『壹』 新手要怎么投资房地产
"房产热”眼下正像瘟疫一样传遍整个国家。 成千上万的“菜鸟”们都迫不及待地想挤上这内班车，并容希望藉此来弥补之前在股票市场的巨大损失。
房地产再热还是有一些需要注意的：
错误一：带着股票市场的投资心态去投资房地产。
错误二：盲目投资。
错误三：没有现金储备。
错误四：过于贪婪。
错误五：把房地产投资回报看得过于简单。
『贰』 房地产：投资下滑将拖累GDP和FAI多少
GDP对普通人最直复接影响的是就业率，人人制都有工作有钱挣房价自然上去，失业的人多了挣钱少房价自然下降。国家政策应该在提升就业率方向。房价上升和下降属于市场行为，政府不用干涉。大陆频繁干涉是因为地方政府需要钱。
『叁』 教你如何投资房地产
房地产的投资价值，往往看的是物业的租赁产出效率如何。不同的时间、不同的地段、不同的供求环境、不同的房地产项目以及不同的投资理念，各种房地产将体现不同的投资力与价值。 一位投资者这样形容房地产投资：住宅实现租赁的周期一般是“年”，写字楼实现租赁的周期往往是“月”，而酒店则是“天”，简单讲，如果把三者比喻成商品的话，住宅租赁是大批发，写字楼租赁是小批发，酒店租赁则是零售。 住宅投资 选择长线为佳 从投资角度看，一个大城市的近郊，随着城市化进程的推进，近郊的住宅由于基础价格比较低，升值空间相对大一些，更具投资价值。而随着后期人们不断入住，周边配套逐渐增多，商业投资机会和价值就会慢慢体现出来。 沈阳千缘房地产开发有限公司副总经理郑伟认为：“近期政府所推出的宏观调控政策都是针对短期的投资行为，比如提高首付比例和利率、征收房地产税等等，这对于正常行为的长期投资影响不大。但这意味着投资者在投资住宅前需要考虑到更多的因素。” 在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的速度会减慢。住宅投资前景可以选择长线为佳。 据了解，目前沈阳房地产住宅市场还是以自住为主，投资行为占的比例不到20％。 写字楼投资 选择区域最重要 写字楼的增值主要是市中心区及商贸区繁荣的商务气氛以及稀缺性。写字楼投资应该从区域的环境政策、人才、技术、商贸等方面的综合因素去考虑，同时还应该关注区域基础设施配套以及周围现有的行业业态。 写字楼租金价格呈现出两极分化的特点，即越破旧、地段不好的租金越低，反之，越高档的、地理位置越好的写字楼租金比较高。 沈阳财富中心李志强经理认为：“写字楼的使用上大部分是自用，开发公司也很少对外出售。如果租用写字楼六七年，其租金足以买一个写字楼了，所以大多比较高档的，租金高的写字楼是不对外卖的，开发商不会放弃这部分利润。” 目前，沈阳写字楼比较集中的地区在沈阳CBD、五里河、三好街及和平大街。这些区域的人流、物流、信息流、资金流都很丰富，资源优越。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 酒店式公寓投资 关键看配套 酒店式公寓作为市场新宠，进入沈阳市场已有几年时间。作为近年来一种新兴的房地产投资品种，投资者把它作为新兴物业，开发商把它作为新的利润增长点。 酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，客商和公司人员流动地带，周围的服务配套设施完善。其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务。 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受商务人士青睐。 据德郡7号总经理何行知介绍：“酒店式的公寓相对于住宅和写字楼产出率最高，回报也是比较高的。沈阳CBD地区，临近沈阳北站、汽车站及未来地铁站，是沈阳中高端商务客流最集中的区域，客源充沛。在此的酒店，自然无论从客源的保障性、房价的保障性方面来说，都是具有相当优势的。沈阳人的房产投资范围刚刚开始形成，老百姓会偏重更为理性与稳定的投资。” 酒店式公寓是打着“商务”牌出现的，深切体现出为商务人员服务的特征。 简单来说，酒店式公寓就是为那些在商务区内的商务人员提供休息、休闲和小型办公的场所。 投资者在选择项目时，一定要注意项目自身和周边的配套是否会给商务人士带来方便。这些配套包括交通、医疗、教育、购物、休闲等等。 酒店式公寓的流行，也导致了上市量过大以及同质化严重而出现的空置率高的现象。因此对投资者而言，一定要三思而后行。
『肆』 人口的断崖式下跌下，如何进行房产投资
全网一片悲哀，有人吐槽人口管制，有人嫌二胎政策效果不佳，对于雪崩式的人口大萎缩，很多人的第一反应是：这绝不可能！
让我们先来看一组数据：
①出生率下滑：2018年1月18日，国家统计局公布的数据显示，2017年我国出生人口1723人，比2016年的1786万减少了63万人，人口出生率比2016年也下降了0.52‰，只有12.43‰，比日本的出生率还要低，人口自然增长率竟然下降到了5.32‰惊人的低生育水平。
②劳动人口持续减少：自2012年开始，中国劳动年龄人口逐年下降，2017年下降了548万。从2011年2017年，7年时间劳动年龄人口减少了约4000万。
③青少年比例严重不足：《中国统计年鉴》的数据显示：我国0-14岁人口占总人口的比重已经由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。
④老龄化日益严峻：《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示：2015年，我国60岁及以上的老人占总人口比例为16.1%；65岁及以上人口数占比为10.5%。根据联合国的定义，65岁以上的老人所占比重超过7%就意味着进入老龄化社会。中国的老龄化程度已达到国际标准的1.5倍。根据IMF预测，到2050年时，中国60岁以上的老人占比将超过1/3。
『伍』 投资房地产怎样投资（方法）
可以投资一些工地，承建公司，也可以买卖土地，装修等，可以自己去包工程，然后在转手给别人，不过成本都很大、风限也大
『陆』 中国房地产目前状况怎样
国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：
国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资
社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：
股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。
现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。
其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。
总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。
境外资金加入房地产市场开发和炒作
外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
主要问题
当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：
一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。
三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长
『柒』 新一轮限购调控下，怎样投资房产不亏钱
您 您看 前,《深圳白领卖掉深圳套房 换武汉四套房》引起广泛热议相反,三、四线城市买套房能否顺利换线城市购房首付,要打问号 闭着眼买房都能赚钱代 今线城市房价幅涨暂告段落,于仍意投资房产或者短期渡买家言,何挑选值入手房产,需要经番推敲 记者解,近三,少入市买家换房需要,必须先卖手物业,由于城市、区域发展差异及产品本身楼龄楼层,少面临亏本局面 ●案例 家套房换线城市首付都难 今,陈夫妇计划广州东部买套房,看全新楼盘让夫妻二郁闷,由于二三前家粤东县城买套约150平米四房单位,毛坯房,交价70万元,套房产售,陈夫妇才足够资金广州支付首付,今春节,陈家房产市场放售,预初买入处价格高位,其主放盘价调至68.5万元算亏1.5万元、月供利息及其零碎购房本,陈打算机立断,其换广州套住宅让陈始料及,房两月几乎问津,奈能再降价4月,房68.5万元降62.5万元,仍没能功交易 意味着三间,陈花70万元购房仅未能升值,保守估计已经亏10.7%,重要,房没置换功 ●案例二 郊区套房三前楼价贵现手楼 201310月份,黄先公司领导带领,炙手热南沙看楼经比,黄先觉南沙蕉门河板块某手楼盘套尾货促销顶层单位价格相比较低,套97平米三房毛坯房,交价90万元,初认自拣便宜 黄先说,银行审批房贷利率基准利率6.55%,减压力,黄先选择等额本息款式,贷款限30,每月月供约3900元由于毛坯房,花笔装修费用8万元 算市场已经暖,黄先表示,假想手套房,目前看亏附近区手楼带装修均价1万元/平米,我套房放售价格能维持90万元已经错 意味着,至少亏掉装修费用8万元及两半利息提起购房经历,黄先表示,坚决同意买房亏说 ●案例三 转手市区顶楼二手房,太难 张2012海珠渡路买套楼梯楼顶层单位,建筑面积约58平米,买入价83万元,买入单价比间楼层单位低少 2015初,张朋友打算买套电梯房做婚房,于其放售张放盘价定至120万元,间交,放盘价调至112万元,至今仍未交 张告诉记者,2012底买该套房产,利率高达6.55%,打8.5折5.57%采用等额本息款式,前期款数额,本金比例较,利息比例占自算笔账,虽入市候房价比较低,三,套房加佣金、税费及月供利息,本104万元左右,意味着三并没套房赚钱 ■专家支招 何尽量避免买房亏钱 1.短期渡慎选郊区房 论三、四线城市广州远郊区域,都共同特点,供应量,除现库存量,未预见新增供应量,旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟,需求量受限制,难短期内激二手市场 同,供应量影响价格波阶段性供应量超需求量,价格能调,幸高位入手,阶段性亏本能性更 2.市区旧二手房要细挑 据满堂红链家提供数据显示,渡路某区例,该区2012交均价15017元/平米,2013交均价达18802元/平米,2014第季度交均价达22619元/平米,第三第四季度19423元/平米,201521096元/平米,2016第季度21426元/平米 显经20132014第季度幅涨高位落,今交均价亦未达2014高位 满堂红链家市场部研究院刘镜棠表示,买二手房仅要考虑段要考虑楼龄,随着楼龄增,社区设备设施化或者物业管理跟,都楼价造影响,普遍看,15内楼龄,设备设施都比较,15,特别20区,较明显差异,建议购买10内楼龄二手房 买家张总结发现,虽段重要,由于太熟段缺乏新增点,加楼龄较,难比较理想溢价能随着市涨幅涨 房产保值 1.投资房产兼顾居住性价比 海易居房产研究院总监严跃进认,趋势看线城市房价继续涨,否意味着投资类城市房产保证涨跌,没必或者绝联系部市区房价总体高位,涨比较困难尤其部段虽,建筑于陈旧物业,其实投资价值真投资价值,往往市区郊区交界带,居住舒适度等角度看较性价比 更重要,投资机本线城市其领域投资机,并非必须通房产投资获利于房产投资言,需要考虑类投资风险资金占本尤其政策变情况,部物业套类似旅游消费产业、新兴技术企业股权投资等,其实都能要超传统物业投资收益 2.住宅投资属性越越弱 位富房产投资经验林先指,未住宅投资属性越越弱闭着眼睛买房能挣钱代已经,家房产越越理性,,住宅未主要功能居住层面 3.具备投资价值核段优质房产 位业内士指,未房产否具备投资价值,主要段复制性及优质两面考量段价值高,同产品比较优质,未升值保值空间比较 望采纳谢
『捌』 请问投资房地产是怎么搞的
一线天的回答很完整.可以讲得更直白一些:600万可注册一家房地产开发公专司,注册成功后即属可从政府土地规划部门中买取土地,根据你看中的土地规模来研究投资情况(可能特殊地块政府会有特殊要求,比如注册资金1000万以上等).土地拿到后,如果你自己有钱就可以自己投资运营,否则可以找投资商融资.地块很重要!