『壹』 房企千亿之惑：加速or放慢
在经济下行与楼市调控的双面夹击下，地产行业压力渐显。但从当前已披露2018年年报的企业经营情况来看，各大房企的整体规模业绩进一步实现了增长，全国千亿级房企数量已从2017年的17家，增加到现在的30家，包括金科、阳光城、中国金茂等已成功晋级。
业内人士指出，新晋千亿房企实现百亿向千亿级跨越发展，基本具有共同规律：均衡布局、土储充足、聚焦一二线城市等。随着行业集中度提升，千亿已成为未来参与行业竞争的门槛，千亿之外的企业则面临被边缘化的风险。而迈入千亿门槛的房企往往也受扩张过快、杠杆过高等困扰，同时负债水平高、利润率低等问题也是未来需要调整的目标。
千亿野心
与行业整体放缓不同，2018年中国销售规模超过千亿级的房企数量依旧在增加。从目前已发布的房企年报来看，2018年行业新增千亿房企13家，达到30家。而在去年初定下千亿目标的房企至少有46家，房企实现规模化心态依旧迫切。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，地产行业8-10年时间左右会进入寡头时代。一旦寡头阶段来临，8强房企市场占有率将超70%。
事实上，地产行业集中度的确在今年大幅上升。据克而瑞发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2018年房地产行业集中度持续提升。前四大地产企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。
严跃进分析，从总体趋势上看，龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。尤其是在当前行业下行、市场不稳定的背景下，只有拥有持续稳定的拿地节奏，才能抵御市场寒流来袭时的变化。相对而言，中小房企则因地域限制，2018年业绩出现较大分化。
“另一个与融资有关的背景也不能忽略。”一位地产行业观察人士分析，对金融机构而言，千亿房企抵御风险能力更强，信用违约几率较低，是优良合作对象。这也造成了房企争相冲击千亿门槛，抢夺资本市场入场。
“从企业发展角度上看，高周转是化解企业运营风险的关键。”一家龙头房企掌门人曾如此阐释他对规模化的理解。而他的公司在短短几年时间里，从数百亿冲到数千亿，并登上行业榜单的前列。
新晋级千亿的房企，几乎都在复制领跑者的成功经验。借助全国化布局和高周转规模实现弯道超车，包括阳光城、金茂、中南置地等多数后崛起的房企销售额几乎每年都保持了高速增长。
千亿后财务数据
并非迈入千亿门槛就万事大吉。
实际上，为取得跨跃发展，新晋千亿级企业无不以加杠杆的形式，寻求起飞，高负债率与高增长长期以来一直并行。严跃进表示，随着宏观经济的变化、地产行业下行，以及整体融资环境的收紧，房企高杠杆的财务风险已经开始显现。依靠加杠杆来加速扩张的模式比以往的风险加大不少。
实际上，去年银亿股份因资金周转困难，致使发行的公司债券“15银亿01”未能如期偿付；以及佳源国际因深陷业绩注水及债务兑付危机等传闻导致股价闪崩等，都被认为是因高杠杆扩张所引发的危机。如何保持发展速度与财务杠杆的平衡，是摆在刚刚迈入千亿规模和正在冲击千亿门槛房企们面前的课题。
阳光城是近年来被行业贴上了高增长加高负债两个标签的房企。据该公司年报显示，“加大去化量、保证供货量、追回款”是阳光城一年来的工作重点。保持规模增长的同时，多方强化财务杠杆合理运用。截至2018年底，阳光城净负债率下降至182.22%，同比下降了70个百分点，虽然负债率仍高于行业平均水平，但财务状况改善明显。
另一家刚跨跃千亿门槛的公司中国金茂，2018年财务杠杆也呈下降状态。报告期内，中国金茂的净负债率为71%，较2017年下降了2.3个百分点，货币资金258亿元，同比增长14%，资金增长让企业短期偿债风险下降。
降负债之外，对千亿级房企而言，盈利能力同样十分关键。
从目前以发布年报的房企来看，并非所有的千亿级公司在企业利润方面都表现优异。统计显示，包括富力、远洋、绿城这些名企2018年度利润均有所下降，甚至“腰斩”。外界分析，富力受之前收购大量酒店资产带来的影响仍在持续。而绿城则是因为年内计提的物业减值亏损拨备增加明显所致。2018年远洋净利润为35.74亿元，同比减少30.12%，被外界分析为因重仓调控区域所致，未来需调整投资结构以应对市场风险。
中原地产首席分析师张大伟分析，2018年房企利润率出现下调的主要原因在于资金成本相比2017年明显上涨。2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。
质量还是速度
尽管当前市场出现回暖迹象，但在“以稳为主”的政策大环境下，寻求有质发展、效益与规模并重已经成为诸多房企的共识。
万科在发布2018年业绩报告同时发布的《致股东》中指出，在房地产白银时代，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。
亿翰智库研究报告显示，各大房企目前公布的销售目标已直观体现了房企“降速求稳”的初衷。从梳理的数十家房企业绩目标来看，2019年目标对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年的数据下降了逾20个百分点。
需要注意的是，对于“降速求稳”各梯队企业间还存在些许差异。统计显示，2000亿元规模及以上房企2019年目标多处于10%-15%区间。因对规模提升已不迫切，在市场前景仍不明朗的情况下，多数主动放缓业绩增速，如碧桂园提出提质控速，万科表态要收敛聚焦、巩固基本盘。千亿规模及以上房企2019年目标多处于15%-20%区间。该类房企在达千亿规模后，有意识地放慢速度，为匹配自身规模开始着力优化各方面的能力。这也是这些千亿房企同比增幅下滑的原因。如阳光城、雅居乐等都表示，千亿之后将会更关注品质，而在投资上都显示出审慎态度。
但千亿规模以下的房企，尤其是冲击千亿的公司在2019年目标多处于20%-30%区间，依旧保持积极扩张心态。
业内人士指出，“千亿军团”扩容，与近年来增量市场扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，七年时间增长了13倍。这也是万科用了数十年才实现千亿规模，但近几年来一些中型企业仅花费了几年时间就跨越了千亿门槛。但现在的问题是，随着整个行业进入下行通道，未来的空间能不能容纳更多的千亿公司。
『贰』 宁波银亿集团的地质人员待遇怎么样
不高，我朋友在做50000多点，做了好几年了 ,外块奖金加在一起也就8W左右一年
『叁』 “烂尾楼改造专家”银亿集团的生与死：豪赌不可能每次都赌赢
6月中旬，江南地区的宁波迎来了梅雨季节。连绵的梅雨，如同映衬着当地最大企业之一银亿集团所面临的困境。
6月17日，银亿集团悄然申请破产重整的消息传遍资本圈。当日午间，银亿集团旗下上市公司ST银亿发布公告称，2019年以来，银亿集团、银亿控股竭尽所能制定相关方案，但仍不能彻底摆脱流动性危机，只好于6月14日向宁波中级人民法院提交重整申请。
一年前，银亿集团董事长熊续强曾在公开场合许下豪言：银亿集团要在2020年实现销售收入超千亿元，利税超百亿元。
一年后，银亿集团就因债务危机恶化，走上一条破产重整之路。
银亿集团相关负责人向上门采访的《中国新闻周刊》表示，“熊董目前不在公司，他最近十分忙碌。因为重整方案正在紧张制定中，他要不停地会见各方的人，包括政府、企业以及金融机构的人。”
如今，资本市场也在等待银亿的破产重整方案出台。
生，还是死？银亿的最终命运，或将在宁波梅雨期结束前到来。
“烂尾楼改造专家”
“烂尾楼改造专家”
1956年7月，作为“甬商”代表之一的熊续强出生于宁波。
1994年，38岁、在国企做得风生水起的熊续强不顾家人反对，决心下海经商，创立了银亿集团。在发展早期，银亿赶上宁波国企改革，先后兼并和收购了宁波罐头食品厂、宁波电视机厂、宁波木材厂和宁波经济发展总公司等大中型国有企业。
一位长期关注宁波楼市的业内人士向《中国新闻周刊》回忆称，当时宁波市政府决心让老国企改制，他们的厂房搬迁是大势所趋，留下来的位于市中心区域的土地，如果用来开发房地产是很有利可图的。
同一时期，宁波首次利用世界银行贷款，对原宽仅2米到10米的药行街、柳汀街进行大规模拓宽改造，吹响宁波城市建设的号角。然而，当时中国的宏观经济环境不容乐观，央行开始紧缩银根，海南房地产应声破灭，遍地烂尾楼。宁波的情况也类似，接连出现了华侨饭店、金丰广场等当地知名的烂尾楼。
熊续强收购和改造了宁波众多的烂尾楼，将搁置了七八年的华侨饭店改造成华侨豪生大酒店，把原来的金丰广场改造成银亿总部所在的外滩大厦，并改造了宁波市政府对面的世纪广场等。因此，银亿集团被戏称为宁波的“烂尾楼改造专家”。
1998年，福利分房制度取消，中国房地产市场迎来黄金时代。此后，宁波城市建设也迎来高歌猛进时期。
十年间，银亿集团抓住宁波城市建设时机，成为品类最全、扩张到全国的房地产企业。2008年，银亿集团实现销售收入过百亿元，成为宁波最大、最知名的房地产企业之一。
豪赌上市
豪赌上市
2008年全球金融危机爆发，国内楼市迎来拐点期。经历短暂低迷后，熊续强决定将银亿集团切入实业。
熊续强曾多次对外表示，随着中国工业化进程的不断推进，煤、钢铁、有色金属等资源型产业将迎来蓬勃的发展机遇。2007年，银亿集团正式把资源型工业作为第二支柱产业。
之后，银亿集团四处出击，寻找矿产资源做投资。在山西，银亿集团创办集原煤开采、煤炭洗选为一体的煤化工企业；在广西，银亿集团新建当时国内第一大镁厂和第二大镍厂。熊续强还跑遍东南亚国家，去拓展矿产资源。
2010年，银亿集团首次跻身“中国民营企业500强”。在2010年胡润百富榜上，熊续强以90亿元资产首次成为“宁波首富”，这一称号一直流传下来。
“熊总本人十分低调，不想参加富豪评选，但没有办法。”银亿相关负责人说，2018年胡润百富榜数据称熊续强为“宁波首富”，但这个数据并不准确，因为申洲织造的马建荣拥有500亿元的资产，远超熊续强的295亿元。
早在2009年，银亿集团就启动了上市计划。2009年1月，S*ST兰光发布公告，展示其重组方宁波银亿控股的家底，并披露包括股权转让、偿还债务、股改、定向增发在内的一揽子重组计划。
然而，S*ST兰光并不是一个好壳。因为该公司在2006年、2007年、2008年连续三年亏损，导致股票自2009年3月3日暂停上市。在银亿借壳以前，该公司已经资不抵债，且五次引入重组方均告失败。
不过，银亿似乎还是迫不及待要借壳上市。一位接近银亿人士告诉《中国新闻周刊》，银亿是在2009年6月接触S*ST兰光，不到四个月时间，就跟对方签署了重组方案。此前，银亿原本准备申请IPO上市，但因IPO排队时间过长，最后还是选择更快的方式。
2010年3月22日，银亿重组S*ST兰光方案经证监会审核“有条件通过”。然而此后，S*ST兰光一直没有收到证监会的核准文件。一直到2011年5月12日，借壳上市方案才被证监会批准，历时近两年。
按照S＊ST兰光公告的资产重组报告书修订稿，此次借壳，银亿房产将会把旗下房地产项目悉数注入。报告书中显示：银亿房产目前已完工但仍有部分在售的房地产项目共有7个，在建及待建的房地产项目共有17个；截至2009年12月31日，这些项目已投资约148亿元，而总投资额则高达271亿余元。
而在证监审核重组方案前，银亿为此已经投入7亿余元，用于解决S＊ST兰光及关联方上市资金占用及债务问题。如果最后重组失败，银亿的损失有可能创下当时A股市场的纪录。由此可见，银亿当时借壳决心之大。
熊续强。图/IC
高杠杆转型
高杠杆转型
就在银亿等待证监会核准方案期间，中国房地产市场经历了多次调控。
2010年4月17日，国务院发出房地产“新国十条”，这是继当年4月15日“新国四条”后国务院再次对楼市发力，对房价和地价等备受关注的问题进行调控，旨在“坚决遏制房价过快上涨”。此后，房地产调控政策一拨紧接一拨。
2011年，宁波市政府开始对房地产进行调控。此后整整五年，宁波楼市迟迟走不出低迷。“就在这四五年，宁波本地房地产企业95％以上破产死掉，只剩下国资背景、制造业背景、上市公司背景的十家左右的房企。”东南商报房地产资深记者程旭辉说。
2011年8月26日，S*ST兰光变更为银亿股份在深交所恢复上市。此后几年间，无论是在宁波楼市，还是全国楼市，银亿的业绩表现均不理想。尤其是，银亿在大庆、沈阳以及韩国济州岛的几个项目，最终都黯然收场。
此外，熊续强开始在资本市场频繁出手。2014年5月，银亿控股通过股权交易，间接持有康强电子19.72％的股权，熊续强成为上市公司的实际控制人。当时刚刚拿到康强电子实控权，熊续强遭到被称为“中国私募一哥”“宁波涨停板敢死队”队长徐翔拦腰棒喝。不过，一年后，徐翔因为涉嫌内幕交易被捕，熊续强“斗”徐翔不战而胜。
由于房地产市场长期萎靡，房地场市场开始进入“白银时代”。为此，熊续强开始寻求向“房地产+高端制造”的“双轮驱动”战略转型。
对于战略转型，熊续强曾解释称，汽车与房地产都是万亿级别的市场。“以前宁波人住银亿的房子，希望以后宁波人开的汽车里有更多银亿的产品。”
2016年，银亿集团又高调进军汽车行业，豪掷120亿元先后完成三笔跨国交易，收购了日本艾礼富、美国ARC集团和比利时邦奇，并将其中ARC和邦奇注入了上市公司ST银亿内，通过宁波昊圣、东方亿圣间接持股。收购完成后，汽车制造的营收超过房地产业务，成为ST银亿的第一主营业务。
针对海外巨额收购，银亿相关负责人称，其实当时国家是支持企业走出去，但市场环境瞬息万变，谁也无法预料到。
然而，这种说法显然无法掩盖银亿背后高杠杆操作真相。从2014年开始，银亿为了获取融资，大股东频繁质押股权。截至2018年年底，银亿系及其一致行动人，共持有73.03％银亿股份股权，其中95.03％已质押。
春晖资本董事长汪大总协助银亿完成邦奇的收购，他用“胆识过人”来评价熊续强，将这一次收购形容为一场豪赌。“有几家公司敢花15倍于标的公司当年净利润的价格进行收购？银亿敢！”不过，不下赌桌的人最终还是会输光，因为好运气不会永远站在银亿这边。
就在银亿转型之际，汽车市场又迎来28年首次下滑。与此同时，房地产调控加紧，再加上去年资管新规出台和金融去杠杆叠加下，银亿集团很快陷入困境，原本被寄予希望的“双轮驱动”战略彻底熄火。
“目前为止，房地产企业没有转型成功的案例。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国新闻周刊》，房地产发展这么多年，主业一直是蓬勃发展的。如果转型目的是做房地产，大部分活得很好，而如果是转型其他产业或为了资本运作而转型的话，大部分企业都出现问题。
“房地产与实体经济完全不是一种玩法。”张大伟说。房地产公司收购的所谓实体企业，往往资金成本很高，但实体经济不能支撑这种资本运作。所以，房地产企业跟实体经济挂钩的，一般都是为了拿地，如果不是为了拿地，其他的房企转型全部都是失败的。
最后的求生
最后的求生
2018年12月24日，3亿元的“15银亿01”债券违约，揭开了银亿股份危局的冰山一角，其大手笔收购埋下的巨额商誉“地雷”也逐渐显现。
当日，银亿股份发布公告称，因短期内资金周转困难，致使债券15银亿01未能如期偿付应付回售款本金。此外，银亿股份还有4只存续债券，存续余额达21.15亿元，全部都在2019年三季度前回售或到期，偿还压力不容小觑。
此外，银亿股份曾在2018年4月发放28亿元的现金股本分红。然而，这笔分红主要流向存在一致行动关系的前四大股东手中。令人讽刺的是，银亿股份还在分红公告中称，公司现金流持续稳定，盈利能力较强，过去和未来十二个月不会使用过募集资金补充流动资金。
债券违约第二天，银亿股份再次发布公告称，将旗下安吉银瑞房产六成多的股份卖给上海奥誉置业，最终支付价格为6.62亿元；熊续强之子熊基凯也早已于12月17日将所持银亿股份5.13％转让给了宁波开投，转让价为10.3亿元，用于归还宁波开投的相关借款和本金。这笔交易因股价暴跌让宁波开投损失惨重。
2019年4月30日，银亿股份披露借壳上市以来最差的年报，并宣告将主动向证深交所申请戴上ST帽子。年报显示，ST银亿业绩从预计至少盈利2亿元变为亏损5.73亿元，扣非后亏损更达15.16亿元。
亏损的一个主要原因与银亿的“商誉黑洞”直接关联。2018年银亿股份计划计提资产减值共计13.5亿元。即使在计提之后，ST银亿目前仍有高达60.46亿元的商誉，未来仍然可能面临大幅减值。
另一个主要原因与股市低迷也有关系。熊续强在今年5月21日股东大会上表示，主观上因为公司转型力度比较大，用钱用得比较多；客观上最大的影响就是去年股市大跌导致股价暴跌。
与此同时，在24.33亿元债务逾期的情况下，ST银亿被大股东银亿集团占款高达22.48亿元，拿去偿还自身债务。实控人侵占上市公司利益，遭到独立董事余明桂的反对，他在年度报告上投弃权票。同样因为这一占用，天健会计师事务所对银亿股份提出了保留意见，并对银亿持续经营能力提出质疑。
5月21日，深交所为此向ST银亿下发年报问询函，一连提出15大问题要公司回答，其中的重点则落在大股东占款、商誉以及股权质押风险等。
直到6月18日，ST银亿才对深交所问询函进行回应。
ST银亿在回应深交所的问询函称，宁波政府正在积极帮助大股东引入战略投资来解决资金占用问题及公司短期债券问题，公司自身也正积极与部分金融机构洽谈短期债券展期事项。根据最新公告，银亿集团旗下子公司已与昆仑信托和稠州银行宁波分行达成贷款展期协议。
银亿集团走到今天这个地步，张大伟认为原因之一是熊续强的资本游戏“玩得太过”，“低资本撬动高杠杆的豪赌不可能每次都赌赢”。
对于银亿集团正在协商的重组方案，张大伟表示谨慎观望。他认为，以银亿的体量和品牌，融资难度会非常大。对房地产企业来说，最重要的是融资渠道的通畅，但目前银亿已经没有资产可以质押。