壓降融資信託

Ⅰ 8家上市銀行房貸業務「踩紅線」，浦發、招行壓降，多家銀行房地產行業貸款負增長

去年年底央行、銀保監會頒布房地產貸款集中度制度，對銀行的房貸佔比作出「紅線」指標，也因此，年報季中的上市銀行是否「踩線」備受市場關注。

據南方財經全媒體記者統計，截至4月11日，A股共計有21家上市銀行披露了年報。其中有8家上市銀行的房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比超標。

具體來看，建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、渝農商行的個人住房貸款佔比超標，鄭州銀行的房地產貸款佔比超標；招商銀行、興業銀行、青島銀行上述兩項指標均踩「紅線」。房地產貸款是今年的監管重點，超過「紅線」的銀行需要在2～4年內完成整改。

光大銀行金融部宏觀分析師周茂華告訴記者，「目前壓降房地產貸款的難點主要是因為『誘惑力』大，對於銀行來說，房地產貸款額度大、期限長，有穩定的抵押品，不良率低，但隨著監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，改變和房企的合作模式，對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升。」

8家銀行指標超過監管上限

近期上市銀行集中發布年報。截至4月11日，A股共有21家上市銀行披露年報，其中國有大行6家，股份制銀行8家，城商行3家，農商行4家。整體來看，21家銀行個人住房貸款超29.5萬億元，有8家銀行「踩線」，佔比近四成。

記者注意到，在總體貸款規模大幅上漲的同時，房地產行業貸款總額增速相對而言有所減緩，其中中信銀行、民生銀行、渝農商行、常熟銀行、江陰銀行、無錫銀行6家更出現了負增長。

具體來看，民生銀行在貸款總額同比增加5.47%，而房地產行業貸款卻下滑7.81%，個人住房按揭貸款大幅上升22.72%；渝農商行貸款總額同比增加16.20%，房地產行業貸款卻下滑30.32%，個人按揭貸款增加24.96%。

中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子指出，「房地產貸款集中度制度推出後，踩線的銀行有兩個解決方法，一是壓縮分子，壓降房地產貸款規模，降低新增房地產貸款投放；二是做大分母，加大其他信貸投放力度，稀釋房地產貸款集中度。」他指出，由於個人住房按揭貸款一般期限較長且單筆額度較小，因此從操作性角度來看，短期內要實現快速壓降的目的，針對房地產企業的貸款會更容易實現。

據記者梳理發現，已披露的21家上市銀行，與貸款總額的增速相比，個人住房按揭貸款的增速並不遜色，甚至有些大幅超過。比如江陰銀行，針對房地產企業的貸款同比減少10.24%，但個人住房貸款卻同比增長40.88%。

房地產行業貸款、個人住房按揭貸款為何出現分化現象？周茂華向記者分析，「二者分化主要是近年來，國內強化銀行房地產信貸監管，引導資金更多流向小微民營等實體經濟薄弱環節，同時，2020年出台房企「三條紅線」，引導房企加強負債管理；而個人按揭住房貸款上漲，主要與去年一、二線等熱點城市價格上升較快，樓市銷售活躍有關。」

3月22日，浙江省下發的《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》（下稱《通知》）要求各金融機構全面自查個人住房貸款、消費類和經營類貸款等。此前，深圳、上海、北京、廣州等地下發通知要求銀行自查經營貸、消費貸情況，嚴防違規資金挪用至房地產。

與北上廣深有所不同的是，浙江發布的《通知》還指出了切實加強房地產開發貸款管理。要求各金融機構要嚴格審核房地產開發項目合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，根據項目工程進度放款，杜絕超規模超期限放款，防止貸款資金挪用。

一位國有大行信貸人士指出，開發貸監管一直較為嚴格，浙江此次發文再次予以了強調，將規范向不合資質的企業項目發放貸款。

呂家進指出，建行將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注於為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對於個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。

近期廣州、深圳等地銀行個人住房按揭貸款額度緊張，排隊放款已成為普遍現象，除了國有大行以外，許多中小銀行的信貸經理更直接告知中介，短期內已無住房貸款額度，利率也可能逐步上升。

「銀行個人按揭貸款上限落實，不可避免導致部分超標或接近紅線的銀行個人按揭額度收緊，按揭利率存在一定上行壓力，但預計影響有限。」周茂華認為，一是銀行個人按揭佔比是個動態比例，如果作為分母的貸款擴張，個人按揭規模也可以隨之擴大；二是這個紅線出台本意不是要打壓剛性需求，對於少數額度緊張銀行其利率有一定上升壓力，對於額度充裕的銀行，尤其是樓市庫存仍高的區域，個人按揭利率將保持利率穩定甚至有降低可能；三是作為房貸利率定價「錨」的5年LPR報價利率走勢還是很平穩的。

房貸規模將進一步下降

3月22日，人民銀行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，總結交流經驗做法，分析研究信貸形勢，部署推進下一階段優化信貸結構工作。座談會上，進出口銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行等金融機構就優化調整重點領域信貸結構的主要做法作了交流發言。

會議指出，當前我國實體經濟恢復尚不牢固，重點領域和薄弱環節信貸結構仍需調整優化。

從本次會議部署的今年信貸投放重點領域看，小微企業、製造業、綠色低碳產業、科技創新等將成為今年銀行業信貸投放的熱門領域，同時，房地產金融將繼續強化嚴格管控，分析指出，今年新增房地產貸款規模有望進一步降低。

連平指出，房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非「一刀切」。在中央「房住不炒」的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規范。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。

周茂華認為，監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，銀行可能改變和房企合作，資產證券化等方式，在滿足監管規定同時，最大限度獲取利潤，畢竟房貸仍有吸引力；但從中長期看，銀行將逐步調整經營戰略，多元化資產負債結構，推動銀行轉型發展，銀行對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升；並更加註重特色、高質量金融服務供給，提升市場競爭力，增加中間業務收入等。

長期來看，尤其是在碳中和、碳達峰目標下，監管將引導商業銀行按照市場化原則加大對碳減排投融資活動的支持，撬動更多金融資源向綠色低碳產業傾斜。此外，銀行可能會把視角傾向於戰略型新興產業、綠色金融、民生工程、租賃住房、消費領域等符合國家戰略的領域，更好地支持實體經濟發展。

Ⅱ 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

Ⅲ P2P資金佔比不斷壓降的51信用卡，為什麼突然遭警方調查

據業內人士推測，大概有兩種可能，一是暴力催收，一是數據爬蟲業務違規獲取用戶信息。憑借大數據風控，「助貸」轉型成效明顯。2018年7月13日，正值P2P網貸風險專項整治不斷推進深入的背景下，51信用卡實現了在港交所上市。

累計借款余額107億元。51人品貸90天以上逾期率為3.46%，呈現逐月上升態勢。累計管理信用卡數量達到1.387億張，較去年同期增長16.9%。另據其半年報，51信用卡稱已與超過100家銀行、消費金融公司、信託公司等各類金融機構達成合作夥伴關系。

在去年底有關部門定下了以退出為主的整治原則後，國內P2P網貸機構加快了向「助貸」機構的轉型。機構資金佔比快速上升的「奧秘」在大數據風控上。51信用卡在半年報上指出，其業務建立在了獨有的大數據和獨立風控系統的堅實基礎之上。

總結；關於此次51信用卡被調查，網上流傳的一份銀行發的函件顯示，「通過我行技術監控發現，貴司通過爬蟲程序對我行信息進行抓取，但我行未與貴司簽署相關書面的授權書、同意書或默認貴司從我行系統及業務辦理過程中獲取用戶個人的信息。

Ⅳ 央行新政釜底抽薪多家銀行房貸限額 購房者或遭違約風險

一個「釜底抽薪式」調控樓市的手段，悄然落地了。
1月24日，有大V@大源按揭通過微博爆料稱，「廣州新政，個人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。」同時，該大V爆料稱，在此情況下，所有銀行應對的措施是「暫停受理新的貸款申請」。
多家長三角銀行總行及分支機構也因1月住房貸款額度用完，而發生了暫時停貸。
「現在幾乎所有銀行的房貸規模超過央行所規定額度的上限。因此，新增房地產企業貸款幾乎不可能，尤其是按揭貸款，變得極為困難。」北京住宅房地產商會會長黎乃超1月25日表示。
黎乃超預計，如果購房者已交首付，會給一定的緩沖期，貸款可能還會發放。但是，未來老百姓購房，利用按揭這一途徑取得資金將變得極為困難。
黎乃超認為樓市可能經歷一個極大的變數，「准備入市的人只能觀望，因為沒有杠桿。對開發商來說這也是一個極大的利空消息。」
貸款新政更加嚴格 指標量化
目前，全國多地房貸按下暫定鍵的主要依據是，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》將銀行分為五檔，並設立區別性的「兩條紅線」指標，第一道紅線是房地產貸款佔比，第二道紅線是個人住房貸款佔比，即個人住房貸款余額佔一家銀行全部貸款比重。
銀行規模越大，其房地產貸款以及個人住房貸款余額佔比越高。以被劃分到第一檔「中資大型銀行」的工商銀行為例，該銀行今年房地產貸款佔比上限為40%，而個人住房貸款佔比上限為32.5%。而被劃為第五檔的「村鎮銀行」房地產貸款佔比上限為12.5%，而個人住房貸款佔比上限為7.5%（如下圖）。
據光大證券分析報告，從總量看，目前金融機構按揭貸款整體佔比大致在20%左右，雖然近兩年增量佔比有所上升，但是總體仍然穩定，若按照《通知》要求的分類監管要求上沿測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億左右，房地產企業貸款預估在1.5萬億左右。
根據上市銀行2020年年中數據進行測算表明：大型銀行中，建行、中行和郵儲銀行超標；股份制銀行中，招行、中信、浦發、平安，興業超標，部分城商行超標。以上銀行面臨2~4年的過渡期安排。
中國社會科學院金融研究所銀行研究室主任、國家金融與發展實驗室研究員李廣子1月25日分析，該政策的導向作用非常明顯，要求各類銀行對房地產風險進行有針對性的防控，適當降低貸款集中度。
「對於銀行來說，解決辦法一是壓縮分子，壓降房地產貸款規模，降低新增房地產貸款投放；二是做大分母，加大其他信貸投放力度，稀釋房地產貸款集中度。 」
為何今年剛剛開始，各地銀行傳出房貸超標？黎乃超介紹，這次貸款新政非常嚴格，主要體現出量化，央行規定了每一個銀行的貸款規模。更為重要的是，貸款發放指標首次平均到每個月度裡面，「一月份貸款額度用完了，自然就停貸。已經交了首付或是網簽的房子，也就是俗稱『在路上』的房貸審批，只能繼續等待。」
購房者或遭違約風險
由於兩條紅線涉及房地產貸款以及個人住房貸款余額佔比，這就意味著，無論個人按揭貸款還是房企貸款均受到限制。
采訪發現，廣州確實存在已交首付或已進行網簽，但貸款審批近兩個月尚未有審批結果的情況。據21世紀經濟報道以及第一財經報道，上海長三角等城市、江蘇等地也均出現類似情況，甚至有銀行明確表示「暫停貸款」。
如果貸款很長時間都沒有辦理完成，是否會因違約導致消費者買不成房子？黎乃超稱，目前監管機構還沒有明確的說法。
「通常情況下會有兩種方案，一種方案是銀行與監管機構溝通商量，之前已經簽了合同及網簽的情況，能否計入去年的額度里？第二種方案是各地建委根據各個城市的情況定調，如果房屋沒有成交，誰來負責？按違約還是雙方都不承擔責任，把首付或定金退還？」
在1月24日舉行的國新辦發布會上，中國銀行保險監督管理委員會首席風險官兼新聞發言人肖遠企表示，《通知》對按揭貸款這一塊應該影響不大，按揭貸款是非常分散的，無論是從規模還是范圍，在集中度裡面影響都不是太大。
肖遠企還表示，銀保監會今後還是要根據一直以來的集中度管理規定和《通知》的要求，密切監控銀行業對房地產的融資，確保房地產融資平穩有序。
中原地產首席分析師張大偉1月25日表示，他於1月22日分別致電過上海、深圳、廣州等地分公司及部分同行，了解到的情況是「有貸款收緊的可能性，但是目前還沒有影響市場成交。」
張大偉認為，房地產貸款一直在收緊，總量增幅緩慢，所以該政策的影響不會很大。對於購房者來說，他認為可能「麻煩一點」，「人們去辦理商業貸款可以選一個利率最低的銀行，如果不能辦理，再問下一家銀行，最多就是麻煩一些。」
李廣子對此也認同，「如果銀行集中度超標了，還可以轉向其他銀行去尋求貸款。從借款人的角度來看，影響也是暫時的。因為整個行業的集中度應該還不是特別高，影響不會特別大。」
央行嚴防「灰犀牛」
事實上，早在去年9月，人民銀行就已對70個大中城市2019年新發放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業銀行進行摸底。
當時央行方面稱，調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房、貸款行為特徵和商業銀行審貸條件、流程等相關情況，准確把握貸款風險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據和參考。
去年年末，由於房貸規模巨大，國家在金融監管以及住房政策方面屢次釋放管控信號，銀保監會主席郭樹清等高層屢次提及房地產金融化泡沫是「灰犀牛」。
郭樹清於去年12月發文：「上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。」「目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」
對於央行以及郭樹清的警示，李廣子此前在接受專訪時曾指出，房地產按揭貸款是居民部門債務中的重要組成部分，一旦居民由於債務負擔過重導致違約，其風險將傳導到銀行體系。如果出現大范圍違約，對銀行造成的風險就會比較大。
「從銀行角度看，要做好相關風險調控，做好風險分散，避免貸款投放過於集中於房地產等領域，做好貸款集中度管理，防止風險過於集中。」
如今，做好貸款集中度管理的靴子落地。「這個政策對房企的存量房源的去庫存將會帶來重大打擊。」黎乃超稱。

Ⅳ 將「灰犀牛」關進籠子 中國房地產金融審慎管理大幕拉開

中國房地產市場正迎來一場劇變。
2021年首月，深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個一二線城市傳來房貸額度緊張、利率上浮的消息，個別銀行被曝出已經停貸。每年年初，一般是房貸額度最為充裕的時候，這一反常現象的背後實際上潛藏著金融調控的身影。
2020年最後一天，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。這政策一被業內簡稱為對銀行劃定的「兩道紅線」。
上海市銀保監局近期出台的新規，正是「兩道紅線」落地的體現。上海市表示，嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核等。
克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出，與前期的房企融資「三道紅線」、「壓降融資類信託規模」和「暫停私募非標債權類業務」等融資調控一脈相承，針對銀行的「兩道紅線」意在防範房地產行業過度金融化。不過，由於超標銀行個數較少，壓降比例相對有限，加之新規調控留有調整過渡期，房玲認為對房地產行業短期影響可控。
銀行的「兩道紅線」與去年8月份出台的房企「三道紅線」(重點房地產企業資金監測和融資管理規則)政策一起，組成了中國房地產金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同，房地產金融審慎管理主要針對首付比調整、房地產貸款比例限制、房企融資規模限制等，重點在於穩定信貸增長、調節杠桿率。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，這「五道紅線」的劃出，讓2020年成為中國房地產金融審慎管理元年，這對中國房地產制度建設具有里程碑意義。房地產制度呈現出從「住房制度改革」(1998年)到「土地制度改革」(2002年)再到「金融管理改革」(2020年)的脈絡特徵。
萬科集團董事會主席郁亮也曾表示，「三道紅線」對房地產行業的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，它意味著房地產行業金融紅利時代的結束。
「五道紅線」為代表的房地產金融審慎管理之下，中國樓市會發生什麼樣的變化？業內普遍認為，「銀根」和「地根」是樓市的命脈。房地產金融審慎管理有望控制住「銀根」。
中指研究院近日發布的一份報告稱，過去15年，金融政策對房地產市場調控效果顯著。這份報告回顧了2005年至2019年涉及房地產金融審慎管理的政策及其效果。報告認為，金融審慎指數增加會顯著抑制房價上漲，抑制商品房需求，同時也將抑制房企規模增速。
劉水表示，未來市場將會呈現出三大趨勢：一是弱周期，金融審慎管理之下，將避免大量資金流向房地產市場，從而避免房地產市場暴漲暴跌，弱化房地產周期性。
二是「慢牛」。據測算，中國城市化率或在2030年達到70%，進入城市化後期，未來10年GDP仍將維持中高速增長，房地產市場仍有向上發展空間，但金融審慎管理之下，未來10年中國房地產市場或現慢牛行情。
三是城市分化持續，不同城市房地產市場走勢仍將明顯分化。
自2008年美國金融危機後，宏觀審慎政策開始受到越來越多國家的重視。美國、歐盟、英國、韓國等經濟體均積極使用房地產金融審慎政策來抑制樓市過度繁榮。近年來，中國官方更是反復強調實施好房地產金融審慎管理制度。如：1月召開的2021年中國人民銀行工作會議提出，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。
銀保監會主席郭樹清曾撰文稱，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。他指出，2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。將「灰犀牛關進籠子里」或是房地產金融審慎管理的直接目標。

Ⅵ 堅決遏制炒房炒地行為，防止各類房產過度金融化

2021年，穩定經濟增長仍是一項緊要任務。由於房地產市場與投資、消費兩端都有緊密聯系，對於預期管理十分重要。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展，就要堅持房價穩和投資穩並重，做到兩個「穩」相互協調。
據國家統計局發布的數據，2020年全年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%。在疫情沖擊下，年度增幅比上年回落2.9個百分點，但7.0%的增幅仍體現了穩定適度的特點。一般認為，這一數據在5%-10%之間屬於健康合理范圍，低於5%屬於偏冷，高於10%可能導致過熱。從房地產開發投資占固定資產投資的比重看，2020年為27.26%，2019年為23.57%。考慮到疫情導致投資結構和消費結構發生一些波動，這一比例的年度變化總體上是平緩的。
從銷售情況來看，2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向。
據有關專業機構測算，2019年我國房企負債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應當採取措施壓降。如果社會融資過於集中到某一個領域，其風險是不言而喻的。這也是黨中央反復強調「房住不炒」，積極推動房地產市場穩定健康發展的根本原因。為此，一方面要降低房地產市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產過度金融化；另一方面，也要優化房地產企業的資產負債結構，在出清經營不善企業的基礎上，可以完善措施、創造條件，讓優質房地產企業通過股權融資等多種方式補充資本金，擴大房地產信託投資基金（REITs）適用范圍，加大產業鏈融資力度，增強房地產企業的資產流動性，有效防範化解房地產企業債務風險。
去年12月份召開的中央經濟工作會議，把「解決好大城市住房突出問題」作為2021年八大重點任務之一，要求「因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展」「要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場」。完善長租住房政策、壯大長租住房市場，是抑制房價過度上漲的根本性措施之一，也為房地產企業轉型打開了巨大市場空間。隨著大城市居民生活水平的提高，人們對住房管理服務的多元化、高品質需求日益增長，房地產企業由開發型向服務型轉變，已經悄然進入了一個新的時代。在房價相對穩定、租賃住房比例達到一定規模後，通過提供更為系統化、專業化的物管等服務獲取收益，將成為服務型房地產企業的主流收入模式。「十四五」時期，要在破解大城市住房難題上有所作為，讓保障性租賃住房市場規模得到拓展，實現供給結構和需求結構相互匹配，降低住房焦慮，實現房住不炒。
多家機構預計，2021年房地產投資規模有望繼續保持穩定增長，不同地區房價將分化。推動經濟高質量發展，尤其要加大實體經濟的創新發展能力。房地產作為經濟體系中的一個重要部分，必須堅持「穩」字第一，即房價穩、投資穩。投資穩是為了保剛性需求、保結構調整。在兩個「穩」相互協調的基礎上，將更多金融資源向創新領域引流，激發更大創新動能，是我們的目標。

Ⅶ 堅決遏制炒房炒地行為，防止各類房產過度金融化

2021年，穩定經濟增長仍是一項緊要任務。由於房地產市場與投資、消費兩端都有緊密聯系，對於預期管理十分重要。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展，就要堅持房價穩和投資穩並重，做到兩個「穩」相互協調。
據國家統計局發布的數據，2020年全年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%。在疫情沖擊下，年度增幅比上年回落2.9個百分點，但7.0%的增幅仍體現了穩定適度的特點。一般認為，這一數據在5%-10%之間屬於健康合理范圍，低於5%屬於偏冷，高於10%可能導致過熱。從房地產開發投資占固定資產投資的比重看，2020年為27.26%，2019年為23.57%。考慮到疫情導致投資結構和消費結構發生一些波動，這一比例的年度變化總體上是平緩的。
從銷售情況來看，2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向。
據有關專業機構測算，2019年我國房企負債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應當採取措施壓降。如果社會融資過於集中到某一個領域，其風險是不言而喻的。這也是黨中央反復強調「房住不炒」，積極推動房地產市場穩定健康發展的根本原因。為此，一方面要降低房地產市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產過度金融化；另一方面，也要優化房地產企業的資產負債結構，在出清經營不善企業的基礎上，可以完善措施、創造條件，讓優質房地產企業通過股權融資等多種方式補充資本金，擴大房地產信託投資基金（REITs）適用范圍，加大產業鏈融資力度，增強房地產企業的資產流動性，有效防範化解房地產企業債務風險。
去年12月份召開的中央經濟工作會議，把「解決好大城市住房突出問題」作為2021年八大重點任務之一，要求「因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展」「要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場」。完善長租住房政策、壯大長租住房市場，是抑制房價過度上漲的根本性措施之一，也為房地產企業轉型打開了巨大市場空間。隨著大城市居民生活水平的提高，人們對住房管理服務的多元化、高品質需求日益增長，房地產企業由開發型向服務型轉變，已經悄然進入了一個新的時代。在房價相對穩定、租賃住房比例達到一定規模後，通過提供更為系統化、專業化的物管等服務獲取收益，將成為服務型房地產企業的主流收入模式。「十四五」時期，要在破解大城市住房難題上有所作為，讓保障性租賃住房市場規模得到拓展，實現供給結構和需求結構相互匹配，降低住房焦慮，實現房住不炒。
多家機構預計，2021年房地產投資規模有望繼續保持穩定增長，不同地區房價將分化。推動經濟高質量發展，尤其要加大實體經濟的創新發展能力。房地產作為經濟體系中的一個重要部分，必須堅持「穩」字第一，即房價穩、投資穩。投資穩是為了保剛性需求、保結構調整。在兩個「穩」相互協調的基礎上，將更多金融資源向創新領域引流，激發更大創新動能，是我們的目標。
（原題為《房地產市場要堅持兩個「穩」相互協調》）

Ⅷ 房貸「五類分檔」樓市大起大落或成歷史

2020年的最後一天，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀發〔2020〕322號）》，啟動對商業銀行差別化的房貸「五類分檔」監管模式。
從過去一年的政策來看，高層對房地產金融審視漸趨嚴格。從2020年年中熱議的對開發商融資設立「三道紅線」，再到年末對銀行房貸設置「五類分檔」，可以看出，房地產金融長效機制——宏觀審慎管理體系漸趨成熟。
不過，房貸「五類分檔」的邏輯與針對開發商融資的「三道紅線」完全不一樣。「五類分檔」是對銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比採取雙管控。針對工、農、中、建、交、郵儲這些大行，兩個貸款指標佔比的最高限分別為40%和32.5%，中型股份行分別為27.5%和20%，城商行和縣域銀行佔比限制更低。
可以說，「三道紅線」「五類分檔」是繼去年落實城市政府的主體責任，啟動約談和問責外，房地產長效機制建設的另一個重要布局，即加強房地產金融宏觀審慎監管。
2020年1月5日，央行召開工作會議提出「補齊房地產金融宏觀審慎政策框架」「加快建立房地產金融長效管理機制」，宏觀審慎強調逆周期調節和動態平衡，核心是「防風險」，而不是一味地「收杠桿」，即當地價和房價明顯上漲、杠桿過快攀升時收緊融資條件，控制資金流入房地產，控制違規加杠桿；當房地產市場明顯回調時，政策也會適當優化。
過去，地產融資監管往往以窗口指導方式展開，融資窗口周期性地開或關。當融資窗口打開後，基本不分融資對象資質和類型，只不過大開發商融資成本低一些，小開發商融資成本高一些；首套房、改善型二套房貸款利率低一些、杠桿高一些，投資性購房或炒房貸款利率高一些。
由於窗口指導不是長效機制，隨時可能關閉，下一次什麼時候打開並無明確的規則。於是，一旦融資窗口打開，開發商就會拚命融資，甚至不惜高成本融資。放貸主體銀行的行為也很類似，拚命放貸。因為在銀行的眼裡，房價存在上漲預期，地價有隱性擔保，房地產貸款就是優質資產，有土地或房產抵押的貸款，就是最優質的資產。
所以，當融資窗口打開時，開發商拚命融資，銀行拚命放貸。甚至為躲避監管，部分銀行會將資金借道信託、基金等影子渠道，披著中小微貸款、實體貸款的外衣投入房地產領域。而「三道紅線」和「五類分檔」最大的特徵就是，形成市場化、規則化、透明化的融資規則。融資受限的房企，想要融資就得調整方案，或者做大分母（增加資產或現金流），或者縮減分子（償還負債或債轉股等），等杠桿降下來，騰挪出融資的空間，再去申請融資。對銀行來說，如果房貸佔比觸頂了，要想繼續發放房貸，就要做大貸款總數這個分母，增加對實體經濟的貸款。 在市場化、規則化、透明化的融資環境下，開發商就能形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，以做強資產和現金流來創造融資空間，增強自身抗風險能力，而非一味地等待融資窗口打開，然後去集體搶融資、搶土地，最終帶動房價上漲、風險累積，倒逼融資被迫「一刀切」地收緊，導致樓市周期性波動。
此外，銀行也將形成穩定的信貸投放預期，以做大實體經濟貸款規模，支持中小微企業融資，以此來釋放房地產貸款新增規模。
當然，最大的好處之一就是，市場化、規則化、透明化的融資環境，可以防範化解房地產金融風險，促進房地產持續平穩健康發展。融資規則明確了，開發商也不用再擔心融不到資金，以「手中有糧，心中不慌」的心態去搶融資、搶土地。這樣，地價就有望告別高總價、高單價、高溢價，房價也就不會出現單邊瘋漲。
而且，對房地產融資因企施策、因行施策，不會出現融資、貸款「一刀切」地收緊或放鬆的情況，房地產融資整體將趨於平穩，實現「穩地價、穩房價、穩預期」的長效機制目標也就水到渠成。
更值得注意的是，新規則以激勵相容的機制設計，引導資金流向實體經濟。比如，某國有大行要想新增40億房地產貸款，首先必須增加60億元其他類別的貸款，這樣才能使得總體房貸比例控制在40%的監管要求以內；無法增加實體經濟貸款，就得壓降存量房地產貸款的規模，將新增貸款空間釋放出來。
這樣做，從融資端和資金端「雙管齊下」，控制資金違規、過度流入房地產市場，如此一來，地價、房價快速上漲，樓市大起大落或將成為歷史。

Ⅸ 2021房貸政策

2020年12月31日，央行和銀保監會聯手頒布了一條關於房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實行。這是自房地產領域「三條紅線」融資新規後的最重磅規定，且沒有給任何過渡期。

1、這個規定的全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。按這條新規，以後銀行房地產貸款和個人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。

根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：

第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為22.5%和17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限分別為17.5%和12.5%；

第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的佔比上限為12.5%和7.5%。

(9)壓降融資信託擴展閱讀：

1、銀行系統中的貸款比例作出限制的原因

央行公告中提出「為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險」。2020年銀保監會主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。

按郭主席的說法：中國房地產相關貸款，占銀行業貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內的貸款，那些房企自行發行的債券，融資的股權，已經信託等影子銀行的資金，均不在這39%裡面。

還有很多人，直接用經營性貸款去全款買房，這其實也算房價，只不過在表內看起來像發給工廠企業的經營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產貸款會佔到我國金融體系的40~50%左右。這是一個非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產生了130多次金融危機，其中100多次和房地產有關。

最近的一次，2008年的美國金融危機，起因是房地產。日本金融崩潰，起因也是房地產。所以郭主席將房地產定義為我國金融風險最大的「灰犀牛」。先搞了一個房企融資的「三條紅線」，如今又開始限制整個銀行體系的貸款上限。半壁江山實在太高了，哪怕是39%也很高。

所以現在規矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統。和現狀比，壓的不多，因為房地產貸款佔中國金融體系的比例實在是太大了，大到不能動，不敢動。但這是首次以行政令的形式頒布貸款佔比紅線，給各銀行都戴了一個緊箍咒。防範銀行過多的貸款投向房地產領域，或出現一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

2、LPR影響

LPR是由我國18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結果。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數據平均構成LPR數據。

按照新規定：「自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。」這意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機制決定，和2020年、2019年的利率形成機制有了不同。

自2021年開始，存量浮動利率貸款如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化。根據新通告，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）。

12月21日，最新數據顯示：一年期貸款市場報價利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報價利率(LPR)維持4.65%。由於2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個基點，若購房者的房貸利率轉換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個基點，個人住房貸款者月供還款將減少。根據「房貸利率=LPR+固定點差」的計價模式。

舉例來說：假設一個人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%×1.1）。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。

換言之，在往後的日子裡，他的的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。現在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那麼2021年的利率就為5.24%，相比轉為固定利率下降0.15個百分點。

在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，他每月會比之前少還多少錢呢？如果實際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變為5.24%，相比固定利率下降0.15個百分點之後，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。

當然，個人如果選擇轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當前利率較高，迴旋餘地較大。從長期來看，LPR進一步下降的可能性較大，如果這樣，那麼房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

通知給銀行設定了關於房貸規模的「兩道紅杠」：第一道紅杠，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。第二道紅杠，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

央行通知給出了「房地產貸款佔比」和「個人住房貸款佔比」的計算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以後，對普通購房者而言：意味著以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

我們個人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個家庭財產的「安全線」，如此能保證個人月還款後的正常家庭生活開支；7大國有銀行的「個人住房貸款佔比」最高，達到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行「總貸款的30%」附近，視為一個國家「住房金融」的安全線。