商业不动产债权投资计划

Ⅰ 债权投资计划是什么

债权投资计划是指保险资产管理公司等专业管理机构(以下简称专业管理机构)作为受版托人，根据《权保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》规定，面向委托人发行受益凭证，募集资金以债权方式投资基础设施项目，按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品。

Ⅱ 请问债权投资计划产品和信托产品有什么不同呢谢谢

首先你问的问题没有对比性，因为他们不是一个类型的
债权类的投资产品是按照金版融产品的交易结构分的，分为债权权类、股权类、权益类等，是指金融机构将资金发放给融资人的形式;
信托产品是金融理财产品分类中的一种，金融理财产品有信托产品、银行理财产品、证券类产品、保险类产品;
基本上每类金融理财产品又可以分为债权类、股权类、权益类，信托产品也分为债权类、股权类、权益类信托产品。

Ⅲ 保险资金投资不动产暂行办法的第三章 投资标的与投资方式

第十一条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
第十二条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产相关金融产品：
（一）投资机构符合第九条规定；
（二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理；
（三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合第十一条第一款第（一）项至第（五）项的规定；
（四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制；
（五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排；
（六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整；
（七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排；属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。
保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定。
第十三条 保险资金可以采用股权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（四）项规定的不动产，采用债权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（五）项规定的不动产，采用物权方式投资第十一条第一款第（三）、（四）项规定的不动产。保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受第十一条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本办法规定。
第十四条 保险公司投资不动产（不含自用性不动产），应当符合以下比例规定：
（一）投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。
（二）投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。
第十五条 保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
第十六条 保险公司投资不动产，不得有下列行为：
（一）提供无担保债权融资；
（二）以所投资的不动产提供抵押担保；
（三）投资开发或者销售商业住宅；
（四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；
（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；
（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；
（七）违反本办法规定的投资比例；
（八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

Ⅳ 债权投资计划组织形式是什么

债权投资其实就是相当与你把钱借给公司或政府等发行方，你不是股东，只是债权人，约定好在一定期限届满后无论被投资者有无产生利润，你都可以收回定期本金，获取利息。主要包括有政府债权、企业债权、国债如国库券这些。

Ⅳ 债权投资主要包括哪些方面的原则与要求

债权性投资确认、计量的基本原则和要求/债权性投资 编辑
对于债权性投资,新准则按照上述分类分别提出了相应地确认、计量原则及要求。主要包括以下7个方面的原则与要求:
1.初始确认与计量。对于取得的各种债权性投资,应在企业成为金融工具合同一方时进行确认。
投资的入账价值为其公允价值。公允价值应当以金融工具的市场交易价格或取得成本为基础确定。相关的交易费用,如果是为取得以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资而发生的,应当直接计入当期损益,不包括在投资的入账价值中;如果是为取得其他投资而发生的,则应当包括在投资的入账价值中。
2.利息的计提与处理。期末,企业应按实际利率法计提利息,直接计入当期损益。实际利率法,是按照金融资产(含一组金融资产)的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或利息费用的方法。实际利率,是将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量,折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
3.期末计价。企业应按投资的类型采用相应方法进行期末计价,做出必要的账务处理。(1)对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资和可供出售投资,应采用公允价值计价。因公允价值变动而产生的未实现利得或损失,属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资的,直接计入当期损益;属于可供出售投资的,则应直接计入所有者权益。(2)对于贷款和应收款项以及持有至到期投资,应按摊余成本进行计价。摊余成本是该投资的初始确认金额,扣除已偿还的本金,加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额,再扣除已发生的减值损失之后的余额。
4.资产减值的确认与计量。以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资,由于账面价值与公允价值总是相等的,因此不存在减值问题。而其他类型的债权性投资都可能存在减值问题。企业应在资产负债表日对其他债权性投资进行减值测试,如有客观证据表明投资发生减值的,应当计提减值准备,确认减值损失。对于贷款和应收款项以及持有至到期投资,减值损失为投资的账面价值高于其预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值的差额。对于可供出售投资,减值损失为投资的公允价值低于其账面价值的差额。在确认可供出售投资减值损失的同时,还应将原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出,计入当期损益。确认减值损失后,如有客观证据表明债权性投资的价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失应当予以转回,计入当期损益,但转回后的账面价值不应当超过假定不计提减值准备情况下该债权投资在转回日的成本。
5.投资的重分类。为防止通过重分类进行任意的利润调整,新准则规定,以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资既不能重分类转出,也不允许由其他投资重分类转入。对其他投资的重分类,应按下列规定处理:
(1)对于可供出售投资,因持有意图或能力发生改变或公允价值不再能够可靠计量等,可以重分类为其他类型投资,改按摊余成本计量。摊余成本为重分类日投资的公允价值或账面价值。与该投资相关、原直接计入所有者权益的利得或损失以及该投资的摊余成本与到期日金额之间的差额,应当在该金融资产的剩余期限内,采用实际利率法摊销,计入当期损益。
(2)以前因公允价值不能可靠计量而作为贷款和应收款项的投资,在其公允价值能够可靠计量时,可以重分类为可供出售投资,改按公允价值计量。重分类日,投资账面价值与其公允价值之间的差额,应直接计入并保留在所有者权益中,待该投资被处置或在随后的会计期间发生减值时转出,计入当期损益。
(3)持有至到期投资因持有意图或能力发生改变等原因,应当重分类为可供出售投资,并以公允价值进行后续计量。重分类日,该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益,在该投资发生减值或终止确认时转出,计入当期损益。
6.投资的转移与终止确认。投资转移是企业(转出方)将投资让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方(转入方)的行为。对于已转移的投资,企业如果已将投资所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方,或既没有转移也没有保留该投资所有权上几乎所有的风险和报酬但放弃对该投资控制的,应当终止确认已转移的投资。另外,如果收取与某项投资相关现金流量的合同权利终止,也应进行终止确认,如持有债券投资的到期收回等。对于不符合终止确认条件的投资转移,应当按照其继续涉入所转移投资的程度确认有关投资,并相应确认有关负债。满足终止确认条件的投资的整体转移,应将下列两项金额的差额计入当期损益:(1)所转移投资的账面价值;(2)因转移而收到的对价与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的投资为可供出售投资的情形)之和。满足终止确认条件的投资的部分转移,应将所转移投资整体的账面价值,在终止确认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期损益:其一,终止确认部分的账面价值;其二,终止确认部分的对价与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分(涉及转移的投资为可供出售投资的情形)的金额之和。原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额,应当按照投资终止确认部分和未终止确认部分的相对公允价值,对该累计额进行分摊后确定。
7.可转换公司债券投资的确认与计量。可转换公司债券是一种由主合同(普通公司债券)与嵌入衍生工具(股票期权)复合而成的混合工具。从投资者的角度看,内嵌在可转换公司债券中的权益转换特征与主合同没有密切联系。因此,对于购买的可转换公司债券,企业应将初始投资成本在主合同与嵌入衍生工具之间分配,将主合同的公允价值作为债权性投资的初始投资成本,将可转换公司债券的初始投资成本减去主合同的公允价值后的差额,作为嵌入衍生工具的初始投资成本。分拆后,企业应分别根据对主合同和嵌入衍生工具的持有意图和目的归类,并按各类投资的具体要求进行后续确认和计量。如果企业无法在取得时或者后续的资产负债表日对主合同和嵌入衍生工具单独可靠地计量,则应当将可转换公司债券整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资进行核算。
(源自：http://www.ke.com/wiki/%E5%80%BA%E6%9D%83%E6%80%A7%E6%8A%95%E8%B5%84)

Ⅵ 基础设施债权投资计划为什么有独立监督人

第五十九条本法所称独立监督人，是指根据投资计划约定，由受益人聘请，为维护受益人利益，对受托人管理投资计划和项目方具体运营情况进行监督的专业管理机构。一个投资计划选择一个独立监督人，项目建设期和运营期可以分别聘请独立监督人，投资计划另有约定的除外。独立监督人与受托人、项目方不得为同一人，不得具有关联关系。第六十条独立监督人可由下列机构担任：（一）投资计划受益人；（二）最近一年国内评级在AA级以上的金融机构；（三）国家有关部门已经颁发相关业务许可证的专业机构；（四）中国保监会认可的其他机构。第六十一条独立监督人应当符合下列条件：（一）具有相关领域内国家有关部门认定的最高级别资质；（二）具有良好的诚信和市场形象；（三）具有完善的内部管理、项目监控和操作制度，并且执行规范；（四）具备承担独立监督职责的专业知识及技能；（五）从事相关业务3年以上并有相关经验；（六）近3年未被主管部门或者监管部门处罚；（七）中国保监会规定的其他条件。第六十二条独立监督人应当向中国保监会报送下列文件材料：（一）相关业务经营许可证和相应资质证明文件的有效复印件；（二）公司基本材料，至少应当包括公司名称、组织架构、注册资本、经营范围，以及会计师事务所审计的最近一年公司财务报表；（三）内部管理制度，至少应当包括实施监督的动态监控制度、信息披露制度、监控操作流程、监督报告制度等；（四）基础设施项目监督经历及监督主要项目说明；（五）监督基础设施项目建设及运营的专业人员简历；（六）监督基础设施项目建设和运营的基本方法及措施；（七）依法履行监督职责的承诺书；（八）中国保监会规定的其他材料。除提交前款规定材料外，独立监督人还应当提交符合本法第六十一条规定条件的证明材料。中国保监会从监督基础设施项目经验、公司治理、资信状况、信用等级、管理能力、内控制度、监督机制等方面，对独立监督人提交各项申请材料内容的完整性进行形式审核，并出具审核意见书。第六十三条独立监督人与受益人正式签订有关合同前，应当提供中国保监会出具的审核意见书。第六十四条独立监督人应当履行下列职责：（一）与受益人签订监督合同，遵守职业准则，忠实履行监督职责；（二）必要时聘请法人、自然人及其他组织，协助完成独立监督职责；（三）监督受托人管理投资计划以及履行法定、投资计划约定职责的情况；（四）跟踪监测项目方管理的基础设施项目情况，包括但不限于投资计划资金投向，项目期限、质量、成本、运营以及履行合同情况。发现项目方财务状况严重恶化、担保方不能继续提供有效担保等重大情况，应当及时向有关当事人以及中国保监会和有关监管部门报告；（五）分析项目建设及运营风险，及时提出防范和化解建议；（六）审核受托人超过受托合同授权额度的资金划拨指令，出具书面意见，并及时报告受益人；（七）了解、获取投资计划管理及项目运营的有关信息，并要求受托人、项目方作出说明；（八）列席受益人大会；（九）向委托人、受益人和中国保监会提交监督报告，主动接受委托人、受益人以及中国保监会和有关监管部门的监督检查，报送相关文件及资料；（十）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会规定的其他职责。第六十五条独立监督人按照投资计划约定取得报酬。独立监督人因监督不力造成投资计划财产损失的，应当向受益人或者委托人承担赔偿责任。第六十六条有下列情形之一的，受益人大会按照投资计划约定解任独立监督人：（一）独立监督人违反与受益人合同约定或者未能履行合同规定及其承诺的职责；（二）独立监督人利用投资计划财产谋取约定报酬以外利益，或者为他人谋取不正当利益；（三）独立监督人监督受托人、项目方不力，不能有效监督投资计划财产管理和项目运营情况；（四）独立监督人向投资计划有关当事人提供虚假文件资料，或者有其他欺骗行为；（五）独立监督人依法解散、被依法撤消、被依法宣告破产或者被依法接管；（六）受益人大会有证据认为更换独立监督人符合受益人利益；（七）投资计划约定或者法律、行政法规和中国保监会规定的其他情形。独立监督人有上款所述情形的，中国保监会和有关监管部门可以建议受益人大会解任独立监督人。第六十七条独立监督人被解任的，受益人大会应当在30日内委任新独立监督人。独立监督人被解任的，新独立监督人继任前，原独立监督人应当继续履行有关职责，妥善保管监督资料，及时监督业务移交手续。新独立监督人应当承继原独立监督人处理投资计划事务的职责。投资计划终止时，独立监督人应当继续履行有关职责，直至清算结束。第六十八条独立监督人职责终止的，应当通报其他当事人，并报告中国保监会。第六十九条独立监督人不得有下列行为：（一）与受托人、托管人和项目方合谋，损害受益人利益；（二）投资计划约定或者法律、行政法规以及中国保监会禁止的行为。

Ⅶ 债权投资如何选择项目

债权投资计划是指保险资产管理公司等专业管理机构(以下简称专业管理机构)作为受托人回，根据《保答险资金运用管理暂行办法》、《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》规定，面向委托人发行受益凭证，募集资金以债权方式投资基础设施项目，按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品。

Ⅷ 请问债权投资计划产品和信托产品有什么不同呢谢谢

首先你问的问来题没源有对比性，因为他们不是一个类型的
债权类的投资产品是按照金融产品的交易结构分的，分为债权类、股权类、权益类等，是指金融机构将资金发放给融资人的形式；
信托产品是金融理财产品分类中的一种，金融理财产品有信托产品、银行理财产品、证券类产品、保险类产品；
基本上每类金融理财产品又可以分为债权类、股权类、权益类，信托产品也分为债权类、股权类、权益类信托产品。