上海土拍

『壹』 土拍新规下项目利润被释放，重点城市进入“拿地摇号”时代

8月6日，深圳成为首个中止第二批集中供地的城市，随后上海、青岛、济南等城市跟进。直至8月18日，杭州和沈阳同日终止和延期第二轮集中供地中出让的地块后，已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。

第二轮土拍“变局”背后，与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中，对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。从已完成土拍调整的城市来看，调整内容集中于房企资质审查、资金来源，调整土拍规则及溢价上限。

新的土拍机制已陆续呈现，多个城市的调整，印证了此前自然资源部的相关规定：单宗土地溢价上限不得超过15％；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属。一个大的趋势是，未来重点城市土拍将进入摇号时代。

值得注意的是，竞配建的土拍规则被更完善的制度所替代，未来在不竞配建，加上溢价率15％上限约束，房地产企业不断被压缩的项目利润空间也有望回归合理水平，不同城市而言，此前被明显压制的深圳和杭州值得期许。

高比例配建大幅抬升实际地价

随着22个重点城市首轮集中土拍结束，一些变相抬高地价不稳定因素被放大。

据CRIC梳理发现，首轮集中土拍的22城中，大部分城市土地竞拍方式均采取了“限地价＋竞配建（自持）”，其中，仅北京、合肥和广州三城对竞配建做了明确的上限要求。对于土拍竞争激烈的城市而言，竞配建比例甚至高达30％，高比例的配建压缩了项目可售住宅面积，也变相太高了土地成交实际地价，房企的生存空间被挤压。

杭州、成都等热点二线城市最为典型，已成交地块中大部分项目到了竞配建的要求，配建比例在30％以上的地块不在少数。而杭州首轮集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比例都超过30％以上。

高比例配建或自持地块，其名义地价与实际地价拉开较大差距，项目利润空间遭明显压缩。以杭州拱墅祥符单元宅地为例，该宗地成交楼板价为17816元／平方米，名义地价看似不高，但该项目还有38％的自持要求，实际可售楼板价接近2．9万元／平方米。

CRIC进一步对22城首轮成交名义地价和考虑配建后的实际可售地价比对，发现深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门这7个城市实际可售楼板价均值均高出名义地价均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首轮集中土拍成交均价超过2020年宅地成交价格，部分城市首轮成交实际地价涨幅更高，这明显有悖于稳地价、稳房价、稳预期的要求。

溢价率15％＋不设配建，拿地摇号成主流

目前来看，这些中止或暂缓第二轮土地出让的城市中，已有城市明确的新的土拍规则。比如天津计划出让的61宗宅地，除了对竞买企业的开发资质和购地资金来源提出严格审查，同时调整最高溢价率全部控制在15％以内，新增摇号方式确定竞得人。

济南在严控开发资质、马甲、购房资金的同时，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”，住宅用地设定最高限价，溢价率不超15％。

从已公布最新土拍规则的城市来看，基本涵盖房地产开发资质、竞买人资金来源必须有自有资金、单宗住宅用地溢价率不得超高15％、在达到地价或溢价率上限时通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人等。

预计接下来更多城市将重新调整土地出让方式及土拍细节，设置最高限价以及摇号等将成为重要内容，重点城市将进入“拿地摇号”时代。

整体来看，一旦土拍新规“靴子落地”，溢价率不超过15％和地价上限后采取摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属，在房价稳定的前提下，超过一半的城市接下来成交项目的利润空间较首轮都将有所提升，同时也有利于缓解房地产企业的成本压力。

接下来，深圳、杭州等热点城市将迎来优质用地的拿地机会，而那些首轮集中拍地中热度较高、竞配建比例较高的城市，单位拿地成本预计较此前可减少两成，二三轮集中拍地时值得重点关注。

值得注意的是，在新的土拍规则下，土地市场或将长期出现低中签率与流拍并存的冷热不均现象，这对地方政府尤其是像长沙、郑州这类城市，在确定供地结构和出让条件设置上提出了较高的要求，防止出现大规模流拍的现象。

『贰』 黑马！2月上海还有3块涉宅地待拍，最抢手的竟然是这里

凤凰网房产上海站讯

节前临港一波疯狂拍地之后，上海土拍在春节长假进入休眠期。春节假期归来，进入“工作模式”的上海土地市场，2月还有哪些看点？

据凤凰网房产上海站了解，2月待拍的涉宅用地还有3宗，分别位于金山、普陀和浦东，将在2月20日和23日开拍。

目前3宗地块都已经公布了有效申请人数和出让方式，比较让人意外的是，金山工业区JSS3-0402单元08-01地块最为抢手，申请人≥4人，将采用招挂复合（即招标结合现场竞价方式确定受让人）的方式进行出让，而位置更好的普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块和浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，有效申请人数分别为3人和2人，将采用挂牌方式进行出让。

『叁』 土地拍卖规则巨变，土地财政落幕

“15%土拍溢价率红线之后，争抢地王的事情将成为历史。在控制‘面包’价格这么久后，终于要全面控制‘面粉’价格了。”在地产行业工作多年的张红感叹。
2021年8月29日，深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后即摇号。
此前，8月26日广州公共资源交易中心也宣布，集中出让48宗住宅用地使用权，挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天，杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确，一般地块溢价率上限调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。
据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地详情，新一轮供地制度正在形成，整个土地市场将迎来全新洗牌。
有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。
15%溢价率红线之后，房价会降吗？土地财政又将走向何方？
土拍往事与疯狂溢价
1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这也是中国土拍的开始，更是中国三十余载房地产市场化的开始。
多年后，著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌，打破了我国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。
值得注意的是，当时全面参考的对象是香港。
在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。
这份报告全面介绍了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策，通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”
也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。
第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时，准备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。
在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。
整个拍卖过程持续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。
从此，土拍模式迅速在全国各地推广。之后，国内不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率更达到325%。
直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。
“面粉”与“面包”
在如火如荼的大基建时代，土拍政策让处于高速发展的中国城市受益。此后三十余载，土地收入成为不少城市建设经费的主要来源。
2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年，全国卖地收入超过1000亿的城市达14个。这其中不少城市对于卖地收入的依赖度超过100%。2019年，中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元，是税收收入的120%，12个城市的土地财政依赖度超过了100%。土地收入堪称地方政府重要的财政支柱。
中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，急剧膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时，这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。
近年来，在城市建设方面深受赞誉的新一线城市杭州，2020年卖地收入高达2574亿，土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。
然而，“面粉”价格往往决定着“面包”定价。
比如，2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地，远高于当时周围的房价水平。此后，招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷进入龙华，所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。此后，龙华房价持续上涨。
直到2021年，高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。
2016年10月，佛山开始实施限购区土拍限价。但2020年4月，佛山又开始大范围取消了土拍限价。
2020年佛山出让110宗经营性用地，共计收入1243.83 亿元，同比大增70.01%。
据统计，2021年1～3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达28660套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷新近5年历史新高，且同比大涨122.6%。
土地财政的终局？
房价上涨、土地财政依赖，似乎到了非解决不可的时刻。
有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确要求二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。
易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示，深圳等城市的相关政策，进一步体现了地产限价政策继续从紧从严的导向。过去全国不少城市有各类限价政策，但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，目的在于进一步促进价格的稳定。
不少分析称，除了抑制房价过快上涨，15%的土地溢价率，也在倒逼地方政府逐步走出对土地财政的严重依赖。
广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉对中国新闻周刊表示，多年以来，国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界，这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后，建设用地的规模将得到控制，“在这种情况下，城市发展想靠新增低成本供地去卖房，是不可持续的”。
早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“非常态”，中国城市大规模扩张的“高潮”已经过去，未来城市的更新将是“常态”。
刘守英也对媒体表示，随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断暴露，土地作为经济增长发动机的功能将不再继续，新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。
2021年6月，国家财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
这是在土拍设溢价率红线之外，今年事关土地财政的另一则重磅消息。土地财政的终局，或许已经到来。

『肆』 请问目前上海市整体的房价走势如何

根据权威机构数据统计表明，截至上周，上海全市新房均价涨至58883元/㎡，环比上涨4.35%。受市场新房影响，目前二手房价格相比同期有所下降。根据目前土拍情况来看，新房价格将呈现持续缓慢的增长。

『伍』 新规则锁定地价上限，上海首批集中供地溢价率不超10%

6月18日，上海终于迎来了首场集中供地的竞拍出让。
官方信息显示，在这次计划出让的共计27宗涉宅地块中，15宗地块采用挂牌方式出让，有9宗在18日开启现场交易会。其中，位于杨浦、徐汇、静安、普陀的4宗重磅涉宅地块和临港5宗地块同时竞拍。
18日陆续出炉的竞拍结果显示，光明地产以32.24亿元的总价摘得自贸区临港新片区2宗地块，鹏瑞地产以17.38亿元拿下临港一宗地块；中建二局以逾37亿元拿下2宗临港地块。而静安、徐汇、普陀、杨浦的地块则分别由保利、复地、卓越&京东、杨浦城投拿下。上海今日成功出让的9宗地块共揽金约逾300亿元。
18日同时进行竞价的地块中，仅杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）对外开放了竞价现场。出让信息显示，该地块是此次上海集中供应的地块中难得的纯住宅用地，位于杨浦区东外滩板块，出让面积为8760.2平方米，总建面约为2.19万平方米，起拍总价12.84亿元，起始楼面价58640元/平方米。
市场原本预计该地块将引发房企争夺，但最终只有3家房企参与现场竞价，分别为金隅、大华、杨浦城投。天眼查信息显示，杨浦城投由杨浦区国资委持有100%股权。
在杨浦区定海社区地块正式竞价开始后十余分钟，房企的叫价就很快触及中止价13.92亿元，并进入了一次性书面报价环节。三家房企一次性书面报价的均价约为14.0167亿元，杨浦城投报价14.0250亿元，以约83万元的最小价差成功拿下了该地块。
最终，杨浦该地块的成交楼面价为64039.63元/平方米。而公开信息显示，2020年7月末，金隅曾以逾8.5万/平方米的楼面价、逾38%的溢价率拿下一街之隔的一宗地块。
保持土地价格稳定，是上海今年修订竞价规则的目的之一。4月30日，上海市将竞价规则调整为“举牌竞价 一次书面报价”，为每一宗地块设置起始价的同时，还合理设置中止价、最高报价，而最高报价一般限定为起始价的110%。
毗邻上海大宁金茂府小区的静安区灵石社区地块，其总建面约20.3万平方米，起始总价96.99亿元，为商住办地块。该地块由保利地产旗下的太仓锦雍置业有限公司竞得，成交总价为105.13亿元，溢价率仅8.39%，成交楼面价约为51707元/平方米。这也是今日成交总价最高的地块。
地理位置优越的徐汇滨江地块，则由上海复地产业发展集团有限公司子公司上海复地领珺实业发展有限公司，以51.705亿元的总价拿下，溢价率也仅为0.21%。据复星方面披露，公司拥有该项目100%权益。
起始总价最高的普陀区万里地块，出让面积14.79万平方米，总建筑面积32.29万平方米，也是本次出让地块中面积最大的一宗，由卓越&京东联合体以底价99.1亿元拿下。
“当前溢价率都不高，这说明新规则引导大家对地块进行了一个合理的定价。”上海中原地产分析师卢文曦向第一财经分析，“原来我们以为上述四大地块，会有较多人参拍，但最终每宗地块也只有2-3家，说明重量级地块的价格‘吞金兽’对房企造成的压力很大。”
同策研究院研究总监宋红卫也表示，上海集中供地的首拍不管从政策制定的初衷来看，还是从实际结果来看，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
“10%的溢价率上限，基本锁死了土地的整体价格水平。”宋红卫表示，本次地货比基本控制在60%以下，也给了开发企业一定的利润空间。
此外，上海在首拍前还预告了接下来将要供应的共计11宗地块，其中包括杨浦、徐汇等核心区域的地块。“也就是说这次没有拍中地块的房企在二次土拍还有比较好的机会，也起到了稳定预期的作用。”宋红卫认为。
根据上海土地市场披露的信息，另有6宗挂牌出让的地块进行现场竞价；12宗采用有竞价招标出让方式的地块也将陆续于22-25日出让。

『陆』 上海郊环线未来房价或达4万元/㎡

2015年12月2日，上海迎来了12月的首次土拍，其中西上海和大发分别夺得嘉定新城A03-5地块和夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块，最终的成交均价分别为17981元/平方米和15632元/平方米。

成交的两幅地块有一个共同点，就是地块位置均紧邻郊环线，虽然夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块还含有20%的商业部分，但今天成交的两幅地块最终的价格和溢价率都不低，按照这样的地价来看，未来想要获利的话，这两块地至少要卖到4万元以上。

嘉定新城A03-5地块

西上海以7.02亿元竞得嘉定区嘉定新城A03-5地块，溢价率79.81%，成交楼板价17981元/平方米。该地块曾在2014年年底挂牌出让过，随后由于最终并无竞买人而流拍，时隔一年再次入市，起始成交价下跌了9.1%。

该地块紧临11号线白银路地铁站，周边配套正处于发展完善阶段。地块周边目前不少新房项目在售，如保利天鹅语、新城金郡等，控数据显示：2015年，嘉定主城区商品住宅的成交均价为20679元/平方米，保利天鹅语的成交均价为22939元/平方米，新城金郡的成交均价为17506元/平方米。周边二手房项目也有不少，如旭辉华庭、惠民家园等，目前旭辉华庭的挂牌价在2.0万元/平方米左右，惠民家园的挂牌价在1.6万元/平方米左右。

青浦区夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块

大发以8.6亿元夺得该地块，溢价率95.3%，成交楼板价15632元/平方米。2015年11月12日，区域内刚刚成交过一幅商住地块，是由新城以5.05亿元竞得的青浦区盈浦街道胜利路西侧01C-03地块，溢价率6.6%，成交楼板价为9064元/平方米。该地块的住宅部分的比例为70%，与这幅地块相比有一定差距。

该地块与嘉定新城A03-5地块都紧邻郊环线，地块周边不少项目在售，如:

御澜山已于11月7日加推3#楼王房源，共94套。户型为90、110平方米3房，130平方米4房。单价24000元/平方米。御澜山目前还剩85、88平方米2房在售，所剩房源不多，均价24000元/平方米。 预计2016年年底精装交付。

龙湖紫都城精装现房在售，79-136平方米2-4房，均价23500元/平方米，单价23000-24000元/平方米，目前享最高优惠10万。

鑫苑壹品世家 在售高层和小高层公寓，79平方米2房总价180万元/套起，可享3万抵10万优惠，89平方米3房总价200万元/套起，可享3万抵12万优惠。项目均价23000元/平方米，精装修，精装标准2500元/平方米，预计2016年6月交房，物业费2.6元/平方米/月。

临近年底，土地出让方大幅度推地，12月经营性用地共计划出让18幅，并且其中16幅都是含有住宅性质的用地，其中10幅为纯住宅用地，供应量创下年内新高。从开发商拿地的心态来看，虽然已经步入阳历年尾，但拿地丝毫不手软，仍然十分觊觎沪上的优质地块。

（以上回答发布于2015-12-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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『柒』 土拍也有了“涨停板”！上海今年首个“双集中”土拍将设10%溢价上限

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

上海土拍再出新规则。

4月30日下午，上海市土地交易市场举办线上信息交流会，预告了上海第一批住宅用地集中出让及相关情况，同时出台全新宅地出让“限价竞价”规则：最高报价一般限定为起始价的110%。即设置了10%溢价上限，当达到上限之后，以一次书面报价为准，同时不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

作为全国实施住宅用地集中出让的22个试点城市之一，上海将于5月第三周发布今年第一批住宅用地集中出让公告，首批集中出让住宅用地涉及52幅地块，土地面积累计达250公顷。

首次设置10%溢价上限

本次在线土地信息交流会共有200多家企业参与。

按照本次出台的宅地出让“限价竞价”规则，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次供地出让最高报价一般限定为起始价的110%。

同时，竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价 一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

“土地是房价最重要的组成部分，价格高低决定了未来的房价，如果只是单纯从土地端做限定，一方面不利于房企健康发展，另一方面如果利润空间过窄，会间接降低房屋的建筑品质，同时不利于用户居住体验的提升。”

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，上海的土拍政策在当下是非常具有指向意义，从源头对土地价格进行限制，由此给出合理预期。

如今年上半年，上海市区某些板块的楼板价拍出了高溢价，普陀内中环一幅纯宅地，楼板价从6.2万元/平方米起拍，一直拍到了8.43万元/平方米。这是牛年上海宅地的首次竞拍，3组房企激烈竞夺321轮，把溢价率推到了36%。

克而瑞研究中心总经理林波则表示，近期广州、重庆、无锡等地集中土地出让带来溢价率升高地价创新高，上海未雨绸缪，提前调整规则避免出现地价大涨的情况。

但也有业内人士指出，这一规则给串标留下了口子。比如一块地有5家房企竞拍，大家事先商定一个价格，竞拍时在接近10%的价格前停止举牌，最后私下商议一个股份比例，这样既保证了利润，又保住了上海市场的份额。

一位开发商向记者笑称，“这是上海给开发商送的大礼，这个政策让开发商在上海有了更多的拿地机会。”

首批集中供地约250公顷

本次在线土地信息交流会透露，上海将在5月第三周（5月17日-5月20日）发布2021年第一批住宅用地集中出让公告，将集中出让住宅用地52幅，土地面积约250公顷。

从地块分布看，浦东新区4幅，徐汇区、静安区、普陀区、杨浦区各1幅，闵行区、宝山区各6幅，嘉定区、崇明区各3幅，金山区2幅，松江区7幅，青浦区5幅，奉贤区8幅，临港新片区4幅。在第一批52幅住宅用地中，租赁住房约9幅。

另外，上海第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。

据了解，上海全年住宅用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五个新城供应力度。在正式发布第一批住宅用地出让公告前，通过本次交流会方式提前发布相关信息，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易，保持土地市场平稳有序。

接下来，上海市土地交易市场将根据市场各主体的网上提问，统一发布书面解答和提示指引。

截至目前，长春、广州、无锡、重庆、沈阳5个城市已经举行了今年首批集中供地的出让。

『捌』 哪里可以查到上海公开拍卖的地块信息

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