業、上市公司或關聯公司、外資等三類,30個案例中有3家外資、10家上市公司或關聯公司、16家民營企業和1家信託投資公司。因此,尋找收購人可多關注民營企業和上市公司,尤其是民營上市公司,他們通常較一般的民營企業對資本市場更熟悉,更認同資本運作對企業的高速成長所起的作用,同時他們比其他的上市公司有更靈活的經營機制和更迅速的決策機制。作為民營上市公司,他們有一般企業所難以匹敵的融資渠道和資金實力。民營上市公司(指直接上市)的經營戰略、發展擴張的路徑、以及並購手段的使用等問題也值得我們進一步的跟蹤研究。
三、交易特徵
由於有7家公司是通過間接收購的方式出讓控股權的,交易的方式與控股股東相關而與上市公司不是直接相關,因此此處不作為研究對象。
1、交易規模。涉及法人股轉讓的交易規模較小,3家公司均在1億元以內。戰略並購中涉及國有(法人)股,採用直接收購方式的交易規模大多在1到3億元(其中,20家公司中有16家均在2.6億元以內)。另外5000萬元左右的2家,交易規模在3.5到4億元的有2家。20家公司的平均交易規模正好為2億元。
2、交易溢價。為了分析的方便,我們將無溢價定義為:考慮到基準值選擇上的差異,按凈資產值或高於凈資產10%以內的價格交易都屬於無溢價的情況。在20家涉及國有(法人)股戰略並購的公司中,有7家公司溢價,幅度在10%到90%之間,有溢價的交易,平均溢價幅度為35%。
3、 收購方式。
(1)迴避要約收購。由於上市公司收購管理辦法規定,收購上市公司30%以上股權時會涉及要約收購的問題,因此大多數公司採取了迴避持股超過30%的方式。30個案例中,收購後比例過30%的有11例,佔三分之一,其中2家已經實施了要約收購。另外有2家公司(榮華實業和新疆眾和)沒有得到要約收購豁免,後來不得不採取減持至30%以下的方式迴避要約收購。
(2)間接收購。雖然間接收購方式並不能繞過要約收購的障礙,但是在實際操作中採用這種收購方式的案例越來越多。根據相關公司在收購報告書中的表述,當收購人絕對控股(即持股50%以上)上市公司的大股東時,一般認為收購人即已控制了大股東所持有的所有上市公司股權,如果比例超過30%,則涉及要約收購問題。在目前的戰略並購中已經出現了7例間接收購的案例,除ST天鵝外其餘6家公司都超過了30%持股比例。這6家公司中,2家已經實施了要約收購,2家是ST公司,另外2家存在經營虧損的情況。
間接收購方式的流行可能主要有三方面的優勢:
首先,信息披露略少於直接收購,例如通常只披露交易總價而不披露被收購上市公司大股東的財務狀況;
其次,大幅減少收購現金支出,通常這些上市公司的大股東負債累累,凈資產值極低,收購標的價格比直接收購上市公司低得多;
最後,由於大股東的控制方通常為地方政府,如果收購方單單將優質的上市公司買去,通常談判會很艱難,但間接收購類似於以承債方式整體兼並破產企業,一般更易為地方政府所接受。
4、 交易審批。戰略並購交易的審批流程如下(一般情況下):
交易雙方董事會通過→收購對象的省級人民政府批准→交易雙方股東大會通過→財政部、主管部委(教育部、經貿委)批准→證監會無異議、豁免全面要約收購義務→過戶。
在2003年3月底之前發生的16個案例中有10家已經獲得財政部的批准(根據截至2003年8月22日上市公司公開披露的信息),其中9家是在2003年批準的。通過率高達62.5%,假如不考慮有兩起外資並購的案例涉及較為復雜的程序的話,通過率超過70%,這表明2003年財政部、證監會加快了審批進程,使上市公司收購交易大大提速。但是其中只有兩例是4月之後批準的,這主要是因為國務院機構改革,國資委行使審批職能尚未到位,導致5月份以來審批進程又再次受阻。相信這只是交接環節上過渡時期的問題,隨著各部委職能的到位,審批進程會恢復正常。
從未獲得批準的這6個案例特徵看,仍有共性值得關注。主要是轉讓股權比例,其中有5個案例的出讓股權都超過了總股本的30%(不論是否有非關聯公司分別受讓)。而在10個獲得批準的案例中僅有3家屬於此種情況,其中2家採取了要約收購的辦法,另有1家採取了兩收購方分別受讓,而且2家公司受讓股權比例相差較遠。
買殼收購案例分析
在19家買殼收購的公司中,14家是比較典型的民營企業買殼上市、資產重組的案例,5家是典型的政府推動型國有企業資產重組案例。
一、殼資源特徵
1、地域性特徵。基於買殼性質的重組有一比較明顯的特徵,就是在上市公司當地進行的重組佔了相當的比例。在本文分析的19個案例中就有6例是在本地公司間進行重組的,其中四川3例,濟南、海口、廣東各1例。其次,從殼公司所處地域來看,地域分布不太明顯,川、黔、滇、瓊、滬、皖、粵、魯、蒙、鄂、湘都有分布。從買殼的公司來看,散布於川、黔、瓊、粵、魯、陝、浙、蘇、京,剔除同地域的轉讓,浙江民營企業收購外地公司為2例,陝西、北京收購為2例,蘇、黔各為1例。
2、行業特徵。殼資源有較突出的行業特徵,殼資源相對集中於傳統的製造行業,其中化工行業2家,紡織服裝2家,冶金機械4家,食品飲料1家;而商貿旅遊酒店等服務型行業也有3家公司;另綜合性公司2家,電子通信3家,軟體企業1家,文化產業1家。從行業分類我們可以看出,傳統的製造業是殼資源比較集中的領域,而科技類企業由於行業景氣等原因,由於企業自身質地不佳導致業績下滑,也成為殼資源新的發源地。
3、所有權特徵。殼資源的出讓人中有財政局、國資公司6家,授權經營的國有獨資企業5家。以上13家涉及到國有資產轉讓審批的計11家(另2家受讓方同為國有企業)。其餘8家均為社會法人股的轉讓,無需國資委審批。當然,其中有3家同時轉讓了國有股和社會法人股。很有意思的是,ST渤海、滬昌特鋼在轉讓的過程中,有部分社會法人股轉為了國有法人股,這種看似逆潮流而動的行為明顯體現了政府推動的意圖。
4、財務特徵。
(1)每股凈資產。每股凈資產低於1元的7家;每股凈資產1元至1.5元的4家;每股凈資產1.5元至2元6家;每股凈資產高於2元的2家。從中可得出每股凈資產低於2元的殼資源較受青睞,這可能是考慮到收購成本的原因所導致的。
(2)每股收益。在收購協議簽署最接近日期的上市公司業績來看,未虧損企業有5家,但非常明顯的是這5家企業的業績狀況也呈下滑趨勢,且大多集中於每股收益0.05元左右。毋庸置疑,本文所涉及到的ST公司全部為虧損企業,且虧損至少兩年。但各家經營狀況不一,從2002年年報來看,虧損從-0.171元到-0.50元不等。
(3)股權結構。殼資源具有非常突出的股本特徵,買殼收購類公司的總股本大多集中於1億股到2.5億股之間,總股本在1億股以下的公司(袖珍股)有2家,在1億股至1.5億股間的公司有8家,1.5億股至2.5億股間的公司有8家,僅有1家總股本超過7億股(可視做特例)。
而非流通股比例均大多集中於44%到75%之間,其中50%以下的公司僅有3家,50%以上65%以下的有9家,65%以上75%以下的有6家,75%以上的僅為滬昌特鋼,其總股本超過了7億股。
(4)資產負債比率。我們認為資產負債比率的狀況反映的是公司對債務杠桿運用的效率,40%以下的負債比率反映公司資金運用效率不高,40%到60%相對適中,60%以上有償債風險。
基於此,統計上述公司在股權轉讓前的資產負債比率可以看到,殼資源的負債情況分布比較均勻,其中40%以下的公司有6家,最低的紅河光明,僅為5.6%;40%至60%的有6家;60%以上的有7家,最高的ST金盤為99.29%,也正因此,公司面臨資不抵債的窘境,最終被司法劃轉。而對於那些資產負債比率較低的公司,收購方壓力較小,也完全可以通過資產置換方式將負債比率較高的資產置換入殼公司,以達到自身優化資本結構的目的。
5、經歷兩次以上重組的公司。經統計,經歷兩次以上重組的公司有8家,其中誠成文化、湖大科教有3次重組。當然這其中滬昌特鋼因為母公司被整體劃轉至寶鋼旗下而經歷了一次實際控制人的變化,但股權性質未發生變化。而其他公司的首次重組大多為國有股變更為法人股,這就為未來的其他法人股東入主奠定了基礎,降低了轉讓的難度。
二、買殼方的特徵
1、買殼方屬性及規模。買殼方中有14家民營企業(包含2家上市公司的關聯企業),有5家國有大型企業,國有企業買殼案例均擬對殼公司進行重大資產重組。
公司規模:由於收購方的凈資產披露信息不完整,故我們對部分公司只能使用注冊資本。除了只披露注冊資本以外收購方,其他收購方凈資產均在2億元以上,其中2家國企重組方的凈資產規模更是超過15億元。
而從披露的收購方利潤狀況來看,凈利潤分布苦樂不均,低的全年不過331萬元,高的全年達到1.58億元。
2、行業特徵。買殼方的行業主要分布在四大行業:房地產、機械設備、醫葯和通訊設備,分別有4家房地產企業、4家機械設備製造企業、3家醫葯企業、3家通訊設備製造企業、以及環保、化纖、商業、專業市場開發、建材企業各1家。買殼方顯現出以製造業和房地產業為主的格局。尤其是近兩年,房地產企業正通過買殼等方式加快進入資本市場。
3、收購資金的來源。在本文提及到的19家案例中,收購資金大多來自於自籌,但同時也有部分來源於銀行借款或下屬公司。其中非常明顯的就是滬昌特鋼的收購方西安高新運用2億元的自有資金和8.55億元的銀行貸款進行收購。而償還銀行貸款的資金來源又是收購完成後進行重大資產置換時注入上市公司的價值11.9億元的地產,這樣西安高新既償還了貸款,又實現了套現,可謂一舉三得。另五洲集團用於收購ST明珠的資金、華業發展收購仕奇實業的部分資金也來源於銀行借款,且這些資金的金額與所使用的自有資金的數量不相上下。不過利用銀行貸款實施收購與《貸款通則》第五章第20條(不得用貸款從事股本權益性投資)發生沖突。在實際已發生的案例中已屢屢出現向銀行借貸完成股權收購的事實,但並未發現因此而失敗或被明令禁止的,所以我們認為,通過借貸進行收購正成為一種潮流,盡管它無疑是存在法律缺陷的。
❻ 商業地產案例
商業地產案例 長沙金地某項目·商業策劃報告 第一章 策劃思路及方法…………………………………………3
一、理論研究
二、概念采購
三、市場調研
四、兩性一化原則
五、多方案假想（本項目商業部分僅從三個方面做出假想方案）
一般性商鋪
裙樓主力店+主題商業街
第二章 基本調查與市場分析 ……………………………………5
一、 金地項目經濟發展的基本情況綜述
二、 金地項目GDP的發展變化情況
三、 金地項目其他產業鏈的情況
四、 房地產市場消費情況及分析
五、 目標消費人群分析
第三章 概念采購基本評述………………………………………15
一、 天心區的發展模式研究
二、 商業物態分布及發育模式
三、 可供借鑒之經驗和教訓
第四章 理論研究基本評述………………………………………20
一、 金地項目市場不確定因素
二、 地塊核心競爭力評述
三、 省政府搬遷對物業開發的影響
四、 金地項目市場規模預測
五、 未來金地項目商鋪需求預測
六、 金地項目商鋪價格預測
第五章 北歐風格定位闡述………………………………27
第六章 假想方案評述……………………………………33
一、一般性商鋪
二、裙樓主力店+主題商業街
第一章 策劃思路及方法
商業物業用地的基本研究方法大致有以下三種：
1、產業鏈研究：
即根據項目所在地的主要產業結構及其上下游產業的關系進行研究，力求使項目的開發與當地主要的產業鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關系。
2、商圈研究：
即根據項目所在地區商業分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在當地商業發展中的地位、作用和價值。本方法適用於商業密度較大的大中城市。
3、區位研究：
即根據項目所處方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產業鏈或商圈研究掛鉤和聯系，從不同的角度和側面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。
一、 概念采購
概念采購，這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規律性和特殊性的基礎之上的，因為成功和失敗的項目都會具有相同的規律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助於發現和找出本項目的最佳開發方案，借鑒其成功或失敗的經驗及教訓，避害趨利，從而達到理想的開發目的。
本項目擬選取和參照同類城市政府搬遷新址後附近的商業發展模式和業態作為研究的對象。
二、 基本調查與市場分析
1、文獻研究： 長沙市及天心區當地的文化、歷史變遷、政府工作報告，城鎮規劃和十五發展規劃、房地產開發現狀及趨向、統計年鑒以及相關的文件、書籍和文獻等資料，找出與金地開發項目相關的要素進行深度分析和研究，把握當地的產業結構和發展態勢，從而做出准確的決策分析和研判。
2、市場調查 ：主要是對項目所在商業業態的分布、現狀及發展趨勢進行研究和把握，包括商業格局、旅遊景點的分析、商鋪和房地產的價格及走勢等等。
通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調查材料和數據，為項目策劃方案提供科學、准確和可靠的依據。
三、 兩性一化原則
1、投資可回收性：我們服務的對象大多是企業，而不是政府和非盈利的機構，因此研判和考量項目投資的可回收性是一項根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導整個項目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項目開發的商業價值。
2、項目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業價值。因為我們所面對和解決的是企業的實際問題，而不是學術問題和專業研究問題，因此就必須避免空中樓閣或學究、學術式研究，而必須要切實可行，商業項目的總體目標要能夠分解和細化，要可以落到實處。
3、資源利用最大化：許多企業和項目不能成功的原因並非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發揮出資源的組合效應。資源的利用要求不僅包括人、財、物三方面傳統的資源要素，還應包括信息、技術和品牌這些無形的資產、資源；在資訊和財智時代，把握先機和先進的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。
四、 多方案假想
「大膽設想，小心求證」也是我們常用的項目研究方法之一，也是頭腦風暴的一種具體運用的方式。即：盡可能將本項目可能開發的方案全部或大部分羅列出來，再進論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。
因為本項目整體我們已經初步定位「國際化人文生活街區」，對本項目僅就商業部分在二個方面做出假想方案：
1、一般性商鋪
2、裙樓主力店+主題商業街
從上述二個假想方案出發，來分析和研究金地房地產公司開發天心項目周邊房地產的商業發展的現狀及趨勢走向，將有利於我們做出准確、客觀、真實的分析和判斷。我們按照策劃五步法，即：
第一步：研究真問題（到底怎麼樣才能達到利潤最大化）
第二步：全球化采購（同類商業物業開發的成功與失敗經驗）
第三步：創新型整合（結合本項目進行整合）
第四步：焦點式定位（我們到底可以做什麼）
第五步：結構性實操（如果做了可操作性分析研究）
我們特別安排了三個工作小組，即市場調查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待金地公司開發的天心項目的市場，決策的把握如何，投資風險如何控制等問題，尋找商業部分的最佳開發方案。
第二章 基本調查與市場分析
❼ 商業地產投資應該重視哪些問題商業地產策劃的項目案例有哪些
商業地產投資應該重視哪些問題?商業地產策劃的項目案例有哪些?北京綠維創景規劃設計院認為，資源開發型旅遊投資，已經形成了「投資門檻高，收益時間長」的特點，因此，旅遊招商引資越來越難。
商業地產投資，收益高，回收快，成為製造中國富豪的領域，房地產商，也成為各個行業招商引資的對象，這也是商業地產策劃火熱的原因之一。
商業地產策劃的商業發展模式，已經成為旅遊產業發展的重要方向。利用旅遊商業地產策劃的商業模式，大力推進區域旅遊產業發展，進行了深入研究。
下面給出了我院做過的旅遊商業地產策劃的專題研究：
本項目的商業模式為「旅遊商業房地產區域開發」模式。
此模式形成了以區域開發為總體指導，旅遊和商業房產的完好結合;建立了以旅遊為靈魂，以招商建設、商業房產及旅遊開發經營為運作手段的最佳模式;通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環境保護、公共空間配置等完成了區域環境打造;最終由主題多元的空間規劃和功能布局承載體現。
通過旅遊為商業房產提供市場支撐，商業房產功能吸引旅遊增長的關系互動，旅遊主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區域的吸引力，甚至輻射到了周邊，並與周邊形成了良好的競和關系;提升了整個地塊的土地、房產價值;改善提升了項目地塊的環境;
所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力;
所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力;
所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，並巧妙的使部分房產投資者成為遊客的一部分。
整個商業地產策劃模式為通過吸引遊客流、增加遊客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下：
商業地產策劃增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：
天府水鎮建成後，良好的自然環境、水利博物館、XX大院、XX寺等遊玩景點、X街歷史保護區的文化氛圍、渾然一體的水景、雅緻的小品、體現人文氣息的廣場節點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區、考慮周全的配套服務設施，將大大增加對遊客的吸引力。項目內容將吸引參觀XX景區的遊客停駐以及XX市的休閑度假市場遊客，加上其它一日游的遊客運營第一年的遊客量應達到470萬左右，休閑旅遊+綜合消費的模式對遊客有著相當的吸引力。
❽ 房地產公司被外資收購的問題
我估計你的問題可能有誤吧？根據《中華人民共和國外資企業法》，外資企業是指依照中國有關法律在中國境內設立的全部資本由外國投資者投資的企業，不包括外國的企業和其他經濟組織在中國境內的分支機構。你這里的外資企業是指外商吧？
有這樣的可能。
因為現在房地產屬國家宏觀調控行業，外商投資房地產須遵循項目公司等原則。國家會從嚴控制外商投資企業境內再投資該類行業。《關於外國投資者並購境內企業的規定》就有要求提供被並購境內公司所投資企業的情況說明以及被並購境內公司及其所投資企業的營業執照(副本)等文件。
如果外孫公司與母公司沒有實際的經營，可修改其經營范圍。