法拍屋理財

1. 目前投資法拍房還有機會撿漏嗎

互聯網已經滲透到了杭州的方方面面，司法拍賣也不例外。在司法拍賣上企圖撿漏，基本上已經是痴人說夢。現在的司法拍賣成交價不但遠遠超過起拍價，也基本超過了評估價，也就是說，從司法拍賣上買到的價格，基本上在市場上都可以買到。比如3月9日成交的一套位於九堡沿江的綠城·麗江公寓北區的88㎡房源，成交價274萬元，摺合單價約31136元/㎡；3月10日成交的一套位於丁橋的龍湖·名景台南苑的89㎡房源，成交價231萬元，摺合單價25955元/㎡。這樣的價格，甚至比二手房市場價還要高出幾十萬所以目前競拍法拍房多數是外地戶籍。而且競拍法拍房也要注意許多問題：

首先，要看拍賣的房產屬性，包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證，「如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。

其次，注意拍賣房產的產權共有情況，比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人。例如有的法拍房，在法庭拍賣前原房主和他人簽署了長期的租賃合同，如未提前協商好，很可能出現租戶不願搬離，競得人無法入住的情況。

第三，需要查看拍賣房產是否有抵押，是否有債務償還風險因此，拍賣前要處理好包括物業費、取暖費、

最後，從市場角度來看，由於「法拍房」數量有限、選擇面窄，若購房人因「貪便宜」而急於購房，可能會遇到房屋地理位置、戶型、朝向、周圍環境、配套設施差強人意的問題，影響居住品質及房屋再次上市交易。因此，競買者有必要在房產拍賣之前對房屋進行實地考察，掌握第一手資料，做到心中有數。

2. 法拍房住宅公司名下與個人名下過戶有區別嗎

法拍房住宅公司名下與個人名下過戶有很大的區別，公司名下的法拍房購買的時候要多交很多的土地增值稅，好像大概是在百分之十幾，反正比較高。

7月28日，一套房產在淘寶網司法拍賣平台進行拍賣，吸引了3173次圍觀，這場「好戲」的看點究竟在哪？該住宅位於寶安區沙井鎮，周圍配套設施齊全、商服繁華度良好、出行方便，再加上較低的起拍價132萬元，張先生（化名）對這套房子垂涎已久。

實際上，看上這套房子的不止張先生，還有其他4位競買人。經過24小時的激烈競價，張先生以151萬元成功勝出，本以為可以美滋滋地坐等收房，沒想到好戲才剛開始！

小白大意交學費：

禁不住「誘惑」貿然出手

令張先生措手不及的是，除了成交價，他還需支付一筆高額稅費。據房拍拍（深圳）信息咨詢有限公司核算得知，該房產的稅費將近90萬元，相當於房價的六成！再加上其他相關費用，其總成本遠遠超出市場評估價203萬元，這也是該套房產第一次拍賣時流拍的原因之一。張先生欲哭無淚，自己挖的坑只能自己填了。

原想著「撿漏」，沒想到卻撿個「燙手山芋」，像張先生這樣的例子在司法拍賣房歷史上有很多。在北京、上海、深圳等一線城市房價不斷上漲的背景下，一些有錢或有投資慾望的市民，將目標鎖定在法拍房上，希望通過「撿漏」來投資理財或完成置業。現在，由於淘寶網拍賣程序透明、操作簡單，很多競買人覺得法拍房並沒有江湖中傳聞那麼「邪乎」，於是就會禁不住低價誘惑貿然出手。

可電腦前千萬雙眼睛盯著，「漏」哪裡那麼好撿？淘寶網公布的競買公告中有明確說明，過戶時所產生的轉讓雙方的一切稅、費：包括但不限於所得稅、土地增值稅、營業稅及其附加、印花稅、契稅等，以及應補地價、土地使用費均由買受人承擔。

3. 請問什麼叫做法拍屋

司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委託拍賣機構公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。

為實現司法公開最大化與變現資產最大化，一般情況下，法院會通過互聯網拍賣平台，以網路電子競價方式公開處置財產，也就是常說的「網路司法拍賣」。

「網路司法拍賣」中會涉及相當比例的房產，即大家俗稱的「法拍房」。很多人考慮到「法拍房」的價格優勢、不受限購政策約束等因素想競拍「法拍房」，但又因不了解其中的程序「望而卻步」。

法拍房稅費問題

標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，交易過程中所涉及一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電、氣等欠費均由買受人承擔，未明確繳費義務人的費用也由買受人承擔。自行辦理水、電、煤等戶名變更手續，相關費用自理。

注意事項

1、買受人逾期未支付拍賣款，法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。

2、買受人付款後應及時提取標的物，逾期不辦理的，買受人應支付由此產生的費用，並承擔本標的物可能發生的損毀、滅失等後果。

3、拍賣人根據法律規定有權在拍賣開始前撤回拍賣、拍賣結束前中止或暫緩拍賣。

4、能否辦理過戶手續及辦理過戶手續的時間請競買人在競買前自行到相關職能部門咨詢確認，因標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續及辦理二次過戶造成的費用增加的後果自負，拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用。涉及標的物存在違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關行政法規的處理。

5、很多不明情況的人會誤認為，「法拍房」有很多「坑」，生怕一不小心買了「冤枉房」。其實，產生這種可能性的原因是參拍人沒有做好拍賣前的信息調查工作，未經充分了解信息，就盲目參拍，最後導致拍到的房子和自己期望的有所差距。

要想避開競拍中的「坑」，以下事項必須提前了解：

1、標的物的實際狀況

2、房屋上是否有租賃合同。如有請關注租賃合同到期時間；

3、房屋內是否有他人佔用（如業主或不明住客居住）；

4、房屋是否有欠費。如拖欠物業費、水電費等；

。

4. 買法院拍賣房有什麼風險

1、容易惹上其他債權糾紛。有的房子可能存在其他債權人，如被抵押或者一房多賣的情況。

2、其次，買房人看房不方便，法院通常只對明顯的瑕疵進行簡單描述，很可能會碰到存在瑕疵的房產，並且所有稅費均要買家承擔。

3、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。

4、司法拍賣房屋拍賣流拍後，還會進行兩次拍賣的，如果是三次流拍了，那麼就只能進行變賣，此時，再無法成交的話，就只能選擇以房抵債了。

(4)法拍屋理財擴展閱讀：

法院拍賣房產生原因：

一般情況下,有如下幾種情況的房產會成為"法拍房"

1、商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的；

2、民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；

3、司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

4、無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

法院拍賣房注意問題：

「法拍房」有幾個潛規則是需要大家了解的：

1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決；

2、參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

5. 法拍房的風險

法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價滿足債權。而在這個過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

它的來源主要有四個：一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。

1.實地看樣

房產標的情況以實際現狀為准（包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等），請務必實地看樣，詳細了解，如未實地進屋看樣，請以毛坯為現狀來參拍。

6.法拍房限購問題

在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。

目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響。

真實案例：

客戶是山西人，通過司法拍賣買了海南的房產，想著用於投資，買下後發現因為限購，無法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。

7.法拍房解抵押問題

部分城市房產如抵押未解除則無法過戶，請務必提前核實解除抵押及過戶流程。

8.法拍房貸款問題

貸款落實:法拍房原則上是不允許貸款的，我們通過第三方擔保公司，擁有在四大行和正規商業銀行進行正常商業貸款的資格，此過程較為復雜，需要提前進行充分准備和多家銀行面簽，確保通過。

9.法拍房出手續辦房本問題（重點）

購買法拍房是不需要網簽和原業主出面配合過戶的，只需要拿著法院出具的相關材料即可過戶，可有很多法拍房拍成後，競買人遲遲拿不到相關文件也過不了戶，如果你要是墊資購買的那可就麻煩了。很多剛了解法拍房1-2年的朋友認為辦理房本其實很簡單沒有任何風險，那你就大錯特錯，辦理房本在法拍房裡出現的執行風險較多，而且無法提前預估和規避，如出現執行風險解決起來少則半年到一年，多則就。。。。

希望對您有幫助！！！

6. 法拍房有什麼風險

購買法拍房的風險如下：

1、不能落戶的風險。

法拍房是通過法院拍賣的房屋，這些房屋都是由於原房主自身的原因才被法院用來拍賣的，法拍房上面是有原戶主戶口的。法院通過拍賣確認書、執行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產權。

2、原房主的身份風險。

法拍房的原房主很有可能是因為無法償還債務而被拍賣房屋的，如果原房主因債務問題跑路，那麼你拍下他的房屋，入住後可能遭到其他債權人的追討，碰到不講理的人是很麻煩的。

通常情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風險不容忽視。

3、無法馬上入住的風險。

買下法拍房之後是不能及時的辦理入住的，如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同簽的很長，甚至十年年、二十年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。

4、補繳費用的風險。

法拍房不像普通的那些房屋可以隨時隨地實地去考察，如果實地看房的時候沒有注意到房屋存在的問題，接到房屋之後才發現房屋破壞狀況較嚴重，未來可能需要大量的維修費用。

另外，如果原房主將房產進行過抵押，而法拍房後續的全部費用均由購買者承擔。

(6)法拍屋理財擴展閱讀

法拍房是法院拍賣的房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

在自賣的程序中，原房主還是房子的賣家，但在法拍過程中，法拍房將屬於銀行，房主將不參與房子的出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進行的 ，而是以信託拍賣的形式在當地的法院進行的。

「法拍房」有幾個潛規則是需要大家了解的：

1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的。如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決。

2、參加競拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。不過，目前部分法院支持在競拍前提前申請商業貸款。

7. 財產說：買法拍房安全嗎

買法拍房不安全，有相對風險存在。

看上去很美的「法拍房」往往戶型較大不適合首次置業者。對於投資者和改善型置業者來說，雖然有撿到便宜的可能，但如果不了解法拍程序，盲目聽信不良中介忽悠，可能會給自己帶來較大風險。

買「法拍房」雖然可以撿到一些便宜，但首先要求買房人具備較強的資金實力，因為買「法拍房」要求一次性付款。而且從過去法院拍賣的房產來看，往往面積較大，對於首次剛需置業來說，一次性付款的壓力較大。

(7)法拍屋理財擴展閱讀：

若是要准備買這樣的房子，必須檢查對方的房產證等法律證件，然後去法院和房管局咨詢這樣的房子是不是已經可以交易，同時需要特別注意的是別押自己的身份證復印件等。

這種被法院強制查封過的房子，在案件沒有進行審理和處理之前，也不會解除查封狀態，自然也不能上市交易，購房者若是遇到了這樣的房源，可以找賣方索要房產證等房產權屬的復印件，然後親自去法院和房管局等部門進行咨詢，看這樣的房子是否可以交易，交易是不是有什麼條件限制，確認無誤之後方可進行接下來的購房流程。