1. 買有貸款未還清的二手房，如何處理
本人現欲購買一二手房，但是該房主說其還有貸款未還清。如若購買此房，房主希望買方能幫其將貸款還清，然後再交易房子。比如，房主欲賣的房子要價60萬，其中該房主欠銀行貸款30萬。房主要求買房先墊付30萬，然後其房子改價30萬，買方根據30萬，向銀行貸款。請問這樣做可以嗎？這樣做是不是要多交首付款？本人公積金能貸款30萬，正常情況下，60萬的房子，首付款交30萬，貸款30萬，如果向上面說的那種方法，首付款是不是要多交將近十萬？
2. 貸款還沒還清的二手房，交易流程是什麼
來源：新京報網
因為計劃把父母接到北京來住，李先生最近想把自己那套90平方米的兩居賣掉，換成一套120平方米的大三居。但是令李先生有點犯難的是，目前這套房是10年前買的，當時貸款了25年，也就是說還有15年的貸款沒還清，這樣的房子可以出售嗎？如果可以的話，交易流程又是怎樣的呢？
解答：
首先需要明確的是，沒有還清貸款的房子，是可以出售的，但必須要滿足特定條件，即結清貸款、解除抵押。
具體來說，在房貸未還清的情況下，房子產權的狀態是抵押，而有抵押的房子是不能辦理過戶的，所以，必須先進行解押操作，然後才能正常成交過戶。事實上，不同的交易方式下，需要業主在不同的節點結清貸款並且解除抵押。
對於上述時間節點，據麥田房產專業人士介紹，主要有兩種情況：其一，如果想買李先生房子的買家採用商貸、國管公積金貸款或是全款的方式，李先生在過戶前結清原有貸款並解押完畢即可；其二，如果買家採用市管公積金貸款方式，則需要李先生在買家申請貸款之前，就把原有貸款結清並解除抵押。
在完成上述操作後，李先生和買家可以繼續進行正常的交易過戶了。當然，李先生還需確保，房屋權屬沒有涉及查封等情況，否則也是無法交易的。
那麼，解抵押需要先向銀行結清貸款，如果業主在出售房子的時候，沒有足夠的資金該怎麼辦呢？據上述專業人士介紹，這就需要業主自己想辦法籌措了，在交易中，也有賣家希望請買家先出首付款幫其還清貸款，但一般買家很少會同意，因為對其來說具有風險。
上述專業人士還表示，建議想買此類有貸款房子的購房者，一是盡量不要直接以首付款來幫助業主結清貸款，以規避交易風險；二是提前確認好該套房產有幾個抵押，以免買到多次抵押的房子。
3. 想賣二手房買新房，但是貸款未還清，怎麼辦
先還清貸款贖樓，才能賣掉房子，再申請貸款買新房。不知道你是哪裡的，當地政策怎樣，一般能貸，成數低些，利率高些，可以咨詢中介公司
4. 買二手房，對方貸款未還清，要我先拿錢，該怎麼辦
這個情況最好找一個大中介作為中間方來操作！具體是，兩證壓在中介那邊，然後聯系銀行提前還貸，到時候錢直接打給銀行，不經過其他人的手，等到結清證明下來後注銷抵押，然後就過戶了。
買二手房注意事項：
第一，查明產權狀況，最為重要。即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。
第三，
建議在買二手房過程當中雙方見面現在二手房市場有很多不規范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業主和賣家，這過程中就會發生比較大的價差
5. 貸款沒還清的二手房能買嗎
二手房交易的時候，經常會出現交易的房子貸款還沒還清，買房人就擔心這樣的房子能交易嗎在這告訴大家，貸款沒還清的房子處於抵押狀態，抵押權在銀行那裡，需要還清貸款，解除抵押後才能正常買賣。
如果沒調查清楚房子的抵押狀況就簽了合同付了首付，賣家對價格反悔拒絕賣房，或者是在解除抵押的過程中，房主由於其他原因不能正常辦理解押，這些都是有可能發生的情況。
對於貸款未還清的房子，最好做好以下准備工作：
1、合同中明確違約責任
合同是雙方交易的最有力的證明，所以在簽訂購房合同的時候最好明確房子產權、解押期限、違約責任等，一旦出現問題較容易取證維權。
除了購房合同，還有一種方式同樣具有法律效力。
2、預告登記
預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。《物權法》第二十條規定：「登記預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。意思就是預告登記後，賣房子的人不能不經過賣房人的同意就隨意處置房產，包括將房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無效。
預告登記後的房子，賣房人還可以繼續居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完房產過戶，同時保護了賣房人和買房人的權益。
不過法律還規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」，意思就是預告登記有期限限制，3個月之內就要完成不動產登記，否則登記就失效了。如果時間真的來不及，可以反復申請預告登記，因為目前沒有規定預告登記的次數。
既然貸款沒還清的房子，還清了貸款就能買賣了，那麼具體該怎麼還貸呢?
1、用買家的首付或者全款還貸，注意資金監管
比較常見的方法就是用購房人支付的房款償還剩餘貸款，全款的買家最好辦，直接向銀行申請提前還貸，解除房子抵押。如果買房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款，還有就是賣家是否接受買房人申請貸款的時間，因為放款時間受借款人資質影響，要是賣房人著急拿房款，最好考慮這一點。
另外，還款資金要盡量打入銀行的資金監管賬戶，不要直接打給賣家，在資金解凍之前，這種資金監管的方式能督促賣家盡快配合解押，待賣家解押後再將資金解凍支付給賣家。
2、將貸款轉移到買家身上
這很好理解，就是賣房人跟銀行申請變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉給買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行，而且，如果買房人想通過其他銀行申請房貸，會涉及「跨行轉按揭」，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
3、賣家自己籌錢還貸
假如上面兩種方法都行不通，就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對買家更為穩妥，不過具體需要買賣雙方協商。
總的來說，買賣雙方要拿出交易的態度，涉及誰先付錢還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢打到個人賬戶，通過第三方機構相對穩妥些。
（以上回答發布於2018-03-15，當前相關購房政策請以實際為准）
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6. 如果我買的二手房，房主還有貸款未還清，如何處
在這種情況下，切忌直接給首付解抵押，二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求：「你先付個首付，讓我去把房貸還完」，但直接把錢給業主，可能會面臨以下兩種風險：
1、賣家不止有一筆貸款
你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清，陷入兩難境地：進，拿不到房子；退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押另謀他事，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。因此極可能出現這樣的情況：賣家拿你的首付去還錢，但只是杯水車薪。
2、賣家挪用首付款
賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，輕則耗時費力，重則錢房兩失。
正確的做法是將房款進行資金監管
一般買一套二手房需要一定的時間，金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產證騙去大額首付的買家，也有被坑騙丟掉產權的賣家。
而資金監管就是專門防範這些風險的。簡單來說，做資金監管就像買房賣房時用了「支付寶」一樣，貨不到不付款，同理，不「過戶」不給錢。買房人不是直接付款給業主，而是把錢放在銀行一個被監管的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業主。萬一「過戶」出紕漏，別擔心，錢一分也不會少。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監管賬戶。
買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付首付，並且直接給錢，這個時候就一定要留個心眼了。總而言之，二手房買賣一定要進行資金監管，最好不要直接將房款給賣房人。
7. 二手房指南：貸款沒還清的二手房能買嗎
按照法律規定，對於銀行貸款未還清的房產，只有將剩餘房貸還清後，解了抵押才可以出售。也就是說，貸款未還清的房子是不可以出售的，但是可以通過提前還貸的方式還清房貸再進行交易。而貸款未還清二手房，對於買房來說，存在較大風險，需要採取一些措施，降低風險。
1、賣方辦理撤押手續之前，買方切莫支付首付款
撤押手續有既定流程，還清貸款與撤銷抵押之間有半個月左右的時間差，半個月之內，無論是賣方還是銀行，都有可能對房屋進行處分。因此，首付款要在撤押手續辦理完畢之後再向賣方支付。
2、選擇資金監管的方式支付首付款
買方向賣方支付首付款時，要選擇第三方資金監管的方式（一般情況下，第三方為銀行），由第三方對首付款進行凍結，當解凍條件達成時，再進行資金解凍，這種方式可以促使賣方積極辦理撤押手續，並主動配合買方辦理過戶手續。總而言之，購買有貸款的房產存在風險，所以購房者在進行購買時一定要謹慎，把控好解押款和首付款這兩個款項，盡可能的降低風險。
8. 如果我買的二手房，房主還有貸款未還清，如何處理
辦法有四個
第一，轉按，就是你按揭，和業主去銀行辦理轉按手續就可以了，你多貸款一些也可以，但你必須要交銀行的按揭費。
第二，業主贖契，就是業主先拿11萬去還了再和你們交易，這樣大家都好(前提是，你是一次性付款，如果你是按揭的話轉按就好了。)
第三，買家贖契，就是你拿錢去幫他還了，然後再交易，如果你們是通過中介方交易的，那合同上面必須寫明你已經付了多少錢樓款是用於業主贖契用的等等條款，而且贖契銀行給的回執必須要中介方拿著，不要給業主拿，關繫到那房產證的問題，業主拿了回執就可以自己去拿房產證，就怕他一屋二賣。(贖契是有風險的，因為贖契的時間要1-2個月時間，如果在贖契中途，業主因為欠債等問題給人起訴了，法院就會把這房子給封了不準交易，贖契的錢也封住了，而且如果業主敗訴，房子的錢必須先給起訴人，如果你也起訴，你就要排到最後拿錢，基本就相當於錢沒了)。不過話說回來，出現問題的畢竟是少數，你主要要看那業主人老不老實，人怎麼樣，畢竟別人是按揭的，如果他有錢去還銀行的錢那還要賣樓嗎?如果業主也是打工一族的，你幫他贖契也就應該問題不大的，可以勒索一下業主，叫他便宜個幾千塊吧。
第四，第四方贖契，就是除了買賣雙方和中介方之外，找其他人去出錢贖契，這些人中介方一般都能幫你找到，但收費很貴，因為別人也有風險，是專門借錢贖契的，收費大概8%-10%甚至20%，通常都不建議找這些人，因為多了一方矛盾就多了，而且誰也不想付這個錢。
建議:如果你資金不是太充足的，可以轉按，按揭個5年吧，按揭費也不多，交易也安全，如果不能按揭的，還是叫業主自己想辦法贖契，盡量要業主多拿錢，你們少拿錢出去贖契，如果非要你們出錢的，你們就自己衡量一下吧，畢竟你們是沒有義務去做這事情的，也不當是你們毀約，最多就取消交易罷了。