房地產外匯政策

『壹』 政府對房地產企業融資的優惠政策有哪些

目前政府對房地產企業的融資只有限制，據我了解還沒有什麼優惠政策。銀行控制貸款，地產企業首發上市基本不可能，所以您應該問房地產企業融資困境有何對策，呵呵。

以萬科試水「曲線貸款」案例分析
2004年7月5日，萬科發布公告稱，該公司已和德國銀行HI達成合作協議，由後者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成「萬科城市風景花園」項目。這一合作表明，萬科的境外融資已取得突破性進展，在中國房地產界一直處於領頭羊地位的萬科，在境外融資方面，又一次站到了潮流的前端。
根據萬科發布的公告，此項合作的目的是為萬科在中山即將開始的項目「萬科城市花園」進行境外融資。提供融資的是德國房地產融資服務的龍頭HYPO集團的下屬銀行HI，其總部設在愛爾蘭首都都柏林，此次為萬科提供的融資額為3500萬美元，在該銀行的不動產資產中所佔份額很小。但值得注意的是雙方的合作方式。在法律上，這算是一筆股權融資。因為萬科要將所持有的中山項目80%的股權轉讓給一家由HI設立的名為Best Gain Investment的公司，由於該公司萬科也持有35%的股權，從而在融資安排完成後，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，是如假包換的FDI(外國直接投資)。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬於萬科。但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。
實際上，雖然HI擁有中山項目52%的股權，但並不擁有實際的控制權。而根據雙方的合同約定，在項目回款之後，萬科將以LIBOR(同業拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。但由於商業貸款屬於資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不「曲線融資」，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關的管制要求。對於此項融資安排的具體利率水平，HI的利率水平其實相當地低，大約只相當於國內同類型貸款的名義利率，不難看出，剛剛通過了萬科A發行可轉債的發審委「聆訊」，又在境外融資方面取得了突破性進展，融資成本也不高，從資金來源看，該項目的投資全部來自HI的融資，萬科不需要投入一分錢，也不需要再申請任何開發貸款。而在法律上，由於資金全部來自HI，控股者又是HI，則至少在名義上，項目的風險也完全由HI來承擔。萬科的責任只是按照合同規定的項目計劃把它做完，把房子蓋好，再盡量賣掉。其他的風險，與萬科無關。但最後所取得的利潤，卻可以由萬科完全掌握，萬科需要付出的只是幾個百分點的融資成本以及自己的品牌。簡單地說，這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的項目。萬科僅僅藉助自己的品牌，就取得了該項目的控制權並佔有大部分利潤。同時，由於融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。
從外資方面來看，外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資慾望致使他們願意做這種本大利小的生意，例如HI。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。正如前面所說，雙方都在試水。此次境外融資對萬科的意義總結為兩條，「一是打開了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的項目管理水平。萬科會將中山項目的管理作為今後新的項目管理標准，可以為今後的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。而對於HI來說，作為來華投資的第一單，HI最關心的並不是利潤，重要的是有一個開始，並由此積累經驗、知識和人脈關系。短期的投資回報肯定不是HI所追求的。所以不難預料，如果中山項目取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將籍此打開中國地產市場的大門。

『貳』 沒有外匯管制，美元資產，這個國家的房產要怎麼買

沒錯，這個國家就是柬埔寨。

在柬埔寨買房。

有未開盤的樓花、正在搭建還未交房的樓盤內，也有現房。容

處於不同階段的項目，購房流程也略有不同。

而在交易的時候，有些需要特別注意的地方。所以，一定要跟銷售方了解清楚，再做決定！
交易的時候不需要准備額外資料，只需要一個護照證明身份即可。
多數項目會將購房流程從支付定金到交尾款的時間分為四步驟。當你認購以後，基本上就按照以下的時間表完成付款。

『叄』 國家為什麼要實行外匯管制

原因：
1.促進國際收支平衡或改善國際收支狀況
長期的國際收支逆差會給一國經濟帶來顯著的消極影響，維持國際收支平衡是政府的基本目標之一。政府可以用多種方法來調節國際收支，但是對於發展中國家來說，其他調節措施可能意味著較大代價。例如，政府實行緊縮性財政政策或貨幣政策可能改善國際收支，但它會影響經濟發展速度，並使失業狀況惡化。
2、穩定本幣匯率，減少涉外經濟活動中的外匯風險
匯率的頻繁地大幅度波動所造成的外匯風險會嚴重阻礙一國對外貿易和國際借貸活動的進行。擁有大量外匯儲備的國家或有很強的借款能力的國家可以通過動用或借入儲備來穩定匯率。對於缺乏外匯儲備的發展中國家來說，外匯管制是穩定本幣對外幣的匯率的重要手段。
3.防止資本外逃或大規模的投機性資本流動，維護該國金融市場的穩定
經濟實力較弱的國家存在著非常多的可供投機資本利用的缺陷。例如，在經濟高速發展時商品價格、股票價格、房地產價格往往上升得高於其內在價值。在沒有外匯管制的情況下，這會吸引投機性資本流入，後者會顯著加劇價格信號的扭曲。一旦泡沫破滅，投機性資本外逃，又會引發一系列連鎖反應，造成經濟局勢迅速惡化。外匯管制是這些國家維護該國金融市場穩定運行的有效手段。
4.增加該國的國際儲備任何國家都需要持有一定數量的國際儲備資產。
國際儲備不足的國家可以通過多種途徑來增加國際儲備，但是其中多數措施需要長期施行才能取得明顯成效。外匯管制有助於政府實現增加國際儲備的目的。
5.有效利用外匯資金，推動重點產業優先發展
外匯管制使政府擁有更大的對外匯運用的支配權。政府可以利用它限制某些商品進口，來保護該國的相應幼稚產業;或者向某些產業提供外匯，以扶植重點產業優先發展。
6.增強該國產品國際競爭能力
在該國企業不足以保證產品的國際競爭能力的條件下，政府可以藉助於外匯管制為企業開拓國外市場。例如，規定官方匯率是外匯管制的重要手段之一，當政府直接調低本幣匯率時，或限制短期資本流入時，都有助於該國增加出口。
7.增強金融安全
金融安全指一國在金融國際化條件下具有抗拒內外金融風險和外部沖擊的能力。開放程度越高，一國維護金融安全的責任和壓力越大。影響金融安全的因素包括國內不良貸款、金融體制改革和監管等內部因素，也涉及外債規模和使用效益、國際游資沖擊等涉外因素。發展中國家經濟發展水平較低，經濟結構有種種缺陷，特別需要把外匯管製作為增強該國金融安全的手段。

『肆』 實行外匯管制政策的國家有哪些

國家：
1、委內瑞拉2、阿根廷3、俄羅斯、非洲國家5、中國 等
定義：
一國政府為平衡國際收支和維持本國貨幣匯率而對外匯進出實行的限制性措施。在中國又稱外匯管理。
-目的
1、促進國際收支平衡或改善國際收支狀況
長期的國際收支逆差會給一國經濟帶來顯著的消極影響，維持國際收支平衡是政府的基本目標之一。政府可以用多 種方法來調節國際收支，但是對於發展中國家來說，其他調節措施可能意味著較大代價。例如，政府實行緊縮性財政政策或貨幣政策可能改善國際收支，但它會影響經濟發展速度，並使失業狀況惡化。
2、穩定本幣匯率，減少涉外經濟活動中的外匯風險
匯率的頻繁地大幅度波動所造成的外匯風險會嚴重阻礙一國對外貿易和國際借貸活動的進行。擁有大量外匯儲備的國家或有很強的借款能力的國家可以通過動用或借入儲備來穩定匯率。對於缺乏外匯儲備的發展中國家來說，外匯管制是穩定本幣對外幣的匯率的重要手段。
3、防止資本外逃或大規模的投機性資本流動，維護本國金融市場的穩定
經濟實力較弱的國家存在著非常多的可供投機資本利用的缺陷。例如，在經濟高速發展時商品價格、股票價格、房地產價格往往上升得高於其內在價值。在沒有外匯管制的情況下，這會吸引投機性資本流入，後者會顯著加劇價格信號的扭曲。一旦泡沫破滅，投機性資本外逃，又會引發一系列連鎖反應，造成經濟局勢迅速惡化。外匯管制是這些國家維護本國金融市場穩定運行的有效手段。
4、增加本國的國際儲備任何國家都需要持有一定數量的國際儲備資產。
國際儲備不足的國家可以通過多種途徑來增加國際儲備，但是其中多數措施需要長期施行才能取得明顯成效。外匯管制有助於政府實現增加國際儲備的目的。

『伍』 外匯管制下 如何理性投資美國房地產

不建議 不要去炒

『陸』 國家外匯管理局綜合司關於境外自然人購買境內商品房外匯資金結匯有關問題的批復

國家外匯管理局綜合司關於境外自然人購買境內商品房外匯資金結匯有關回問題的批復
（匯綜發答復[2007]86號）

國家外匯管理局上海市分局：
你分局《關於境外自然人購買境內商品房外匯資金結匯有關問題的請示》（上海匯發〔2007〕83號）收悉。現批復如下：
一、華僑購買境內商品房的，應當按照《國家外匯管理局綜合司關於下發＜資本項目房地產項下外匯業務操作規程＞》（銀行版、外匯局版）的通知》（匯綜發〔2007〕83號）的要求提供相應文件。
二、夫妻雙方共同購買境內商品房，其中一方為境內個人，另一方為境外個人、港澳台居民或華僑的，應當按照境外個人、港澳台居民或華僑購買境內商品房的相關規定辦理。
此復。

二OO七年八月十四日

發布部門：國家外匯管理局 發布日期：2007年08月14日 實施日期：2007年08月14日 (中央法規)

匯綜發〔2007〕83號,見參考資料.

『柒』 居民個人可以海外買房嗎 又如何通過國家外匯管理局審批

居民個人是不可以在海外買房的，海外買房屬於投資，個人兌換的外匯只能用於消費類。

購匯不得用於境外購房及投資

值得注意的是，今年國家外匯局還對購匯的用途進行了限制。北京晨報記者注意到，在今年新版的《個人購匯申請表》中明確寫道，「不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目」。

實際上，近年來隨著人民幣對美元匯率貶值走勢不斷，以人民幣兌換成美元或其他貨幣進行海外資產配置的投資者越來越多。尤其是2016年，不少投資者將目光聚焦在了香港保險上。

國家外匯局表示，居民個人購匯只限用於經常項下的對外支付，包括因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及咨詢服務等。

對於投資，國家外匯局表示，當前我國資本賬戶尚未實現完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規定的渠道，如QDII（合格境內機構投資者）等實現。

(7)房地產外匯政策擴展閱讀

違規使用外匯購房會被納入信用記錄：

「螞蟻搬家」將被列入關注名單

未來，個人通過分拆方式，利用他人的年度用匯額度進行資金的違規跨境流動，這俗稱為「螞蟻搬家」的方式將被外匯局列入其「關注名單」。

國家外匯局表示，對虛假申報、騙匯、欺詐、洗錢、違規使用和非法轉移外匯資金的個人列入「關注名單」，並在未來一定時期內限制或者禁止購匯，納入個人信用記錄。

在新版的《個人購匯申請書》中寫明，「不得虛假申請個人購匯信息」、「不得出借本人便利化額度協助他人購匯」、「不得借用他人便利化額度實施分拆購匯」。

『捌』 國內外匯貸款管理辦法

一章總則
第一條為落實《國家外匯管理局關於北京外匯管理部對中資外匯指定銀行國內外匯貸款外匯管理方式進行改革試點的批復》（匯復[2001]362號）精神，使北京地區的試點工作能夠順利、規范地進行，依據相關外匯管理法規，特製定本細則。
第二條本細則適用於經國家外匯管理局北京外匯管理部（以下簡稱"北京外匯管理部"）批准進行試點的各在京中資外匯指定銀行（以下簡稱"各中資試點銀行"）。
第三條國內外匯貸款是指已辦理登記的各金融機構的自營外匯貸款，不包括外債轉貸款。
第四條授權的業務范圍，一是經批準的各中資試點銀行可直接為債務人辦理定期登記（原已採用定期登記的銀行仍可繼續執行），取消債務人到北京外匯管理部辦理逐筆登記；二是各中資試點銀行可直接辦理自行開立或注銷國內外匯貸款專用帳戶；三是各中資試點銀行可直接辦理債務人以自有外匯償還到期的國內外匯貸款本息，包括借新還舊。
第二章各中資試點銀行資格的確定
符合下列條件並提交下列材料的各中資試點銀行可向北京外匯管理部提出進行試點工作的申請。
第五條近兩年來在歷次資本項目外匯業務合格檢查中未出現重大違規行為，且制定了完善的內控制度和操作規程。
第六條能以規范的文本格式准確、及時報送有關業務統計數據。
第七條各中資試點銀行的有關外匯從業人員，需經北京外匯管理部培訓考核。
第八條本細則發布後，各中資銀行憑以下材料向北
京外匯管理部申請：
（一）正式申請；
（二）相關業務內控制度；
（三）按規范的文本格式報送有關業務統計數據的書面承諾；
（四）外匯局要求的其他材料。
第三章辦理登記
第九條國家對國內外匯貸款實行全面登記管理制度。各中資試點銀行實行定期登記。
第十條各中資試點銀行應於每月5個工作日前向我管理部報送上月發生的"自營外匯貸款簽約情況表"和"自營外匯貸款變動反饋表"。
第十一條已辦理定期登記的各中資試點銀行，如國內外匯貸款合同條款發生修改、變動，應於次月定期報送上述報表時，及時向北京外匯管理部進行變更登記。
第十二條有擔保的國內外匯貸款在履約後應注銷外匯貸款定期登記。
第四章開立、注銷帳戶
第十三條各中資試點銀行可自行開立或注銷本銀行項下國內外匯貸款貸款專戶，貸款資金必須進入該專戶。還貸專戶須經北京外匯管理部批准。
第十四條各中資試點銀行應按照《境內外匯帳戶管理規定》（1997年10月7日 中國人民銀行發布）第三章第二十一條及第二十二條監督貸款專戶及還貸專戶的收支。
第十五條每筆登記的貸款合同對應一個貸款專戶；經常項目支出按有關規定辦理，資本項目支出需經北京外匯管理部核准。
第十六條各中資試點銀行應定期（每月5個工作日前）將上月開立或注銷的國內外匯貸款貸款專戶情況上報北京外匯管理部。
第五章償還貸款
第十七條債務人以自有外匯並按照借貸合同中約定的正常還款計劃償還國內外匯貸款時，各在京外匯指定銀行（以下簡稱"各銀行"）在進行合規性和真實性審核後，可為企業辦理相關還款手續。
第十八條債務人購匯還款、異地還款和逾期還款的，以及試點范圍以外的還款，仍由債務人直接向北京外匯管理部申請，經北京外匯管理部逐筆核准後到各銀行辦理。
第十九條債務人以自有外匯並按正常還款計劃償還國內外匯貸款本息時，各銀行審核的材料主要有：
（一）企業申請；
（二）國內外匯貸款合同正本或副本（含借新還舊、外匯展期合同）；
（三）債權人發出的還本付息通知書；
（四）入帳憑證。
第二十條各銀行應依據貸款合同中有關內容條款及按照《結匯售匯及付匯管理規定》（1996年 中國人民銀行發布），審核此筆貸款的使用情況。
第二十一條各銀行應核對還本付息通知書中的本息償還金額、時間和方式是否與貸款合同中的內容一致。
第六章附則
第二十二條根據需要，北京外匯管理部將定期和不定期組織對各中資試點銀行有關國內外匯貸款業務進行現場或非現場檢查。
第二十三條各中資試點銀行應按照本細則及其他相關外匯管理法規辦理上述業務。對未按規定辦理上述業務的，北京外匯管理部可暫停其試點工作。
第二十四條各中資試點銀行應按月（月初5個工作日前）上報北京外匯管理部國內外匯貸款授權執行情況。
第二十五條本細則由國家外匯管理局北京外匯管理部負責解釋。
第二十六條本細則自公布之日起執行。

『玖』 外匯管制下，如何理性投資美國房地產

投資有風險，投資需謹慎。

『拾』 中國外匯儲備與房價的關系

一定的抄外匯儲備是一國進行經濟調節、實現內外平衡的重要手段。當國際收支出現逆差時，動用外匯儲備可以促進國際收支的平衡；當國內宏觀經濟不平衡，出現總需求大於總供給時，可以動用外匯組織進口，從而調節總供給與總需求的關系，促進宏觀經濟的平衡。同時當匯率出現波動時，可以利用外匯儲備干預匯率，使之趨於穩定。因此，外匯儲備是實現經濟均衡穩定的一個必不可少的手段，特別是在經濟全球化不斷發展，一國經濟更易於受到其他國家經濟影響的情況下，更是如此。
一般說來，外匯儲備的增加不僅可以增強宏觀調控的能力，而且有利於維護國家和企業在國際上的信譽，有助於拓展國際貿易、吸引外國投資、降低國內企業融資成本、防範和化解國際金融風險。當然這並不是說外匯儲備越多越好，因為持有外匯儲備是要付出代價的。