場地租金估價中土地價格

㈠ 兩種土地估價方法取得價格差異較大能舍棄另一種方法嗎

土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價系數修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
(一)市場比較法
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，並對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對於具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨於一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。

(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由於土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等於其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等於將這筆存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由於土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬後的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用於由收益的土地和建築物或房地產的估價。
基本公式：
土地收益為無限年期
V= a / r
V —土地收益價格
a —土地純收益(地租)
r —土地還原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決於在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決於對這塊土地改造的費用大小。成本逼近法一般用於新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。
基本公式：
地價= 土地取得費 + 土地開發費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
(四)剩餘法
剩餘法又稱假設開發法，是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩餘法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩餘收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩餘法則是直接從資本化後的價格扣除非土地因素的貢獻。
剩餘法主要應用於有開發價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發的地的估價;(2)待拆遷改造在開發房地產的估價;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩餘之數即為地價。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的價格
A—總開發價值或開發完成後的不動產總價值;
B —整個開發項目的開發成本;
C—開發上合理利潤
對於房地產開發項目，其具體公式為：
土地價格 = 房屋於其總售價 - 建築費用 - 專業費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發商利潤
(五)基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由於基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決於可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。
劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可採用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源於「增值地租」，應歸土地所有者即國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規定，因此，可通過調查與待估宗地屬於同一區域的國有土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場比較法。可以預見，隨著對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。
用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

㈡ 土地價格評估的收益現值法含義

土地價格評估的收益現值法含義

收益還原法的基本原理 ，收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原土地價格評估利率將其統一還原為評估時點後累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。。

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收益法的含義：針對本知識點提問?簡要地說，收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然後利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

將未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推出本金，稱為資本化。根據將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法(yieldcapitalization)和直接資本化法(direct capitalization)。報酬資本化法是一種現金流量折現法(discounted cashflowanalysis，DCF)，即房地產的價值等於其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然後利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現到估價時點後相加來求取估價對象價值的方法。

直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然後將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數法。

㈢ 土地評估報告中的估價依據有那些

（一）國務院及有關部門頒布的法律、法規
1、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日）
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第74號，2007年10月30日）
3、《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號，1990年5月19號）
4、《中華人民共和國城鄉規劃法》（中華人民共和國主席令第74號，2007年10月28日）
5、《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第511號）
6、國土資源部關於貫徹實施《中華人民共和國物權法》的通知（國土資發<2007>112號）
（二）有關技術標准
1、中華人民共和國國家標准《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2001）
2、中華人民共和國國家標准《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507—2001）
3、《土地利用現狀分類》（GB/T21010—2007）
下面就是根據地方的政策了

㈣ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

㈤ 土地租賃手續及租金

一、國有土地租賃概述國有土地租賃與國有土地使用權出讓、國有土地使用權作價出資或入股一樣，是國有土地有償使用的方式之一，可以通過協議或招標、拍賣方式取得，經過批准，可以依法出租、轉讓、抵押和作價出資，承租人在租期內有優先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續後，終止租賃關系，轉變成出讓土地使用權。（一）權利主體租賃土地使用權權利主體除法律、法規規定的其他用地外，主要包括以下五類：1、新增經營性用地根據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，除國家在法律規定范圍內劃撥國有土地使用權的以外，國有土地都需要有償使用。對於不符合劃撥用地條件的土地使用者來說，因為租賃價格遠低於出讓價格，使其能以較少的代價取得國有土地使用權，所以易於被使用者採納。但由於租賃土地使用權的債權性質，從承租人方面來看，其權利范圍仍遜於具有物權性質的出讓國有土地使用權；從出租人方面來看，其經濟利益也不如出讓國有土地使用權。因此，從長遠考慮，對於新增經營性用地，重點仍應是推行國有土地使用權出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。2、存量經營性劃撥用地根據《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，不能授權經營的劃撥國有土地使用權改制時，可以採用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業之間原來以繳納土地使用費為體現的行政關系，轉為以按租賃合同的約定繳納租金為體現的市場關系，有效的降低企業改製成本，因而易於為企業所接受。3、依法取得場地經營權的外商投資企業用地依法取得場地使用權的外商投資企業用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式取得國有土地使用權。4、短期用地根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建築，其法律關系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權有償使用，最適合採用租賃方式。5、改變用途、增加建築面積而未補交地價的用地依據有關法律規定，改變土地用途、增加建築面積應當補辦出讓手續，交納出讓金，但實踐中執行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系；但用於轉讓時，則必須補辦出讓手續，交納出讓金，以防法律關系復雜化，從而切實維護買受人的合法權益。（二）權利限制租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有佔有權、使用權和收益權而沒有處分權。1、期限的限制根據《合同法》中有關「物」的規定，「租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效」。但對於土地使用權而言，用地時間短，一方面會使用地者對土地進行掠奪性開發，造成土地退化或損毀；另一方面，租賃到期後，地上附著物由國家無償收回，使用地者為了避免損失，不會對土地進行長期或大規模投資，造成土地低效利用。為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，《規范國有土地租賃的若干意見》（國土資發（１９９９）２２２號）規定，根據是否建地上物及其建成後是否長期使用，國家土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年；對需要進行地上建築物、其他附著物建設並長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規定的同類用途的土地出讓最高年限。2、用途的限制租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務關系，租賃土地用於商品房開發並出售房屋時，按照房地一致原則，房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉移，這意味著債務也隨之轉移給房屋買受人，購房者需要承擔租金支付的義務，而租賃土地使用權人以少量租金為代價獲得高額售房款並擺脫原租賃合同的束縛，顯然有失公平。基於上述考慮，以租賃方式取得的國有土地使用權不得用於商品房開發。二、租金的計算方法參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以「約定」優先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基於維護國家利益的考慮，對租金的約定也應予以限制，一定年限的租賃國有土地使用權租金一般參照相同年限土地使用權出讓金折算。計算方法及步驟如下：1、計算出讓土地使用權價格出讓土地使用權價格可根據租賃宗地的實際情況和用途，按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）要求，採用成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩餘法和基準地價系數修正法等常用的宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發程度及容積率水平下的出讓國有土地使用權價格，這個價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三大部分。2、對出讓土地使用權價格進行修正對於在取得土地使用權時，承租人已經支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標准，顯然有失公平；同理，對於在取得土地使用權時，承租人未支付征地、拆遷等土地費用的，則應按全額地價折算其租金標准，才不失公平。因此，基於公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，出讓價格不需要修正；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，出讓價格需要將有關費用扣除。3、計算租金租賃國有土地使用權租金的計算公式為：i(1+i)nA= P ———————(1+i)n-1其中：A——租金 P——經過修正的出讓土地使用權價格 i——銀行貸款利息率 n——租賃年期土地作為最重要的不動產，屬稀缺資源，在經濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因導致利用價值降低，土地的租期越長，預期收益的不確定性越大。如果租賃合同僅規定了固定租金，則情勢變更導致的土地價值的變動對雙方當事人均會不利，對此，租賃雙方應在合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低於法定最低出讓金折算的最低年租金限額。此外，長期租賃中土地價值的變動無法預料，有限的理性無法對一切預先做出安排，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次，既避免了頻繁調整租金的不便，又可在土地增值時保障國家的最大收益。

㈥ 土地上有建築物評估時怎麼評估土地價值

極為嚴重，時人有詩雲：「眈眈北山虎，食的，京師的警衛大權在自己掌控之下。果然，