6月上海二手房成交量

1. 二手房指导价“发威”影响几何

近日，两大楼市热门城市齐齐对二手房“动手”了：一个是西安，公布了首批102个小区的二手房交易参考价；另一个是成都，公示了第二批286个小区二手房指导价。
今年以来，多地楼市调控的重点放在了二手房市场，而出台二手房指导价不失为一种调控新方法，甚至被人们称为“最严调控手段”。那么二手房指导价的出台对楼市降温效果如何？笔者认为，虽然短期来看想要降房价并没有那么简单，但二手房成交量的骤然下降，说明指导价对买卖双方的心理预期产生了重大影响，市场正在进入价格修正与调整阶段。
其实，第一个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局发布消息称，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。随后，三亚、成都、西安等城市陆续加入阵营。每座城市的二手房指导价都充分参考了二手房网签成交价格、评估价格等因素，而且都具体到每个小区。其他的调控主要措施还包括中介公司不得以 “学区房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源，上海等城市还对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。可以说，二手房价格怎么定、怎么发布房源，都成为了调控的焦点。
不过需要注意的是，指导价并不能在二手房网签时作出强制规定，实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行价格协商。
二手房指导价发布后市场如何表现？突出的表现就是市场挂牌量与成交量大幅下降，而成交价则相对坚挺。比如深圳市场在政策发布后二手房交易量锐减，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，为2575套，与去年同期的10594套相比，降幅超过70%。成都距离出台第一批二手房指导价已经1个多月，6月份二手房成交量同样下降近半，月成交2886套，基本回归到去年末的水平。但是两地的二手房价格变化不大，5月深圳二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，而成都6月的二手房价格基本保持平稳。
那么，二手房指导价是如何影响成交的呢？笔者发现，二手房交易量锐减的最重要原因是银行将以二手房指导价作为放贷依据，大大提高了购房者的购房门槛。
具体来看，一套指导价为800万元的房子，若售房者坚持1000万元的市场价，以30%首付款、其余全部贷款为例，银行以市场价放贷，购房者的首付款是1000万×30%=300万元，而以指导价放贷，购房者的首付金额则是 （1000万-800万） 800万×30%=440万元。如此一来，购房者需要准备的资金要多140万元，购房者资金压力增大，相当于变相提高了首付，从而导致成交量大幅下滑。
随着二手房市场的持续低迷，必然会使得部分售房者的报价出现松动，议价空间逐渐增大。此时，受买卖双方博弈的影响，一定是横盘在先，交易量走低，然后售房者才能松口，市场价格才能慢慢回归。
可以预见，未来在强管控之下，叠加二手房指导价的机制，成交量、价将趋于理性，这个调控利器也会被越来越多的城市使用。

2. 上海什么时候开始核验二手房价格

7月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》（以下简称《通知》）明确，自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

记者从上海市房管局获悉，为坚持“房住不炒”，落实“沪十条”“沪七条”关于规范二手住房价格等信息发布行为要求，上海市房管局已于7月9日召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，明确了上述要求并进行工作部署。

此后一周，上海各中介机构抓紧对系统内部房源挂牌价格进行核验。根据上海市房管局要求，部分头部房产经纪机构需在本周内，把存量房源全部重新申报核验，自7月19日起，无论是线下门店展示的房源，还是线上平台展示的房源，都要是核验通过的价格。

后续市场将更加趋于稳定发展

在业内人士表示，伴随着一系列调控政策的落地，后续市场将更加趋于稳定发展。从月度成交数据看，在2020年四季度及今年一季度市场消化部分需求的情况下，今年二季度以来，上海二手住宅成交量已有所回落。上海市房地产经纪行业协会公布的数据显示，2021年6月，上海全市二手房成交套数26627套，较2021年1月的成交高点下降39%。

另据经纪人反馈，目前上海全市二手房贷款周期较长，“目前贷款审批一般需要一至一个半月，放款则需要预留约4个月左右的时间，整体成交周期相对较长。因此，也有部分不急于成交的业主，选择谨慎调整挂牌价，观望市场后续发展。”

以上内容参考澎湃新闻-上海：7月19日起，未通过价格核验的二手房源不得对外发布

3. 深圳二手房6月成交量跌破3000套，与之前的成交量相比情况如何

楼市是有风向标的。除了政策性地枪打出头鸟，最为坚挺的就是北上广深的楼市。所以这些超一线城市的风吹草动可能就是一场暴风雨的前奏，马虎不得。在这炎热的夏天，总要泼一泼冷水，给人们狂热浮躁的心降一降温。

但是维稳是大前提，下半年应该会有保障性的政策来刺激深圳楼市。

4. 楼市迎“二手房参考价”时代 调控继续从严

本报记者 张军 王舒嫄

房地产行业调控日趋严厉。无锡市日前发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（简称《通知》）称，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成无锡市二手住房成交参考价格。据中证报记者粗略统计，截至目前，已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡6个城市明确推出了二手住房成交参考价。

专家表示，参考价制度的推行，完善了二手住房市场的监管，也为稳定二手住房价格提供了新路径，一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进实施该项措施的可能性较大。预计下半年二手房成交量和成交价稳中有跌，但全年水平可能与去年持平。

或成调控标配

《通知》提出，无锡市房地产市场管理和监测中心将在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格，并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格，后续将根据房地产市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，已发布二手房参考价机制的6个城市，除绍兴不在70个大中城市统计范围内，其余5个城市均属于二手房价上涨较快的城市。严跃进预计，更多城市推进二手房市场参考价机制的概率较大，特别是一二线重点城市，该政策或成二手房市场调控标配。

深圳今年2月初最先发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，之后多家银行以此作为按揭贷款的参考依据。平安证券统计显示，深圳自2月实行指导价以来，二手房月成交量已三连跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

诸葛找房数据研究中心认为，二手房参考价机制效应见竿立影，但长期作用还需加强监管措施。深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，调控力度大，政策效应最为明显。诸葛找房数据研究中心表示，该项措施对市场预期影响很大，市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。与此同时，监管部门还需严格要求挂牌价格必须在参考价格范围波动，对于高于参考价过多的中介机构要严加惩治，以确保实现政策的长期效果。

房贷利率上调

愈来愈多的热点城市开始收紧信贷。7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率从4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

国盛证券称，上海一直是房贷利率最低的城市之一，换锚之后上海并没有在五年期LPR基础上加点，而是减掉了20个点，才得到了首套4.65%的利率。此次上调后，上海首套房贷利率仍低于一线城市平均利率水平。但即便如此，房贷利率上调还是充分反应了监管部门对房地产市场调控的态度。

该机构称，若按照贷款200万元分30年缴纳按揭，以等额本息计算，新政发布前首套房月均还款为10312.74元，上调后月均还款为10736.43元，增幅为4.1%。原利率下二套房月均还款为11044.07元，上调后月均还款为11608.01元，增幅为5.1%。

国盛证券认为，该政策预计对部分购房需求产生影响。房贷利率上调，能提高炒房客的投机成本，降低预期收益并减弱其炒楼热情。

近期，陆续有杭州、广州等城市部分银行上调了房贷利率，且放款周期也有所延长。佛山农行日前宣布对组合贷加息，上调85BP，且为满足首套需求，部分银行二手房贷款业务也已暂停。

强调标本兼治

除多地加强二手房市场调控以外，多个监管部门日前也密集发声，加强楼市调控。

7月23日，住建部等八部门公布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全。7月24日召开的房地产工作座谈会再次强调坚持“三稳”目标，落实长效机制确保房地产市场平稳健康发展。会议指出，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

“八部门的通知对房地产开发、交易、租赁、物业全流程管控。明确提出建立制度化常态化整治机制，对房地产市场秩序问题突出、未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责。预计整改力度会相对严格。”中指研究院指数事业部分析师毛大鹏对中国证券报记者表示。

平安证券认为，八部门的通知强调坚持标本兼治、长效整治，建立制度化常态化整治机制，从源头上规范房地产市场秩序，房地产长效机制进一步完善。这一方面有助于“稳房价、稳地价、稳预期”，促进房地产市场长期平稳健康发展，未来行业波动或大幅收窄；另一方面随着租赁市场日趋规范，“租购并举”的实施有望缓解大城市住房突出问题。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，全国房地产市场累计调控超过320次。其中，中央各部门的调控政策超过40次。“中央部门再次针对房地产市场密集发声，加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均有显著升级，调控‘工具箱’不断丰富，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立‘人、房、地、钱’的联动机制。整体看，下半年房地产调控从严趋势不改。”

5. 二手房限贷什么时候结束

二手房限贷一般不会结束。在不炒房的前提下，目前的购房政策一直很紧，限购、限贷、限售，甚至直接二手房停贷。目前国际国内货币超发，各种原材料价格上涨，开发商的建筑材料、人工成本、土地价格和融资成本都在上涨，目前，世界发达国家的价格正在飙升，所以现在买房最合适，房价的泡沫要被挤压。
一、现在的状况
1、无论是对公，还是对私，压降房地产贷款的比例。
2、没有停贷，但是二手房贷款的审批和放款周期变长了；新房贷款的情况稍好点。维持曾经的判断，「利率下行+房贷整体比例压降」银行首先会压降二手房贷款。
3、应该说这件事才刚刚开始，是一个未来长期的趋势，短期没有转点的迹象。
二、在深圳的二手房市场
月度成交量5000套是一条“荣枯红线”，而跌破3000套则意味着市场降至冰点。近十年来，这样的情况仅出现过12次，最近3次均在春节期间。上一次常规月度成交量跌破3000套还是发生在2011年12月。但这一天的到来或许不远了。深圳市房地产中介协会数据显示，上周（6.7-6.13）二手房网签量704套，环比下滑10.2%。而6月第一周（5.31-6.6）二手房网签量也仅有784套.6月前两周成交套数累计不足1500套。市场人士认为，6月二手房成交很有可能跌破3000套大关，创下历史新低。
综上所述，虽然二手房贷款额度紧，贷款慢，但如果没有能力全款买房，就不应该买，如果买了，一定要走20年或30年正常的按揭贷款。

6. 深圳二手房成交量暴跌，这是受哪些因素所影响的

深圳楼市高歌猛进多时，2016年春节后步入政策观望期，及至“3·25”新政出台及4月二手房评估价上调，成交量开启“过山车”行情：3月二手住宅成交逾1.87万套，环比大增120%，之后渐次回落，4月环比减54%，5月再减56%。

成交连续两月腰斩，背后主要原因在于房价依然坚挺

据中原集团研究监测，在北京、上海、合肥、南京等楼市活跃城市，2016年前五个月共计出让159宗宅地，其中67宗由国有企业拿下，占比高达42%。在北京，国企购地占比更是高达86%。

中原集团研究分析称：主要集中在楼市销售火爆的城市，这类城市仍是少数，多数城市楼市表现仍是一般。由于热点城市土地供应有限，信贷宽松环境下，开发商资金充裕，因此倾向于竞争有限的热点地块，进而推高地价。如今，热正在滋生新一轮调控预期。

7. 深圳二手房6月成交量跌破3000套，这项数据说明了什么

深圳的6月份二手房成交量也是持续下跌，目前已经跌破了3000套，而这项数据则是很有可能意味着未来全国的楼市都会进入平台期或者是进入整理期。

在深圳现在已经有很多的中介公司撑不住了，甚至有些中介公司已经开始关店了，从这一点我们就可以看出来，现如今的深圳二手房确实是比较的萧条。但是深圳的新房市场又特别的活跃，所以我们不能看出，未来想要在深圳这种一线城市依靠炒房来达到致富的目的，似乎有些不太现实了。而且现在政府也是出台了很多政策来限制二手房，当然这对于一些刚需族来说，其实影响并不是很大，主要还是限制那些炒房的人。

8. 上海全市二手房成交量腰斩都是因为什么

上海全市二手房成交量腰斩都是因为二手房政策的频繁出台。

今年7月以来，二手房政策也频繁出台。首先7月9日，上海市房管局明确，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

随后8月7日，有媒体报道，即日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“7月份再出新政，其中，前2项政策可以说直指二手房市场。政策的再度升级，也会进一步影响购房者的预期，从而起到稳定楼市、缩小一二手倒挂的作用。”

上海7月二手房成交：单月近5个月来最低

从单月二手房成交套数增长情况来看，7月份全市二手房成交套数自今年3月份以来新低。全市上月成交二手房2.4万套，环比6月下跌15%，同比去年7月下跌16%。

链家报告显示，7月份在数据端层面，成交量的变化已经体现。成交套数的绝对值为今年以来除2月份（春节影响）以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。成交水平恢复到去年4月份，即后疫情时期成交量攀升前的水平，后续不排除成交量进一步萎缩的可能。

带看量环比下降16%，已连续2个月出现环比下跌，同样预示着成交量增长缺乏动力。但从新增客户量来看，尚未出现明显减少。从新增挂牌价格来看，在核验价格的指导下，挂牌价格环比下降8%，部分房东主动表示下调挂牌价格，后续成交价格可能会逐步下降。

9. 深圳六月楼市二手成交，不足三千套，房产市场的走向如何

随着社会经济的快速发展，现在在我们的日常生活中，其实很多时候面临着一些我们以前没有遇到过的问题，相信大家在网上也是看到了深圳六月楼市二手成交不足3000套的这件事情，所以很多人就会产生这样的疑问，就是房产市场的走向如何呢？对于这一问题的回答，在我个人看来，我觉得他的走向是非常好的，但是现在房子越来越短缺了，下面我们具体来了解一下。

因此我们在平时的生活中，我们也应该要更多的去关注这方面的问题，对于每个人而言，当我们发现一个地方的房子价格越来越贵的时候，我们可以选择到另外一个地方去购买。或者是也可以去考虑一下其他的房地产。因为对于深圳这个地方而言，它的价格确实是非常昂贵的，以上就是我总结的一些对于这个问题的相关认识，希望这些能够对大家有一定的帮助。