房產融資三條紅線對房企影響

1. 當前的房地產宏觀調控措施對房地產開發商在融資方面有哪些影響

第一，受調控政策的影響，樓盤銷量嚴重持低態，直接影響資金的回籠。
第二，客戶觀望，價格走低態。雙方僵持。開發商一般都要相對妥協，利潤低微。房地產黃金十年的暴利時代將要過去。
第三，限購，直接影響客戶量，供大於求，業績哪裡來？開發商要放血。
開發商賣不出去房子，也就換不成現金，銀行追債，老項目又需要成本，新項目沒法進展，進退兩難。實力弱的估計就要被淘汰出局了。2012年也會是房地產業洗牌重組的經典一年。靜觀其變吧。

2. 住建部、銀監會出新規，明年的房價會下跌嗎

最近幾年房子的熱度一直持續不降，房價也是一漲再漲，這給很多年輕人帶來了巨大的還款壓力，雖然政府在一直積極調控，但是房價的熱度並沒有減退下去，今年住建部和銀監會都制定出了新規，那麼2021年的房價真的會下降嗎？讓我們拭目以待。

綜合來看，這兩項政策的出台，一個可以限制房企的融資，另一個可以限制購房者的融資，這樣就可以加快降低房地產行業總體的負債率，所以對房價的下降是有積極的影響的

3. 房地產金融監管政策意在建立規范和長效機制

2021年1月，市場短期資金價格有不同程度的上漲，部分商業銀行小幅上調貸款利率，貨幣市場流動性階段性明顯偏緊。市場上有觀點認為，此輪流動性階段性偏緊、利率上行主要是針對房地產泡沫。我們認為，監管部門針對住房金融政策嚴格規范的意圖已經比較明確，國內房價上漲過快及其泡沫風險更多體現的是局部、結構性的。過去兩年，全國大部分地區房價漲幅逐步回落，僅一線和少數重點二線、三線城市房價漲幅相對較快，成為當前房地產調控的重點區域。
「三道紅線」和集中度管理體現住房金融政策連續性
自2020年三季度開始，金融監管部門對房地產融資採取了一系列針對性的調節措施。前有「三道紅線」，對房企資產負債的水平和結構提出新的要求；後又發布銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知（下稱《通知》），對銀行房地產貸款的結構提出要求，包括適當控制居民購房貸款規模，嚴防利用消費貸、首付貸資金違規加杠桿行為；對房企加強融資管控，包含貸款、信託及境內外債券融資。過去幾年居民部門杠桿率增長較快，貸款價值比LTV從2017年的0.29升至2020年的0.34。「三道紅線」和集中度管理體現了監管部門對住房金融政策的連續性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措。
2019年以來，銀行個人按揭貸款增速進一步有所放緩。2020年全國個人按揭貸款3萬億，同比增長9.9%，增速較2019年回落5.2個百分點。個人按揭貸款增速已經低於同期金融機構人民幣貸款余額12.5%的增速。自2016年以來，新增個人按揭貸款占金融機構新增貸款比例已經從19.3%降至13.4%，個人住房貸款余額佔比尚不到20%。可見，當前並沒有大幅收縮按揭貸款余額、大幅放緩按揭貸增速的必要。銀行業金融機構房地產貸款集中度管理政策出台的主要目的是，構建規范性管理的框架。長期以來房地產開發貸款占整個貸款的比重始終在7%左右的較低水平，近年來變化不大，升得快的是按揭貸款。結合貸款質量（不良率）綜合考慮，相較個人住房貸款而言，房地產開發商貸款比重下降的空間更小。未來在「三道紅線」的管理下，部分房企杠桿水平較高，負債規模增長將有所放緩，將尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領域。未來商業銀行房地產開發貸款增速將會有所放緩，在銀行信貸余額中的比重會在穩定運行中有所下降。
三條紅線控制房企杠桿水平對市場的影響是收縮供給，並不能起到控制房價的作用，相反可能會因為引起供給放緩而不利於抑制房價上漲。因此，顯然不能將三條紅線的舉措理解為是為了控制房價上漲和泡沫。該舉措重要的政策意圖是通過合理控制房企杠桿水平，達到控制房地產金融風險的目的。
根據上市銀行2020年前三季度所披露的財報來看，大部分銀行涉房貸款增速在過去幾年均保持兩位數增長，存在部分銀行個人住房貸款超過相應標準的狀況。「踩紅線」的銀行在未來2-4年時間內將做出相應調整，在控制新增個人住房信貸增速的同時，適當壓縮存量，達到監管要求。從上市銀行及公開市場信息來看，需要進行調整涉房貸款的銀行規模相對有限，涉及到的房地產貸款余額佔到整個金融機構涉房貸款余額的比例約四分之一，主要集中在建行、郵儲、招行、浦發、興業等幾家中資大中型銀行。據測算，假設這幾家銀行整體貸款增速運行平穩，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億到1500億之間，佔到各自涉房貸款的比例在5%-10%之間，佔到各自銀行貸款余額的比重在1%-3%，占銀行業房地產貸款比重約1.5%，應當說需要調整的規模並不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的銀行並未踩紅線，客觀上存在填補空缺的可能性。可見，監管部門的集中度管理政策並不會帶來房地產貸款增速大幅下滑、佔比明顯走低的結果。從這一點看，集中度政策更多的是具有規范性和著眼長遠風險管理的考量，並非是為了達成短期控制房價上漲的目標。
按上述判斷，當前房貸利率全口徑顯著上行的概率也較小。1月份首套房貸平均利率較2020年12月下降了1個基點，結合降低實體經濟融資成本的要求和央行貨幣政策採取「不急轉彎」的策略來看，短中期內基準利率LPR向上調整的概率不大。參考以往涉房信貸收緊時期的表現來看，住房金融政策在未來6-12個月內可能將保持中性的姿態，主要還是針對深圳、廣州、上海等房價漲幅相對較大、涉房貸款增速較快的區域，會適當偏緊一些。
多管齊下針對性地改善結構性問題
2020年中央經濟工作會議首次明確提出，要解決好大城市住房供給不足的問題，繼續實施「因城施策」，促進房地產市場平穩健康發展。長期以來，國內房地產市場地區間人地錯配是部分城市房價高企的首要原因。近期統計數據表明，地方政府正在落實因城施策的政策理念。2020年，一線城市土地供應佔地面積同比增長33%，明顯高於二線（9%）、三線（2%）城市的土地供應增速。
「十四五」時期，國內將加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。以上海為例，《上海市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中提出，計劃2021年新增5.3萬套租賃住房，到2025年形成租賃住房供應40萬套以上。
房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非「一刀切」。在中央「房住不炒」的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規范。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。1月27日起，廣州四大行房貸全線漲價，房貸利率整體上調15個基點。
在地方政府層面，按照「因城施策」原則，針對熱點城市繼續採取限購、限貸、限價等調控措施，並單列租賃住房土地指標，加大租賃住房供給建設；從供需兩端出台政策，以穩定房地產市場運行為主要目標。包括上海、深圳、廣州、杭州、成都、廈門、南京等主要熱點城市都相應出台了管控政策，從土地、銷售和信貸領域實施綜合管理。未來政策主線重在建立規范和長效機制，會取得比以往注重金融總量調控更好的政策效果。
（原以為《房地產金融監管政策意在建立規范和長效機制》 作者分別為植信投資首席經濟學家兼研究院院長，植信投資研究院高級研究員）

4. 為什麼銀行要限制貸款流行房地產行業，與什麼規定有關

俗話說得好：「有錢好辦事，沒錢寸步難行」。雖然聽著有點粗俗，但從古到今，這句話都得到了絕大多數的認同。沒錢很難成事，特別是想做大事，錢是非常必要的。

這也是央行放出大招的意圖，通過限制個人房貸佔比，限制房企融資渠道，把資本逐漸從房地產市場中轉移出來，才能抑制住房地產市場的火熱勢頭。

房地產融資「三條紅線」針對的是房企的貸款需求，而房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額貸款佔比的「雙限」針對的則是金融體系的貸款供給。

一邊限制房企融資，一邊壓縮貸款供給。在未來比較長一段時間，很多開發商或將陷入融資難和為了降負債不得不降價促銷的兩難境地，而對個人住房貸款的限制，會讓高杠桿炒房行為變得越來越難，「房住不炒」將不再是「口號」，而在大部分城市房產已經過剩的情況下，或將引發新一輪的「促銷潮」，房地產的冬天似乎真的要來了。

5. 「三道紅線」利劍高懸 房企資金鏈迎大考

數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發債規模低於市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，「三道紅線」威力開始顯現，房地產債券今年到期規模增多，對資金鏈帶來考驗。
發力美元債市場
貝殼研究院數據顯示，1月房地產企業發行的債券中，境外債券佔54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規與銀行房地產貸款集中度管理制度均處於實施前過渡期。監管更趨嚴格，房企對金融環境預期偏緊。境內融資承壓，房企開年繼續發力美元債市場。
1月房地產企業境內發債平均票面利率為4.75%，環比下降0.28個百分點;境外發債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點。
分析人士稱，2020年末發布的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。
「2021年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。」中國指數研究院企業事業部研究副總監劉水說。
境內融資方面，劉水認為，2021年房地產融資仍然處於收緊狀態，在「三道紅線」試點范圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規模將呈現小幅增長，融資成本將大致保持穩定。
境外融資方面，目前房企海外發債只能用來借新還舊，預計2021年該政策仍將延續，因此全年海外債券發行規模將受限於到期規模。受疫情影響，歐美等國家繼續實施寬松貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進一步降低。
監管部門此前明確的房企融資「三道紅線」為：剔除預收款後的資產負債率上限為70%、凈負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務比上限為1。
償債壓力上升
貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產企業債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。
中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務規模將創出近年來新高，而全年到期規模將同比增加16.94%至8888.83億元。由於借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峰的到來。
中信證券分析師認為，目前已有9家境內發債房企發生債券實質違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發生。
「未來房地產金融政策將維持偏緊態勢，同時『三道紅線』有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。」劉水建議。

6. 負債率不斷攀升房企整合路在何方

最新統計顯示，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。2017年，63家上市房企的平均負債率為78.6%，比上年上升1.9個百分點。其中，有18家資產負債率超過80%紅線，佔比超過29%。

從企業的角度講，當然不希望資金鏈斷裂、企業破產，因為這將令投資人遭受重大損失。從銀行的角度講，也不希望看到房地產企業資金鏈斷裂，因為很多開發企業的大部分資金來自於銀行，企業有個風吹草動，銀行也隨之風險大增。從政府的角度講，同樣也不希望出現房企破產的問題，因為沒有一家房企不是「綁架」著一批企業，一家企業出事，其他企業也要跟著受累，肯定不是好事。

7. 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。