13月房地产到位资金

❶ 多地再收紧商品房预售资金监管 什么信号

（记者 吴斯旻）时至年末，多地再度收紧商品房预售资金监管。

12月以来，不到两周的时间，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7城接连出手，加强预售资金监管。根据贝壳研究院的最新统计数据，截至目前，至少已有29个省市在年内出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则。

以成都为例，根据8日发布的《成都市商品房预售款监管办法》，开发商的预售款监管需遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

多地加强预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

在12月出台的监管新政中，各地“加强预售资金监管”的有效期，大都在1~5年之间。多名专家表示，短期内，取消预售制不具备可行性。“预售制可以降低楼盘开发的建设成本，增加建设量。在房地产规模为17万亿元的当下，现房销售将无法推广。”中原地产首席分析师张大伟称。

加大开发商违规成本

在各地的监管新政中，频频提到“预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩”。

具体来说，即是对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例；对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。

张大伟认为，实行差别化监管，将提高开发商的准入门槛和市场集中度。同时，也可以把盲目拿地、图挣“快钱”的房企拒之门外。

从各地近期出台的监管政策来看，开发商违规的成本正不断加大。

昆明市在1日出台的新政中明确，在1年内发生1次不良行为的开发商，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。

对于信用减分的房地产企业，后续的开发也将被波及。

成都市明确，在严重违反规定的情况下，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。

张大伟称，各地政府收紧预售资金监管，具有较强的针对性。近两个月以来，出手调控的银川、昆明等地，都因“烂尾楼”问题而频上热搜。

根据中国裁判文书网公开信息，今年，广东、湖南、广西、江西、甘肃、山东、云南等地“商品房预售合同纠纷”的数量位于全国前列。

从数量上来看，近两年来，期房预售制下的民事纠纷案件增幅较大。按照 “案由：商品房预售合同纠纷；文书种类：判决书”的标准进行检索，2018年、2019年相关判决书分别为10119份和11460份，远高于2017年的6652份和2016年的3933份。

某研究院智库中心主任严跃进告诉第一财经，纠纷的产生，往往是由于开发商依赖预收款，而用较少的自有资金进行工程建设。

国家统计局数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元。由此测算，开发商的定金及预收款约占全部到位资金的35%，超过自筹资金所占比例近3个百分点。

新华社半月谈近日曾评论称，用更大比例的自有资金开发，有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。为了快速回笼资金，开发商不但会加快销售进程，而且很可能加大优惠力度，让群众得实惠。

值得注意的是，多地出台的监管新政还为绿色建筑开了绿灯。潍坊12日印发的新政中明确，开发企业信用等级 AAA 级或绿色建筑评价三星级的，监管资金留存比例可降低 5%。

预售资金按节点支取，防烂尾防风险

根据贝壳研究院13日的最新统计，在29个出台监管新政的城市中，有19城规定了节点。但在实施细则上，不同城市间，也存在着一些差异。

在中国房地产研究院执行院长陈晟看来，这与各地出台新政的楼市背景是分不开的。

他称，对于楼市下行的城市，主要监管目的是遏制开发商因资金链紧张而将预售款挪作他用；而对于楼市上行的城市，加强预售款监管，旨在防范期房预售制下的金融风险。如开发商的“捂盘惜售”等行为，或将抬高房价，形成楼市泡沫。

从预售资金的留存比例看，对于取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点，不同城市的的监管留存比例也有所差异。

严跃进认为，通过建立和增加预售款支取的节点，地方政府一方面可以帮助房企回笼资金，缓解其资金压力；另一方面，也可防范开发商跑路风险，从源头上确保无烂尾。

以唐山市为例，根据2015年的预售款监管政策，共设置了五个监管节点，即工程建设层达到规划设计层数三分之一、工程建设层数达到规划设计层数一半、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记。而此次新政策中则出现了八个节点，包括工程建成层数达到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。

此外，在多地的监管新政中，将装修费用纳入“按节点发放”的条目里，并强调预售资金总额在“竣工后的验收环节”完成后，方可完全提取。

成都市明确，“关于完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五”、“完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。”

近年来，精装房维权事件频发。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，留一部分预售资金，待竣工验收完成后再发放，可减少因监管缺位而导致的民事纠纷事件。

李宇嘉还认为，今年年初，为纾解房地产企业资金周转艰难的问题，多地曾放宽预售资金监管，将预售款提取节点往前推移。进入下半年，在逐渐回归常态化治理后，各地陆续收紧监管政策是必要也是必然的。此外，时至年末，商业银行开发贷的发放额度下降，部分房企的信贷也将到期，房企资金链或更加趋紧，防范“烂尾楼“问题显得更加重要。

“这并不是期房预售制或将被取缔的信号，短期内，实行现房销售而带来的房价上涨的风险，并不利好于购房者。” 李宇嘉称。

❷ ##10月商品房销售面积降幅超二成

进入四季度，房地产行业仍处于缓慢恢复期，房地产销售和新开工面积出现低位企稳趋势。数据显示， 1～10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。与前9月相比，前10月全国商品房销售额同比累计降幅延续缩小趋势。从单月来看，根据第一财经计算，10月份全国商品房销售面积和金额9757万平方米和9452亿元，比去年同期减少2952万平方米和2938亿元，单月销售金额和面积的同比降幅仍超过二成。规模以上房企销售亦延续低迷态势。克而瑞地产研究最新统计显示，10月，百强房企整体销售环比降低2.6%，降幅高于往年平均。
10月商品房销售面积降幅超二成究竟是怎么一回事，跟随我一起看看吧。

监管风暴来袭 年内逾两千家私募注销

企业预警通·每日风险预警早报

2022年11月16日星期三

重点关注

1、突然终止IPO!比亚迪半导体最新回应

2、鑫苑服务4.02亿元定期存款在不知情情况下被抵押

3、监管风暴来袭 年内逾两千家私募注销

今日关注

1、突然终止IPO!比亚迪半导体最新回应

11月15日晚间，比亚迪(002594)突发公告，宣布终止推进控股子公司比亚迪半导体分拆上市事项。对于此时终止IPO，比亚迪随后也火速对记者给出回应：此次是公司主动撤回申请，是基于市场情况的预判、项目建设的紧迫性等因素充分论证后作出的审慎决策，为了日后高速发展做铺垫。

2、鑫苑服务4.02亿元定期存款在不知情情况下被抵押

鑫苑服务(01895)公告，附属公司鑫苑科技服务若干存置于银行合共约为人民币4.02亿元的定期存款已质押予郑州银行及华夏银行。抵押事项乃于现任董事会任何成员或公司高级管理层不知情及未经同意下进行。

3、国盛金控7位董事、监事同日变动!"大换血"所为何事

15日，国盛金控(002670)发布人事变动公告，3位董事、3位独董和1位监事辞职。同时，控股股东江西交投提名7位候选人。至此，新换东家的国盛金控在治理层人事上将完成“大换血”，有10位董事会、监事会人员为江西交投提名人选。根据国盛金控披露的公告，上述辞职人员皆因个人原因，在辞去董事会和监事会职务同时，也辞去委员会职务。

债券预警

1、融侨集团:将"20融侨02"兑付日调整为2023年11月18日

融侨集团股份有限公司公告称，“20融侨02”2022年第一次债券持有人会议审议通过“调整本息兑付安排”等议案，将兑付日调整为2023年11月18日。

2、标普:下调绿地控股集团长期发行人信用评级至"SD"

标普报告称，将绿地控股集团有限公司的长期发行人信用评级由“CC”下调至“SD”，并确认由其提供担保的于2024年7月3日到期的高级无抵押票据的发行评级为“C”。

3、标普:应金地集团要求,撤销其相关信用评级

标普报告称，将金地（集团）股份有限公司的长期发行人信用评级由“BB”下调至“BB-”，并将其子公司辉煌商务有限公司的长期发行人信用评级由“BB-”下调至“B+”。随后，应公司的要求，标普撤销了上述发行人信用评级，评级撤销前展望均为“负面”。

4、禾丰股份:控股股东及其一致行动人减持"禾丰转债"

禾丰食品股份有限公司公告， 11月10日至11月15日期间，控股股东金卫东先生、丁云峰先生、邵彩梅女士及常州禾力通过上海证券交易所交易系统累计减持“禾丰转债”1,961,530张，占发行总量的13.08%。

5、广西投资集团副总经理主动投案 接受调查

据广西壮族自治区纪委监委消息，广西投资集团有限公司党委委员、副总经理刘洪涉嫌严重违纪违法，主动投案，目前正接受自治区纪委监委纪律审查和监察调查。

6、河钢集团:取消发行"22河钢集CP002"

河钢集团有限公司公告，鉴于近期市场波动较大，公司拟取消河钢集团有限公司2022年度第二期短期融资券发行，并将另行择机发行。

股票预警

1、泽达易盛董事长、董秘收天津证监局警示函

15日，泽达易盛(688555)公告，天津证监局决定对公司董事长、总经理林应，董事、副总经理、财务总监兼董事会秘书应岚采取出具警示函的监督管理措施。经查，公司委托理财事项信息披露违规、闲置募集资金暂时补充流动资金到期未归还。

2、ST安信:新增1宗诉讼案件 公司被诉请承担保证责任

ST安信(600816)11月15日晚间公告，近日，公司收到法院出具的《传票》，天津金城银行股份有限公司对安信信托股份有限公司在内的5名被告提起诉讼，涉案金额为4423.85万元。新增诉讼案件为公司前期担保所涉债务逾期，公司被诉请承担保证责任。

3、正源股份:控股股东所持1530.65万股公司股份将被司法拍卖

正源股份(600321)11月15日公告，控股股东正源房地产开发有限公司持有的公司1530.65万股股份将被司法拍卖，占正源地产持有公司股份的4.08%，占公司总股本的1.01%。

4、安诺其:全资子公司收到生态环境局行政处罚决定书

安诺其(300067)11月15日公告，公司全资子公司东营安诺其纺织材料有限公司于近日收到东营市生态环境局下发的《行政处罚决定书》。东营市生态环境局决定对东营安诺其处罚66.25万元。

5、乐通股份收问询函:要求说明经营业绩持续亏损具体原因

乐通股份(002319)收到深交所三季报问询函，要求补充披露报告期内经营业绩持续亏损的具体原因，说明相关不利因素是否具有持续性。要求量化说明公司是否存在净资产为负的情形或风险等。

6、披露不及时 金枫酒业及时任董秘被上交所监管警示

金枫酒业(600616)11月15日公告，上交所决定对金枫酒业及时任董事会秘书张黎云予以监管警示。原因是公司有关存货跌价准备计提事项披露不及时，影响了投资者的合理预期，违反了有关规定。

7、*ST辅仁:控股股东辅仁集团所持公司股份已全部被司法查封冻结

11月15日，*ST辅仁(600781)发布控股股东股份冻结的公告，此次冻结的股票是公司控股股东辅仁集团持有的公司股份3676.69万股，占其所持股份比例100%，占公司总股本的比例为5.86%。控股股东持有公司股份已全部被司法查封冻结，且存在多次轮候冻结情形。

金融同业预警

1、监管风暴来袭 年内逾两千家私募注销

据新京报报道，截至目前，年内已有2000多家私募基金管理人注销，其中，770家因失联、异常经营、纪律处分等问题被中基协强制注销。这一数字再次刷新纪录，相比之下，2020年和2021年中基协强制注销的私募基金管理人分别是608家、593家。

2、近300企业或取消、或推迟债券发行

据财联社报道，数据显示，11月以来，全市场已有155只债券取消了发行，发行规模合计552.70亿元;取消只数分别较10月和9月环比大幅增加70.33%和14.81%。而整个10月份取消发行的债券数量是258只，9月则为278只。

3、前三季度商业银行净利润增速1.2% 农商行大降57.74%

据21财经报道，数据显示，前三季度，商业银行累计实现净利润1.7万亿元，同比增长1.2%。其中，农商行净利润为764亿元，较去年同期1808亿元大幅减少1044亿元，降幅达57.74%。

4、河南省:严控非主业投资 禁止高风险的委托理财等活动

河南省国资委印发了《河南省省管企业投资监督管理办法》。其中要求，企业投资应坚持聚焦主业，严控非主业投资；严格限制投机性质的金融投资。禁止套期保值以外的期货等金融衍生品交易类投资项目及高风险的委托理财等活动。

5、刘琦:监管将重点关注假净值化管理、隐性刚性兑付等问题

据每经报道，上海银保监局副局长刘琦在“2022中国资产管理年会”上表示，未来，监管将重点关注假净值化管理、隐性刚性兑付等问题，要求理财公司特别注重业务全生命周期，特别是投资交易环节的合规经营和风险管理。

6、41股股东户数连降3期以上 最多已降13期

据证券时报报道，323家上市公司公布了截至11月10日最新股东户数，相比之前各期，有41股股东户数连续减少3期以上，股东户数最多已连降13期。

行业预警

1、10月商品房销售面积降幅超二成

国家统计局15日公布了1至10月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，1至10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

2、锂电厂减产?锂电产业链企业回应:不属实

据中证报报道，11月15日，有市场传闻称，电池级碳酸锂价格逼近60万元/吨，锂电厂给材料企业降排产，对此多家锂电厂和锂电材料企业均回应记者称，“不属实”。其中，隔膜龙头恩捷股份相关人士回应称“公司生产现在处于供不应求的状态”。

3、供需不平衡 汽车运输船租金水涨船高

据上证报报道，目前汽车运输船租金水平已经较2年前低点上涨近10倍。对于汽车运输船运价大幅上涨的原因，业内人士表示，从去年以来，全球以新能源汽车为主的需求大幅增长，但在供给端，2016年以来，汽车运输船的新造船订单量较少，目前运力处于低位，造成了供需的严重不平衡。

4、10月集成电路产量同比下降26.7%

据国家统计局数据显示，集成电路10月产量225亿块，同比下降26.7%；1-10月累计产量2675亿块，同比下降12.3%。微型计算机设备10月产量3521万台，同比下降16.6%；1-10月累计产量35134万台，同比下降8.8%。

免责声明：本报告由上海大智慧财汇数据科技有限公司（以下简称“本公司”）编制。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。对任何据此产生的风险和收益皆不负责。

10月商品房销售面积降幅超二成，四季度走势如何

进入四季度，房地产行业仍处于缓慢恢复期，房地产销售和新开工面积出现低位企稳趋势。

国家统计局15日公布了2022年1～10月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示， 1～10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

与前9月相比，前10月全国商品房销售额同比累计降幅延续缩小趋势。

进入11月，地产供需两端正迎来更多政策支持。10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，民企融资“第二支箭”正式落地；随后不久，央行和银保监内部发布254号文，提出积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处理、依法保障住房金融消费者合法权益等16条要求；14日，央行、银保监会和住建部联合发文，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。

展望后市，招商证券预计，今年年底前还会有更多城市因城施策放松频次将恢复，有助于激发被压制的存量改善型需求释放，短期使销售弱边际改善持续，但因为房价下行压力仍在，居民购房预期明显恢复或许仍需等待，明年一季度末或是观察节点。此外，伴随供给端融资支持的逐步落地，将改变房企竞争性降价，这会成为缓解房价下行压力的前提。

瑞银投资研究部亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛也认为，未来几个月，房地产政策将延续宽松趋势。2023年全年，如果在建项目投资和建设加速，整体房地产投资有望企稳。因此，房地产下行对2023年GDP增长的拖累将明显小于2022年。