房地產信託規模縮水

① 上證指數創6月以來新高，市場熱點多面開花

• 一、財經新聞精選

• 銀保監會：房企降杠桿成效逐步顯現 房地產融資呈現「五個持續下降」

  房地產金融監管「三線四檔」和集中度管理實施以來，房企降杠桿成效逐步顯現，房地產長效機制進一步落實。9月7日，銀保監會新聞發言人在回應房地產金融監管方面工作時表示，銀保監會始終堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，持續完善房地產金融監管機制，防範房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環。從取得的成效來看，該新聞發言人介紹，截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」。

  來源：證券日報網

• 三部門：今年年底前完成學科類校外培訓機構統一登記為非營利性機構

  近日，為貫徹落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關於進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》(以下簡稱「雙減」文件)，教育部會同民政部、市場監管總局印發通知，就將面向義務教育階段學生的學科類校外培訓機構統一登記為非營利性機構工作進行部署。

  來源：央視新聞客戶端

• 工信部正研究制定《服務中小企業高質量發展行動計劃》

  工信部中小企業局局長梁志峰7日在國新辦吹風會表示，將加強對「專精特新」企業的精準服務支撐。目前正在研究制定《為「專精特新」中小企業辦實事清單》、《服務中小企業高質量發展行動計劃(2021-2023)》，以及《「十四五」促進中小企業發展規劃》。

  來源：證券時報網

• 風電、光伏板塊又迎利好 綠色電力交易試點啟動

  9月7日，綠色電力交易試點啟動會在北京召開。這是國家發展改革委、國家能源局批復《綠色電力交易試點工作方案》後，啟動的首次綠色電力交易，共17個省份259家市場主體參與，達成交易電量79.35億千瓦時。

  來源：上海證券報

• 大商所調整焦煤、焦炭相關合約手續費費率

  大商所：經研究決定，自9月9日(星期四)交易時(即9月8日夜盤交易小節時)起，對焦煤、焦炭相關合約手續費費率進行調整。

  來源：大商所網站

（投資顧問  蔡 勁  注冊投資顧問證書編號： S0260611090020）




二、市場熱點聚焦

• 市場點評：上證指數創6月以來新高，市場熱點多面開花

  周二兩市大盤指數振盪走高，市場總成交金額較前一交易日縮小。具體來看，滬指收盤上漲1.51%，收報3676.59點；深成指上漲1.07%，收報14702.90點；創業板上漲0.72%，收報3251.49點。

  盤面上看，煤炭股、鋼鐵股、化工股和鋰電池概念股表現活躍，漲幅居前，醫葯股則表現相對較弱。指數繼續上行，創出6月份以來新高，短期有望維持強勢。上證指數臨近2月份高點，3700點上方壓力不小，若繼續上漲應保持理性。

  操作上，迴避前期漲幅較大的個股，布局位置較低有預期差的個股或板塊。建議關注有補漲預期的風電概念股、有漲價預期且位置較低的天然氣概念股、位置較低業績向好的軍工股、券商股以及中報向好的個股。

  （投資顧問  余德超  注冊投資顧問證書編號：S0260613080021）

   

• 宏觀視點：房地產投資不香了？高凈值客戶的錢都流向了股市

  中國信登登記數據顯示，8月份行業新增完成初始登記的信託產品為3011筆，環比下降10.76%；初始募集規模(以下簡稱「規模」)為4911.26億元，環比下降36.52%。當月新增信託產品數量和規模呈現「雙降」。

  值得關注的是，在下降的新增產品數量和規模中，最突出的無疑是投向房地產行業的資金變化。

  根據中國信登的統計，從運用領域來看，8月新增的信託產品中，投向房地產行業的規模已降至420.96億元，占當月各行業新增規模比重為8.57%，較近12個月均值下降41.03%，創今年以來新低。

  有流出就有流入。從房地產信託產品流出的一部分資金，重點流向了證券類信託產品。同樣是來自中國信登的數據，今年8月投向證券市場的規模較近12個月均值提高19.01%，占當月各行業新增規模比重為18.29%，規模和佔比均有所提升。

  梳理歷史數據可知，近一年來，投向證券市場的資金信託佔比不斷提升，截至2021年一季度末，該指標達到15.22%，已超過投向基礎產業信託和房地產信託的佔比，躍升為資金信託投向的第二大領域。

  來自中國信託業協會此前最新發布的數據顯示，截至2021年二季度末，投向證券市場的資金信託余額為2.8萬億元，同比增長35.39%，環比增長15.17%；證券市場信託佔比升至17.52%，同比上升5.82個百分點，環比上升2.31個百分點。

  來源：上海證券報

  點評：在「房住不炒」的政策定位下，基於風險控制等因素，信託公司和部分信託客戶對於房地產類項目暫時選擇了觀望；另一方面，近年來證券投資類產品的回報，對高凈值客戶而言，也比房地產信託更有吸引力。這是房地產信託規模縮水，佔比下滑的重要原因。對市場而言，房地產市場的資金轉向證券市場，是市場走勢向好的重要支撐力量。

  （投資顧問  蔡 勁  注冊投資顧問證書編號： S0260611090020）

   

• 鋼鐵行業：限產集中落地，看好後續鋼鐵板塊行情

  1-7月累計生鐵產量5.34億噸，同增2.30%;粗鋼產量6.49萬噸，同增8.00%。生鐵粗鋼產量雖繼續增長，但增速出現明顯下滑，較6月份累計同比分別下滑6.3pct和 3.8pct，產量拐點或已出現。以2020年生鐵8.88萬噸、粗鋼10.53萬噸計算， 之後5個月要完成產量不增目標，月產量需降至7080萬噸和8074萬噸，較7月產量基礎上下滑8.19%和6.13%。

  來源：天風證券研報

  點評：展望後市，供給端減產力度較大，供需缺口將愈發明顯，鋼價易漲難跌，而鐵礦石價格的持續下滑，使鋼廠盈利空間增大，當前鋼企利潤維持相對高位，近期中報來看，業績均大幅增長，隨著限產的推進，鋼廠利潤或將重回擴張。隨著全球經濟的復甦，鋼鐵行業需求或將快速恢復甚至超過疫情前水平，21年鋼鐵行業或出現供需缺口。關注具備品種優勢、控本能力強、分紅水平較高的優質行業龍頭。

  （投資顧問 余德超 注冊投資顧問證書編號：S0260613080021）

   

三、新股申購提示

• 上海港灣申購代碼707598，申購價格13.87元

 

四、重點個股推薦

• 參見《早盤視點》完整版（按月定製路徑：發現-資訊-資訊產品-資訊-早盤視點；單篇定製路徑：發現-金牌鑒股-早盤視點）

② 中國信託規模已降至了25.61萬億嗎

據報道，來最新數據顯示，截至2018年一季源度末，全國68家信託公司受託資產規模為25.61萬億元，較2017年四季度末下降2.41%，為近兩年來首次負增長；同比增速較2017年四季度末的29.8%進一步放緩至16.6%。

分析人士表示，下一步在防風險、嚴合規、穩轉型、提質效的指導思想下，傳統房地產與政府融資平台信託業務合規風險提高，展業難度增大，信託公司的展業范圍將逐漸從房地產、政府融資平台擴展至消費升級、產業升級等新興領域。

③ 房地產貸款同比增速創8年新低

是的，截至4月末，房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年新低；房地產信託余額和投向房地產的理財產品規模持續下降，其中投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。

2021年6月1日，中國銀保監會就近期監管重點工作情況召開新聞發布會。銀保監會黨委委員、副主席梁濤在發布會上表示，當前房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，房地產融資呈現「五個持續下降」的特點，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。

房地產融資呈現「五個持續下降」特點

一是房地產貸款增速持續下降，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低於各項貸款增速。

二是房地產貸款集中度持續下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已經連續7個月下降。

三是房地產信託規模持續下降，房地產信託余額較2020年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢。

四是理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降，相關理財產品余額同比下降36%，近一年來持續保持下降趨勢。

五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降，相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。

④ 銀監會下發了《信託公司房地產信託業務風險提示的通知》，為什麼這么急啊

展恆理財認為以上監管政策均在情理之中，投資者應保持平和的心態，理性地對待。
首先，我們要了解監管部門出台新的監管精神的真正內因。我們先看一組數字，據統計，截至2010年10月31日，全國信託公司自營資產合計1351.4億元，負債合計179.96億元，所有者權益合計1171.44億元。管理的信託資產合計30103.71億元，已經跨越3萬億元大關，與2004年末2102億元的信託資產規模相比，在不到六年的時間里增長近15倍。顯然信託業這幾年快速發展，但與其相對應的風險管控卻相對滯後。與此同時信託行業經營模式多屬粗放型，有些規模較小的信託公司為尋求發展，積極擴張業務，對投資項目審核不嚴，濫竽充數的情況時有發生，極大擾亂了信託業持續快速發展。同時，當前國內經濟形勢比較復雜，通脹壓力較大，流動性相對過剩。在這種內外部共同作用下，監管層出台以上措施，主要目的也是規范信託業健康發展，防範流動性風險和系統性風險，這也符合當前國內經濟政策大方向，無可厚非。
其次，對於信託業中的房地產信託來說，監管層的調控力度更大。監管部門不僅把房地產信託業務的風險資本計提比例提高到3%（最高級），還專門發通知要求信託公司針對房地產信託的合規性風險檢查和自查。仔細想來，也能理解。自國家出台房地產調控新政以來，房地產公司的銀行融資渠道被掐得很死，眾多資金量緊張的地產公司紛紛湧向信託產品，為房地產公司贏得了一口喘息的機會。由於房地產信託產品收益率較高，接受范圍較大，因此發行速度很快（房地產信託產品規模占信託產品總規模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的發行速度必然導致產品魚龍混雜，系統性風險也隨之增大。在這個時機，監管層出台針對房地產信託的相關政策也在情理之中，這也是配合國家調控房價的措施之一。
如此一來，我們是否能理解為監管層確實要掐死房地產信託呢？答案是否定的。我們承認監管層確實在打壓房地產信託，但卻並不是叫停，只是限制。投資者針對房地產信託保持謹慎的態度是必要的，房地產信託的整頓甚至整個信託業的轉型勢在必行，也許轉型過後，房地產信託會迎來更加彭勃的發展。

⑤ 信託規模一般都多大的

這個具體要看項目的，一般來說都是億級別的，多的能夠有幾十億，如果是小盤子的話，一般在5億以內

⑥ 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。

⑦ 為什麼房地產信託有432原則

「4」是指該項目在信託項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
「3」是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自於融資方
「2」是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質

四證齊全是國家對房開貸的統一規定，基礎條件，硬條件。30%自有資金是銀行業監管機構的規定，基礎條件，硬條件。二級資質是銀行風險控制的底線要求，保證貸款投向項目的工程質量不產生大概率上的危害銀行信貸資產安全的風險事項。總的邏輯都是貫穿著信貸管理安全性的基本原則，歷經多年銀行房開貸經營管理經驗教訓驗證，上升為部門和銀行內部的規章制度，經得起考驗，容不得突破。至於有一證拿不到，事件本身可能包括著當地行政審批部門的惰政、推諉、吃拿卡要，也或者是項目本身確實存在主觀問題，但那都不是國家賦予他們的權力，是他們自己沒有切實做好監管或被監管，銀行不冒這種風險，有能力自己單挑，銀行是不會在底線下開閘的。
話說回來，這年頭，房開貸的審批和放款本身就難之又難了，還缺證，基本是靠邊站了。目前的監管約束高壓下和經濟下行周期內，沒有銀行會同情達不到硬底線的房開貸企業的。銀行不是慈善家、它也是企業，是企業就必須守法遵章、穩健經營，否則同情別人、自己違規甚至可能犯罪，就不值得了，所以不會出現冒險乾的事啦。

⑧ 房產信託政策有變化，買房想等等

政府在房產信託方面的限制是想限制開發商集資，開發商集資少了，就會少拿地，少建房子。政府限制房地產是想找更好地產業代替房地產企業作為中國經濟發展的支柱性產業，但是實際上，房地產產業對相關產業的帶動能力，包括對GDP的拉動能力都不是現有產業能夠比擬的。

從另外一方面說，拉動中國經濟增長的三駕馬車是消費，進出口和投 資，首先，從消費方面來說，中國的現狀是六個錢包買一個房子，所以說大部分的消費還是在房地產領域；第二，再說進出口，現在中美雙方在進行貿易戰，所以進出口方面對GDP的貢獻一定不如從前；第三，再說投 資方面，政府限制資金流入房地產市場，但是沒有投入到房地產市場的資金大部分都流入基礎設施建設領域，基礎設施的完善又會對房地產的建設產生利好條件。

另外，現在中國在加快城市化步伐，我們的城市化水平距離歐美等發達地區還有很大差距，提升城市化水平的首要一步就是農村人口遷入城市，這樣又會帶動房產的建設，

北京在控制人口結構，其實雖然有很多人因此離開北京，但是離開的這部分人都是在無法在北京買房的人，留下的和後續流入北京的都是高學歷，高素質的，可以在北京紮根買房的人，所以北京房地產市場的前景還是很樂觀的。綜上，政府現在是制定政策限制房產信託，但是並不能阻礙房地產穩步上升的腳步。

另外，您是想為孩子買房解決孩子的上學問題，那麼孩子的上學是否能等到您覺得政策穩定明朗的時候。

⑨ 房地產信託融資成本：有個做信託的跟我說成本是36%，有這么高嗎

說不準，來這也是根據具源體項目來說的，一般性的房地產企業融資成本都在20%左右，好的企業如萬科之類的可能不到10%，而對於某些風險較高的項目可能會達到28%，當然有的會收取一些其他的費用什麼的，綜合起來第一年的成本達到36%也有可能。還是要看具體的項目來說的，有可能你遇到的不是房地產信託，而是有限合夥基金。如果想做房地產融資，可以私信我。

⑩ 中信信託2020年規模縮水3495億，為何出現大規模縮水

大部分的企業今年都出現過嚴重的考試，A股也是如此，所以的罪魁禍首都是因為新冠疫情，如果要怪就去怪新冠疫情吧，顯然新冠疫情今年是不可能好終的，我個人只希望能夠盡快解決新冠疫情的問題。中信信託的負責人說過，截至2020年末，公司信託資產余額為12.247億元，報告期內，公司新增信託項目1,198個，支付信託資金2,608億元，向受益人分配信託收入682億元，主動管理的信託資產占信託資產的54％，涵蓋基礎設施，金融市場，文化技術和其他領域。

值得注意的是，在中信信託2019年年報中，截至2019年底，公司信託資產余額15742億元，營業總收入71.83億元，凈利潤35.93億元，相比之下，作為主要信託，在信託資產總余額中，中信信託截至2020年底比2019年減少3495億元，同比下降22.2％，只能說企業其實也會變老的，企業的老化並不一定意味著其員工的平均年齡過大。

以上的回答是我個人的想法，如果各位還有其他想法，可以在下方進行討論。