北京豪宅分析

⑴ 中国最贵的房子，都在哪些城市

2017阳历年已过，马上又到各个城市开始“秀操作”的时候了。

不出意外，在最近一两个月，会有各城市陆续开始要交出各种“成绩单”。

昨天，由克尔瑞在上海举行的一个“活动峰会”上，就公布了2017年各城市“豪宅成交”情况。

既然是豪宅，那么更多的反应还是“顶级资本”对城市的认可程度，而往往站在资本顶级的人，无论是获得的消息还是所处格局，这些都是大众难以企及，所以研究各城市“豪宅成交”情况，也就变得极具意义。

我们先来看下数据：

表1：总价1000万以上的成交套数

表2：总价3000万以上的成交套数

表3：单价5万以上的成交套数

表4：单价10万以上的成交套数

2017年豪宅成交量同比明显下降

从成交情况来看，不难看出，各地豪宅的成交量相比去年普遍骤减。而2017年又刚好是楼市调控加紧的一年，看来在政策收紧的情况下，各大佬在选择豪宅上，也都开始变得更加谨慎。

相比去年，资本在选择高价位豪宅楼盘时，已经发生了一些本质的区别，一线城市的豪宅相对去年来说，不再那么受到顶级资本的青睐，以“北上广深”为为例，楼盘在1000万以上的成交情况：“北上广深”相比去年，豪宅成交幅度分别骤减14.74%、44.14%、31.49%、22.37%。

不过话有说回来，虽然一线城市豪宅成交量相比去年骤减，但是目前“京沪深”的豪宅成交情况，依然是排在全国前列。当然了，一线城市的广州可能得算个特例，广州似乎并不太受“顶级资本”青睐，从指标情况来看，一方面成交量骤减幅度最大，另一方面本身成交基数相比“京沪深”体量要小得多。

资本正在向较高“环境溢价”的城市转移

正常情况下，一个城市的房价基本上都是由人口流动、经济情况、土地成本等多个维度来决定。

但也有个别城市特例，他们可能经济上不是最出色，人口流动也不能跟绝大多数一二线城市相比，但是房价同样也高得吓人。

这样的情况的产生，往往是因为城市某个维度存在着较高“溢价”；最典型的溢价有“教育资源溢价”、“医疗资源溢价”（北上广）、“交通资源溢价”（武汉、郑州）、“城市级别溢价”（不同的城市定位）、“环境溢价”（三亚、厦门、珠海）等等。

从面的数据我们可以发现，“顶级资本”目前正在将资本像有较高“环境溢价”的城市转移，从现有情况来看，成交量增幅最明显的是三亚，2017年在三亚各种级别的豪宅同比2016年都是呈现出倍数型的增加，房价同受“环境溢价”影响的珠海、厦门也呈现出不同程度的增加。

不知道大家，还有没有留意上个月月底的一条消息，大致意思就是因为海南一些房地产行业为了追求速效业绩而破坏了环境，因而遭到了中央督察组的痛批。

这次中央环保督察组的当头棒喝下，无疑又是给其他“环境溢价”型的城市吃下了一个定心丸，一点都不假，这类型城市高房价的决定性因素，就是因为其独一无二的美景。通过这一系列举措，可以肯定的是，未来拥有较好景观资源好的房子，极大可能成为各资本大佬的“逐利场”。

另外，对于同受“环境溢价”影响的城市，无疑也是一大利好，按照现在“豪宅成交”的趋势，很可能下一批“热钱”看中的城市，会延伸到海口、威海、北海等同样受环境影响较大的城市。

杭州在诸多二线城市中脱颖而出

这些年，在网络上宣称杭州即将超过广州的大有人在。

这种说法，如果从多维度来看确实显得有些“偏颇”，不过从今年公布的一系列指标结果，杭州确实显得冲劲十足，而大众心理也是这样，人们不会在于城市过去取得多大的成交，而在当下情况，相比老态龙钟，人们就是更愿意去欣赏“干劲十足”的。

比如，从资本角度来看，杭州就比广州受青睐得多。无论是从上市公司数量、民间资本力量、还是从今天讲到的豪宅成交情况，广州均以被杭州超越，也就是说，从经济活跃度来看广州已经完败于杭州。

豪宅成交量明年会不会继续骤减？

据房天下统计的深圳豪宅成交数据，我们可以发现，“豪宅”成交的高峰年份是2015年跟2016年期间，而这两年时间，其实刚好也是一线城市房价升值最为迅猛的两年。

等到2017年，一系列楼市调控政策出台，最高层明确“房住不炒”，部分一线城市开始限制人口，这些因素的影响，并非只有大众“多虑”，大佬们估计更加是慎之又慎。

对一线城市，基础设施基本上都大同小异，所以也没什么“溢价”可言，无论是普通住宅，还是豪宅，影响其最价格最重要的因素还是人口流动。

按照一线城市规划纲要规定的人口来控制常住人口，那么到2020年，北上广深的常住人口会大致“控制”在：2300万、2500万、1550万、1480万。通过这个数据，我们可以算出，未来两年年内，北上广深的人口增长空间：

所以，从人口流动因素来看，笔者觉得未来深圳“豪宅”以及楼市整体成交情况应该都会不错。

通过上面几个方面的分析，未来极大可能：一线城市中的深圳，二线城市中的杭州，以及个别具备高“环境溢价”的城市，仍将是资本“趋利避害”的最佳选择。

附表：

各城市“豪宅”，所处城市区域情况（数据来源：易居研究院）

表1北京10大豪宅排行榜：

表2上海10大豪宅排行榜：

表3广州10大豪宅排行榜：

表4深圳10大豪宅排行榜：

表5杭州10大豪宅排行榜：

表6南京10大豪宅排行榜：

表7天津10大豪宅排行榜：

表8武汉10大豪宅排行榜：

表9成都10大豪宅排行榜：

表10合肥10大豪宅排行榜：

⑵ 如何看待豪宅的未来发展趋势

2016年受整体经济形势支持，货币大量放水使得市场流动性增强，而传统制造业的不景气使得大量资金流入房地产，催生了2016年房地产市场的繁荣景象，以别墅领衔的高端市场更是首当其冲。
据《中国别墅行业市场前瞻与投资规划分析报告前瞻》数据显示，2016年全年，北京别墅市场共实现成交8050套，成交面积241.27万平方米，同比分别大增119%、116%，同时这一成交量也创造了历史新高。与此同时，2016年北京别墅市场成交均价为37783元/平方米，同比上涨10%。
进入2017年之后，随着商办类项目纳入限购范畴，商办别墅产品也完全受限，另外再加上购房资格审查趋严，信贷收缩加剧，别墅市场又再度进入下行，上半年仅实现成交2842套，并且从月度趋势来看，仍处在持续下行周期中。

⑶ 王刚妻子每月花一百万，张铁林坐拥三套豪宅，“铁三角”到底多有钱呢

“铁三角”的组合是王刚、张铁林、张国立，因为这三个人曾经在一起合作过电视剧《铁磁铜牙纪晓岚》，这三位在剧中的表现给我们留下很深的印象，三个人的组合演绎了一段妙趣横生的故事。所以这三个在一起就被称为了“铁三角”。并且那个时候这部剧得到了很多人喜欢，在这部中张铁林扮演的是皇上，王刚扮演的是贪官和珅，这两个人物的家产可以说是非常丰厚的，而张国立扮演的是纪晓岚，虽然没有和珅那么有钱，但是也是朝廷中的大臣，所以生活也过的很不错。那么在现实的生活中“铁三角”的身家是怎么样的呢？他们到底是多有钱呢？

看到了“铁三角”在现实中也是这么有钱的人，是不是都非常羡慕。而对于我来说更多的是感慨，感慨的是这个行业真的是挺赚钱的，但是也不是什么人都能在这里赚到钱。有的时候我们只看到了他们人前风光的一面，没有看到背后的辛苦和努力。现在“铁三角”这三位已经基本进入老年的生活了，也很少在看见他们出来演戏了，这对于他们的老粉丝来说多少还是有点可惜的，但是毕竟生活一天一天的再过，岁月是不饶人的，年纪大了身体也吃不消了，所以他们在也不会像从前那么去拼搏事业了。而对于他们现在来讲，是可以开心没有负担的享受生活了，这一点真的让人很羡慕。生活中就是这样，努力过后才有资格享受，希望大家都认真的生活，能得到自己想要的生活，而我不求大富大贵，只求健健康康的就好。

⑷ 豪宅的标准是什么

豪宅对每个人的标准不一样，一个人的身份和社会地位决定对豪宅的要求也不一样，但是每年中国都会评选出中国10大豪宅别墅。

排序利用世界企业家集团和世界地产研究院共同开发的“豪宅指数模型”确立的指标和方法，以交易的价格为核心指数，以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、建筑材料和安全私密度等6种系数进行加权分析，最后评选出中国十大豪宅别墅。

一、中国十大豪宅别墅有哪些？

1.泰禾·中国院子（北京）

2.壹公馆（上海）

3.东海国际公寓（深圳）

4.汤臣一品（上海）

5.北京壹号院（北京）

6.凯旋1号（南宁）

7.滨江凯旋门（上海）

8.财信·赖特与山（重庆）

9.万柳书院（北京）

10.绿城·苏州桃花源（苏州）

⑸ 郎平10年前花重金买北京豪宅，美国女儿首次回家感觉如何

郎平10年前花重金买北京豪宅，美国女儿首次回家感觉如何？

买豪宅、置办豪车，是许多明星们的一种理财手段。每次网上爆料出明星们买了豪车豪宅，都会有一番热议，这其中定然会夹杂着不友好的声音。有一个人晒出了自己的豪宅，非但没有被网友们挑剔，其中的原因反而感动了许多网友。这个人就是女排教练郎平。郎平曾在十年前花下重金买豪宅，女儿白浪从美国首次回家就看呆了！

郎平的女儿白浪曾经也是排球队中的成员。但是不知为何，现在她已经逐渐远离了排球运动，找了一份投资分析师的工作。郎平对此也很是开心，虽然郎平自己很热爱排球，但是她不希望自己的女儿这么辛苦。据了解，郎平所购的这座豪宅经过十年的时间，其价值已经翻了几番。看来，郎平教练也很有投资眼光。

⑹ 存量大 卖得慢 豪宅面临的两大难题

6月别墅市场成交套数TOP10

北京的豪宅有多火？一份中原地产市场研究部的统计数据显示，半年来8万+签约571套，刷新了年度历史新高。不仅如此，豪宅的火爆还吸引了离开北京市场多年的绿城也吃起了回头草，高调宣称回归北京，开发豪宅产品。

豪宅似乎会将一直“豪”下去，但实际上，这场多方参与的游戏下半年是否还能一如既往，才是市场最关心的问题。一些开发商操盘手就对豪宅后市表现出了一定的担忧：“2016年下半年顶豪市场一定会遭遇冲击。流动性下降，钱变少，贷款变少，将直接影响资金要求最高的顶豪市场。”

中原地产首席分析师张大伟也认为：半年8万+签约了160亿，可以认为北京一年的顶豪容量在300亿+上下。按照300亿的年去化速度，北京高端产品全部消化大约要7年。此外，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。豪宅市场并不像外表看上去那么美，一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

下半年豪宅销售难度将明显加大

传统意义上进入下半年，也进入了豪宅的销售季。根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年6月，北京成交价7万+的公寓豪宅产品共签约306套，成交面积5.59万平方米，环比分别大增42%、28%，这一数字也创造了7万+豪宅产品成交的历史新高。

豪宅成交的如此火热，一定程度上掩盖了豪宅即将面临的白热化竞争。据中原地产统计，截至6月21日，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿，而截至今年6月16日，其销售额只有224.8亿，这意味着豪宅的推盘高峰还远没有到来。

同时，除了存量巨大以外，豪宅开发带来的资金压力同样不容小觑。业内人士指出，目前北京商品房销售均价在35000元/平方米左右，之前拍出的高价地未来销售价格至少在6万元/平方米左右。这些地块入市的难度巨大，如果在未来三年内销售不达标，对项目本身而言很可能会有潜在的资金链风险。

融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。一些北京、上海的开发商之所以迟迟没有推盘入市，就是因为一旦入市就可能亏本。他认为，现在一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王对项目开发要求非常高。

某在售项目营销负责人对北京青年报记者表示，豪宅化的加剧导致购房人选择更多了，进一步拖慢了豪宅项目的去化周期，公司上下都有相应的准备，“持久战”是必要的；另一位业内人士也表示，随着高价地项目陆续入市，未来单价超过10万元的项目会越来越多，市场竞争将更加激烈。

也有人认为，新地王的不断出现，会为早期地王解套，但事实上，即使新拍地价高过周边房价，在售项目也未必可以收获明显的去化效应。

思源地产的李昕炜就表示，今年自己曾接触到去年曾在南五环大兴拿了地王的某公司营销负责人。在不久前北六环外南邵地块高价被拍后，一度觉得“大兴卖十万不是问题了”，欢欣鼓舞。但他随即需要面对的是：如果按照这个逻辑，今年下半年北京会有将近60个左右的地块都能卖到十万元！同一时期井喷出来项目间的横向竞争会异常激烈。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年6月，北京公寓豪宅市场成交价88293万/平方米，环比下跌12%。这也是上月公寓豪宅市场成交均价首超10万之后，迅速跌落。随着愈加惨烈的抢客争夺，有市场人士认为北京豪宅销售进入了困难期。

拿地越早越从容

2016年下半年，新豪宅与老豪宅的命运可能会完全不同。

住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌就表示，一些在2015年以前拿地的开发商，地价相对低，即便项目没有入市，地价也大多翻番了。相反，2015年下半年拿地的开发商很多苦于地价很高，等到2016年下半年入市时，价格很难有足够的竞争力，一旦遇到市场低潮，更是丧失了灵活的定价空间。

北京市房地产协会秘书长陈志也认为，地王的去化往往比老项目新产品的难度要大许多，一方面老项目的拿地成本低，另一方面项目的成熟度、品牌成熟度都要大于新地王的影响，最典型的万柳地王，或者今年豪宅市场上表现抢眼的泛海，都属于早期拿地的项目，不但地段好不用纠结定位，更因为拿地早保证了利润率。

中国中央别墅区发展研究院创办人、院长刘东认为，实际上，高昂的土地价格，正不断挑战开发商的底线，拍卖配建保障房的土地出让方式、相应上升的财务成本以及高税率也压缩开发商的合理利润空间。2014年北京财政收入总计4027.2亿元，其中1917亿为卖地收入。也就是说，土地收入占北京财政收入将近一半。2015年则达到2032亿元。“高地价与高房价似乎形成了死循环，因为只有在现在项目的销售中获得利润才能保证未来有钱拍地，而土地越来越贵，房价的上涨也是必然。”

北京现在有一些早期以较低价格拿地的项目，面对上扬的豪宅市场，更激动，也更从容。像不久前公布了样板间的天润玖锡，前身就是当年亚奥区域的天润福熙大道，其在2016年进行了产品升级后，价格也出现了大幅度上涨。项目负责人天润同泰置业营销总监张大东就自信地表示，“项目拿地早，所以价格弹性大。”

很多早期拿地的项目都和天润玖锡类似，在当前市场中，价格更加灵活，像2012年的地王夏家胡同终于也要入市了，该地块于2012年被懋源地产以楼面价4.5万元/平方米摘得，成为北京当年单价地王。但现在四年过去，三环边上的住宅用地价格对比4.5万元/平方米几乎翻番。

而拿地晚、地价高的项目不但自身面临巨大的成本压力，还要考虑入市的时机问题。

抱团造豪宅应对高地价和高风险

“抱团造豪宅”是目前一些房企选择应对高地价，高风险的方式。尤其是一些新兴的豪宅区域，由于此前并不是传统的豪宅聚集区，无论是市场知名度还是购房人的认可度都不高，但地价却不低，导致风险加大。所以更需要大型开发商的抱团式合作开发。

2015年由首开保利联合体以64.83亿元竞得的孙河地块就引入了龙湖与平安共同开发，四方所占股权比例均为25%。从过去的竞争对手到现在的合作伙伴，豪宅市场呈现出博弈与均衡的戏码。

不久前，该地块刚刚以景粼原著的名字面市。而景粼原著所处的孙河板块，是位于北京中央别墅区的位置，是北京高端居住区的代表之一，除了中粮瑞府外，这里的豪宅还包括泰禾·北京院子、首开琅越以及龙湖·双珑原著等。如此来看，景粼原著在豪宅竞争激烈的孙河难免也会承受一定的压力，但这种压力分摊在四个大型开发企业上，就将风险降到了最低。

（以上回答发布于2016-07-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑺ 贡院6号的详细资料 方方面面越详细越好

呵呵，给你答案！

顶级豪宅 贡院六号

北京公寓类的顶级豪宅恐怕非贡院六号莫属——其每平米4万元的售价以足以令一般的有钱人却步；而别墅类的豪宅却有好几个难分伯仲，此前有1992年开始发售、每平米售价3000美金以上的紫玉山庄，与紫玉山庄同时的玫瑰园更加命运多舛，至今尚有大部分还没有卖出，而水印长滩、塞纳维拉这些后起的新贵已粉墨登场。
如果探听北京豪宅的销售情况，大都会听到销售代表说出一个很相似的比例——已经订出大约40％了——像贡院六号、水印长滩、玫瑰园的销售小姐都不约而同地说出了这样一个比例，然而事实果真如此吗？

到贡院六号看房需要事先预约，而且接待我们的市场助理李先生明确告诉我们，并不是有钱就可以买房，比如对演艺界的明星就不卖给他们。即便这样，贡院六号公寓也已经订出了二十多套，李说，购房的是各行业的精英。
有关贡院六号的资料并不多，包括垃圾成堆的互联网上也是如此——实际上绝大部分有关贡院六号的报道都是来自一本贡院六号房型、设计师介绍和内装饰的说明册。
说明册更多的是在说其内装修方面无所不用其极的豪奢——设计是由曾经设计上海金茂君悦大酒店的法国人菲利普汉斯和两名意大利著名设计师共同完成的。户型包括意大利豪华型、贵族型、总统型、现代型、中国皇朝型及皇宫型，从157平米到438平米有一室、二室和三室共六个户型，室内家具、地毯、金银箔墙面大都是根据公寓的房型布局在国外量身定制。
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贡院

贡院 会试的考场，即开科取士的地方。各地举人来此应试，好象向皇帝贡奉名产，故名贡院。贡院之设始于唐朝。明、清两代贡院旧址位于今建国门内中国社会科学院一带，今贡院东街、贡院西街、贡院头条、贡院二条、贡院三条等。会试每隔三年举行一次，通常在三月，叫"春闱"。会试共考三场，每场考3天。考取的参加皇帝主持的殿试，殿试中了便成进士，前三名即为状元、榜眼、探花。各地乡试在8月举行，叫"秋闱"。顺天府乡试，也在这个考场。光绪初年来应试的达15000多人。贡院建于明永乐十三年(1415)，原系元代礼部衙门的旧址，坐北朝南，大门5楹。往里有二门五楹、龙门、明远楼、致公堂、内龙门、聚奎堂、会经堂、十八房等处。明远楼前有株明朝载的槐树，称文昌槐。光绪三十一年(1905)停止科举考试。民国后，贡院所在地渐为民居。

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北京有个“贡院六号” 成富人摆阔之地

富人摆阔是个老话题。但现在的富人摆阔形式随着社会的发展也是日新月异。20世纪90年代初，中国有钱人摆阔的方式之一，是找一个跟班儿的专门儿擎着砖头似的“大哥大”，电话铃声一响，老板就会在众目睽睽下不慌不忙地接过电话，然后用高八度的声音不紧不慢地应答：“喂！……”10年过去了，这种摆阔方式显然早已落伍。现在国家对富人逃税漏税查得正紧，此时按理应该是他们“谨慎从事”之时，但如今的富人们仍然摆谱儿依旧，把这一老话题又演绎出不少新意。

目前京城里有名儿的宅子——贡院六号，应该算得上是富人们摆阔的新意之一了。

京城的“贡院六号”

“贡院六号”只是刚刚耸立在北京建国门旁边的几幢深色高楼，却拥有全北京最高的房价：4万元一平方米，顶级套房每平方米更达到6万元，最小的一套住宅133平方米，约530万元；最大的一套住宅面积470平方米，约1880万元。它已经成为全北京豪宅新的制高点。而购买或有意购买“贡院六号”的富人们，则成了人们讨论的焦点。虽然销售商不会告诉你豪宅的买主是谁，但“千万以上的几套卖得最好”，“一次性付款的多，用按揭的少”，就足以令人咋舌。

据说有人曾问售楼小姐，这栋房子的防震设计如何？原以为她会回答说地基打了多深，或者采用了钢骨结构什么的，没想到她却回答说：“我们的老祖宗很聪明，这块地被选来盖皇宫不是没有道理，你什么时候听说紫禁城被地震震垮过？”原来，“贡院六号”的豪华，还包含“皇家地段”的因素。“贡院六号”共有3栋楼150套房子，其中100套只租不卖，仅有一栋50套对外出售，每平方米的均价是4万元，最贵的户型卖到每平方米6万元。

其实，每平方米4万元的均价还只是个开头，豪宅物业的管理费历来都是不菲的。这里的物业管理费是每月每平方米3美元，再加上其他方面的费用，业主每个月支付在“养房子”上的费用最低也得1万元。物业贵也自有贵的道理，虽然这里没有“英国管家”，但物业管理人员多从中国大饭店、嘉里中心等地高薪聘来。不过，除了最贵的房价之外，该楼盘还有一个特殊之处就是看样板间必须预约。据传，福布斯排名的中国首富刘永好曾因没有预约而被拒之门外，连大腕儿葛优也受过这种礼遇。

为了感觉一下豪气逼人的“贡院六号”，记者还是到现场实地走访了一下。虽然只是简单地一看，“贡院六号”的典雅与奢华就已经“不言而喻”。在外观普通的3幢粉褐色的高层楼下，并不宽敞的空间使这3幢楼显得有些拥挤，也许是冬季的原因，整个院内几乎看不到绿色，唯一能称得上是景观的是一个喷水池，在如此寒冷的天气里，水柱却依然欢畅地喷洒在铜质的背景墙上，一些已凝结成冰的透明固体挂在墙上一个个铜质的圆环上，旁边是一些好似竹林中正摇摆的竹子互相攀附着。虽然已是周末的傍晚，但院内进进出出的人好像都很忙碌。每个“单元”的厅堂都亮着灯，透过玻璃铜边大门，能看到门侧一对简洁素雅的沙发，还有灯光烘托着、镶嵌在墙面内的各种像古董一样的摆设，旧青铜样的、黄铜样的……在明黄色灯光的映衬下，即使从外面看过去也能让人感觉到它高贵清秀、典雅别致。

当记者推开大门想再仔细看看时，一位服务员出现在记者面前，她礼貌地对记者说：“这里的房子过不了几天就要入住了，如果您需要看房，可以到售楼处联系。售楼处就在那边。”她顺势向记者指明了方位，随后就退到了边上一个黑漆漆的房间里去了。

顺着她指的方向，记者来到了销售处所在楼宇大堂，当记者说明来意后，前台小姐为记者接通了销售部的电话，一位小姐通过内线电话告诉记者，她和她的同事都很忙，没人能接待记者，也不能回答记者的问题。当记者再次重申了来意后，她不耐烦地说了一个号码就匆匆把电话挂断了。记者只好再次请前台小姐代为接通，这个号码是开发公司市场部的，一位小姐同样传递了这样一个信息：忙，不能带记者去看样板间。在得知记者不是要看样板间而只是想确认几个问题后，她似乎已经准备回答记者的问题，但在一句“请稍等”接着响起的一段熟悉的音乐铃音后，就再没听到她甜美的声音。

事实上，为此次采访，记者曾多次打电话到售楼处，结果遭到了无情的回绝：“我们从不接受采访，我们也不需要市场宣传。”听上去感觉记者好像是一个上赶着“要广告”的业务员，不知道他们是不是也是如此接待来看房的巨商富贾的，也许像记者这样只是想打听打听的人真的会耽误人家向富人们介绍他们房子的时间，或许他们觉得自己就已经是“富人”了，所以不屑与记者这种“无聊”的人打交道吧……

“贡院六号”的市场反映说明豪宅市场在北京确实有需求，从全国范围来看也是一样，但这种需求是很有限的。

投资豪宅值不值

“贡院六号”并不是你有钱就能买到的，它的客户群都是一些行业的领军人物。楼盘的策划者，北京世纪百人行投资顾问公司董事总经理童渊说：“贡院六号的目标客户是企业董事长、董事及合伙人、CEO、总经理及其他高级别的专业人士，而且他们一定对生活品质要求较高。”

据了解，北京鲜有每平方米2万元以上的房子，上海最贵的豪宅也不过2万元，而香港大约7万港元左右。所以，在北京像“贡院六号”这样的豪宅已达到香港豪宅的中档价位了。

据北京工商局的登记资料显示：“贡院六号”楼盘的开发商“北京绿都源房地产开发有限公司”的注册地在北京开发区，注册资本为1000万元，法人代表是杨希。海口大都置业有限公司占该公司58%的股份，其余42%的股份由北京市邮电局持有。

“北京世纪百人行投资顾问公司”是“绿都源”的顾问和战略合作伙伴，全面参与了“贡院六号”的策划、修建和销售。据其董事总经理童渊介绍，“贡院六号”总建筑面积为4.5万平方米，共有150套房。已售出的20余套房大多为一次性付款，越大越豪华的反而越好卖，这是投资豪宅的开发商们最大的感触。

谈到“贡院六号”的投资，童渊说，总投资为11亿－12亿元，至于资金来源，有银行资金、外资和自有资金等，总之“渠道很复杂”。“贡院六号”由3栋楼组成，“绿都源”只打算出售其中的1栋（50套），其余两栋（100套）仅供出租。

据知，“贡院六号”的房子大量还是以出租为主，月租目前还没有最终确定，但是肯定要高于5000－6000美元，其中450多平方米的法国皇朝套房租金预计将会在15000美元左右。

而对于记者提出的为何有信心策划成功该项目时，童渊说：“中国现在需要尖端的产品。中国尖端产品的市场很大，也很广。各种顶级的技术我们在应用，顶级的汽车中国有很多人要，顶级的产品中国有市场，房地产项目当然也一样，‘贡院六号’可以算是首个国内顶级地产项目。”

“贡院六号”和别墅的目标客户很大程度上是同一群体，“业主很多是已经拥有别墅的人，但又购置了‘贡院六号’，首先是因为它的品位与众不同，而便利的交通、严密的保安系统也是其优势。”

经营一家建筑企业的李先生看过“贡院六号”后说：“我的主要业务在深圳，而且已经在深圳买了别墅，所以不会考虑买‘贡院六号’。但如果日后有大量业务在北京，可能会考虑去住。主要是那里已经装修好，可以马上入住。其交通便利、酒店式管理很吸引人。至于谁设计的，并不重要，只要户型自己喜欢。其实，如果短期在京，租一套住着可能也不错。”

业内人士认为，“贡院六号”的市场反映说明豪宅市场在北京确实有需求，从全国范围来看也是一样，但这种需求是很有限的。像“贡院六号”这样的项目投入大、风险高、资金回流慢，抱着好奇的心态看房的人很多，但真正买得起的只有极少数的人。所以，专家认为还是不宜盲目效仿。

在上海，刚开盘的闵行区“西郊花园”，最贵的别墅标价3500万元；而不久前在“上海紫园”别墅区，一幢标价1.15亿元的别墅被一位神秘人物定下

全国豪宅知多少

据业内人士介绍，能住得起这些豪宅的人都是真正的成功人士。与其他楼盘来看房的人很不一样，他们通常都是很随和地了解房子的情况，并不关心房子的价格。事实上，对这些人来说，居住已经不再是第一要素，他们需要的是一种类似于私人会所一样的身份感。

按照童渊的说法，现在北京西部的富人区主要集中在万泉新新家园、碧水庄园，东部富人区集中在香江花园、茗都花园、世贸国际公寓、嘉和丽苑和乔丽晶等高档物业区。早期北京的富人主要集中于方庄、亚运村，现在住在这两个地方的很多富人都已经搬了出来，迁往上述社区居住。这主要是因为这些富人们认为“新技术和新设备的运用，使得这两个地区的设备和配套设施已经显得有些过时了”，而且现在北京的富人相比较以往已经更懂得享受了。

以最近炒得比较大的锋尚为例，该小区号称是目前全北京乃至全国智能化水平最高的一个小区，打出的口号是“告别空调暖气时代”。住宅内一年四季保持人为控制的恒温状态。为了保持室内安静，减少因空调带来的噪音污染，所有的窗户都不能打开，代之以清新空气的换气系统。锋尚的价格虽然也高达每平方米13000多元，仍有许多人趋之若鹜，很快被抢购一空。

但严格说来，锋尚还不能算是所谓的“富人”居住的地方，只能说是“中产阶级中收入偏高一些的人”。什么样才能算得上是“富人”居住的地方？童渊给记者具体描述了一下，一般来说，房价每平方米至少1万元以上，住房面积至少200平方米以上，房屋总价至少200万元以上，再加上家具、装修等其他方面的支出，小一点儿的300万元，奢侈一点儿的可能就需要五六百万元。

根据各豪宅项目销售推广部门反馈的客户构成情况，北京玫瑰园三期业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占75%，自由职业者、画家、艺术家、杰出的运动员占25%。丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各占一半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。橘郡二期“水印长滩”的买家集中在两块，一是金融、证券界人士，一是风险基金管理机构，这些人基本上是有过多次置业经历的富人。而购买“贡院六号”的有个人投资者，也有机构投资者，客户年龄基本在40岁以上。

其实，北京能够出现这种富人聚居的地区并不奇怪。北京社科院“北京经济形势分析与预测”课题组曾就北京的富裕人群进行了调查。调查得出的结论超过了许多人的意料：北京市高收入家庭的户均总资产已经达到了2356万元。其中实物资产占66.2%，金融资产占33.8%。北京的百万富翁大约在150万－200万人之间。

实际上，北京并不是国内唯一一个集纳了多处富人聚居地的城市，这种情况在国内其它很多城市也早已陆续出现。

在上海，刚开盘的闵行区“西郊花园”，最贵的别墅标价3500万元；而不久前在“上海紫园”别墅区，一幢标价1.15亿元的别墅被一位神秘人物定下。“上海紫园”销售经理潘先生说，与原先预想的不同，那些超过5000万元的高价房型“比较容易被客户接受”，最低价位1800万元一套的别墅也已基本定完。潘先生形容那些付了定金的客人是“金字塔塔尖上的人”，是“真正的富豪”，基本上都有境外背景，主要是民营企业家和海归人士。

汤臣高尔夫别墅已是上海成熟的别墅区，希望集团老总刘永行在这里拥有一套3000多万元的别墅。

在汤臣里，最贵的一套别墅总价5000多万元（毛坯房售价3500万元，业主装修又花了1000多万元）。来自港台地区和东南亚国家的买主大约占60%，另外40%的客户一半来自上海，一半来自国内其他地方，他们绝大多数为大的私营企业董事长或总经理。令人惊讶的是，据销售部鲍经理介绍，那些千万元以上的最昂贵别墅的买主中境外人士很少，大多为大陆人士。

要做纯正的豪宅，北京还未进入到这一层次，至少时机未到。严格地说，北京的豪宅充其量也就算是高档豪华住宅

“豪”得比较勉强

那么，众多千万亿万豪宅的业主都是何许人？开发商对这类问题一律是闪烁其词。上海紫园售楼处表示，1.15亿元别墅的买主来自港台地区，而其他业主主要是港台的腕儿级人物、国内的CEO及海归等；橘郡“水印长滩”的开发商表示，其购买者主要是港台商人、外企高级经理、世界各国驻京代表等。

是市场经济经过20多年的发展，财富新贵们脱颖而出，才使千万元级的豪宅市场逐渐成市。房地产界营销专家林先生认为，入世后，国际级企业和资金的大规模介入，全球重量级人物的驻足，也为中国豪宅市场带来了契机，争夺世界级富豪将成为豪宅市场较量的新焦点。

北京橘郡“水印长滩”开发商“中洋创业”的闫明非常看好中国豪宅市场，他说，这主要与中国的大环境有关。中外人士对入世后的中国经济前景普遍看好，因此豪宅的需求量会不断增加。据说北京现在业内暗传，北京已经出现第四代豪宅产品的“现代电梯别墅”。这类豪宅将以无梁无柱、可任意分割的大跨度框架结构、其面宽大于进深的建筑技术和高达6米的全落地玻璃幕墙的外立面设计，唤来业界的一片唏嘘。

但由于豪宅的总价高，维护成本也高，因此有业界人士提醒那些投资性买家，做这类物业的投资时，要谨慎行事。另外，开发商在开发豪宅项目时，应多突出其稀有性和文化品位，因为高价位绝非豪宅的唯一要素。一些业内人士提醒说，在中国真正的豪宅市场其实并未形成，在已经出售和新开的楼盘中，可以称得上真正豪宅的屈指可数。

豪宅一直给人一种距离很远的感觉。豪宅的门坎很高，价格不菲，作为一种身份的象征，作为富豪的专用名词，普通人不是很轻易地就能进出其中的，就连参观样板间也往往需事先预约、老总特许、贵宾身份才可进入，没有这些特许，一般都会被婉言谢绝。北京一些豪宅也采用这种销售方式，以抬高档次。水印长滩、贡院六号等的样板间都不对外开放。除了这一因素，要么主打景观，“豪”在窗外；要么主打装饰，“豪”在屋里。业内人士认为，现在的北京豪宅还不能同时具备上述豪宅所应具备的所有条件，所以说“豪”得比较勉强。也就是说，要做纯正的豪宅，北京还未进入到这一层次，至少时机未到。严格地说，北京的豪宅充其量也就算是高档豪华住宅。

更有冷静人士在与国外相比：洛杉矶的豪宅是大草坪，一米多径粗的树木，枫林掩映下更具有浓郁的文化气息。而目前我们已经开发出的一定规模的别墅社区，几乎全是工业化复制，很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验。

“贡院六号”简介

“贡院六号”内6种不同户型的装修，总体上可用“披金戴银”来描述：马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具；用手工贴制的金箔、银箔、丝、锦缎、桃花芯木等装饰的墙体；整块施华洛世奇天然水晶水嘴开关，百年榆木树瘤装饰柱，牛皮墙面，整张马驹皮手工缝制茶几，可擦洗的真丝壁布；可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机；可适用于金属器皿的微波炉……包括公寓大堂，所有室内的家具、地毯、金银箔墙面，洁具、冰箱等电器以及电梯、各类门扇等，都是根据公寓的房型布局在国外量身定制的。

⑻ 范冰冰多处豪宅被曝，曾豪掷2.8亿投资，北京房产居明星首位，啥情况

范冰冰本身还是一个很优秀的女演员。《赵氏孤儿》其实这个电影的改编痕迹很重，且相比剧情，电影有点过于注重对人物的刻画，但就每个人物的塑造来说，陈凯歌导演的《赵氏孤儿》无疑是成功的。让人印象至深的庄姬这个角色正是由范冰冰主演。

通常来说，柔情似水的女子都是高楼深院的美玉，夫君为天的一生是这类女子的写照。又通常来说，果断决绝的女子平日里大多心思深沉，少不了一些小心思。

但范冰冰的庄姬无疑是两者完美的结合。温柔体贴楚楚动人的外表，在仇人面前没有明显的转变和过渡的痕迹，才有了后面的复仇。

爆料称：范冰冰的北京房产在一众明星中位居首位，并曝出了范冰冰多处豪宅的具体地址和购入价格，令人震惊。视频中，有人提问：“哪个明星在北京的房子最多？”孟女士表示是一位很熟悉的女明星。一闪而过的字幕也给出了答案：“范爷（范冰冰）”。

范冰冰一开始在北京花4000万买了一处豪宅，这栋最早买的豪宅也成为范冰冰的常住地。范冰冰也确实多次现身该小区，据说，这里还是“明星聚集地”。目前该小区的均价高达10多万一平。

随后，范冰冰又花1.5亿在北京买了一套别墅。这里曾被称为“北京豪宅之首”，如今的房价高达近12万一平米。范冰冰当初就花费了至少2.84个亿，其后的收获想必更为丰厚，远不止2亿多。

⑼ 成龙北京豪宅被拍卖，起拍价几千万，为何要查封呢

据媒体报道，位于北京东城区东直门的一栋1200平方米的豪宅正在拍卖中。 媒体说这所房子被怀疑是成龙，随后相关报道频频出现，甚至有人扒出。 这个房子应该是房祖名因涉嫌毒品而被捕时居住的房子。当时他在这所房子里被警察逮捕。 让我们再次看看这栋豪宅的价格，这也令人震惊。 这座豪宅共有6个房间和3个大厅，于2007年成为一栋房屋。豪华房屋的起价为7000万。

据律师称，只要有购房合同和付款程序，该案就可以重审，但最终裁定取决于法律。 简而言之，整个事情都是一个已发生的问题，房主也是一个受害者。

⑽ 求大神分析万柳书院和万科北河沿甲柒拾柒号、保利.海德公园三大豪宅的案名怎么样

万柳书院的案名名副其实，令人过目不忘。区位标识和文化标识的完美融合使“万柳书院”的案名浑然天成。万柳书院在万柳区域,区位标识是“万柳”。周边的北大、清华、颐和园、圆明园都是人文底蕴厚重的文化胜地，与中国古代的“书院”的内涵不谋而合。“万柳书院”的案名品味高雅，内涵丰富。
万科.北河沿甲七十七号、霄云路8号的案名采用区位标识，特点是指向性强，简单易记。海德公园是个洋名字，得看个人喜好了。