⑴ 房地產術語中，使用率和得房率是什麼意思。請各位大蝦解釋下，謝謝！
所謂使用率不抄過是房地產市場上一個約定俗成的參考指標，它所代表的是商品房套內的地毯面積（即使用面積）與其商品房銷售建築面積之比。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。
得房率 套內面積和建築面積之比就是住房使用率，即得房率。如果小區總的 面積不變，而發展商以高得房率來吸引購房。
希望能讓你滿意，呵呵！
⑵ 求：房地產基本知(容積率、建築密度、綠地率)
容積率:
所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。專容積率越大屬，建築密度越大，容積率越小，建築密度越小。
(你想看比較直接的數字,可是你未提供項目用地面積的數值)
建築密度:
建築覆蓋率(建築密度)是指建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率.
它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建築密集程度。
綠地率:
綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與用地面積的比率（% ）。
容積率直接涉及到舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少。
⑶ 如何看待房地產廣告中的「使用率」，「實用率」，「
發展商在廣告中使用這些詞語和數值時，並沒有說明其計算方法，而且各樓盤之專間的計算方法並不統一，屬極易引起誤解甚至糾紛。根據《深圳市建築設計技術經濟指標計算規定》，應統一使用「套內使用面積系數」。套內使用面積系數是房地產套內使用面積與套內建築面積加應分攤的公用面積的比率，但在測繪資料中均不體現此參數。
⑷ 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼
1、路線價格
土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。
很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。
對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。
2、基準地價
對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。
3、剩餘
當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。
4、收益
不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。
5、假設開發
對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。
6、市場比較
提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。
該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。
7、成本
（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。
（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。
(4)房地產資金利用效率擴展閱讀：
評估原則：
1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎
5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。
6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。
房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。
估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。
參考資料來源：網路-房地產評估
⑸ 怎樣計算房屋的使用率
1、房屋使用率指房屋的使用面積與建築面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標內准。
2、在使用容率計算方法的選擇上，有些採用軸線面積法。這種方法是以房間內外牆的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外牆的一半面積和全部內牆所佔的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況令
3、比較確切地計算方法是在建築面積的基礎上減去外牆和內牆所佔的面積後得出的使用面積△這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為「地毯面積」。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。
4、從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小於高層，如果採用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。此外，建築面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建築面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。
⑹ 想找一些房地產行業的財務指標，例如2010年的利潤增長率，資產負債率之類的。要寫論文急用
財務相對指標有指導意義，絕對指標僅供參考：我們認為房地產行業的絕對指標，比如資金、預收賬款等，對實際的投資參考意義不大；而相對指標，比如現金總資產比率、預收賬款總資產比率、存貨總資產比率等可以反映公司的資產增長相對公司規模的一個相對變化，可以更加好的反映公司未來的發展趨勢；
房地產行業平均財務情況較好：本文選取了WIND中證監會類房地產開發行業分類中所有的110家上市公司作為分析，我們認為房地產板塊整體而言貨幣資金較為充裕，預收賬款保障性也較高；目前地產公司平均存貨比率比2007年有所上升，未來供應相對充足，不會出現短缺。只要行業不會出現大拐點，那麼我們認為房地產行業存貨保持在資產的50%以上、權益的1.5倍以上是比較合理的；行業短期內不太會出現企業破產情況，但目前凈負債率已經有所上升，需要引起我們的重視；
我司覆蓋的33家重點公司財務情況明顯優於行業平均水平：我司覆蓋的33家重點地產公司資金使用效率較高，預收賬款保障性明顯高於行業水平；存貨水平高於行業，未來供應十分充足；短期內基本不會出現破產風險，但由於重點公司杠杠化程度普遍較高，加上再融資受限，導致凈負債率高於行業平均水平，需要我們持續關注；
投資建議：房地產板塊經歷了前期的較大幅度上漲後，目前估值已經相對合理。建議投資者關注商業地產類股票（如中國國貿）的投資機會。維持行業推薦的投資評級。
（具體內容請見附件）
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⑺ 房地產企業的盈利能力分析要用哪些指標
營運能力是指企業的經營運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力。企業營運能力的財務分析比率有：存貨周轉率、應收賬款周轉率、營業周期、流動資產周轉率和總資產周轉率等。
分析
營運能力分析包括流動資產周轉情況分析、固定資產周轉情況分析和總資產周轉情況分析。
流動資產周轉情況分析
反映流動資產周轉情況的指標主要有應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率。
一）應收賬款周轉率
應收帳款周轉率（receivable
turnover）是反映應收帳款周轉速度的指標，它是一定時期內賒銷收入凈額與應收帳款平均余額的比率。應收帳款周轉率有兩種表示方法。一種是應收帳款在一定時期內（通常為一年）的周轉次數，另一種是應收帳款的周轉天數即所謂應收帳款帳齡（age
of
receivable）。
在一定時期內應收賬款周轉的次數越多，表明應收帳款回收速度越快，企業管理工作的效率越高。這不僅有利於企業及時收回貸款，減少或避免發生壞帳損失的可能性而且有利於提高企業資產的流動性，提高企業短期債務的償還能力。
二）存貨周轉率
存貨周轉率（inventory
turnover）是一定時期內企業銷貨成本與存貨平均余額間的比率。它是反映企業銷售能力和流動資產流動性的一個指標，也是衡量企業生產經營各個環節中存貨運營效率的一個綜合性指標。
在一般情況下，存貨周轉率越高越好。在存貨平均水平一定的條件下，存貨周轉率越高好。在存貨平均水平一定的條件下，存貨周轉率越高，表明企業的銷貨成本數額增多，產品銷售的數量增長，企業的銷售能力加強。反之，則銷售能力不強。企業要擴大產品銷售數量，增強銷售能力，就必須在原材料購進，生產過程中的投入，產品的銷售，現金的收回等方面做到協調和銜接。因此，存貨周轉率不僅可以反映企業的銷售能力，而且能用以衡量企業生產經營中的各有關方面運用和管理存貨的工作水平。
存貨周轉率還可以衡量存貨的儲存是否適當，是否能保證生產不間斷地進行和產品有秩序的銷售。存貨既不能儲存過少，造成生產中斷或銷售緊張；又不能儲存過多形成呆滯、積壓。存貨周轉率也反映存貸結構合理與質量合格的狀況。因為只有結構合理，才能保證生產和銷售任務正常、順利地進行；只有質量合格，才能有效地流動，從而達到存貨周轉率提高的目的。存貨是流動資產中最重要的組成部分，往往達到流動資產總額的一半以上。因此，存貨的質量和流動性對企業的流動比率具有舉足輕重的影響並進而影響企業的短期償債能力。存貨周轉率的這些重要作用，使其成為綜合評價企業營運能力的一項重要的財務比率。
三）流動資產周轉率
流動資產周轉率(current
assets
turnover)是反映企業流動資產周轉速度的指標。它是流動資產的平均佔用額與流動資產在一定時期所完成的周轉額之間的比率。
在一定時期內，流動資產周轉次數越多，表明以相同的流動資產完成的周轉額越多，流動資產利用的效果越好。流動資產周轉率用周轉天數表示時，周轉一次所需要的天數越少，表明流動資產在經歷生產和銷售各階段時佔用的時間越短，周轉越快。生產經營任何一個環節上的工作得到改善，都會反映到周轉天數的縮短上來。按天數表示的流動資產周轉率能更直接地反映生產經營狀況的改善。便於比較不同時期的流動資產周轉率，應用較為普遍。
固定資產周轉情況分析
固定資產周轉率（fixed
assets
turnover），是指企業年銷售收入凈額與固定資產平均凈值的比率。它是反映企業固定資產周轉情況，從而衡量固定資產利用效率的一項指標。
固定資產周轉率高；表明企業固定資產利用充分，同時也能表明企業固定資產投資得當，固定資產結構合理，能夠充分發揮效率。反之，如果固定資產周轉率不高，則表明固定資產使用效率不高，提供的生產成果不多，企業的營運能力不強。
運用固定資產周轉率時，需要考慮固定資產凈值因計提折舊而逐年減少因更新重置而突然增加的影響；在不同企業間進行分析比較時，還要考慮採用不同折舊方法對凈值的影響等。
總資產周轉情況的分析
反映總資產周轉情況的指標是總資產周轉率（total
assets
turnover）它是企業銷售收入凈額與資產總額的比率。
這一比率可用來分析企業全部資產的使用效率。如果這個比率較低，則說明企業利用全部資產進行經營的效率較差，最終會影響企業的獲得能力。這樣，企業就應該採取措施提高各項資產的利用程度從而提高銷售收入或處理多餘資產
⑻ 差額計稅方法在房地產企業如何應用
土地出讓金准確來說不是抵扣，是可以差額扣除。
選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按徵收率納稅的小規模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的。
房地產開發很大一部分緊張稅額應該來自於建築開出的建築服務增值稅專用。
土地轉讓的方式是稅率為11%，上各環節讓土地使用權證收了11%的增值稅，下個環節購買方可以抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條式玩曾的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產增值稅時，運動抵扣發來實現土地成本進項稅額的抵扣。
土地出讓的方式是將土地出讓給房地產開發，因為出讓土地沒有徵收增值稅，所以支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用作進項稅額抵扣，所以採取了常規抵扣法以外的方法---差額計稅法。
操作是，即房地產開發中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向部門支付的土地價款後的余額為，也就是在銷項採用差額計稅的方法來扣除土地出讓金。但是，以上差額計稅扣除土地出讓金的政策僅適用於房地產的新項目。假設是房地產的老項目，並且其選擇了簡易計稅方法，則不允許扣除土地出讓金。由此可以判斷，房地產新老項目的計稅有較大差異。新項目適用的稅率為11%，採用的是一般計稅法(銷項稅額-進行稅額=應納稅額)，允許進項稅額抵扣，並且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除。而老項目適用的徵收率為3%，採用的是簡易計稅法(不含稅的×徵收率=應納稅額)，不允許進項稅額抵扣，並且不允許土地出讓金在中扣減。因此，如何界定新老項目非常關鍵，因為其關繫到每個房地產的稅金成本。
購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
⑼ 自有資金投資回報率
資本回報率(Return on Invested Capital)是指投出和/或使用資金與相關回報（回報通常表現為獲取的利息和/或分得利內潤）之比例。用於衡量投容出資金的使用效果。
資本回報率（ROIC）是用來評估一個公司或其事業部門歷史績效的指標。貼現現金流,正如我們所知,它決定著任何公司的最終（未來）價值,它也是對公司進行評估的一個最主要的指標。
資本回報率(ROIC)= (凈收入-稅收) / 總資本 = 稅後營運收入/ (總財產 - 過剩現金- 無息流動負債)
對於某一具體的時期來說，更為精確的計算方法是
資本回報率(ROIC) = 稅後、利息折舊提成前的凈營運收入 / (總財產 - 過剩現金 - 無息流動負債)