㈠ 土地信託是什麼
希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。
3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系
㈡ 廣東省農用地土壤污染研究現狀
1999年，廣東省對設在廣州、韶關、茂名、梅州、湛江地區的177個基本農田保護監測點的土壤和作物進行了分析，結果顯示，水稻土壤重金屬超標率為70.9%，鎘、汞、砷、銅、鉛、鎳、鉻等8種重金屬含量均出現超標，最高超標倍數為19.7倍；菜地重金屬超標率為20%，最高超標倍數為5.1倍。
2000年，廣東省啟動了國土資源大調查項目——珠江三角洲經濟區1∶25萬生態環境地質調查，並於2005年3月通過了專家組的評審。其中關於水土環境調查的結果表明，水土污染是珠江三角洲地區目前影響較大的環境地質問題，水土污染高風險區面積達4720平方千米，占整個地區面積的11.23%；東莞——增城南部——廣州——佛山——三水一帶是這一地區水土污染最嚴重的區域，河涌烏黑發臭，城市河段水質超標，農業用水十分緊張，不僅引起土壤污染、地下水污染，而且已導致魚類、稻穀、蔬菜、瓜果等漁業和農業產品出現污染，嚴重危害著人們的健康。
2004年，廣東省開展了珠江三角洲經濟區土壤污染調查工作，歷時2年，於2006年基本完成。這次調查針對珠江三角洲經濟區4.79萬平方千米的土壤環境中的54種化學元素作出全面監測，這是廣東省首次開展的專為農業生產服務的農業土壤環境調查，它對珠江三角洲地區制定和調整農業發展規劃，發展外向型的高科技農業和綠色農業，確立現代農業示範區，發揮珠江三角洲地區土地資源農業生產的最大效益提供了珍貴的基礎資料。調查結果表明，珠江三角洲地區農業土壤環境不容樂觀，耕地土壤質量有惡化趨勢。在珠江河口附近約1萬平方千米區域內，土壤高氟異常區5263平方千米，鎘、汞、砷、銅、鉛、鎳、鉻等8種元素污染面積達5500平方千米；蔬菜、水果、大米等農產品的重金屬含量均不同程度超標，重金屬污染對農產品質量安全和人體健康構成潛在威脅。
此外，為了摸清全省土壤環境質量及其污染狀況，廣東省還開展了典型區域土壤污染狀況探究研究和珠江三角洲地區土壤中重金屬和有毒有機物的分布規律和風險預測等土壤環境質量調查和評價工作。
㈢ 廣東省農用地分等匯總成果
（一）廣東省農用地分等成果
1.廣東省農用地自然質量等成果
廣東省共劃分農用地自然質量等13個，從6等到18等。廣東省農用地自然質量等呈正態分布，主要集中在13～16等，佔全省耕地面積的79.0%，其中以14等地和15等地為最多，都佔22.7%，16等地和13等地分別佔19.6%和14.1%；12等地和17等地分別佔6.7%和9.0%；11等地和10等地分別佔2.8%和1.2%；9等、8等和18等地均不到1%，分別佔0.7%、0.2%和0.3%；7等地佔0.1%；6等地最少，還不到0.01%，僅有134.0公頃，主要分布在韶關樂昌的石灰岩地區，18等地主要分布在雷州半島的吳川、雷州和遂溪。
1）廣東省農用地自然質量等全省分布狀況圖
廣東省農用地自然質量等面積分布情況參見圖3-22～圖3-25。
圖3-22 廣東省農用地自然質量等面積比例圖
圖3-23 廣東省農用地自然質量等別面積圖
圖3-24 廣東省農用地分地類自然質量等別面積圖（1）
圖3-25 廣東省農用地分地類自然質量等別面積圖（2）
2）廣東省農用地自然質量等地級市分布狀況表
廣東省各地級市農用地自然質量等分布狀況參見表3-32。
表-323 自東省各地級市農用地廣然質量等面積匯總表
2.廣東省農用地利用等成果
廣東省共有農用地利用等別13個，從3等到15等。廣東省農用地利用等呈正態分布，主要集中在8～10等，佔全省耕地面積的61.4%，其中8等、9等、10等地分別佔19.7%、23.3%和18.5%；其次為11等地和7等地，分別佔11.3%和10.1%；12等、6等、13等、5等地分別佔7.2%、4.5%、2.3%和2.0%；4等地和14等地分別佔0.8%和0.3%；3等地和15等地最少，不到0.1%。3等地主要分布在清遠陽山、清新北部以及韶關的乳源等石灰岩地區，15等地主要分布在湛江地區光溫潛力最高的吳川，部分分布在地處燈塔盆地的東源。
廣東省農用地利用等6等以下的農用地主要分布於石灰岩地區、山地的坑田和梯田以及沿海低圍田（咸酸田），主要分布在韶關的乳源和樂昌，清遠的陽山、連南、連州和清新的北部地區，以及江門、珠海和汕頭的鹽漬化地區；高等地主要分布在精耕細作、農業栽培技術成熟的潮汕沖積平原的高圍田區、河流沖積平原的河邊田以及丘陵山地的垌田區，主要有茂名的高州、信宜，梅州的興寧、梅縣和梅江區，河源的東源縣和源城區以及肇慶的高要市，尤其是興寧、信宜、高州、梅江區，86%以上的農用地是12等和13等。珠江三角洲地區出於對經濟利益的追求，糧食種植粗放，現實糧食產量較低，相對其自然質量等別，珠江三角洲的利用等別整體下降。雷州半島由於降水、乾旱等自然條件的限制，糧食生產水平也不高，雖然其光熱條件全省最好，經過利用水平修正以後其利用等相對自然質量等整體下降。從整體水平來講，茂名地區由於具有優越的光熱條件和成熟的農業栽培技術等雙重優勢，其糧食產量水平較高，利用等綜合水平在全省最高，茂名87%以上的農用地在11等以上，基本都在8等以上。梅州地區30%以上的農用地在12等以上，60%以上集中在9～11等，利用等綜合水平在全省較高。肇慶和河源地區利用等綜合水平在全省也相對較高。潮汕地區耕地利用等別比較集中，整體利用水平較高，90%以上的耕地在8～10等。湛江地區雖然光熱條件好，潛力水平全省最高，但由於乾旱缺水以及土地利用水平比較低下等原因，其利用等相對自然質量等整體下滑，利用等綜合水平在全省居中。全省農用地利用等別分布規律與全省水稻實際產量分布狀況基本一致。
1）廣東省農用地利用等分布狀況圖
廣東省農用地利用等成果詳細情況見圖3-26～圖3-29。
圖3-26 廣東省農用地利用等面積比例圖
圖3-27 廣東省農用地利用等面積分布圖
圖3-28 廣東省農用地分地類利用等面積圖（1）
圖3-29 廣東省農用地分地類利用等面積圖（2）
2）廣東省農用地利用等地級市分布狀況表
廣東省各地級市農用地利用等分布狀況參見表3-33。
表3-33 廣東省各地級市農用地利用等面積匯總表
3.廣東省農用地經濟等成果
廣東省共有農用地經濟等別10個，從2等到11等。廣東省農用地經濟等也是呈正態分布，主要集中在4～7等，佔全省耕地面積的76.8%，其中以5等地為最多，佔24.8%，4等、6等和7等地分別佔17.5%、20.3%和14.2%；3等、8等和9等地分別佔6.5%、9.2%和4.2%；2等地和10等地分別佔2.2%和1.1%；11等地最少，僅佔0.1%。2等地廣泛分布在粵北山地丘陵區、粵中南丘陵山地區，部分分布在珠江三角洲平原的濱海低圍田。高等（10等、11等）地主要分布在鑒江流域的信宜、高州和化州，燈塔盆地的東源，興梅盆地的興寧、梅州和梅縣，南雄盆地的南雄和始興，潮汕平原的榕城和潮南以及珠江三角洲平原的中山等地。
由於同一作物的成本因不同地區而有所不同，即使同一地區的同一作物，其成本也會隨著時間變化，因此，經濟等別沒有特定的地理分布規律和現實意義。
1）廣東省農用地經濟等全省分布狀況圖
廣東省農用地經濟等別成果匯總詳細情況參見圖3-30～圖3-33。
圖3-30 廣東省農用地經濟等面積比例圖
圖3-31 廣東省農用地經濟等面積分布圖
圖3-32 廣東省農用地分地類經濟等面積圖（1）
圖3-33 廣東省農用地分地類經濟等面積圖（2）
2）廣東省農用地經濟等地級市分布狀況表
廣東省各地級市農用地經濟等分布狀況參見表3-34。
表3-34 廣東省各地級市農用地經濟等面積分布表
（二）廣東省農用地分等省級匯總成果
根據國家農用地分等成果匯總的要求，廣東省分等成果省級匯總是以1∶50萬土地利用現狀圖為基礎圖件，綜合考慮所對應的縣級和市級圖斑的分等結果，對全省土地利用現狀圖圖斑進行圖斑分割或圖斑添加操作，以分割或添加後的省級圖斑作為省級分等單元圖，匯總圖斑等別指數由下一級對應圖斑的等別指數面積加權綜合而成，匯總圖斑面積是下一級對應圖斑面積相加之和。綜合的同時保持全省分等等別數不減少，保持了全省分等成果體系的完整性。匯總成果在分布和應用上更具宏觀性，能滿足國家實現全國農用地分等成果匯總的需要。省級匯總成果同省級成果一致，保持了等別序列的完整性。綜合後的等別體系如表3-35所示。
表3-35 廣東省農用地等別省級匯總概況表
匯總前後各等別面積分布見圖3-34～圖3-36。
圖3-34 廣東省農用地分等成果省級匯總前後自然質量等面積對比圖
圖3-35 廣東省農用地分等成果省級匯總前後利用等面積對比圖
圖3-36 廣東省農用地分等成果省級匯總前後經濟等面積對比圖
㈣ 中國的土地流轉正在步入"信託時代"嗎
王東賓 / 河北張家口市金融辦
現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十八屆三中全會前後，以中信信託、中糧信託、北京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。
然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。因此，本文將比較土地流轉的幾種重要模式，以更好地理解土地流轉信託模式的經濟效率和社會意義。
一、土地流轉的三種模式
自二十世紀七十年代末八十年初家庭聯產承包責任制建立以後，土地流轉作為一種調節土地承包和土地經營之間緊張關系的重要機制，不管政策上是否正式認可，全國各地的實踐探索一直沒有停止過，出現了各種模式或經驗。本文的模式選取基於如下兩個方面。
第一，十八屆三中全會《決定》中提出「穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營」，這就限定了農地流轉的兩個基本前提：「農地農有」與「農地農用」。這樣，本文的討論將不涉及改變土地使用權擁有狀態的「雙放棄」(如成都模式)、「宅基地換住房+承包地換社保」模式(如重慶九龍坡模式)等，也排除了改變「農地農地」狀態的土地股份合作制模式(如廣東南海模式)等，集中討論農業用地流轉模式。
第二，以收益權的實現方式為核心標准。這種選擇基於三個方面的考量。一是信託的制度設計恰恰以委託人財產收益權為核心，從農戶的收益權理解土地流轉信託模式，符合信託思想的本源，也易於在與其他模式的比較中發現其獨特優勢。二是受亨利?喬治的「地租社會化」思想啟發。亨利·喬治用「外殼」與「核仁」來隱喻土地佔有與收益，他反對僵化地從簡單直接佔有的形式來理解土地所有權內涵，而把地租(土地收益)作為土地權利的核心，這對我們理解當前中國「穩定承包權，放活經營權」的政策主旨極有啟發意義。最重要的是，保護(並實現)好農民的收益權是土地流轉政策的最關鍵環節，也是保障土地流轉穩定有序進行的必要條件，並能促進土地流轉在城鎮化進程中更好地發揮穩定器作用。
「地租社會化」提出者亨利喬治的著作《進步與貧窮》對孫中山的地權思想有重大影響
基於這樣兩個標准，本文選取「反租倒包」模式(浙江瑞安)和福建沙縣模式作為參照系，與以中信信託(以安徽宿州項目為例)為代表的商業信託模式進行比較，重點是各種模式的收益分配與增信機制兩個方面。
(一)浙江瑞安：「反租倒包」模式
二十世紀九十年代初期，浙江省瑞安市馬道村出現一種新的土地流轉模式，被稱之為「反租倒包」，這種模式後來在全國很多地方流行推行過。簡要地講，「反租倒包」是指村集體從農戶手中以一定價格把已經承包到戶的耕地租賃過來(「反租」)，必要時經過一定的土地規劃、整理與整治，再轉包給種糧大戶或農業企業等農業經營主體(「倒包」)。之所以稱為「反租」，是因為村集體作為土地所有者，是土地承包經營權分配中的發包方，先期已經將土地發包(「出租」)給農戶，因而村集體承租農民土地是一種「反租」行為。這樣一來二去，盡管土地又集中於村集體，但權利關系卻發生了變化。其權利轉化與轉移過程大體如此，通過發包完成土地初始權利分配(承包經營權)，「反租」將經營權集中，「倒包」將土地經營權流轉到有效率的經營主體手中，土地承包權依舊歸農戶，土地所有者——村集體發揮組織管理職能。可以說，「反租倒包」模式是中國農民在當時的政策環境下因地制宜進行的自主的制度創新，與今天政策所倡導的「穩定承包權，放活經營權」宗旨不謀而合。在「反租倒包」的過程中，村集體、村民與經營者之間通過契約「合作」創造性地實現了承包權與經營權的效率分解與重組，因此這一模式非常適應中國鄉村社會，至今在許多地區仍在使用。
顯而易見，「反租倒包」是一種村級創新模式(筆者認為，「反租」是相對於「發包」而言的，因此除非擁有發包權，鄉鎮要麼是依託村集體的聯合「反租倒包」，要麼是「偽反租」)，必然與鄉村治理水平高度關聯，關鍵問題看村委會或村集體組織的「反租」過程是否存在違背農民意願、強迫農戶流轉土地或侵害農民利益的行為，其有效運轉依賴於這樣三個條件：第一，村莊的經濟結構中，主要勞動力的收入依賴於非農就業。二，村莊治理機制比較完善，村民能夠通過協商機制達成共識，形成穩定契約。第三，村集體經濟較為發達，可以為「反租」的收益兌付提供較強的風險保障。
(二)福建沙縣：「雙平台」模式
沙縣小吃名揚海內，勞動力大量經商，土地撂荒現象嚴重，全縣范圍內土地流轉的需求非常高，催生出土地流轉的「沙縣模式」。截至2013年底，沙縣全縣實現流轉土地約13萬畝，佔全部耕地的65%，是全國土地流轉流轉率的2.5倍。從沙縣的實踐經驗來看，其土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。
福建沙縣的土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。
流轉平台
沙縣自2006年開展土地流轉試點，建立了縣、鄉、村三級土地流轉服務機構，作為中介組織推動土地集中連片規模流轉。沙縣的特點是，在三級服務體系的基礎上，又建立了專門的土地流轉交易場所和信息服務平台，並開發了土地承包管理系統、流轉土地視頻系統等。土地需求方接入服務平台和系統後，通過待流轉土地視頻，可以很快了解相關地塊的地貌、田間設施等基本信息。2011年信託平台建立後，信託平台承擔了收儲土地(一次流轉)並進行土地整理的任務，將土地地塊規模化、標准化，流轉平台對接的重點變為經過信託平台集中連片整理開發後的待流轉土地(二次流轉)。
信託平台
2011年，沙縣又作為福建省第一家開展農村土地承包經營權信託流轉試點，通過設立兩家經營權平台公司，建立了縣鄉兩級信託服務體系。
信託平台的運行機制主要是信託公司與村委會(代表同意將土地信託的農民)簽訂信託合同，獲得土地後，土地集中連片，統一進行規劃、布局、整理與整治，再通過招標、競拍、租賃等形式流轉給農業企業或其他經營主體。
可見，沙縣模式是一種政府主導的「流轉+信託」雙平台模式。盡管時序上流轉平台建立在前(2006年)，信託平台建立在後(2011年)，但實際運行中信託平台前置，發揮一次流轉(土地收儲)功能，把經營權集中起來，進行土地集中連片、整理開發，流轉平台的功能升級後置，把經過整理開發後的土地流轉給相關經營主體，發揮二次流轉功能。這樣，後面的比較分析可以發現，沙縣的信託平台是一種准信託模式，在收益權設計、風險處置措施、增信機制等其他方面與商業信託平台基本相當。
(三)安徽宿州：商業信託模式
至2014年4月初，全國落地的土地流轉信託項目已經有十幾單了，其中中信信託6單(安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源與湖北黃岡)，北京信託4單(江蘇無錫、鎮江句容、安徽銅陵和北京密雲)，土地流轉信託項目的土地數量已達20萬畝以上。
盡管各機構的具體合約計劃存在諸多差別，但在核心問題(收益權)的處理上差別不大。本文主要使用中信信託宿州項目的方案設計。中信信託宿州項目位於宿州市埇橋區朱仙庄鎮，信託期限為12年(二輪承包期剩餘12年)，首期流轉面積5400畝，流轉後用於建設現代農業循環經濟產業示範園(埇橋區是2010年農業部批準的第一批國家現代農業示範區)。5400畝土地由朱廟村、塔橋村集中承包經營權後，委託埇橋區人民政府代理，由區政府作為委託人與中信信託簽訂信託計劃，中信信託聘請服務商進行土地開發和基礎設施配套。該項目服務商為安徽帝元現代農業投資發展有限公司，項目初期服務商同時也是整體承租商，支付開發前期的信託收益(關於中信信託宿州項目的詳細方案信息，參見蒲堅：《解放土地——新一輪土地信託化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247頁)。
中信信託公司目前正走在全國土地信託實踐的前沿
二、三種模式之比較
至此，我們初步理清三種模式的基本情況，接下來的比較以收益權為核心，集中在收益分配和增信機制兩個層面進行比較。
(一)收益分配模式
一般而言，土地流轉的收益分為兩個部分：基礎收益和增值收益。「反租倒包」模式中，農戶的土地流轉收益表現為單一的「反租」租金，但在實際情況中，村委會往往會發揮類似於集體談判機制的作用，推動土地流轉(「倒包」)價格根據市場情況和經濟環境的動態合理調整，「反租」價格隨之進行調整，這樣農戶也能分享到增值收益。在有些地區，「倒包」與「反租」之間會有一定的差價，或村集體與村民之間有約定的流轉收益分成比例，如「二八開」，農戶獲得大部分收益。
沙縣模式中，基礎收益即土地委託給信託公司時支付的約定租金。增值收益分為兩部分：一部分是土地集中到信託公司以後，通過土地整治、改良後(如高標准農田建設)的增值部分，這部分60%歸農戶，40%歸信託公司作為信託發展基金滾動發展;另一部分是土地由信託公司流轉給經營方後，由信託公司申請各級項目配套資金，其中60%無償扶持經營方，其餘按信託公司的投入計算，逐年向經營方收回，回收資金返還村集體，由村集體進行二次返還(這實際上相當於本文末提出的農業補貼「部分歸農」機制)。
中信信託宿州項目(A類計劃)中，基本收益為1000斤中等質量小麥價值(均按國家頒布的中等質量小麥價格兌付等值人民幣，以下不再重復說明)，如果低於1000元，則按1000元兌付，即支付給農民的基礎地租價格最低為每畝1000元人民幣。實際上，當地目前的土地流轉價格為每畝每年約600元左右，即該項目的基本地租一次性增值60%以上，項目初期，由當地政府為服務商(初期承租方)提供每年每畝約400斤中等質量小麥價值(約400元人民幣)。
增值收益為A類計劃方案中的超額收益。受託人服務商進行土地整理和基礎設施投資(必要時發行B類信託計劃，募集土地整理專項資金)，扣除各項本金和費用後形成的超額收益，70%歸農戶，30%歸受託人，作為信託管理費用。北京信託江蘇項目也是按這一比例分配浮動收益(即土地開發的增值收益)，增值收益「三七開」原則似乎已成為市場共識。當然，增值收益是否能夠按方案如期實現，我們實踐中密切關注。
(二)增信機制
不論何種模式，流轉收益按期兌付是穩定流轉關系的基本條件，是承包權與經營權有序、穩定分離的必要條件。而農業本身又是弱勢產業，面臨自然風險、市場風險、經營風險等多重風險，經營端的風險如果傳導流轉端，引發兌付危機，必然影響流轉關系的穩定。因此，在土地流轉的各種模式中，收益兌付的增信機制至為關鍵。
「反租倒包」模式中，村委會作為村民自治組織，與村民之間存在一種「信任契約」，並通過村民直選等基層民主途徑對村委會的行為形成有效約束。這決定了在很大程度上，村集體經濟要為「反租倒包」提供一種隱性擔保，構建一種村集體增信機制。
沙縣模式中，有兩重保障機制。一是由增值收益的40%歸入信託公司形成的信託發展基金;二是財政資金增信機制，由沙縣財政先行注資150萬元設立土地流轉風險保證金。風險保證金的增信對象為集中連片100畝以上，流轉期限5年以上的流轉土地業主;當經營業主因發生各類風險無法兌付租金，導致信託公司無法向農戶兌付收益時，由風險保證金先行兌付。
中信信託宿州項目中，在方案中為A類基本收益(付給農戶的基礎地租)設計了雙重增信保障。第一重保障來自服務商的合同承諾，在未找到承租方的時候，由服務商承租信託項目下的所有土地，並按期向農戶支付基本收益。因此在項目開發初期，服務商即承租商。而且，若後期發生實際獲得的租金收入不足以支付基本收益的情況時，該類資金缺口仍由服務商補足(服務合同中規定服務商的職責范圍包括「提供信託計劃項下兌付A類基本收益的增信保障」)。第二重保障是如果A類基本收益的兌付仍然出現流動性資金缺口時，即第一重保障出現問題時，由受託方發行T類信託計劃，補足信託收益兌付的流動性缺口(T類信託計劃也可以用於土地整理投資的B類信託計劃基本收益兌付缺口)。
綜合來看，「反租倒包」模式採用的是村集體組織隱性增信機制，而沙縣模式和信託模式均建立了明確的增信機制，前者採用政府財政增信機制，後者採用市場化增信機制，保障農戶的基本收益不受土地流轉後與經營相關的風險影響，確保基本收益穩定且可持續。不論是沙縣的政府信託機制，還是宿州的市場信託機制，本質上均是土地流轉與土地經營之間建立一道風險防火牆，以穩定收益權的方式(信託收益)更充分地實現農戶承包經營權的經濟內涵，促進承包權與經營權的有序、穩定分離，有助於同時實現「穩定承包權」和「放活經營權」雙重政策目標，並且兼顧了效率與公平。
(三)土地流轉信託與金融創新
農村金融發展滯後的一個重要瓶頸是農村缺乏有效抵押、擔保品，導致「融資難」、「融資貴」成為普遍現象。近年來，各地紛紛試點推動解決這一問題的金融創新，如吉林的「土地收益保證貸款」、重慶的「三權抵押」、河南信陽的「五權抵押」等，其政策主旨均在於農村承包地、宅基地、林權等「三農」物權的金融權能。十八屆三中全會《決定》中進一步肯定了農村土地流轉的重要作用，明確激活農村土地擔保、抵押權能的政策導向，為農村土地金融創新打開了更寬闊的政策空間。土地流轉信託化對金融創新的推動作用可以從三個層面來理解。
第一個層面是對委託方——普通農戶而言。土地流轉信託的優勢之一是將農戶承包土地的收益權結構化、標准化，變為標準的商業合約，這有利於開展以標准化收益權為標的的金融創新。例如，中信信託在宿州項目中目前已實現通過信託受益權質押為農戶發放小額貸款，年利率在10%-12%之間，沙縣的金融機構已經藉助當地的信託平台，開展了「預期收益權」、「農戶聯保+預期收益權質押」等金融創新。
2013年末發布的「107號文」(《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》)中明確提出「探索信託受益權流轉」，可以預期未來信託收益權的市場流通性更強，會更好地促進土地流轉信託收益抵押、擔保權能的實現。尤其值得注意的是，這對當前的「人戶分離」城鎮化格局非常具有現實意義，對「非戶籍城鎮化」人群來說，在沒有並入城鎮社會保障體系之前，土地流轉信託不僅可以實現「離土不離權」，提供一份穩定的基本收入，而且可以藉助收益權金融創新申請小額貸款，更好地在城鎮中生活與創業。例如，中信信託宿州項目中就提出「賦予土地信託流轉金融屬性，為農民參與城鎮化進程、增強承擔城鎮社會保險和住房租賃等方面的私人成本的支付能力創造條件」。可以說，土地流轉信託將構建的是一種「離鄉離土不離權」的社會制度。
第二個層面是針對信託平台而言。信託平台將原來分散的經營權匯集後，實現土地集中連片，具備開展土地整治項目(如高標准農田建設、中低產田改造、節水灌溉設施等)和布局現代農業基礎設施的必要條件，從而也就具備了對接財政扶持項目和資金的基礎條件。沙縣模式中，由信託平台配合政府扶持項目，開展土地集中連片整理開發，然後再進行流轉;北京信託密雲項目所採取的「財產權信託+資金信託」的「雙信託模式」，通過資金信託為土地流轉信託後的經營開發提供1800萬元的融資支持;中信信託宿州項目中，則有發行B類信託計劃融資進行土地整理的方案。信託平台對接政府項目時，政策上可以更好地「發揮財政資金的杠桿作用」，即在財政補貼資金的引導與支持下，發揮「財政+金融」協同作用，藉助金融創新滿足土地整理開發和布局現代農業設施的融資需求。
第三個層面是對新型經營主體和經營農戶而言。少數土地信託項目中，如北京信託的江蘇無錫項目，信託土地僅158畝，項目可以直接對接農民合作社或其他新型經營主體。但其他的土地流轉信託項目一般涉及數千畝乃至數萬畝土地，需要聘請或組建(現代農業)服務商，按現代農業要求整理、開發土地，布局基礎設施，然後自主經營或再次流轉給種植大戶、家庭農場、農業企業、農民合作社等新型農業經營主體。此時經過現代農業布局後，大棚抵押、融資租賃等金融創新和金融工具將會更容易地引入，《國務院辦公廳關於金融服務「三農」發展的若干意見》(國辦發[2014]17號)、《中國人民銀行關於做好家庭農場等新型農業經營主體金融服務的指導意見》(銀發[2014]42號)等最新文件中所提倡的涉農直補資金擔保、土地流轉收益保證貸款、農機具抵押等一系列農村金融創新在土地流轉信託平台上均可以有效地展開，新型經營主體的融資能力將更強。當然，對於剛剛出現半年多的信託模式，目前多數項目仍處於服務商開發整理階段，相關的金融創新仍在醞釀與衍化當中，不過許多金融創新從沙縣的政府信託平台中看已經相當成熟。
土地流轉信託推動金融創新的機制在於土地流轉信託將承包權和經營權穩定分離後，土地權利束與相關主體清晰對應，既可以有收益權融資，也可以有經營權融資。這種土地權利束的分解與重組過程客觀上已經將土地流轉的相關主體進行了分層，形成既有大型主體(信託機構、現代農業企業等)、又有中型主體(農業龍頭企業、農民合作社)、還有小型主體(小微企業、種養大戶、家庭農場、普通經營農戶)的多層次主體，並在土地的綜合開發利用上也根據各自優勢實現了分工合作，這種結構化設計又與大中小結合的農村金融普惠體系相對應，形成金融創新的推動力。
進一步而言，隨著土地信託的實踐深入，信託平台將進一步衍化為金融創新平台，通過信託制度設計，土地流轉金融創新得以在不同層面、不同主體間展開，根據土地整理、現代農業布局、具體生產與經營等開發階段的不同特點和融資需求，因地制宜地設計不同的金融工具和金融產品，促進土地流轉的資源優化配置。例如，中信信託在宿州方案中就提出「條件成熟時，也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作」，「以土地流通信託為平台構建服務『三農』的金融生態鏈」。
四、探索土地流轉信託的「混合」模式
自中信信託、中糧信託、北京信託等信託機構介入土地流轉領域以來，因其專業化水平高和結構化的制度設計，商業信託模式備受推崇，由此引起一個爭論：以沙縣模式為代表的政府信託(類信託)模式是否過時?商業信託模式是否就是土地流轉信託的不二選擇?
從本文的比較中可以初步總結商業信託模式和政府信託模式的優劣勢。商業信託模式的優勢有：第一，商業信託模式的市場化程度更高，可以在更廣的(全國)范圍內發現價格;第二，全國只有68家信託公司，對接外部資源能力強，可以更好地遴選服務商;第三，信託標准化、結構化水平高，可以推動更高水平的金融創新。短板在於：第一，商業信託模式採用的是項目制，使用的是本地優質土地資源，且地方政府需協調足夠的土地滿足規模經濟的需要，是一種非常態的土地流轉;第二，土地前期開發依賴於服務商，沒有合適的服務商，土地整理等工作亦無法開展;第三，服務商完成現代農業布局後，要承擔部分流轉平台的職能。
相比之下，政府信託模式的優勢在於：第一，信託平台承擔了土地收儲(一次流轉)職能，是一種常態化的土地流轉;第二，信託平台可直接開展土地整理開發，不需等待服務商;第三，有專業的土地流轉平台，二次流轉的效率和專業化程度更高;第四，信託平台與縣域金融機構合作緊密，針對新型農業經營主體、小微企業和普通經營農戶的普惠金融創新更有優勢。短板在於：第一，信託平台承擔了服務商的職能，現代農業開發專業能力不足;第二，與外部資源對接能力不足，價格發現能力弱於商業信託機構;第三，標准化、結構化能力不足，限制金融創新的層次，尤其是在大型金融和現代金融工具的引入方面受限。
顯而易見，政府信託模式與商業信託模式的互補性很強，很難簡單地說孰優孰劣，需要因地制宜、具體分析。隨著信託制度向土地流轉領域的更深引入，未來綜合兩種模式的「混合」模式將更有優勢。「混合」模式可能發揮的優勢主要有：第一，結合常態的土地收儲(一次流轉)和項目制，使得縣域內流轉土地可以分區域、分層次開發利用;第二，發揮縣域信託的「中小」優勢和商業信託的「大」優勢，相關主體分層對接土地權利束和要素資源，使資源配置更有效率;第三，更好地發揮信託平台的土地整理能力和服務商的現代農業布局能力;第四，發揮信託平台和流轉平台的協同作用，提高二次流轉經濟效率，推動建立二次流轉公開市場;第五，發揮商業信託在收益權管理、兌付和風險防範方面的優勢，使得農民的信託收益權更加穩定。
在條件成熟的地區，可以探索建立「混合所有制」信託平台，綜合利用各方力量和優勢。從政策意義上來講，「混合」模式可以同時實現十八屆三中全會提出的「使市場在資源配置中起決定性作用」和「更好發揮政府作用」。
實踐中的發展表明，不論是政府信託模式，還是商業模式，亦或是今後可能的「混合」模式，信託制度在土地流轉領域是有生命力的，有可能成為今後農村土地流轉的重要制度工具。
土地流轉信託的制度優勢在於它可以同時兼顧效率與公平。土地流轉信託不僅可以實現承包權與經營權的穩定分離，而且可以實現合理分工。信託平台進行土地整理與整治，服務商(大型現代農業企業)進行現代農業規劃布局與基礎設施配套，這相當於農地的一級開發;然後土地再次流轉，實現土地更好地向四個新型經營主體集中，發揮其勞動技能優勢、生產技術優勢，這相當於農地的市場開發。通過信息平台，將有可能構建農村土地兩級開發體系。顯然，前者與後者的「適度規模」是不一樣的，而信託制的優勢恰恰在於可以穩定有序地集中經營權，又合理有效率地流轉分開，使經營權「放活」在不同層級滿足「適度規模」的不同標准。從這個角度而言，土地流轉信託可以更好地實現經濟效率。
從公平的維度來看，土地流轉信託逐步確立了幾個基本原則。第一是補貼部分歸農原則，要麼直接歸農(如中信宿州項目中基礎收益提升60%)，要麼以增值收益分成的方式，而且越是初級開發中的補貼，歸農的比例越高。第二，基礎地租價格應依據規模經營和現代農業的水準確立，而非分散經營和傳統農業的水準確立，這是對農民農地發展權的一種認可。若以分散經營的低「市場價格」進行土地長期土地流轉，大多數農民不但享受不到規模經營和現代農業的超額收益，而且基本收益的價值也沒有充分體現。第三，「漲價歸公」與「漲價歸私」相結合。亨利·喬治地租社會化思想的核心是「漲價歸公」，在人均只有一兩畝承包經營權的較平均的農村土地分配格局下，「漲價歸農」實際上是「漲價歸公」的一種衍化形式，土地流轉信託方案是地租社會化分配的一種具體實現形式。增值收益的70%與30%分配比例，是「漲價歸公」與「漲價歸私」的有機結合。從這個角度來看，土地流轉信託又可以更好地實現公平。並且，公平的制度設計可以使土地承包權與經營權穩定有序地分離，反過來會促進規模經營的經濟效率。
鄧 小 平認為，農業的第二次飛躍必須走向集體經濟
1990年，鄧 小 平提出農業生產「兩個飛躍」的思想，即中國社會主義農業的改革和發展會有兩個飛躍：第一個飛躍，是廢除人民公社，實行家庭聯產承包責任制;第二個飛躍，發展適度規模經營，發展集體經濟(具體論述參見《鄧 小 平文選》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355頁)。可以說，信託制度是實現「二次飛躍」的一種較為理想的制度工具。總體上，土地流轉信託是一種效率與公平兼顧、公平促進效率的機制，它使得全體農民可以共享農業「二次飛躍」的發展成果，可以更好地發揮中國土地制度的制度優勢。盡管在超過10萬億的信託資產中，土地流轉信託所佔比例微乎其微，但考慮到中國仍在持續的新型城鎮化進程，土地流轉的潛力遠遠沒有完全釋放出來，而且「戶籍城鎮化率」真正追上人口「城鎮化率」尚需一段較長的時間，消化「人戶分離」仍需時日，即使在戶籍制度改革的政策背景下，土地流轉仍將發揮重要的穩定器作用。因此，土地流轉信託的大發展值得期待和深入探索。
㈤ 廣東省對非農業建設補充耕地有何規定
根據2001年發布《廣東省對非農業建設補充耕地管理辦法》（廣東省人民政府令第66號），非農業建設補充耕地有如下規定：
（1）非農業建設經批准佔用耕地的，按照「佔多少，墾多少」的原則，由佔用耕地的單位或個人負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照本辦法的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾耕地。耕地開墾費應當作為建設用地成本列入建設項目總投資。
（2）在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內分批次農用地轉用佔用耕地，實行先補後占的，在辦理轉用手續時，可以用耕地儲備指標作為補充耕地，不再繳納耕地開墾費；未能實行先補後占，需使用上級人民政府儲備的耕地指標的，由承擔耕地補償責任的主體在申請辦理轉用手續時繳納耕地開墾費。單獨選址建設項目佔用耕地，用地單位通過先補後占補充耕地的，應當向市、縣土地行政主管部門提出申請，由市、縣土地行政主管部門統籌安排。未能實行先補後占的，用地單位應當繳納耕地開墾費。
（3）市、縣人民政府可以先行組織實施土地開發整理項目，開墾的新耕地經省國土資源廳組織驗收確認後，除滿足本地佔補平衡外，剩餘部分可以作為耕地儲備指標，經當地人民政府同意，由省國土資源廳統一安排，有償轉讓給耕地佔補不平衡的市、縣作為補充耕地的統計指標。耕地原有的所有權、使用權不變。耕地所屬市、縣人民政府應當承擔相應的耕地保有量責任。
（4）耕地開墾費按如下標准繳納（按每平方米計）：地級以上市轄區內20元；縣級市轄區內15元；縣轄區內10元。佔用基本農田保護區內的耕地每平方米加收15元。
㈥ 廣東省農用地經濟等分布規律及差異性分析
廣東省農用地國家級經濟等劃分為 20 個等，介於 11 ～ 30 等之間。廣東省農用地經濟等呈正態分布（圖 5-3），分布比較分散，主要集中在 15 ～ 22 等，佔全省耕地面積的 83.2%，其中以 17 等、18 等地為最多，分別占 13.8% 和 14.2%，20 等地佔 12.0%，19 等、21 等地分別佔10.9% 和 10.8%，15 等、22 等地分別占 5.7% 和 6.7%；低經濟等 11 ～ 13 等地廣泛分布在粵北山地丘陵區、粵中南丘陵山地區，部分分布在珠江三角洲平原的濱海低圍田。高經濟等 28 ～ 30等地主要分布在鑒江流域的信宜、高州和化州，燈塔盆地的東源，興梅盆地的興寧、梅州和梅縣，南雄盆地的南雄和始興，潮汕平原的榕城和潮南以及珠江三角洲平原的中山等地。圖 5-3 直觀反映了廣東省農用地國家級經濟等的面積構成。
圖5-3 廣東省農用地國家級經濟等面積分布圖
隨著廣東省近 20 年社會經濟的快速發展，農業基礎設施得到了較好的完善，農業科學技術也取了很大的進步，但是傳統農業取得的經濟效益始終難以與其他產業相媲美。這就不可避免地產生了兩種現象：一種是過去耕地質量較差的土地，由於耕地灌排條件的改善和人們的精耕細作，特別是在一些經濟欠發達的地區，耕地質量得到了很好的提高；一種是在經濟發達的地區，特別是土壤肥沃的珠江三角洲地區和城市郊區，人們對農業生產的熱情不高，部分地區的耕地土壤肥力下降，糧食種植粗放，糧食的產量較低，耕地利用等別較之以前或是其他地區的耕地利用等水平呈現下降的趨勢。惠州、東源的大部分耕地質量得到了一定的提高，茂名、河源、韶關、雲浮、湛江等地區的中低產田的土壤肥力得到較大的提高，而廣州、佛山、東莞、中山等經濟發達地區的耕地質量（耕地利用和經濟等別）較之其他地區的土壤質量在降低。
㈦ 請問在建商品房,開發商把土地抵押給信託公司是什麼意思
一般是工程還沒達到開發貸條件，銀行貸款拿不到就只能找信託貸款了，土地抵押是貸版款的增信措施。權也有可能，資金本身就是銀行放的，借了信託的通道，開發商還是把土地抵押給信託公司來做貸款增信的。簡單來說，不追究資金真實來源，抵押給信託公司一般就是借信託公司貸款了。從這個無法判斷是否資金鏈有問題或者項目有問題，現在不融資的地產項目是基本不存在的。
㈧ 我國土地信託制度是何時建立
1、設立遺囑信託
《信託法》第八條規定了設立信託應採用書面形式，書面形式包版括遺囑。第十三權條又規定，設立遺囑信託，應當遵守繼承法關於遺囑的規定。
因此，中國大陸可以設置遺囑信託。
2、受託人資質
《信託法》規定了信託關系，第二十四條又規定，受託人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人。因此，從信託法的角度，遺囑信託受託人資質非常廣泛，只要具有完全名師行為能力即可，無需特別的審批許可。
後來，銀監會發布《信託公司管理辦法》，對信託公司的資質進行了管理，但也沒有規定信託業務為信託公司專屬經營（作為部門規章，它不能限制上位法《信託法》對受託人資質的規定）。但在傳統上，只有信託公司具有經營信託業務的資格，否則很難區分委託和信託兩種法律關系，這對於資產隔離是否能夠得到法律的保護，有很大的影響。
㈨ 土地流轉信託對農村發展帶來哪些好處
沒好處
㈩ 土地的信託計劃
土地信託計劃發行申請經核准後，方可發售信託單位。
信託單位的發售，由信託公司負責辦理；信託公司可以委託經中國銀監會認定的其他機構代為辦理。
第十一條 信託公司申請設立的土地投資信託計劃，應當符合下列條件：
（一）信託合同期限為五年以上；
（二）信託單位募集金額不低於五億元人民幣；
（三）信託單位持有人不少於一百個；
（四）任意五個以及五個以下信託單位持有人合計持有的信託單位份額，不得超過信託單位發行總份額的50％；
（五）土地投資信託計劃投資的房地產項目的原始權益人持有的信託單位份額不得超過信託單位發行總份額的15％。
第十二條 信託公司設立土地投資信託計劃，應當向中國銀監會提交下列文件，並經中國銀監會核准：
（一）可行性研究報告；
（二）信託合同草案；
（三）資金保管協議草案；
（四）發售說明書草案；
（五）注冊會計師出具的會計意見書；
（六）專業房地產估價機構對房地產估價報告；
（七）描述擬收購房地產項目的現行運行情況的調查報告；
（八）律師事務所出具的法律意見書；
（九）中國銀監會要求的其他文件。
第十三條 信託合同應當包括下列內容：
（一）房地產投資信託計劃的發行目的和名稱；
（二）信託公司和資金保管機構的名稱和住所；
（三）信託計劃總額和信託合同期限；
（四）信託單位發售日期、價格和費用的原則；
（五）信託單位持有人、信託公司和資金保管機構的權利、義務；
（六）信託單位持有人大會召集、議事及表決的程序和規則；
（七）信託單位發售的程序、時間、地點、費用計算方式；
（八）信託收益分配原則、執行方式；
（九）作為信託公司、資金保管機構報酬的管理費、保管費的提取、支付方式與比例；
（十）與信託財產管理、運用有關的其他費用的提取、支付方式；
（十一）信託財產的投資策略；
（十二）信託計劃資產凈值的計算方法和公告方式；
（十三）信託單位募集未達到法定要求的處理方式；
（十四）信託合同解除和終止的事由、程序以及信託財產清算方式；
（十五）爭議解決方式；
（十六）當事人約定的其他事項。
土地投資信託計劃發售說明書應當包括下列內容：
（一）房地產投資信託計劃發行申請的核准文件名稱和核准日期；
（二）信託公司、資金保管機構的基本情況；
（三）信託合同和資金保管協議的內容摘要；
（四）將要收購的物業的詳細介紹；
（五）交易及其結構的特定特徵；
（六）實際交易的特定細節；
（七）定價及估值；
（八）信託單位的發售日期、價格、費用和期限；
（九）信託單位的發售方式、發售機構及登記機構名稱；
（十）信託公司、資金保管機構報酬及其他有關費用的提取、支付方式與比例；
（十一）會計調查報告；
（十二）稅務意見書；
（十三）法律意見書；
（十四）風險警示內容；
（十五）中國銀監會要求的其他內容。