對不動產未來價格預期值增大

⑴ 中國房地產市場價格過高的原因及對策

中國房地產市場價格過高的原因及對策： 摘要：針對我國房地產價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產企業、房地產購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩定房價的對策建議。
關鍵詞：房地產泡沫：成本推上、國際游資、經濟適用房

一、近年來我國房地產價格持續快速上漲

我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產權為主，其他產權形式並存的多元化產權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。然而，隨著中國房地產市場的發展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。 過去的2007年，房地產價格經歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統計局國房景氣指數連續8個月上升，創下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數居民的購買能力。
房地產價格的快速上漲已成為我國經濟平穩運行中的突出問題。從房地產業在國民經濟中所佔比重以及該產業同其他產業的關聯度大小來看，房地產業在國民經濟中所佔比重不斷增加；房地產產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中的絕大部分產業和房地產業都有關聯關系；此外，房地產業還關繫到民生問題。
驅動房地產價格上漲的因素主要有：國民經濟的持續快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產行業作為不可貿易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產升值預期的形成導致開發商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產價格上漲。
以上因素是房地產價格不斷上漲的主要因素。可見，房地產價格的上漲既有經濟發展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發出來，加之20世紀末擴大內需的一系列政策，房地產價格一漲再漲。 1999—2009年間，房屋銷售價格指數呈明顯上升趨勢。據國家發改委、國家統計局調查，2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產價格不降反升。 房價過高過快增長引發了房地產泡沫。由於房地產虛擬需求過度膨脹導致房地產價格相對於理論價格的非平穩性上漲，當經濟快速發展，財政狀況好轉時，盲目或有目的地投機房地產，而產生房地產價格暴漲現象被稱為房地產泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據泡沫的具體成因採取有效對策，控制房地產價格繼續大幅上漲。 二、近期我國房地產價格持續快速上漲的原因

1.政府方面
有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出台了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。
2.房地產企業方面
(1)房地產市場具有高交易成本特徵，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什麼可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在於房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特徵。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，佔有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至於房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特徵可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。
(2)房地產具有一定的壟斷性特徵，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特徵。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特徵則衍生出了房地產的壟斷性特徵。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特徵，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特徵最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由於中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向於開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源於土地自然特徵及稀缺性特徵，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。
(3)開發成本。 ①土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬於國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。 在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。 ②開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出台了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的反應無非兩種：一是減少開發量，二是提高已建房產價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價。可見，如果調控力度過猛，調控手段過於生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。
(4)需求方面。 ①城市化進程加快，家庭規模縮小。隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規模是指家庭平均人口數。家庭規模與住房價格變化方向相反。隨著經濟發展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現家庭小型化趨向。根據我國人口普查數據，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。 ②社會心理因素。當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，於是爭相購買，推動價格繼續上升。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續上漲的觀點，形成大規模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產開發過熱，採取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著「開發商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益」，於是爭相購買，推動房價繼續上漲。

⑵ 為什麼說「信貸增長會增加人們對資產（房產）價格上漲的預期」

信貸增長意味著市場上貨幣投放量的增加,對資產價格預期的影響大致有以下幾個方面:

1.信貸增長增加,市場上錢多了,那麼首先就會產生通貨膨脹的預期.
而對於現在的通貨膨脹而言,影響最大的就是資產類,如股票和房產.
所以,信貸增長的確會增加對資產價格上漲的預期

2.增長信貸,除了增加貨幣量外,還有一個形式就是以降息的方式實現.
那麼,利息降低,對於投資者來說,利息成本就低,會更積極投資於資產類項目.
而存款者收益減少,也會拿出錢來投資.
又會增加對資產價格上漲的預期

3.目前的中國經濟,普通實體經濟投資項目的收益不高,更賺錢的選擇就是證券和房產.
這種情況下,信貸增長往往不是意味著實體經濟的快速發展,而是指炒股炒房的錢多了.
那麼,資產類(房產)的價格一定會上漲.

⑶ 從經濟學角度分析房地產價格變化及其影響因素

房地產價格上漲的原因、危害及對策
近年來，我國房地產市場持續高速發展，作為國家支柱性產業之一，對國民經濟的持續高速增長起到了重要作用。但是，由於我國房地產市場發展相對不成熟，房地產投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現了房價增長幅度與城市經濟發展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協調的現象。從一方面來說，城市經濟發展水平是房地產價格的「催化劑」；但是，從另一方面，房地產價格增長速度過快卻會增加城市的生產、生活成本，阻礙城市經濟的發展，降低城市的競爭力。
一、房價上漲的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產的數量只佔房地產市場總量很小的一部分，供應變化相對於其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產的價格更多的取決於需求數量而不是供應數量。伴隨著全國樓市回暖的大趨勢，素有火爐之城的武漢在房價上漲上也表現出相當火爆的勢頭。而造成江城「房地產盛夏」的原因，從供需方面來看主要有兩個：一是房地產開發商刻意營造「熱銷」氛圍。他們找來各種「房托兒」，進行瘋狂購買，擾亂了正常購房者的理性思考，造成需求競爭激烈的假象，從而為房價的量價齊升起到了推波助瀾的作用。二是購房者通脹預期強烈，消費者心理規律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬。
除開2010年2月，從2009年3月起，武漢樓市銷量已連續11個月過萬套。進入4月，40家樓盤捱過了「兩會」，在確定了政策方向後，加大了供應。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業者則在做最後的掙扎。拋開表面的繁榮發現，今年3月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的樓盤。根據億房網研究中心的數據，3月，全市商品房銷量佔比中，價格在5000-6000元/平方米左右的樓盤比例為28.18%，8000元/平方米以上的為24.06%。從數據組成不難發現，是剛性置業需求在尋求平價房源，而投資型需求在中心城區搏殺。長城建設錦綉龍城、百步亭世博園等，這些地處三環線以內，價格相對較平的樓盤，受到剛性需求置業者的追捧；另—方面，福星惠譽國際城、融科天城等高價樓盤，也迎來投資客的瘋搶。但也應理性地看到，由於房價虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險，也日益膨脹。需求方加入了另一個新的購房群體———炒房團。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉向了二三線城市。這批購房者是從上月底開始陸續進入武漢樓盤的。目前國家只對境外人士購房有限制，如一人只能買一套等，對境內炒房者能夠採取的應對措施不多。炒房團的加入，不論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張。而炒房團引起的更巨大的需求，不僅在保持房價高漲上發揮了相當大的作用，同時也使地產商們的資金流動性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來說，房產的需求越大，則房產的價格越高，而房產的供應越大，則房產的價格越低。從2009年以來，市場持續旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大。2009年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:2.11，新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化。
（二）城鎮居民人均可支配收入的影響。城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。
城鎮居民年可支配收入一直處於快速增長中，並一直處於商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。從這一角度看，我市的房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲。
（三）通貨膨脹因素。根據近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產是抵禦通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
蓬勃發展的房產推動著我國房地產及相關行業的迅猛發展，這幾年，房地產等行業連續幾年以超過20%的增速運行，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩步升高，特別是與建築業密切相關的鋼鐵價格大幅上升，增加了房地產的開發成本，繼而導致了住房價格的上升。
（四）政策因素。適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張給開發商提供了強有力的資金支持，使開發商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調，購房首付款的壓力減小，使得投資投機型和自住型需求同時擴大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴大必然就引起了房價的上漲。與此同時，由於擔心國內外銀行向市場注入的大量流動性資金，加上國內經濟形勢開始好轉，投資者對未來通脹的預期也越發強烈，在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國富有階層資產保值增值的首要選擇即是置業買房大量購入固定資產以尋求保值。再者，中央採取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產投資過快增長，而實際上卻將增加的稅費轉移到消費者頭上，使得房價不跌反而上漲；再加上，十多年前的分稅制改革，使得地方事權、財權不對等，財政缺口大，政府就通過把土地高價賣給房地產來彌補財政缺口，進而在一定程度上推動了房價的上漲。
（五）投機因素。在房價剛剛起來，而大量的投機資金還沒有進入房地產時，開發商開始自買自賣，通過假按揭來套現。開發商利用假按揭，提前收回成本，變現利潤，把風險和包袱悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由於房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發商越傾向於提高價格。這正是房價與房屋成交量同步上升的根本原因。從2008年11月開到2009年6月，國家投放了8萬多億資金，龐大數量的投入帶來了一種非常強烈的通貨膨脹預期。為了規避通脹帶來的經濟損失，在通脹期間，但凡有點經濟實力的理性人為了使自己手中的資產保值甚至增值，就會去購買能保值增值的商品。但由於我國投資渠道十分有限，投機客覺得在貨幣貶值的情況下，房價肯定有獲利空間，導致投機客們大量湧入房地產。據武漢房地產業內人士介紹，2009年武漢就來了一批溫州「炒房團」，在武昌繁華地段的幾個樓盤里，一出手就是半棟樓，並以現金付款，當時以均價4000元/平方米買下，幾個月後，房價就開始上漲。在房價肆長的情況下，一些自住型購房者也就恐慌了。擔心房價沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購房者的這種盲從心態使得他們也進入了房地產。這樣三波力量導致前期房價非理性上漲。武漢市房地產市場信息網統計，到2010年3月底，全市商品房成交均價為6321元/平方米，漢口、武昌、漢陽三大中心城區的商品房成交均價分別為9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的「小陽春」，三大片區中，價格最高的漢口中心區成交均價只有6982元/平方米，價格漲幅驚人。
二、房價上漲產生的危害
第一，房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。2009年武漢市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增長10.0%，其中，食品支出5109.70元，增長4.7%；房地產投資增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅達41%。由於預期房價將會繼續大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。
第二，房價上漲過快導致社會財富向富人轉移，擴大了貧富差距。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、不動產和動產。不動產包括房屋、土地等，動產包括銀行存款、家用電器、汽車、衣物、傢具等，而房地產在居民的財富中佔了很大的比例。中國人擁有個人住房的比例超過了80%，大部分人在房改過程中付了有限的費用之後將公房變成個人所有，還有相當比例的窮人沒有自己的住房，或者說居住在比較簡陋的房屋裡，越富裕的家庭擁有的住宅價格越高，那麼高收入家庭的資產總量將迅速增長，加大了低收入者家庭之間的差距。
第三，高房價推動下的房地產業容易形成經濟泡沫，從而降低社會生產和資源配置效率，威脅金融市場的秩序。在發展中國家，資金屬於稀缺資源，再加上經濟泡沫的存在，房地產佔用了相當大的資金，如2008年武漢市房地產投資占社會固定資產投資的26%，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會生產效率。
第四，房價的過快增長將影響城鄉統籌發展。加快城市化步伐是我市經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，提高了農村剩餘勞動力向城鎮轉移的成本，從而抑制了城市化發展的進程，不利於解決「三農」問題。
第五，房價的過快上漲提高了我市城市整體的運行成本，降低城市的綜合競爭力。由於高昂的房價加大了自住房和商務用房的成本，在一定程度上阻礙了優秀人才向大城市的聚集，減少了外資的投入數量，降低了出口產品的競爭力，不利於城市經濟的長期發展。
三、緩解房價上漲的政策建議
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供應，並實現其模式的多樣化。武漢市政府可以通過提高住房貸款利率水平和購房首付款比例，抑制投資性購房，同時制定出引導消費者合理住房需求的政策，調整住房供需結構，加大保障性住房供給。同時政府還應該鼓勵住房建設多元化，無論是開發商、住房合作社還是個人，只要其住房開發與建設符合政府的城市發展規劃和相關的法律、法規，都應該得到允許和鼓勵。
第二，逐步完善住房金融體系，促進總消費增長。居民為了能夠購買合適的住房，重儲蓄、輕消費成為消費率持續走低的主要原因，在消費不足的環境下，充分發揮住宅價格的財富效應，促進城鎮居民的消費，保證經濟穩定增長，為使住宅價格帶來的財富效應能順利實現，必須有發達的住房二級市場，只有這樣，消費者才可能比較容易地進行住房交易，順利地實現房屋的價值，進而刺激家庭的消費支出。
第三，控制住房抵押貸款風險，防範因投機行為對宏觀經濟造成的負面影響。同時，房地產商可以通過拓寬融資渠道，實現企業融資方式的多元化來為企業的發展壯大找到強有力的資金支持。

⑷ 請問如何理解」房地產的價值由它在未來租金收入的當前貼現值決定」這個觀點

一樓的貌似有點答偏了哦。
這句話涉及到了一個現值的問題。
現值，簡單來說，就是未來的收入（收益）在當前值多少錢。
貨幣具有時間價值，最簡單的，錢存在銀行里還有利息呢，更何況還可以用來做投資，現在的100元，在明年可能就是105元，後年可能就變成了112元了。因此，未來的錢和現在的錢由於不在一個時點上，不具有可比性，所以，必須要對未來的錢進行折算，用現在的錢來表示出來，這就叫做貼現，貼現後的值就叫凈現值，或者貼現值。（比如，如上例，明年的105塊就要貼現為今年的100塊）
對於投資房地產來說，你的投入，就是你現在支付的金錢，而的收益，則由未來它能夠收到的租金來決定。（假設你不是短期馬上把它賣掉的那種）。
那麼，你現在願意為它支付多少錢，就直接決定於你將來能夠收到多少租金了。
但是，租金是未來的收入，我們必須要把它「換算」為現在的值，（因為貨幣有時間價值。未來的錢不如現在的錢值錢，差額就是貼現率），這個換算的過程，就是貼現。
只有貼現值大於你支出的錢，才是獲得了收益的。那麼同樣，你願意為它支付的價格，也就是小於等於未來租金的貼現值。
所以說，「房地產的價值由它在未來租金收入的當前貼現值決定」

⑸ 如何看待房地產2020年走勢

2020年因為新冠病毒疫情的原因註定是不平凡的一年，對各行各業也都產生了暫時的影響，其中也包括房地產行業。很多人都在展望今年的房地產市場趨勢會如何！

趨勢一、在價格上受疫情影響上半年的市場價格預計會保持平穩或者小幅度降價，市場短時間會有一小段真空期出現。下半年隨著疫情的徹底解除，市場會重新回到正軌。另外今年經濟任務加重為保證經濟的正常增長，房地產調控政策會讓位於國家經濟，各地的限購政策可能會小幅度的放鬆，進而市場價格也會相對上漲一些。我不太同意一些人士對房產的看衰論，房地產業仍然在國家經濟增長和地方政府財政收入中佔有相當大的比重。所謂國家經濟在發展人口在增加這個硬性環境下，房價上漲是一個完全符合市場經濟規律的增長，當然不會是前幾年的炒房熱房價爆漲，那種情況基本是以後不會再出現了。所以在價格上今年的房地產市場仍然會按照這一規律穩步發展。

趨勢二、在購房需求和購買人群上也同樣會因為疫情造成一個的短暫凍結，但是需求仍然是大量存在的。2020年隨著房地產市場的自然正常發展，三四線城市因為購房需求逐漸被透支剛需置換將成為主力軍，投資需求基本將消失，需求的變少可能促使價格下跌。一線城市將繼續擠壓其他城市的投資需求，一線城市仍然暫時是投資加剛需為主。從需求上來看三四線城市需求正在變少，因為虹吸效應一線城市極其周邊需求仍然是相當大的。

總體來說2020年房地產市場仍然會有條不紊的發展，堅持「房子是用來住的不是用來炒的」。

⑹ 人們對未來不動產價格預期突然上升會對利率發生怎樣的影響

利率會上升。

人們對未來房地產價格預期的突然增加，提高了房地產相對於債券回的預期回報率，答因此對債券的需求下降。需求曲線Bd向左平移，均衡債券價格下降，利率上升。

其中，影響價格預期彈性的主要因素有：當前影響價格變動因素的未來變化趨勢；是否會出現影響價格變動的新因素；人們的價格心理反應；預期者的經驗、知識水平、預測技術水平等。

(6)對不動產未來價格預期值增大擴展閱讀

價格預期心理表現在顧客根據目前的社會經濟顧客消費心理學發展變化狀況和價格波動情況對價格走勢的主觀推測與判斷。如果某種社會群體的價格預期心理趨勢形成，就會對市場商品價格和預期價格的變動水平產生極大的影響，必須引起廠商們的高度重視。

如果社會公眾出現通貨膨脹的價格預期，會引發人們超前購買，導致搶購風潮，給生產商、經銷商造成一定的壓力，發出錯誤的市場信息，出現盲目生產與囤積商品的不規范行為。

反之，若出現通貨緊縮的價格預期，將促使人們減少購買，降低社會有效需求，引起市場蕭條、萎縮，使得部分廠商退出市場，引發大量失業、購買力降低等經濟不良循環。

⑺ 房地產問題

找到四個，其它的網上都有，就是太散了

1、房地產價格有哪些特點？
答：由於房地產的特性決定了房地產價格具有一系列特點：
（1）房地產價格具有明顯的權利價格特徵。房地產具有空間的固定性和不可移動性，不象其它商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。例如所有權（產權房）價格、租賃權價格（租金）等。
（2）作為房地產價格基礎的價值具有特殊性。一般商品都是人類勞動的凝結形成價值，成為價格的基礎。而房地產的物質構成中包含土地在內，土地價值的形成具有雙源性，一方面，作為原始土地是自然界的產物，是非勞動產品，其價格是地租的資本化，屬於自然資源轉化而成的價值；另一方面，加工在土地上的勞動又與其它商品一樣形成勞動價值。所以只能說房地產價格基本上是房地產價值的貨幣表現。由於土地的稀缺性、不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響特別大，市場需求的無限性與土地供給有限性的矛盾，促使地價有升值趨勢，對房價構成重大影響。
（3）房地產價格具有特殊的形成機制。房地產價格在供求機制和競爭機制調節過程中呈現出三個方面特徵：一是房地產市場供求平衡的難度特別大。房地產建築周期長和地區性的特點，使供給具有明顯的滯後性，同時又由於土地一級市場的壟斷性，使土地供給受到限制，當出現供不應求時，增加供給平衡供求不易，因而需求量對房地產價格的作用十分明顯。二是房地產價格具有一定的壟斷性。由於土地一級土地市場的壟斷以及房地產的地區性特點，使房地產市場競爭受到一定限制，市場信息不對稱，競爭不能充分展開，從而造成房地產價格一定的壟斷性。三是消費者價格預期心理對房地產價格影響很大。房地產是超耐用品，使用期特別長，未來供求關系變動和價格趨勢對購房投資置業者具有較強吸引力，不僅考慮當前，而且更多的是考慮房地產市場發展趨勢，使得消費者心理預期成為影響房價的一個重要因素。
（4）房地產價格具有顯著的個別性。由於房地產的固定性和不可移動性，使各每宗房地產的實際價值和使用價值各不相同，從而其價格也具有個別性。
（5）房地產價格具有多種表現形式。房地產是價值量大的超耐用品，房地產價格實質上又是權利價格，其交易方式多種多樣，如買賣、租賃、抵押、典當等，由此也帶來房地產價格的多種表現方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等。
（6）房地產價格總水平具有上升趨勢。主要是由於土地的稀缺性和供應量的有限性，需求量的擴張，拉動地價上升；同時，加工在土地上的勞動積累的增加也使土地不斷升值，加上房地產本身內在品質、環境改善，也使房地產增值。從長時期看，房地產價格總水平呈現上升趨勢。
2、影響房地產價格的主要因素有哪些？
答；影響房地產價格的主要因素有：
（1）經濟因素。主要是指國家和地區的經濟發展水平和居民收入水平等。由於這些因素會影響房地產市場的供給和需求，特別是需求，從而影響價格。一般來說，經濟發展水平高，居民收入增長快，市場需求量大，帶動房地產價格總水平也就高；反之，則相反。
（2）社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預期等。其中人口是重要因素，因為人口的數量、密度、結構決定了對住房和其它房地產的需求，從而影響房價。
（3）行政與政治因素。主要是國家或地區政府制定的相關經濟制度、政策、法規和行政措施對房價的影響。特別是宏觀調控政策、土地政策、住房制度、城市發展規劃等，會對房地產供給和需求產生重大影響，從而影響房價。
（4）房地產內在因素和周邊環境因素。房地產生產成本、質量、品位、房型、結構、朝向等內在因素，體現房地產自身的價值和使用價值，會對房地產價格產生決定性影響。同時房地產周邊環境和區位，如地質、地貌、氣象、水文、生態環境等，會使房地產效用發生變化，因此產生價格差異。此外，交通等基礎設施狀況也會影響房價。
3、什麼叫房地產升值？升值的原因是什麼？
答：房地產升值，是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產市場交換價值不斷上升的趨勢。它不同於通貨膨脹引起的一般商品價格的普通上漲。
房地產為什麼會升值？房地產升值主要是由土地升值引起的，房地產升值的實質是土地升值。在房地產物質構成的兩大要素中，房屋建築物在使用中不斷被消耗，不僅不會升值，而且會不斷被折舊，只有土地隨經濟發展會出現升值的趨勢。土地升值的原因是：（1）土地供求關系的特性決定其不斷升值。一國或一地區土地總量是固定不變的。有限的，而隨經濟發展的人口增長，人們對土地的需求量卻不斷增長，這就使土地的需求量卻不斷增長，這就使土地供求矛盾日益突出，供不應求拉動土地的市場交換價值不斷提高，這是需求拉動型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的價值是受效用制約的，隨著社會經濟的發展，土地產出的利用效率不斷提高，促使土地價值上升。（2）勞動積累型升值。人們在土地利用過程中，投入土地的勞動不斷增加，從而在同一宗土地上積累了越來越多的勞動量，價值量上升必然引起升值。（4）土地用途轉換升值。同一宗土地由低效益利用轉換成高效益利用時，由於土地收益水平的提高，導致土地價格上升。如農地轉換成工業、商業用地和建設用地時，就會發生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一種長遠的發展趨勢，是在一定條件下形成的客觀規律。
4、房地產價格構成有哪些基本要素？如何有效控制住房價格漲幅？
房地產價格構成是由價值構成決定的。房地產價格構成可以劃分為成本和利潤兩大部分。具體來說中國房地產價格構成的要素有九項（1）土地取得費用；（2）前期工程費；（3）配套費；（4）建築安裝工程費（5）管理費；（6）銷售費；（7）貸款利息；（8）稅費；（9）利潤。前八項是生產成本，利潤是開發商投資回報。
從上述房地產價格構成要素中，可以看到房價的高低都與此有關。商品住房價格上漲有四種類型：一是成本推進型房價上漲，即由於土地、建築材料等漲價，引起成本上升，房價上漲。二是內在品質提高型房價上漲，即由於住房品位提高科技含量增加，環境改善，引起成本增加，價值量擴大，房價上漲。三是需求拉動型房價上漲，由於供不應求拉動房價上漲。四是結構調整型房價上漲。即高檔住宅所佔比重上升，引起住房均價上漲。當前住房價格上漲有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房價漲幅過大。如果住房價格漲幅超過人均可支配收入增幅、超過房地產升值的幅度，就是房價過快上漲，應加以控制。
由於造成房價上漲的因素是多方面的，因此，有效控制房價的漲幅，必須實施綜合治理。主要可採取以下措施：（1）調整供求關系，適度增加商品住房供給，重點抑制需求過快增長，特別控制投資性需求，營造供略大於求的市場基本均衡態，抑止供不應求引起的房價上漲。（2）控制土地價格漲幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本過塊上升引起房地產價格上漲過快。（3）優化結構，增加普通商品住房、特別是中低價住房的供應，適度抑制高檔房建設，控制住房均價過快上漲。（4）制止暴利，規范房地產開發和交易行為，對獲取暴利者實施重稅，甚至根據價格法加以懲處，使開發利潤控制在平均利潤的合理水平上。（5）積極引導消費，提倡梯級改善。大力宣傳量力而行、梯級改善住房條件，逐步改變消費者心理預期，消除浮躁心理。只要從成本、利潤、市場供求關系方面實施宏觀調控，就可以有效控制房價漲幅。

⑻ 人民幣升值對房地產是利好還是利空

人民幣升值對房地產的影響
房地產市場是我國最重要的支柱產業之一，在國民經濟中的地位十分重要，人民幣升值必然對房地產市場的決策主體產生重要影響。房地產市場的需求主要分兩類：一類是真實需求，包括自主型需求和投資性需求；另一類是虛擬性需求，即投機性需求。其一，從自住需求的角度來看，中國正處於城市化進程的加速時期，城鎮居民住房結構的升級和農村人口的轉移加劇了對房地產市場的需求。人民幣升值意味著進口商品價格的下降，從而帶動國內一般消費品價格的走低，人民的實際收入增加，用於購房的可支配收入增加，人民幣升值帶來的收入效應導致了對房地產市場需求增加。其二，從投資性需求的角度來看，面對通貨膨脹的威脅和負利率的壓力，儲蓄者將房屋作為一種貨幣保值增值的手段。其三，人民幣升值的投機性需求可能是推高住房價格的主要因素。資本具有天生的逐利性，與投資性需求看重房地產市場的成長不同，投機只是一種短期的買賣差價的套利行為。目前在人民幣進一步升值的強烈下，使得大量熱錢通過直接投資項目下和貿易項目下的各種合法和非法渠道進入境內並轉化為人民幣資產，並預期可以獲得很大的升值和獲利空間。
對供給的影響
人民幣升值將增加開放商的土地儲備價值，在建工程和存貨價值也會增加；幣值上升也會降低房地產行業建築材料、住宅設備進口價格，降低開發商的建設成本。人民幣升值增強了國外資本進入房地產領域的信心，國外資本不僅直接購買物業，同時也直接加大了於國內房地產企業的合作力度。在一定的程度上增加了房地產行業的資金來源。部分實力雄厚的企業甚至進行直接投資，如凱德置業（中國）自1994年進入國內以來，就一直活躍在房地產投資與開發市場，目前在華投資總規模已達120多億元人民幣。房地產開發投資領域盡管面臨調控壓力，但投資回報率仍然高達30%，因此，房地產開發仍然是資金追逐的投資「樂土」。
人民幣升值效應對房市的作用渠道分析
預期效應
國際熱錢之所以大量流入中國，主要是豪賭人民幣升值的預期所致。當一個國家的幣值升值時，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者將本幣兌換成外幣就能獲得與本幣升值幅度相應的收益。這促使投資者追逐該國或者地區的資產，而最有吸引力的就是股票和房地產，因為投資者不僅能夠從人民幣增值中收益，而且能夠獲得股票和房地產本身增值的收益，可以說是一舉兩得。盡管自2005年匯改至2007年底，人民幣累計升值幅度為12%，但這樣的升值幅度並未達到國際熱錢的對人民幣升值的預期。從中國台灣地區和日本來看，台灣地區自1985年以來，新台幣持續升值，同時貿易順差不斷擴大，大批熱錢流入台灣套匯，致使貨幣供應量大幅增加，大量熱錢湧入房地產市場，導致了房地產價格瘋狂暴漲。1985年1美元兌40.6新台幣，到1992年達到1：24.52，七年內升值比例達到70%。從日本的情況來看，1985年日本「廣場協議」簽署後，日元迅速升值，從1美元兌換240美元迅速下跌到1986年的160，之後日本政府實施了錯誤的貨幣政策使得大量的超額貨幣流入股市和房地產市場，造成巨大的經濟泡沫。我國自2005年以來，房地產市場和股市同步大幅上漲，造成了較為嚴重的泡沫，應該說和國際熱錢的湧入有很大關系。
從貨幣的資本化率理論來看，在其他影響房地產價格和貨幣資本化率不變的情況下，當人民幣升值預期已經實現但並沒有達到預期的升值幅度時，在短期內會有大量的國際熱錢湧入房地產市場。目前人民幣升值已經達到了15%，但是和國外金融機構預計的25%還有一定的差距，這樣依然給熱錢一個穩定的升值預期並且這種預期在緩慢升值的條件下還將被強化。按照購買力平價理論（PPP）並以發展中國家的物價為基準，人民幣的理論匯率值甚至達到一美元兌換5.63元（關世雄，2003）。進入2008年以來，截止4月9日，人民幣元/美元=7.0025（中國人民銀行），人民幣匯率即將進入「6」時代，從房地產市場的來看，在2007年10月以來股市大幅下跌的背景下，大量的熱錢依然會囤積在房地產市場並導致房地產價格繼續居高不下。
通脹效應
中國人民銀行公布的數據顯示，2007年12月末，我國外匯儲備余額為1.53萬億美元，同比增長43.32%。外匯大量流入導致外匯占款不斷增高，貨幣環境寬松、流動性充裕，給銀行擴張信貸提供了資金條件，加大了金融宏觀調控的難度。至2007年以來，存款准備金不斷上調，但是國內的流動性依然未能緩解，使得通貨膨脹高企，很大程度上是國際熱錢的湧入導致外匯占款的增加使得貨幣政策的效果大打折扣。在通脹高企的背景之下，人們為了避免通脹的損失，會傾向於拋出貨幣，轉而投向保值增值能力較強的資產，使得過多的貨幣追逐過少的資產使得房地產泡沫的發生。
房價兩年來出現了比較快速的上漲，泡沫逐漸累積，已經遠遠高於普通居民的承受能力。住房問題關繫到國計民生，房地產市場關繫到國民經濟的健康發展。穩定住房價格，調控房地產市場成為構建社會主義和諧社會和促進國民經濟健康發展的重要方面。

⑼ 人民幣升值和通貨膨脹對房地產的影響

人民幣升值對房地產的影響
房地產市場是我國最重要的支柱產業之一，在國民經濟中的地位十分重要，人民幣升值必然對房地產市場的決策主體產生重要影響。
房地產市場的需求主要分兩類：
一類是真實需求，包括自主型需求和投資性需求；另一類是虛擬性需求，即投機性需求。其一，從自住需求的角度來看，中國正處於城市化進程的加速時期，城鎮居民住房結構的升級和農村人口的轉移加劇了對房地產市場的需求。人民幣升值意味著進口商品價格的下降，從而帶動國內一般消費品價格的走低，人民的實際收入增加，用於購房的可支配收入增加，人民幣升值帶來的收入效應導致了對房地產市場需求增加。
其二，從投資性需求的角度來看，面對通貨膨脹的威脅和負利率的壓力，儲蓄者將房屋作為一種貨幣保值增值的手段。
其三，人民幣升值的投機性需求可能是推高住房價格的主要因素。資本具有天生的逐利性，與投資性需求看重房地產市場的成長不同，投機只是一種短期的買賣差價的套利行為。目前在人民幣進一步升值的強烈下，使得大量熱錢通過直接投資項目下和貿易項目下的各種合法和非法渠道進入境內並轉化為人民幣資產，並預期可以獲得很大的升值和獲利空間。

對供給的影響
人民幣升值將增加開放商的土地儲備價值，在建工程和存貨價值也會增加；幣值上升也會降低房地產行業建築材料、住宅設備進口價格，降低開發商的建設成本。人民幣升值增強了國外資本進入房地產領域的信心，國外資本不僅直接購買物業，同時也直接加大了於國內房地產企業的合作力度。在一定的程度上增加了房地產行業的資金來源。部分實力雄厚的企業甚至進行直接投資，如凱德置業（中國）自1994年進入國內以來，就一直活躍在房地產投資與開發市場，目前在華投資總規模已達120多億元人民幣。房地產開發投資領域盡管面臨調控壓力，但投資回報率仍然高達30%，因此，房地產開發仍然是資金追逐的投資「樂土」。

⑽ 房價為什麼提高

有人說房價太高了，應該要跌下來，很有力的一個論點就是：房價與出租房子的收益不成比例。打個比方，目前100萬的房子出租，一年的租金也就3萬元，但是100萬的利息也有36700元，房租收益竟然還不及銀行利益，這還省了許多出租的煩惱。如果100萬的現金放點高利還更多得多。 但是現實中的房價卻讓抱著這個美好幻想的人次次失望，其實道理很簡單：那些看空的人沒有考慮到經濟發展的預期。 通俗地說，就是經濟在高速發展階段，資產的價格上升幅度一定比正常工資水平來得快，而租金應該是工資水平中的再分配。為什麼房價下不來，因為很多買房者在相當長的時間內，預期目前的高速經濟發展還會存在很長時間（這個預期起碼在10年以上），相應資產的價格還會大漲。而與發達國家目前的房價水平來衡量，當前我們的房價還不是太高。這就是房價降不下來的原因，因為購房者是在購買這個預期，而不是在購買當前的投資回報率。對於資產的增值來說，目前以租金形式的投資回報率又算得上是什麼呢？ 所以，如果要考慮租金形式的投資回報率與房價的關系，前提必須是這個市場是一個成熟的市場，經濟發展已經比較穩定，增長率不是太高，換句話說：當中國也成為發達國家的時候，這樣的論據才有意義。 反過來說，當經濟陷入衰退的時候，租房子比買房子更值得，估計如果不發生大的災難與戰爭，這樣的情況我們這一輩子都很難看到。所以，如果你打定決心一輩子都租房子住，這個問題與你無關，如果你想在有生之年擁有自己的一套房子，我勸你趁早買了房子做房奴，起碼你能安心過過小日子。