水井坊的投资逻辑

A. 请问房产投资逻辑是什么

从五个维度去选择投资一套房产

单纯以投资为目的出发，首先要考察的是以下专几个方属面

（1）政策规划（区域附近有何利好）

（2）周边产业配套，有没有新资源的注入，尤其是轨道交通和产业，这二者都能集聚人口，人口的迁入意味着租房购房需求增加，需求刺激房价

（3）周边最新拿地价，周边拿地价基本可以表明两年后的新房入市价格会达到一个什么高度

（4）开发商及物业，品牌的开发商可以保证楼盘品质，好的物业可以后期维护楼房，减少折旧，利于后期三级市场交易。

（5）现阶段的价格是否已经透支未来价格

综上所述：选择投资一套房产的基本逻辑是：先选城市，其次才是选择区域和楼盘

轨道交通开通前是最佳投资时间

B. 北京房产投资逻辑

目前最新政策有1.央行降准。2.贷款资质审核缩短至1个工作日；3.工商银行宣布贷款年限延长至75岁；以央行降准为例：2018年4月18日，央行宣布降低存款准备金率。这意味着什么呢？存款准备金率降了，商业银行向央行交的钱就变少了，银行用于放贷的钱就变多了。那么从三个方面来考虑影响，1.对于开发商：银行放贷周期变短，开发商资金周转就没有问题了，不用再担心新房买卖，房价自然不会降低，会涨。2.对于银行理财，商业银行钱变多了，不用太担心吸纳居民的钱了，理财利率自然下降。3.对于人民币来说，市场中的钱变多了，人民币会贬值，钱不值钱了。从08年和14年降准的经历来看，一降准房价直线上涨。钱越来越不值钱，银行理财利率又下降，房价不断上涨，那么钱究竟放在哪里合适呢？综上，无论投资还是刚需，对于北京而言，目前是北京新房上车的最佳时机。

著名经济学家管清友提到投资房产主要看三个方面。一是周边成熟度；二是交通；三是地区未来产业。

首先，周边成熟度。周边越成熟，平衡性越好，增值性越差；国贸就是一个例子——足够成熟，但已经没有预期最美了，缺乏想象力，再加上大望路这一片没有学区，所以国贸周边很多被泛建化的房子，常年涨幅一般。

其次，交通。从市区往外，交通越好越增值交通越差越平庸；常营是一个例子。6号线一开通，直接将常营到东三环的通勤缩短到20分钟。

最后，地区产业。高新产业集聚，未来购买力强，则预期强，比如海淀北承载码农，比如环京较远的白沟皮草、胜芳家具，这些地方之前也去过，不相信被忽悠去买房子的都实地考察过。

总而言之，周边成熟度、交通、产业发展三者叠加到一起，其实是评价五环到六环之间项目增值的尺码。总体的结论是周边成熟度不够，但承接市内外溢的交通可达性好、尤其是地铁可达性好，则这个板块就不用担心，北京的发展一定会改善这个地方。因此，环渤海总部基地台湖正是符合这个投资逻辑，这也是我们一直看好这个板块的原因。

C. 水井坊的发展趋势

水井坊2012年年报显示，公司主要盈利集中在中高档白酒的销售收入，2012年公司的中高档白酒销售收入占据了公司所有酒业收入的85.48%。而2011年同期，这一比例仅为57.92%。与此同时，低档酒的销售在急剧下降，2011年末，公司低档酒的销售占据公司酒业销售总收入的22.49%，而2012年末，这一比例下降到10.8%。
对于公司和白酒行业的现状和未来，公司并非没有意识到。“由于政府政策的持续性，白酒消费受到较大影响，尤其是高端白酒消费影响更为明显，消费转移尚需时日。白酒行业将进入新的调整期，行业分化加速，品牌差距将越拉越大，新的竞争格局必将使消费者向优势品牌、优势企业集中。”公司在2012年年报中如是说，“由政府带动消费的模式将会转变，行业相应建立起的社会资源型团购模式必然会受到冲击。消费模式、营销模式更接近地气，渠道服务、消费者服务、降价促销以及微营销等社会化、市场化营销将会得到强化，白酒的实物投资需求也将会有所降低。”
此外，黄建勇还在股东大会上表示，“2013年将进一步优化公司产品结构，改变过去高度依赖高端策略，实行高端、中低端两条腿走路的战略，从高端、中高端、中低端方面不断完善产品体系；巩固经典天号陈系列在传统区域和渠道的销售，进一步加大”新派天号陈“在根据地市场的推广力度；进一步加大国际市场的开拓力度。
事实上，水井坊发力中低端仍有许多问题需要解决，全兴大曲作为国家八大名酒之一，按照国家相关产业规定，不允许被外资收购，因此包括全兴大曲在内的低端全兴白酒品牌全部被剥离出全兴集团，才使得帝亚吉欧的收购得以顺利完成。”而今水井坊发力中低端品牌，已经无法使用被剥离出去的低端全兴品牌，只能重新开发产品。“肖竹青称。
”我们的中低端产品尚在开发、研究和商议之中。“黄建勇称，”公司已经组建了大米特别工作组，这个工作组经过战略委员会批准的，现在正在高效率的运行，主要就是负责产品下移和渠道下沉。“
大米称，”水井坊将于5月中下旬对营销体系做出变革，渠道会下沉，进行扁平化的管理。像麦德龙、家乐福这些特定的渠道我们会直接供应，而不是通过经销商。“
”新开发的产品推广是否顺利，能否像全兴大曲一样被市场广泛的认可都存在很多疑问。“肖竹青表示。

D. 房产投资逻辑

如何确定一个楼盘是不是适合做房产投资，根据我们多年的整理总结一般可以从以下几个方面来判断：

1、政府政策（地铁规划、要建的医院、学校等）

房山区域目前在运营和试运营以及规划中的地铁线：

房山线（已开通）、燕房线（试运营，年底开通）、房山线北延线（正在建设预计年底通车）。

已有和在建的医院：

房山原本的本地医院多为区域小医院，年底武警总医院（三甲医院，整体3000多张床位）整体搬迁到房山良乡，会让整个区域的医疗水平有一个大幅的提升。

区域学校：房山区之前都是区域学校，随着大学城和各大开发商引进，后续会有包括各大高校的附属学校（理工附校、工商大学附校等），十二中朗悦分校等一批优质学校落户房山。

2、周边拿地价（未来涨幅空间）

房山区域最近几年拿地价从七八千涨到今年最近的一块地，拿地价3.7万左右（正常情况下开发商卖价为拿地价的两倍以上才能挣钱），目前房山良乡均价4.8万，窦店阎村3.2-3.6万，涨幅空间显而易见。

3、大的产业或项目（租群、客群）

目前中航中核搬迁到房山，预计会建一个容纳三万人的产业园，目前已有六所大学未来会有数十所大学搬迁至此，教师和校园工作人员加上在校大学生，武警总医院工作人员等数十万人入住房山，未来买房群体和租赁群体庞大。

4、开发商（物业）和竞品（如果旁边都是大的开发商，证明这一片都有价值）

目前整个房山区域已有万科、天恒、旭辉、远洋、绿城、城建、万年基业、韩建、五矿等数十个全国知名的大开发商和国企央企开发商纷纷在此拿地建房。未来该区域全是知名开发商的楼盘，整个区域的房价会有比较稳定的升值潜力。

E. 继续看多中国股票 哪些板块有前景

骑慢牛的智者 告诉你板块方面，金融是稳定器（太大散户可忽略之），个人看好的板块一是食品消费（山西汾酒，水井坊），投资逻辑，增速稳定，不受外围市场影响，国人好酒

F. 房产投资逻辑是什么样的

房产投资非常注重时间节点，一般来说单纯以投资为目的出发，应该从内以下五个维度去选容择投资房产：

（1）政策规划（区域附近有何利好）

（2）周边产业配套，有没有新资源的注入，尤其是轨道交通和产业，这二者都能集聚人口，人口的迁入意味着租房购房需求增加，需求刺激房价

（3）周边最新拿地价，周边拿地价基本可以表明两年后的新房入市价格会达到一个什么高度

（4）开发商及物业，品牌的开发商可以保证楼盘品质，好的物业可以后期维护楼房，减少折旧，利于后期三级市场交易。

（5）现阶段的价格是否已经透支未来价格

综上所述：选择投资一套房产的基本逻辑是：先选区域，其次才是选择楼盘。

G. 什么是正确的投资逻辑

投资最忌讳教条主义，教条主义会害死人。 比如，巴菲特或其他投资大师都讲过类似的话：“当别人贪婪的时候，你要恐惧；当别人恐惧的时候，你要贪婪。”教条主义者会简单地把这句话理解为：大家在卖出的时候，你要买入；大家在买入的时候，你要卖出。有的人再加上自己的演绎：投资就是要逆向思维；与大多数人做相同的事情，肯定不会成功。 无论以上说法或理解是否正确，在股市中均可找到正反两面的例子佐证。所以，股市太复杂，用教条主义进行指导，总会失败。 比如，别人在卖出的时候，你能买入吗？或者别人在买入的时候，你必须卖出吗？事实上，买与不买，标准只有一个：这个股票是否具有投资价值，而不是别人的买与卖。有的人说，大家卖出导致股价大幅下跌后，投资价值就自然而然显现了。难道股价下跌，股票就变成有投资价值？换句话说，这种判断逻辑就是：跌多了，看起来便宜的股票，就比没有下跌、贵的股票更有投资价值？这是正确的投资逻辑吗？很多资产下跌到足够便宜，在实业投资者看来就具有一定价值；但是，从股票投资者的角度看，并不是所有资产都有价值，哪怕跌到足够便宜，也不能投资。比如，一台100万元购入的设备，如果企业愿意以50万元卖给投资者，你会要吗？只有一种情况要：你可以高于50万的价格很快转让出去或者你刚好需要这台设备。股票投资者不会买这种资产，否则自己开公司做实业了，为何来股市？股票投资的原则是只购买股票资产在未来会产生不断增加的现金流。所以，所谓用实业投资的眼光看股票投资，基本是漏洞百出。 以银行股为例。银行股从2009年开始下跌时，市盈率跌到20倍的时候，就有人认为已经具备巨大的投资价值了，因为我们的银行不会破产，所以合理估值应该30倍市盈率；当市盈率跌到15倍的时候，很多人都高呼银行股被严重低估了；当市盈率跌到10倍时，买银行股的人都一致认定是市场出错了，绝对应该越跌越买；当市盈率跌到5倍、跌破净资产的时候，终于有人醒悟或疑问：我们的银行是否存在风险？然而，仍然有许多投资者经不住其超低市盈率的诱惑，加入购买银行股的行列。结局会是什么样？没有人清楚，却有很多人赌银行股会大幅上涨。他们无一例外的想法是：如果市盈率回到30倍，银行股就可以上涨5倍，这是暴利的机会，他们认定中国经济保持稳定增长没有问题，因此银行股的盈利能力也没问题；即使涨不到30倍市盈率，至少可以恢复到15倍市盈率，那也是上涨2倍。我的理解：银行股也许会回到15倍市盈率估值，但那是N年以后的事情了，而且N年后的15倍市盈率，那时的业绩会如何呢？业绩也许大幅滑坡了。道理很简单：现在银行股利润占股市的50%，市值占三分之一；如果股价上涨一倍，假设其他股票不涨，其市值将占到50%？你认为可能吗？你认为银行股市值占多少比例比较合适？个人理解占20%—25%也许是合理的，途径有两条：一是大量发行新股，增加总市值，或者股市上涨，但银行股小涨；二是银行股继续下跌25%—40%，但大盘还要稳住，或者大盘一起下跌后上涨，但银行股小涨。 我没有投资银行股，因为我搞不懂银行股。我只是认为，当别人恐惧卖出银行股或银行股下跌到足够便宜的时候，并不是我们要买入银行股的理由；价格无论下跌多少，都不是我们买或不买的依据。正确的投资逻辑是：研究透一个股票，判断其未来内在价值增长的确定性；然后，再寻找合适的价位买入。此时，我们可以越跌越买，遵循别人恐惧时、你要贪婪的理念。离开未来现金流的确定性，讲市盈率、市净率、分红率，这种逻辑无异于缘木求鱼。

H. 投资逻辑

从五个维度去选择投资一套房产

单纯以投资为目的出发，首先要考察的是以下几个回方面

（1）政策规答划（通州城市副中心）

（2）周边产业配套，有没有新资源的注入，尤其是轨道交通和产业，这二者都能集聚人口，人口的迁入意味着租房购房需求增加，需求刺激房价

（3）周边最新拿地价，周边拿地价基本可以表明两年后的新房入市价格会达到一个什么高度

（4）开发商及物业，品牌的开发商可以保证楼盘品质，好的物业可以后期维护楼房，减少折旧，利于后期三级市场交易。

（5）现阶段的价格是否已经透支未来价格

综上所述：选择投资一套房产的基本逻辑是：先选城市，其次才是选择区域和楼盘

轨道交通开通前是最佳投资时间