房企少數股東權益

1. 房地產上市公司股東權益比例是10%是好還是不好

個人覺得這資產負債率也太高了，
不過有時候為了上市，
這些公司也會故意把資產負債率做高一點，
然後說自己非常缺錢，
需要融資

2. 房地產行業2019年中報述

2019 年 1-6 月地產板塊主營業務收入同比增長 20.5%，較 2018 年同期下降4.0 個百分點；板塊凈利潤同比增長 12.2%，較 2018 年同期下降 26.7 個百分點。利潤率方面板塊總體毛利率為 36.7%，較去年同期上升 1.9 個百分點；板塊總體凈利率為 11.8%，較 17 年同期下降 0.9 個百分點。截至 2019 年中期，板塊資產負債率 80.7%，較去年中期上升 0.8 個百分點。現金流方面，2019 年 1-6 月，板塊銷售商品及勞務的現金流入累計同比上升 14.8%，較去年同期收窄 6.6 個百分點。
盈利方面，由於 16-17 年漲價項目結算進入尾聲，銷售和收入增速呈現收窄的趨勢，19 年上半年結轉收入和歸母凈利潤增速分別為 20.5%和12.2%，分別較上年同期回落 4.0 個百分點和 26.7 個百分點。其中，二線房企表現亮眼，收入及利潤增速均領跑行業。
 利潤率方面，房企整體毛利率同比上升，達到近年高位，但由於 18 年少數股東權益及計提資產減值損失顯著上升，擠壓凈利潤率。板塊 2019 年上半年毛利率和凈利率分別為 36.7%和 11.8%，分別較上年上升 1.9 和下降 0.9 個百分點。
負債率方面，19H1 房企資產負債率 80.7%，較 18 年同期上升 0.8 個百分點，其中預售賬款及合同負債上升影響較大。板塊凈負債率 102.3%，較去年同期下降 8.4 個百分點，二線房企杠桿率下降顯著，財務結構更加健康。另一方面，2019 年上半年板塊投資現金流出累計同比上升 10.0%，較去年同期收窄 7.8 個百分點，收窄幅度不斷縮小，投資呈回暖趨勢。
展望未來，我們認為在房地產融資環境不斷收緊的情況下，行業拿地及開工投資將逐步下降，房企將加快銷售回款，銷售價格增速或將回落，疊加 16-17 年土地購置價格上漲，行業利潤率水平或將承壓。另一方面，房企間持續分化，一二線房企銷售依舊穩健及預收賬款充足，19 年業績望延續高增，而尾部房企將逐漸淡出市場，行業集中度或再度提升。

3. 房地產上市公司股東權益比例是10%是好還是不好

近五年地產行業平均凈資產收益率15%。有個別的是平均的幾倍也很正常。這個你問下度娘很多資料的，最好選擇機構的數據。

4. 什麼是房地產順銷

向下銷售（Downstream Sale） 亦稱順銷。企業集團內部交易中母公司向子公司銷售資產、發行債券的行為。與向上銷售相對。
在企業集團組織結構中，母公司是上級公司，而子公司是下屬公司，所以，把母公司向子公司轉移內部存貨、固定資產、無形資產及發行債券的行為稱為向下銷售。
向下銷售時母公司已在其賬上實現收入、結轉成本費用，確認損益，但從企業集團看，只要子公司尚未將存貨向外界轉售，或從母公司購入的長期資產尚在使用，或尚持有購入的母公司債券，則總存在著未實現損益或推定損益，未實現損益和推定損益均應歸屬於母公司，在復雜權益法下需要調整母公司的投資收益和推定損益對少數股東損益和少數股東權益沒有影響。

5. 房地產評估中什麼是資本化率

資本化率是用來將房地產的純收益資本化時採用的一種折現率。資本化率的求取是應用收益法估價的一大難點。資本化率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率。購買房地產可以看作是一種投資，這種投資的資本即是房地產每年產生的掙收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資收益率。

確定資本化率的基本依據由於資本化率的高低變化主要受到投資風險大小的影響，所以資本化率的確定要遵循一定的規律。一般認為，資本化率的確定可以從以下幾個方面來考慮：
1．地方的一般利率、習慣利率和土地利率資本化率也稱為資本化利率，原則上以估價當時地方的一般利率為確定依據。因為資本化的本質和目的是基於房地產的連續收益，根據地方情況可以參照投入的貨幣資本利息再考慮一定的風險性確定。這樣，產生收益的房地產可以視為一種風險性投資。而且，正常的地方利率，其大小是眾所周知的，因而政府、企業、個人和估價人員容易從日常交易中估算出地方的平均利率。資本化率和市場利率都應該按照地方慣例，這是因為房地產的價格畢竟是以地方特色為基礎，其價格到周圍環境的影響，這些都可以通過地方的習慣利率來體現。所以在房地產評估時所採用的資本化率也應當依據地方的經濟情況來決定。房地產評估中土地評估所採用的資本化率有其自身的特點。一般認為土地是不容易滅失的，並且隨著社會經濟和文化的發展，土地是不斷增值的，所以投資於土地的風險要比其他投資的風險小。因此，土地的資本化，不用一般利率，而應該採用地方上通行的土地利率。
2．普通一般利率在房地產的估價中曾經使用普通一般利率作為資本化率。但對於普通一般利率的概念存在著分歧，有人認為可以以最可靠的國庫券利率為標准；而反對者認為，這種隨時可以資金化（兌現）的國庫券投資，與難以資金化（兌現）的房地產投資之間存在著差異，其風險是不同的，因而不能採用國庫券利率作為房地產資本化率。但是可以用國庫券利率作為房地產資本化率調整的基礎

資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。後者是把貨幣存入銀行產生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同於其它行業的收益率，因為它們反映的是不同投資領域的獲利能力。否則，投資不就變得太單一、太簡單了嗎？大家都把錢存入銀行生息既省心又安全。從理論上講，雖然市場競爭者把各行業的年平均利潤率趨於一致，但實際並非這么簡單，新技術的應用、不同的投資組合、不同的投資領域和投資環境都會產生新的超額利潤，因此，不應把資本化率與其它利率（收益率）混同，雖然它們在量上有時可能相等或相近

6. 房地產企業的凈負債率（不是凈資產負債率）如何計算，比較優秀的企業這個比率應該在40%左右，謝謝

凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益

每個企業的情況不同，不能簡單地說某個資產比率就是所有企業都必須滿足的，更不能說達到的就是優秀的。

至於地產公司的負債主要來自地產開發、籌建過程中的融資貸款。比如地產公司的資產20億=5億的負債+15億的所有者權益。則負債率為25%。負債率一般是債權人考慮的問題，關鍵看借債公司能否歸還借貸、以及歸還時間上的問題。

(6)房企少數股東權益擴展閱讀：

1、凈資產負債率高，是一種高風險、高回報的財務結構；凈資產負債率低，則是一種低風險、低回報的財務結構。該指標同時也表明債權人投入的資本受到股東權益保障的程度，或者說是證券經營機構清算時對債權人利益的保障程度。國家規定，債權人的索償權要在股東之前。

2、流動比率：代表企業以流動資產償還流動負債的綜合能力。

流動比率=流動資產÷流動負債

3、速動比率：代表企業以速動資產償還流動負債的綜合能力。

速動比率=（流動資產一存貨）÷流動負債

7. 2015中級實務第57頁《投資性房地產》章節最後一句：若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一並結轉。

這一章只有一個地方改了

就是自用轉換為投資性房地產（公允模式）
當投資性房地產公允>自用房地產賬面時，即貸方差，走「其他綜合收益」，去年走的科目是「資本公積—其他資本公積」

處置投資性房地產時（公允模式計量），將轉換日產生的其他綜合收益轉入其他業務成本中去

書我還沒看，我是直接聽的課。
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2014年新准則發布之後，增加了一個權益類科目「其他綜合收益」，其他綜合收益是指企業根據企業會計准則規定未在損益中確認的各項利得和損失扣除所得稅影響後的凈額。增加這個科目之後，很多學員隊員對於原來記入資本公積-其他資本公積的內容現在要轉入其他綜合收益核算有些困惑，下面就將原來記入資本公積-其他資本公積，後又轉為記入其他綜合收益的情況總結一下。大體可分為兩種情況
一、原來記入資本公積-其他資本公積，後來記入其他綜合收益的情況，主要是根據其他綜合收益的定義作為依據的，因為其他綜合收益是指企業根據企業會計准則規定未在損益中確認的各項利得和損失扣除所得稅影響後的凈額。也就是說以後能夠記入損益類的情況，但是還不符合結轉損益類的情況，就應該記入其他綜合收益，主要包括下面幾種情況
1、可供出售金融資產的公允價值變動、減值及處置導致的其他綜合收益的增加或減少。也包括將持有至到期投資重分類為可供出售金融資產時，重分類日公允價值與賬面余額的差額部分。
2、確認按照權益法核算的在被投資單位其他綜合收益中所享有的份額導致的其他綜合收益的增加或減少。這里需區分兩種情況：。
(1)對合營聯營企業投資，採用權益法核算確認的被投資單位除凈損益以外所有者權益的其他變動，導致的其他綜合收益的增加，不是資本交易，是持有利得。因此，不論是在投資單位的個別報表還是合並報表，均應歸屬於其他綜合收益。
(2)對子公司投資，在編制合並報表時，只有因子公司的其他綜合收益而在合並報表中按權益法確認的其他綜合收益和少數股東權益的變動才是其他綜合收益，子公司因權益性 交易導致的資本公積或留存收益的變動使得合並報表按權益法相應確認的其他資本公積和少數股東權益的變動不是其他綜合收益。
3、自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值大於原賬面價值，其差額記入所有者權益導致的其他綜合收益的增加，及處置時的轉出。
4、可供出售外幣非貨幣性項目的匯兌差額，記入其他綜合收益科目。
二、原來記入資本公積-其他資本公積，後來符合一定條件轉入資本公積-股本溢價/資本溢價情況，在新准則前提下，還在資本公積-其他核算，主要是權益結算的股份支付，授予日按照權益工具的公允價值貸方記入資本公積-其他資本公積科目，行權時，按照實際行權數量確定的金額，將資本公積-其他資本公積從借方轉出，貸方記入股本科目，差額記入資本公積-股本溢價/資本溢價科目，另外還有一種情況就是被投資單位除了實現凈利，其他綜合收益增加以外導致其他資本公積增加的情況，投資方應該按照持股比例確認記入資本公積-其他資本公積科目。

8. 負債率不斷攀升房企整合路在何方

最新統計顯示，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。2017年，63家上市房企的平均負債率為78.6%，比上年上升1.9個百分點。其中，有18家資產負債率超過80%紅線，佔比超過29%。

從企業的角度講，當然不希望資金鏈斷裂、企業破產，因為這將令投資人遭受重大損失。從銀行的角度講，也不希望看到房地產企業資金鏈斷裂，因為很多開發企業的大部分資金來自於銀行，企業有個風吹草動，銀行也隨之風險大增。從政府的角度講，同樣也不希望出現房企破產的問題，因為沒有一家房企不是「綁架」著一批企業，一家企業出事，其他企業也要跟著受累，肯定不是好事。

9. 我國房地產上市公司近4年股東權益比率總體下降的原因是什麼 有什麼好處拜託各位大神

股東權益比率總體下降的原因是貸款多呀！ 公司的總資產=自有資產（股東權益）+負債 股東權益比率=自有資產（股東權益）/總資產×100% 說白了，股東權益比率的意思就是在公司運作的資產中，自有資產佔了多大的百分比。 近4年房地產上市公司股東權益比率真的總體下降的話，那說明上市公司負債增加。要知道，房地產公司的經營是離不開負債的。房子要蓋好了才能賣出錢來。但是蓋房子買地、買建築材料、付人工費都必須先付錢。那不靠負債靠什麼？房地產公司的股東權益比率下降就說明公司有項目在做。沒有項目不需要負債。公司要想有贏利就一定要有項目做，不是嗎？