星浩資本各股東

1. 房地產私募基金委託銷售 需要提供抵押嗎

從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合夥制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少「信託」特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：

1. 多固定收益，少浮動收益

與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實上，出於現階段房地產行業波動明顯的特徵，一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈後持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。

2. 多優先、劣後結構，少同股同權結構

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信託的「優先、劣後」結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為「優先順序合夥人」，在優先順序合夥人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將「配比」20%-30%的資金作為「劣後級合夥人」;在優先順序合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣後級合夥人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現，相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。

3. 多夾層投資，少股權投資

房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用「股權 債務」的「夾層投資」的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。

2. 江蘇省南通市江海鎮屬於哪個區

江海鎮屬於江蘇省南通市崇川區(南通經濟技術開發區)，位於南通農場區域。

2018年，崇川區下轄10個街道，另設有1個開發區 ，常住人口71.89萬人，實現地區生產總值（GDP）819.51億元，其中，第一產業增加值0.06億元，第二產業增加值195.26億元，

第三產業增加值624.19億元，三次產業結構為0.0：23.8：76.2，人均GDP（按常住人口計算）為11.4385萬元，按年均平均匯率折算17285美元。

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截至2019年11月，南通市轄3個區、1個縣、代管4個縣級市：崇川區、港閘區、通州區、如東縣、啟東市、如皋市、海門市、海安市），總面積8001平方公里。

南通市地處北緯31°41』06」～32°42'44」和東經120°11'47」～121°54'33」。南北最大距離114.2公里，東西最寬處為158.8公里。市境東瀕黃海，南臨長江，北靠鹽城，西接泰州。

處於沿海經濟帶與長江經濟帶T型結構交匯點和長江三角洲洲頭，隔江與上海、蘇南燈火相邀，北接廣袤的蘇北平原，通過鐵路與歐亞大陸橋相連；從長江口出海可通達中國沿海和世界各港。

3. 最近上網看到星浩資本，究竟是什麼性質的公司

星浩資本成立於2010年，是一家涵蓋私募基金、開發管理、商業與現代服務業三大業務范圍的綜合性管理公司，專注於投資中國首創、高成長性、高回報率的創新型城市綜合體。
星浩資本旗下基金的投資人包括復星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家中國知名企業領袖，核心團隊在房地產領域具有深厚的融資、投資、開發管理及商業運營經驗，並由一支共事多年、合作融洽、經驗互補的優秀團隊執行管理。
作為市場化運作下中國規模最大的房地產私募基金之一，星浩資本將對「質」的不懈追求融入所有工作中，不僅全力整合房地產長價值鏈並帶來利潤回報，更致力於資本價值的深度發掘為實現與投資人和合作夥伴之間的多方共贏搭建廣闊的平台。

4. 星浩資本王莊離職

離職原因大體有以下幾個方面：
1、感覺個人在公司發展的空間有限；
2、薪酬待遇與個人期望值有較大差距；
（註：待遇比同地區同崗位平均水平低15%-20%，員工將對公司產生抱怨；待遇比同地區同崗位平均水平低25%，員工將極有可能選擇離職）
3、員工與領導層之間的互相信用程度較差，員工與上司不容易溝通，想法得不到上司重視；
4、與領導人在公司理念上產生分歧（這條大都發生在企業高層離職上）；
5、企業人際關系過於復雜，導致員工情緒低落、心情郁悶；
6、公司發生改制、股東或主要經營者更換等，被調整離職；
7、個人原因（如自己選擇創業、離開企業所在城市、出國、考研等）選擇離職；
8、公司對員工的職業生涯規劃不清晰，在員工晉升、培訓、薪酬增幅、激勵、承擔更多工作責任方面與個人期望值有較大差距，員工感覺到成長機會較少而選擇離職；
9、辦公環境不佳，如有輻射、噪音、被動吸二手煙等；（這一項在女性離職原因中佔有一定比例）；
10、合同期滿或項目（工程）到期。
根據《中華人民共和國勞動合同法》規定
第三十六條用人單位與勞動者協商一致，可以解除勞動合同。
第三十七條勞動者提前三十日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動合同。勞動者在試用期內提前三日通知用人單位，可以解除勞動合同。
第三十八條用人單位有下列情形之一的，勞動者可以解除勞動合同：
(一)未按照勞動合同約定提供勞動保護或者勞動條件的；
(二)未及時足額支付勞動報酬的；
(三)未依法為勞動者繳納社會保險費的；
(四)用人單位的規章制度違反法律、法規的規定，損害勞動者權益的；
(五)因本法第二十六條第一款規定的情形致使勞動合同無效的；
(六)法律、行政法規規定勞動者可以解除勞動合同的其他情形。
用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動者勞動的，或者用人單位違章指揮、強令冒險作業危及勞動者人身安全的，勞動者可以立即解除勞動合同，不需事先告知用人單位。

5. 國內私募基金有哪些募資渠道

國內6種常見融資渠道的資金成本比較
銀行
資金放入銀行：2013年下半年,銀行理財產品的年化收益率約為5.1%（包含余額寶、微信理財通等「團購」大額協議存款的互聯網理財工具），對投資人沒有金額門檻。
資金貸出銀行：貸款為年利率約為7%到10%，加上隱性成本，如以貸轉存、第三方中介費等，貸款的總成本約為年8%到12%。
案例：余額寶打包2500億零碎活期存款，「團購」銀行大額協議存款，近半年來，年化收益率平均超過4.9% 。
信託公司
資金放入信託：信託資金來源包括個人投資者和機構投資者。其中，個人投資者資金一般通過第三方理財和私人銀行募集；投資人單筆一般在300萬左右，平均收益約為8.8%。第三方機構募集的費用約為2%，資金募集的總成本約為11%。
資金貸出信託：包含各項費用，總融資成本一般在年利率13%-20%之間。平均單筆貸款融資1.9億元。
案例：30億頭號信託重中誠信託「誠至金開1號」，通過相關隱性擔保的方式，投資人以平均年收益率7%退出，人均投資428萬元。比原定10%年收益率低了3個點。
基金子公司
資金投入：基金子公司資金主要來源於個人投資者，一般通過第三方理財機構募集；投資人單筆一般在100萬左右，平均收益率約為年10%。第三方機構募集的費用約為3%，募資總成本約為13%。
資金貸出：融資方通過基金子公司融資，總成本約為年利率15%-24%之間，單筆融資額一般在3千萬~2億元之間。
股市委託貸款
資金投入股市：2013年A股平均投資收益率為年8%左右，約2成的股民達到8%的收益水平，3成股民保本，5成股民出現虧損。
資金貸出股市：很多上市公司通過銀行向其他企業發放委託貸款，合同利率加上各類中間費用，平均融資總成本約為年15%，單筆貸款融資在5000萬~5億元之間。
案例：2013年12月，熊貓煙花集團股份有限公司公告，委託九江銀行廣州分行，向創視界（廣州）媒體發展有限公司，發放委託貸款1.3億元，委託貸款期限一年，年利率12%，按季付息。
私募基金
資金投入私募：債權類私募基金年收益率平均約12%，股權類收益率平均約年15%。投資門檻奇高，一般為1000萬元以上，且風險較大，投資人與融資方共同或部分承擔風險。
資金貸出私募：項目融資總成本約為年利率24%。單筆融資額一般在5千萬~50億元之間。
案例：2011年，星浩資本I期（股權類基金）募集資金規模達37億元，單個投資人資金最少3千萬元。項目路演時假設，最理想情況下，年收益率有可能接近35%。2014年宣布，預期收益率可能回歸市場行情，約為年16%。
P2P借貸
資金投入：因線上線下、金額大小、運營模式、擔保方式等因素而差異較大，但大多從民間募集，資金成本在8%到15%不等。
資金貸出：分為投項目或貸個人。投項目的如機構本身無小貸資質，則有違規貸款風險。而投個人則不得不面對資金額小，需要大量業務來促規模的情況。
案例：2013年大量P2P公司跑路倒閉，但是大浪淘沙下留下的「有後台」平台不乏優秀成績，重線下國內最大資產規模的「宜信」，重線上14年初拿到A輪投資的「人人貸」，銀行血統的「陸金所」，大型民企撐腰的「惠人貸」，均都在風險較好控制的基礎上提供著超過10%的投資收益。

6. 星光耀這個樓盤怎麼樣

星光耀廣場是由目前中國規模的房地產私募股權基金——星浩資本，斥巨資打造的。星光耀廣場位於金閶新城板塊，也是目前蘇州具發展潛力的城市副中心。 星光耀廣場是一個大型綜合體項目，集大型shopping MALL、風情商街、大型影院、星級酒店、高端寫字樓、摩登住區、創意公寓等多種產品於一身。

商業配套：自帶商業體，距離永旺夢樂城、宜家2.5公里范圍內，日常買菜生活，商場購物都可以滿足。
醫療資源：距離4.5公里是蘇州第七人民醫院，6公里是蘇大附屬平江總院（三甲）。解決大小疾病，頭疼腦熱。
交通配套：距離在建3號線（2019年建成）地鐵口450米，3號線未來可換乘蘇州現有其他各條線路，距離西環路高架200米，距離高速收費口1.2公里，自駕出行便利。
項目優勢：層高比較高，居住不壓抑，項目自帶商業，未來整體生活便利程度較高

7. 房地產私募基金的房地產私募基金的特點

從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合夥制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少「信託」特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：
1. 多固定收益，少浮動收益
與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。
事實上，出於現階段房地產行業波動明顯的特徵，一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈後持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。
2. 多優先、劣後結構，少同股同權結構
作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信託的「優先、劣後」結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為「優先順序合夥人」，在優先順序合夥人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將「配比」20%-30%的資金作為「劣後級合夥人」;在優先順序合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣後級合夥人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現，相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。
3. 多夾層投資，少股權投資
房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用「股權 債務」的「夾層投資」的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。