上海容积率修正系数表

Ⅰ 土地评估中容积率怎么修正

容积率是指建筑面积与用地面积的比率，商业用地、住宅用地。。。等不同的用地类型容积率修正系数都不同。根据估价对象所在区域容积率修正系数表采用内插法可确定容积率修正指数。

Ⅱ 济南市容积率修正系数表

，《济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)出台。开发商想盖高楼大厦，其楼层和建筑容量必须符合我市确定的各类建设用地的容积率指标。

容积率高低关系百姓生活质量

据介绍，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。对老百姓所居住的社区来说，建设用地容积率越高，单位用地面积上的建设量就越大，居住户数和人口就越多，对环境承载力的影响就越大。

居住小区鼓励多建小高层

此次出台的《暂行规定》确定了容积率两项标准：一般区域成片居住类用地地上容积率控制标准和小于3公顷建设用地地上容积率控制标准。

根据城市现状建设情况，结合城市总体规划布局和功能分区，划分为旧城区和新城区。旧城区主要指二环路以内的建成区，新城区主要指旧城区以外的地区。根据“中疏”策略，为疏解旧城人口和建筑容量，旧城区居住类用地地上容积率控制指标略低于新城区。

在用地规模上，《暂行规定》测算出居住组团用地面积的下限约为3公顷，上限约为10公顷，居住小区的下限约为20公顷，以此划分用地规模。

居住类建筑和商业类建筑分别按层数和高度进行分类划定容积率。住宅层数控制导向为控制建设低层住宅，鼓励建设多层住宅和小高层住宅，在适宜建设高层建筑的区域鼓励建设高层住宅。

经济适用房建设允许增加容积率

《暂行规定》还提出，为推进由政府主导组织的危旧房改造、经济适用住房和城市基础设施拆迁安置用房的实施，允许此类建设项目适当增加容积率。同时，鼓励为社会提供有效的开放空间及代征、代拆城市道路、公共绿地或其他城市公共用地的建设项目，《暂行规定》对此类建设项目可按照一定比例奖励增加容积率。

泉水保护区内地下容积率从严控制

《暂行规定》采用分类量化计算的方法，把地上容积率作为规划管理的重点，同时将地下容积率纳入规划管理。地下容积率核定以满足停车、储物、市政公用、人防等公益设施以及其他配套服务设施的建设要求为原则，在核定地上容积率的基础上，合理确定地下建筑容量，不影响地上容积率指标。

在泉水保护区内，核定地下容积率以不影响泉脉和泉眼保护为原则，按相关法规和要求从严控制。

Ⅲ 如何运用容积率修正系数表计算地价

公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：
（一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映；
（二）样点地价法：通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数
此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为：p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。
此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数（Pi／P-1），此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。

Ⅳ 请问容积率小于0.1,容积率修正系数怎么求取

对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定: (一)特尔菲测定法: 在基准地价评估过程中确定修正系数时,常采用特尔菲测定法,通过专家打分,将总的修正幅度分解到每一个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇,其对地价的修正幅度都很小,一般都在5%以下,这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性,将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数,容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映; (二)样点地价法: 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数,并以该比例系数适当修正综合后,编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行,以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据,而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数,从方法论讲是比较合理的,但在土地市场刚刚开始发育,市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下,一般城市并不具备足够的市场样点资料,无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

Ⅳ 土地评估中容积率修正系数如何确定，有没有通用的系数表

没有通用的系数表，因为各地规划、相关政策、土地地质状况不一致，平均容积版率也不一致。
容积率，是土地利用程度的技术经济指标。容权积率增大，则表明土地利用程度高，相应会带来较高的效益，地价随之增高；另一方面而言，由于土地报酬递减规律的作用，随容积率不断升高过程中，土地利用的边际效益最终会出现递减趋势，也相应影响地价的高低。容积率修正系数的制定，目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格，为基准地价评估建立基础。
容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平
容积率修正主要针对商业用地和居住用地，工业对容积率敏感性较弱，故不予考虑。根据容积率对地价的作用机制与作用特点，本次容积率修正方法主要从当地土地市场实际情况出发，利用市场实际成交备案案例，先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响，再进一步分析地价－容积率对应关系。

Ⅵ 容积率小于0.1,容积率修正系数怎么求取

容积抄率修正有专门的袭修正系数表，各地所采用的修正系数表各不相同，这是由于地理环境和城市建设的现状有所不同，进而修正系数表也各不相同。不知你是哪个地区的，一般每个省和直辖市都有自己独立的修正系数表，你可以查询本地区的一些技术规范。以下用北京市的修正系数表举例：1.率 R›10时 ，商业用途容积率修正系数X1、综合用途容积率修正系数X2、居住用途容积率修正系数X3按以下公式计算：

X1=-0.0373*R+0.892； X2=-0.0278*R+1.007； X3=-0.0219*R+1.018

2.远郊区县的商业用途容积率修正系数X4、综合用途容积率修正系数X5、居住用途容积率修正系数X6按以下公式计算：

X4=R/1.232；X5= R/1.189；X6= R/1.177，其中K为通过上表查询的容积率修正系数

Ⅶ 房屋征收补偿标准。何为K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

房屋拆迁补偿中现状容积率的对应容积率调整系数，他对区位补偿单价的最终确定起着关键作用。包括非住宅的补偿，容积率系数内涵是平均价格与实际价格的比值。不知道你理解吗！

Ⅷ 各位前辈，求“成都市容积率修正系数表”，如果没表能否指出计算方式，急用！！！

这种数据一般是各个评估公司自己掌握，属于商业机密的级别，建议参考基准地价的修正系数。

Ⅸ 容积率修正系数如何算

容积率修正
系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。
容积率,是土地利用程度的
技术经济指标
.容积率增大,则表明土地利用程度高,相应会带来较高的效益,地价随之增高；另一方面而言,由于
土地报酬递减规律
的作用,随容积率不断升高过程中,土地利用的
边际效益
最终会出现递减趋势,也相应影响地价的高低.容积率修正系数的制定,目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格,为
基准地价评估
建立基础。
容积率修正主要针对商业用地和
居住用地
,工业对容积率敏感性较弱,故不予考虑.根据容积率对地价的作用机制与作用特点,本次容积率修正方法主要从当地
土地市场
实际情况出发,利用市场实际成交备案案例,先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响,再进一步分析地价－容积率对应关系。
一、容积率的内涵及其特性
容积率是指在
城市规划区
的某一
宗地
内，房屋的总建筑面积与
宗地面积
的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了
土地利用强度
及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：
（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、
公共绿地
、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率（R）、
建筑密度
（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内
建筑物基底面积
与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成
正比例关系
。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买
土地使用权
的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

Ⅹ 请问土地评估中的求取容积率修正系数的方法

计算公式：V=V1b×抄(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

(10)上海容积率修正系数表扩展阅读

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。