北京商业写字楼宏观经济运行环境分析

㈠ 如何进行宏观市场环境分析

宏观环境应复该来说包制含以下几个方面：1、经济发展阶段和发展水平，2、经济制度及市场体系，3、收入水平，4、财政预算规模和财政收支平衡状况，5、贸易与国际收支状况。但是这些必须要根据自身企业所在行业来定建议你从国家整体经济发展速度 水平、国家对酒店行业的政策法规、酒店行业自身发展现状及趋势、其他相关行业相互影响等几方面进行分析即可，过多的话可能会显得杂乱！分析主要是让人人情现实并获取自己的机会即可

㈡ 北京写字楼的整栋销售的客源浅析

谁在购买整栋写字楼 北京整栋需求到底有多大

分析一下10年间大单写字楼客户成交案例，不难发现：北京市场上活跃的整栋写字楼买家中，大型国企占了绝大部分比例；此外还有少量的民营企业；而新兴力量则是海外投资机构，它们在近两年才开始大举进军北京写字楼市场。

国有企业购买整栋写字楼，大部分属于自用，它们关注的是地位的彰显、政治与经济资源获取的方便程度，员工居住地的远近等等因素。

海外投资关注的是回报率、开发商的资产负债、项目本身的规划以及具体的参数，甚至该项目的其他部分的营销策略。他们往往很注意经济数据与市场数据（事实上，很多数据作用有限），它们甚至关心这个地区的土地规划的情况，如周围的供应量，存量，空置率等。

大型国企整栋办公的强劲需求

当记者摆好了采访的架势要打入大型国企的内部以了解他们买整栋写字楼的原因时，遇到了重重的困难。于是，记者只好静下心来仔细思考大型国企对写字楼的需求。于是，不少业内人士关于大型国企整栋需求的话语涌入笔端。

其一，宏观经济的改善。国企的盈利能力有所增强，为整租整售的可能性奠定了基础。例如，主语城还在谈判中的三栋楼，每栋面积在3.3万到3.5万平米之间，一栋楼价值约6个亿。由此可以推测，这些有购买意向的国企的经济实力不容小觑。

其二，财务评估方式的改变。对固定资产价值的衡量不再是折旧而是重新评估。折旧率再也行不通，房产潜在的升值力被充分挖掘，固定资产尽管会老化，但随着地价的提升，或者地表形象不断强化，价值也会不断提升。--这种财务估算方式的调整，促生了国企整栋购买写字楼的需求。

其三，国有企业的资本管理理念的更新。国有企业机构改革之后，在向市场化转轨的过程中，逐渐意识到资本运作的重要型：公司的资产应是多元化的，产品、现金储备、证券、以及不动产必须按照一定的比例分配才能使企业效益达到最优，于是持有物业开始被纳入企业的发展战略，有些企业还会购买远超出自用需要的不动产（如中钢国际购买中关村金融中心AC座，自用的还不到三分之一的面积）。这种投资确实可以使企业受益，比如，可以向银行抵押融资，可以获得稳定的租金收入。

其四，国企领导人观念的转变。从决策者私人的角度讲，整栋购买写字楼一则是政绩的砝码；二则能改善办公环境，赢得下属拥戴；三则将企业的闲散资金注入不动产，光明正大经得住审查，减少了暗中被穿小鞋的机会；四则有可能为后继者留下无形的资产，赢得美名。因此，何乐而不为？

国际专业投资机构：紧盯中国市场

海外投资者大致有基金，投资银行，实业这几类。投资，可以是房产开发，也可是购买成品物业。一般来说，参与房产开发的投入资金高，风险也高；后者投入资金尽管比开发还要大，但因为追求的是稳定的租金回报，风险相对小一些。

海外资金可以投资写字楼，酒店，仓储物流等多种业态，具体投资哪方面，是根据企业内部的发展策略来制定的。但在目前的北京，选择投资整栋写字楼，比投资酒店要更有利，也更受外资青睐。这是因为写字楼风险相对较小，回报率报相对固定。SARS曾给酒店业造成了大的冲击，而写字楼不会受这样的因素的影响。酒店有旺季淡季的经营规律，写字楼也不受时令影响。

回顾外资进入中国房地产市场的历史，我们发现，很早就有海外企业与国内企业一起开发楼盘。但是直到去年凯德置地购买中环世贸，美林投资银泰中心，才开了直接投资成品物业的先河。今年一季度海外基金出手写字楼整售市场表现得更为强势：亚洲国际金融投资有限公司2.7亿美金将华普中心收入囊中，日本replus神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平米的两座写字楼。不禁要问：还有多少外资盯着北京写字楼市场，正准备登陆呢？

戴德梁行投资部董事曹念国分析说，“大凡投资者，都要权衡投资回报率与风险。东欧的回报率高，但是政局不稳定；美国政经稳定，但是投资回报率低。目前的中国，处在高速增长期，国内政局稳定，而且投资回报率较高，像这样的国家，环顾世界能有几个？据我了解，国际上三四十家知名的投资商几乎都有在中国投资的意向。”

海外军团：中长期的投资顾虑

因为中国的飞速发展，全世界的投资客都不会忽略在中国的投资机会。但是，对他们而言，中国可能是带刺的玫瑰，芬芳而多刺。他们密切地关注着中国的投资机会，但是又时刻警惕着可能的投资风险。

戴德梁行投资部董事曹念国分析道：“中国政府会欢迎外商来投资，因为现在是全球经济。没有人会闭关锁国，但是，在很大的程度上，国家领导人不可能采用全面放开的政策，一定会设置一些门槛来调节外商的投资。可能会有税收、外汇进出等不同的手法来设置一些门槛。”

曹念国还称：“中国政府不太明朗的政策可能导致海外军团的疑虑：中国政府的政策是否连贯性足够好？比如‘三减两免’的政策能延续到什么时候？因此，外资在正式登陆之时，最看重的是延续性强的税务等方面的法律条文，并会连带考虑政策风险。在这样的情况下，海外军团会有一段时期的投资顾虑。”

另外，记者在业内还听到了一个小小的传言，国家将在七月底公布管理外资物业投资的详细法规。因此，海外资本目前大都还处在观望状态。

小结：

一、短期内整售买家以国内企业机构为主的大局不会改变，而且这部分需求仍呈上升趋势。

二、海外投资强劲的需求目前还处在被压抑状态，前景尚不明朗。一旦政策放开，会有“井喷”式的增长。

大型中资企业机构与海外资金在选择物业时，基本上都是锁定位置好、档次高、升值潜力大的物业。核心地段的高品质写字楼，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为整栋交易的焦点。

海外资金的区域选择

海外资金的目标主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商务区。

这些区域的项目投资回报率高，而且物业符合高端、业权统一的特点。2005年，CBD与金融街的租金稳步增长。国贸与嘉里接近满租，租金报价在每月40美元/平米以上，成交价也在每月35美元/平米以上，达到了近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步增长，入率在90%以上。金融街的租金成交价超过了每月20美元/平米，入住率大幅提升，部分项目接近了满租水平。日本Replus投资华贸，美林正大签约中国红街等等案例说明，境外资金今年的投资重点仍然还是这三个区域。

与此相反，对三大传统商务区之一的中关村，海外资金似乎并不感兴趣。

到目前为止，没有一家真正的外资整栋购买中关村西区的物业。虽然说德意志银行准备入驻，但也只是设点，使用面积很小。前两年中关村西区写字楼的集中放量，导致目前市场仍处在消化期间，租金价格增幅缓慢；再加上项目品质参差不齐、分割出来整售的面积不超过两万平米等等因素，使得海外资金并不看好中关村。可以预测，即使在现有存量完全消化之后，中关村写字楼被外资冷落的局面仍然难以扭转。

国际投资机构的政策忧虑症

CBD与金融街区域，未来的写字楼供应量不会少。

为了更清晰地讨论，有必要将“整售”更进一步细分--将整层销售与整栋销售稍作区别--尽管两者没有绝对的界限。

下文中提到的整栋购买，是指买下整栋楼、或者买下这栋楼的绝大部分并能够取得该楼的冠名权的情况。

06年，“整售”来势汹汹

2005年写字楼整售的案例为数不多。但数量已经相当可观。我们掌握的数据是，2005年全年北京新增的供应量是200多万平方米，成交约130万平米，但是，其中80万平米是整栋或者整层出售。

2006年，整售的势头在年初就来势汹汹，因为业内媒体已经有了太多的渲染，记者就不再一一赘言。但是，业内很少报道但读者不得不知的写字楼情况是：几乎所有的写字楼开发商都摆好了整售的架势，尽管不同的区域情况各有差异，但在绝大多数地区，写字楼整售已经远远地将散售抛在了身后。

附图：1996－2006年写字楼部分大单成交一览表（红色为2006年新增案例）

㈢ “新经济”浪潮引爆资产类投资：一线城市商办市场回暖 区域分化

“新经济”和另类投资，正在推动国内一线城市商办地产市场的回暖与升温。

一线城市商办市场经历调整期后，2021年开始出现拐点，并有持续升温的态势。2021年，中国商业地产交易总额达人民币2253亿元，其中物流和生命科学项目在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。最近的案例是，一直以来专注于商业地产投资的凯德集团，在2021年年底以17亿元收购物流地产资产包。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔透露，凯德布局新经济产业，是为了持续扩大管理资产规模。

一线城市商办市场的强势回暖，得益于多元化的租户类型，有效降低了空置率，并在有大量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为明显。

回暖的同时，市场分化也显而易见。虽然办公楼资产继续主导一线城市市场的交易量，但非核心区大量的新增供应也促成了投资的分化。

总体而言，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总交易量约占全国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场需求以及投资者对稳定收益率的偏好，上海将继续受到投资市场的青睐。展望2022年，投资机构将更加细分化，对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。

回暖

一线城市商办市场的回暖有多重因素。

首先，供需两旺。除了供应量大增，一线城市在过去一年的吸纳量也创下新高。比如，北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区空置率均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空置率同比下降0.8个百分点。

一个事实是，一线城市在疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，北京TMT和行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

在投资市场，北京全年成交总额超过600亿元，市场活跃度和流动性持续提升，第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指出，2021 年下半年，上海商办市场的投资者对于另类投资项目的关注度提升。比如上海的张江板块在过去一年中，凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应，共有六个资产交易。买家主要来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。

其次，在发展数字经济的时代背景下，高新技术头部企业的扩张需求成为办公楼市场去化的主要动力之一。在深圳，大宗交易市场成交总额突破两百亿元，主要买家为科技企业主，主导带动资产型交易。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业，其次是金融板块。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。

最后，是境外资本活跃度的反弹。2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较去年有了明显提升，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。知名案例还包括博枫（Brookfield）收购悦荟万科广场。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示，后疫情时代，北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。

值得关注的是，房企融资渐趋迫切的当下，更多优质投资机会将释放到市场，给资本提供了更多收并购的机会。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏指出，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。从需求端来看，一方面，投资者一直在积极关注深圳写字楼市场以寻求价格合适的项目；另一方面得益于多重政策利好、链接国内外市场的城市发展平台以及良好的科技产业生态链，深圳不断吸引着大量的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。

正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚所指，投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入，并对项目运营方的资管能力提出更高要求。

此外，公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道，有望在2022年得到更多投资者的关注。

分化

同样都是增量的市场供应，一线城市的新增供应水平、市场空置率、租金水平却出现了明显分化。

新增供应方面，与其他三个城市的增长趋势不一样的是，广州2022年虽有约74万平方米的优质写字楼投入市场，但较2021年减少21%。

空置率方面，仲量联行数据显示，北京以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。而广州空置水平被推升至五年以来的新高。年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势，恢复至去年同期水平，分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。但部分区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

在上海，业主对市场信心增强，进而推动租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%，同比增长1.7%。全年活跃的租赁需求推动浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%，而浦东中央商务区租金全年保持平稳，非中央商务区市场租金同比增长6.4% 。前滩等板块租金表现尤为抢眼。

但在2021年四季度，广州商办写字楼租金环比下降0.7%，同比下跌1.2%。不过，平均租金在第四季度开始止跌回稳。

值得一提的是，由于ESG被广泛关注，租户对绿色楼宇的需求攀升。2020年,57%的受访企业倾向选择绿色楼宇。到了2021年，该占比上升至93%，而有 17% 的受访企业认为是否是绿色楼宇将直接影响租赁决策。

世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线城市，LEED 认证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3 个百分点，而非LEED认证的楼宇则下降了1个百分点。世邦魏理仕认为，随着更多租户推行ESG 计划，绿色楼宇的吸引力将进一步提升。以上海为例，绿色认证写字楼的租金比没有认证的高出20%。

2022年一线城市市场将持续放量。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人张冀苏认为，短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在“十四五”规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。

在整体市场的波动性和不确定性下，一线城市的办公物业持续成为投资者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投资型买家为主，广州、深圳则以自用型买家为主。

综合戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构的观点来看，短期内，金融服务业、科技、生命医学等仍将是市场需求的主要驱动力。展望2022年，一线城市甲级办公楼市场将继续受益于金融、科技、专业服务、零售等行业活跃的表现。尤其在上海，生命科学行业以及不断升级的制造贸易类企业或将成为新的需求增长点。

先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增长，但预测未来大量供应将制约租金增速，甚至带出下行压力。

㈣ 企业宏观环境分析的内容有哪能些

宏观环境因素包括：政治环境、经济环境、技术环境、社会文化环境。

1、政治环境：那些影响和制约企业的政治要素和法律系统，以及其运行状态。具体包括国家政治制度、政治军事形势、方针政策、法律法令法规及执法体系等因素。在稳定的政治环境中，企业能够通过公平竞争获取正当权益，得以生存和发展。

国家的政策法规对企业生产经营活动具有控制、调节作用，相同的政策法规给不同的企业可能会带来不同的机会或制约。

2、经济环境：构成企业生存和发展的社会经济状况及国家的经济政策。具体包括社会经济制度、经济结构、宏观经济政策、经济发展水平以及未来的经济走势等。其中，重点分析的内容有宏观经济形势、行业经济环境、市场及其竞争状况。

衡量经济环境的指标有：国民生产总值、国民收入、就业水平、物价水平、消费支出分配规模、国际收支状况，以及利率、通货供应量、政府支出、汇率等国家财政货币政策。

3、技术环境：与本企业有关的科学技术现有水平、发展趋势和发展速度，以及国家科技体制、科技政策等。如科技研究的领域、科技成果的门类分布及先进程度、科技研究与开发的实力等等。

在知识经济兴起和科技迅速发展的情况下，技术环境对企业的影响可能是创造性的，也可能是破坏性的，企业必须预见这些新技术带来的变化，采取相应的措施予以应对。

4、社会文化环境：企业所处地区的社会结构、风俗习惯、宗教信仰、价值观念、行为规范、生活方式、文化水平、人口规模与地理分布等因素的形成与变动。

社会文化环境对企业的生产经营有着潜移默化的影响，如文化水平会影响人们的需求层次；风俗习惯和宗教信仰可能抵制或禁止企业某些活动的进行；人口规模与地理分布会影响产品的社会需求与消费等。

(4)北京商业写字楼宏观经济运行环境分析扩展阅读

这些因素对企业及其微观环境的影响力较大，通过微观环境对企业间接产生影响的。微观环境因素，包括市场需求、竞争环境、资源环境等，涉及行业性质、竞争者状况、消费者、供应商、中间商及其它社会利益集团等多种因素，这些因素会直接影响企业的生产经营活动。

任何企业的经营活动，都是在市场中进行的，而市场又受国家的政治、经济、技术、社会文化的限定与影响。所以，企业从事生产经营活动，必须从环境的研究与分析开始。

㈤ 北京写字楼市场客户群分析

北京写字楼市场客户群分析

研究北京写字楼市场，首先要弄清写字楼市场的分布状态。写字楼项目集中分布的各个区域呈现出不尽相同的特征，直观地体现了不同商圈的地缘优势，从而决定了各商圈的产业特征、客户群特征及其在北京写字楼市场的定位。

1. 五大中心商圈

北京市写字楼的分布从地理位置上看，主要集中在四环以内的市中心区域，高纬环球将这种位于市中心的写字楼聚集区划分为五大主要商圈，即中央商务区（CBD）商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。

中央商务区（CBD）商圈：

中央商务区商圈是北京市知名度最高的的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。

多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所, 普华永道, 麦肯锡,雪佛龙德士古, 埃克森美孚石油公司,荷兰银行, 福特, 丰田, 摩托罗拉, 惠普, 壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。

中央商务区商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。

亮马河商圈：

紧邻第二、三使馆区的亮马河商圈享有最便利的机场交通，拥有众多的高档涉外酒店及丰富的商务服务设施，同时到主要的涉外住宅区也只有不超过半小时的车程，是众多外资企业，尤其是汽车制造业、航空公司等办公地址的首选。很多国际及国内航空公司、汽车制造商和一些外国使馆、组织机构成为该区域写字楼的主要客户群体。例如，国航、波音、宝马、戴姆勒克莱斯勒、本田、现代、通用汽车、菲亚特、德国商会、日本出入境管理处等。

北京市场写字楼的需求不断增长，和其他商圈层出不穷的大量新增写字楼供应量相比，亮马河商圈内写字楼供应量却一直相对有限。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金已超过CBD商圈，跃居市场首位，达到每月每平米32.34美元。而乙级写字楼的租金相对较低，约为每月每平米17.13美元。

东二环商圈：

东二环商圈汇集了北京写字楼市场上很多早期的写字楼项目，如国际俱乐部、恒基中心、中粮广场等。很多写字楼在当时成为外资企业办公选址的热点项目。如今机场高速的延长、东直门交通枢纽的建设以及中关村雍和科技园的成立，大大地提升了东二环商圈的吸引力。高纬环球最新研究数据表明该区域甲级写字楼有效净租约为每月每平米24.82美元。

东二环商圈是外资公司在北京的重要聚集地，如汇丰银行、渣打银行、可口可乐、飞利浦、毕益辉系统、蒂森克虏伯、辉瑞制药等。值得一提的是，安永、毕马威、德勤，四大会计师事务所中三大聚集在此，外企聚集效应可见一斑。

最近一段时间以来，东二环商圈更多地吸引了著名内资机构，尤其是石油巨头、通信公司、银行及保险公司的目光，如中国人寿集团、中石油、中海油、中石化、中国银行北京分行等。

金融街商圈：

金融街商圈一直以来都是国有大型企业、国内知名银行机构、政府主要监管部门及组织机构的汇集地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈按使用面积计算的甲级写字楼有效净租金约为每月每平米29.95美元。

该商圈内的写字楼项目多数已自用为主。银行类企业、金融机构、IT、电信企业、一些国有大型企业及政府机构的总部云集于此，成为整栋购买或散购写字楼面积的主力军，使得金融街商圈内很多写字楼供应量在正式投放市场前就被以购买的形式消化，而长期持有并对外出租的写字楼项目十分有限。

从性质上看，金融街商圈写字楼的客户构成主要以内资企业或机构组织为主，如中国银行, 工商银行, 中国网通, 平安保险, 泰康人寿，以及担任国家金融业监管职能的“一行三会”，即中国人民银行、中国保监会、银监会、证监会。随着中国加入世贸组织后对外资金融业的逐步开放，以及随之出台的西城区促进金融产业发展优惠政策的吸引，从去年开始逐渐吸引了越来越多的外资金融机构入驻，如高盛、摩根大通、瑞银集团、加拿大皇家银行等。

中关村商圈：

中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面的优势，一直以来是国内的IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金（按使用面积计算）约为每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相对低廉。写字楼客户主要为IT及网络相关的高科技企业、研发中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微软研究院、三星研究中心等。

此外，中关村商圈凭借其邻近众多高等学府而特有的创业氛围，还汇集了很多高新技术领域内的中小企业、孵化器等成长型企业。

2. 五大边缘化商圈

随着北京市区域经济的发展，“两轴两带多中心”政策的稳步推进，城市以及城郊基础设施建设的不断完善，高科技园区或开发区的改造建设以及相关优惠政策的吸引，一些公司的办公区域也逐步向城郊延伸，呈现出写字楼市场“边缘化”的发展态势。高纬环球将这种边缘逐步形成或颇具雏型的写字楼项目聚集区划分为五个“边缘化商圈”，即上地/软件园商圈，亚奥商圈，望京/酒仙桥商圈，经济技术开发区（BDA）商圈，以及总部基地（ABP）商圈。

㈥ 从哪些方面分析房地产宏观环境

宏观环境分析包括：

（1）经济环境分析；
（2）城市规划；
（3）城市商业网点规划，分析城市商业定位及发展目标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划；
（4）政策环境。参见教材P313。

㈦ 企业行政宏观环境分析

企业的宏观环境主要包括五个方面，即企业的政治环境、法律环境、经济环境、科技环境和文化环境。
一、企业政治环境分析
政治是一种重要的社会现象，要考察企业面临的宏观环境，政治因素及 其运行状况是企业宏观环境中的重要组成部分，这是因为政治给企业带来的影响异常巨大和明显，同时影响企业生存和发展的其他社会因素也都会因为 政治条件及状况的不同而对企业发生不同的影响。因此，政治是决定、制约 和影响企业生存和发展的极其重要因素。
企业的政治环境是指制约和影响企业的各种政治要素及其运行所形成的 环境系统。政治环境对企业的影响有以下四种情况：
(一）政权更迭时期
这一时期包括革命或战争时期和政权建立初期，政治活动的核心是争夺 国家政权、维护和初步巩固国家主权，这时企业要绝对服从政治，企业几乎没有自主经营权，是企业发展中的特殊时期。
(二）改革时期
这是指处于统治地位的阶级集团在不改变社会根本制度的前提下，对其 经济基础和上层建筑某些方面的自我改造和完善，这一时期的政治环境无论从范围上、程度上都对企业经营管理的影响较大，往往使企业处于十分复杂 的境地，从而使企业行为呈现出短期化的现象。
(三）稳定时期
这一时期政治要素稳定，国家以经济建设为中心任务，政治的职能表现 为对经济的管理和协调，企业地位稳定，这是企业政治环境最为理想的时期。
(四）内乱时期
这一时期是指已经夺取政权的阶级由于缺乏经验，导致国家大政方针失 误，或受国内外敌对分子煽动，从而造成社会混乱状态，这种政治环境会使企业发展畸形，或基本陷于停顿。
政治环境对企业影响的共同特点是：
1. 直接性。即国家政治环境直接影响着企业的经营状况。
2. 难于预测性。对于企业来讲，难以预测国家政治环境的变化趋势。
3. 不可逆转性。即政治环境因素一旦涉及到企业，就会使企业发生十分迅速和明显的变化，而这一变化是企业驾驭不了的。
企业政治环境的具体内容包括以下五方面内容：
(一）政治制度
我国社会主义政治制度是以人民民主专政为实质的人民代表大会制度。
(二）政党和政党制度
政党和政党制度是影响国家政治环境的主要围素，也是影响企业政治环 境的重要因素。
我国是以中国共产党为领导的多党合作制度。
(三）政治性团体
如社会主义国家工会、青年团、妇联等，这些政治性团体对国家政治决
策具有很大的影响作用，有时也会使企业政治环境发生重大变化。
(四）党和国家的方针政策
这是在一定阶段内指导国家政治、经济、文化等全局方向性、原则性的 战略策略规范，因此企业必须遵循这些方针政策，它对企业活动往往具有控制和调节的作用。
(五）政治气氛
所谓政治气氛一是指阶级、政党政治主张的矛盾和力量对比在政权上的 反映所形成的国家政治局势；二是指基层组织和群众的政治情绪，如政治倾向、政治热情及政治思想等。
我国的基本政治制度和方针政策构成了我国企业政治环境的基本要素， 政治体制改革和不同时期的具体方针政策则为企业政治环境提供了良好的条件和发展前景，这些都将对企业的领导制度、生产经营和管理产生深远的影 响和制约作用，正确充分地利用，适应企业所面临的政治环境，无疑是使企 业生存和健康发展，实现其经营战略的重要前提条件。
二、企业法律环境分析
企业的法律环境是指与企业相关的社会法制系统及其运行状态。我国社 会主义法律是工人阶级和广大人民按照自己的意志，通过国家政权制定或认可建立起来的法律制度和执法原则，这是我国法制的根本性质。我国企业面 对社会主义法制环境，它规范、制约、引导企业，要求企业从成立之日起其 一切生产、经营、管理、分配、交换以及改组、合并、扩充或破产行为都必须符合人民群众和全社会的根本利益，有利于发展社会主义市场经济，有利 于开展国际经济合作和国际竞争。
企业的法律环境包括多种环境因素，但主要的有三种要素：
(一）我国的法律规范
它是由国家制定或认可、体现统治阶级意志、由国家强制力保证实施的 行为规则。法律规范是一个完整的体系，同企业及其活动相关的法律规范体系是由不同效力等级的一系列法律所组成，主要有宪法，基本法律、行政法 规、地方性法规等，其中与企业相关的法律规范构成企业法律环境中最基本 的内容。
(二）国家司法、执法机关
这是指国家设立的法律监督、法律审判和法律执行机关，主要有法院、 检察院、公安机关及各种行政执法机关。与企业关系较密切的行政执法机关有工商行政管理机关、税务机关、物价机关、计量管理机关、技术质量监督 机关、专利机关、环境保护管理机关、政府审计机关等。此外，还有一些临 时性行政执法机关，如各级政府的财政、税收、物价检查组织等。
(三）企业的法律意识
法律意识是法律观、法律感和法律思想的总称，是指企业对法律制度的 认识和评价。因为任何企业都要同与其生产经营活动相关的企事业单位发生经济、技术、贸易关系，这些关系都具有社会经济法律关系的性质。企业的 法律意识，最终都会物化为一定性质的法律行为，并造成一定的行为后果， 从而构成每个企业不得不面对现实的法律环境。
综上所述，法律规范是企业法律环境赖以存在的基础，国家司法、执法 机关及其活动是企业法律环境健康生长的保证，企业的法律意识是企业参与法律环境和感受法律环境的重要媒介。
法律环境对企业的影响方式受法的强制性特征所决定，对企业的影响方 式具有刚性约束的特征。针对经济法律规范所调整的不同的经济法律关系，其刚性又有程度上的差异，不同的法律形式对它的调整对象采取不同的调整 手段和作用方式。
法律环境状况对企业发展方向的影响：法律环境自身所表现的不同情况 不仅为企业提供完全不同的生存和发展条件，而且具有环境导向性能，可以引导或迫使企业走上方向完全不同的道路。良好的法律环境对企业成长、发 育有着积极促进的作用；不健康的法律环境不利于企业的生存和发展。
三、企业经济环境分析
所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政 策，社会经济状况包括经济要素的性质、水平、结构、变动趋势等多方面的内容，涉及国家、社会、市场及自然等多个领域。国家经济政策是国家履行 经济管理职能，调控宏观经济水平、结构，实施国家经济发展战略的指导方 针，对企业经济环境有着重要影响。
企业经济环境是一个多元动态系统，主要由社会经济结构、经济发展水 平、经济体制和宏观经济政策等四个要素构成。社会经济结构又称国民经济结构，这是指国民经济中不同经济成份、不同产业部门以及社会再生产各个 方面在组成国民经济整体时相互质的适应性、量的比例性及排列关联的状 况。
一般而言，社会经济结构主要包括五个方面的内容，即产业结构、分配 结构、交换结构、消费结构、技术结构，其中最重要的是产业结构问题。实践证明，社会经济结构上如果出现问题，立即会导致相当范围与数量的企业 不能正常生产经营，甚至造成国民经济的危机。企业关注社会经济结构的变 化动向，及时妥善地调整企业的经营活动，主动适应宏观经济环境变化就能保证企业的安全与健康，有时还能把握时机，开拓创新，推动企业的发展。
经济发展水平是指一个国家经济发展的规模、速度和所达到的水准。反 映一个国家经济发展水平的常用的主要指标有国民生产总值、国民收入、人均国民收入、经济发展速度、经济增长速度等。对企业而言，从这些指标中 可以认识国家经济全局发展状况，利用全国、各省市和企业自身的数据对比， 加之时间序列（各年度数据）的比较，可以从中认识宏观经济形势和企业工 作环境的发展变化，对企业是有帮助的。
经济体制是指国家组织经济的形式。经济体制规定了国家与企业、企业 与企业、企业与各经济部门的关系，并通过一定的管理手段和方法，调控或影响社会经济流动的范围、内容和方式等。正因为如此，经济体制对企业的 生存与发展的形式、内容、途径都提出了系统的基本规则与条件。在经济体 制改革过程中企业应加强和重视对新经济体制实质、形式及运行规律等方面的了解，把握、建立起新的体制意识，改变企业行为的方式与方法，这对企 业发展是至关重要的。
经济政策是国家、政党制定的一定时期国家经济发展目标实现的战略与 策略，它包括综合性的全国经济发展战略和产业政策、国民收入分配政策、
价格政策、物资流通政策、金融货币政策、劳动工资政策、对外贸易政策等。 宏观经济政策是国家根据一定时期经济须域中普遍的问题提出的针对性政策，它规定企业活动的范围、原则，引导和规范企业经营的方向，协调企业 之间、经济部门之间、局部与全局之间的关系，保证社会经济正常运转，实 现国民经济发展的目标与任务。
综上所述，这四个要素组成了企业的经济环境，它们是相互结合地整体 地影响着企业的生存和发展。从企业的角度来看，企业在宏观经济环境中应当加强经济环境意识。企业经营管理活动是多样、复杂、快节奏的，以致许 多企业经营者被迅速变幻的微观环境因素所缠绕，“埋头拉车而不抬头看 路”，忽略了对宏观经济环境的观察、了解和思索，而宏观经济环境往往是通过微观经济环境具体地对企业发生作用，因此导致企业对它的感觉和认知 在时间和空间上存在一定距离，由此带来的结果，当宏观经济环境发生的变 化已逐步被企业经营者觉察时，早已错过良机，甚至某种经济形势早已“兵临城下”，使企业被动应付，险象环生，困窘不堪。形势突变，如江河决堤、 一泻千里，倾刻吞没企业的情况也时有发生。困此企业的宏观经济环境意识要特别强，这样才能使企业在经济环境乃至整个社会环境中的生存发展得到 有力的保证。
四、企业科技环境分析
企业的科技环境是指企业所处的社会环境中的科技要素及与该要素直接 相关的各种社会现象的集合。粗略划分企业的科技环境，大体包括四个基本要素：社会科技水平，社会科技力量，国家科技体制，国家科技政策和科技 立法。
社会科技水平是构成科技环境的首要因素，它包括科技研究的领域、科 技研究成果门类分布及先进程度和科技成果的推广应用三个方面。社会科技力量是指一个国家或地区的科技研究与开发的实力。科技体制是一个国家社 会科技系统的结构、运行方式及其与国民经济其他部门的关系状态的总称， 主要包括科技事业与科技人员的社会地位、科技机构的设置原则和运行方式、科技管理制度、科技成果推广渠道等。国家的科技政策和科技立法是国 家凭借行政权力和立法权力，对科技事业履行管理、指导职能的途径。以上 四个基本要素都会对企业的生产、经营、管理活动等多方面产生影响。
我国科学技术在近十年来获得了飞速发展，在信息技术、生物技术、新 材料技术、新能源技术、空间技术及海洋开发技术等许多部门都取得了重大成就。科学技术的发展，促使我国劳动生产率的提高和生产力的迅猛发展， 推动着我国电子工业等一批新兴工业的发展，也促使我国产业结构向高级化 方向发展。新产品及新技术的不断涌现给企业的发展提供了机会，也给某些企业带来了威胁，一项新技术的出现有时会形成一个新工业部门，但同时也 会摧毁另一个技术落后的工业部门。
当前由于需求及技术寿命周期的缩短，当企业经营活动还处于持续成长 阶段时，企业经营者就必须研究怎样为企业增添新的经营活动领域，还要考虑如何从不能继续满足企业增长目标的经营领域中撤退，这是企业的重要经 营战略问题。需求及技术寿命周期从一个阶段发展到另一阶段时，企业就必 须谋划适应新技术阶段的战略，即当技术发展处于萌芽阶段和加速成长阶段，企业可以把精力集中于国内市场，企业将获得较大的成功。但当国内技 术成长速度较慢而国外需求仍处于萌芽期或加速成长期时，企业就可以转而 采用国际经营战略。当技术发生转化更新时，企业也必须及时在产品上进行调整。因此企业必须预测技术的发展及转化更新的趋势、预测技术环境的发 展变化，并根据这些变化不断进行产品结构的调整，重视新技术及新产品的 开发工作，才能使企业立于不败之地。
五、企业社会环境分析
企业的社会环境包括我国社会阶层的形成和变动、人口的地区性流动、 人口年龄结构的变化、社会中权力结构、人们生活方式及工作方式的改变等，这些方面必然都要反映到企业中来，严重影响到社会对企业产品及劳务的需 求，也改变着企业的战略决策。
我国企业的社会环境主要有三个方面的问题：
(一）人口问题
我国目前人口有11亿多，经计算机仿真计算，到2000年我国总人口将 达到13亿多。我国劳动就业压力将长期存在，随人口增长，耕地减少，我国农村剩余劳动力将向非农产业转移。
(二）我国人力资源开发面临着繁重的任务
1993年统计我国文盲半文盲数为1.8亿，占全国15岁以上人口的22%， 按宽口径估算，我国知识分子约为2000万人，占总人口的2%—2.5%，主 要是教育投资不足，使企业职工素质受到影响。
(三）对企业产品及服务的新需求
随着社会主义市场经济的发展，我国人民的生活方式及工作方式都发生 了较大变化，对企业的产品及服务都提出了多样化的要求，同时我国许多大城市已进入老龄化社会，由此也引起对企业产品及服务的新的需求。
六、全业文化环境分析
中华民族文化是我国企业赖以生存和发展的基础，构成了企业的文化环 境。然而文化环境对企业行为的影响，在很大程度上并没有被社会所认识。在企业成长过程中，文化对企业产生的许多影响都被埋入企业行为动机的原 始部位，即处于行为动机的意识层面之下，这正是文化作用往往被人们忽视 的原因。事实上，企业的文化环境始终以一种不可抗逆的方式影响着企业，因此研究企业经营战略，决不能忽视文化环境对企业的影响。作为企业经营 管理者，只有深刻认识文化的内容和实质，全面了解企业所处的文化环境， 才能真正把握企业经营战略与文化环境的内在联系，在更深层次上掌握企业行为的规律性。
文化的基本要素包括哲学、宗教、语言与文字、文学艺术等，它们共同 构筑成文化系统，是企业文化环境的重要组成部分。
哲学是文化的核心部分，在整个文化中起着主导作用。我国的传统哲学 基本上由宇宙论、本体论、知识论、历史哲学及人生论（道德哲学）五个方面构成，它常以各种微妙的方式渗透到文化的各个方面，发挥着强大的影响。
宗教作为文化的一个侧面，在长期发展过程中与传统思想文化有着千丝
万缕的联系，在我国文化中，宗教所占的地位并不像西方那样显著，宗教情 绪也不像西方那样强烈，但其影响却是不可忽视的，它对人们心理、风俗习惯、哲学思想、文学艺术、科学技术乃至医药卫生、政治经济生活等都会产 生深刻的影响。
语言文字是一种传递信息、观念和规范的基本文化手段。语言文字是一 个民族得以发展和流传的直接载体。我国语言以汉语为主，文字仍保持方块字形的非拼音文字，这些都反映了我国文化的基本特征。
文学艺术往往是整体文化形象具体的表现，是社会现实生活的反映，它 对企业职工的心理、人生观、价值观、性格、道德及审美观点的影响及导向是不容忽视的。
要充分认识文化在社会经济发展中的作用，存在决定意识，意识反映存 在又反作用于存在。文化对于人们认识经济发展规律、调整人们的经济活动、加速或延缓经济发展有重大影响。一般来讲，文化发达、水平高，有利于经 济发展，文化落后、水平低，不利于经济发展。文化与工业发展之间有不可 分割的关系，工业落后，文化也必然落后，反过来也同样如此。工业与文化相互影响，螺旋式发展，因此根本不存在纯粹的经济行为。例如钢铁本身似 乎和文化没有什么联系，但它可以生产成汽车、轮船和楼房，这已经是完全 文化的产物。企业为了占领市场、赢得良好的经济效益，必须注重研究文化环境，因为文化的影响遍及企业整个生产经营活动，包括产品、定价、促销、 分销渠道、包装、款式、服务等，企业一切生产经营活动都受到环境文化价 值观的检验，有的产品就受到欢迎，有的产品则遭到抵制或排斥。企业生产经营活动能否适应当地文化，决定着企业经营活动的成效。因此，成功的企 业不仅要了解环境中有关文化的具体知识，而且必须对文化有非常敏感的感 受力，能够体会到文化环境中人们的价值观念、人生意义等比较抽象的文化理念。这样才能客观地观察、评价和理解企业所处的文化环境，并以此作为 制订经营战略的重要依据。

㈧ 2020年中国商业地产（写字楼）市场租金情况怎么样

普遍往下走了，很多公司开不下去了，现在又提倡摆摊经济，很多店铺也在减租。

㈨ 北京不在是经济中心未来写字楼怎么办

北京不在是经济中心，未来写字楼需要等待需求的缓慢释放。北京的甲级写字楼市场将有14.1万平方米的新增供应待入市，对市场冲击有限。高力国际研究部董事陆明表示虽然净吸纳量逐步回归常态化，但由于新项目体量有限且自用比例较高，因此四季度市场仍将持续去化，年末空置率将出现同比大幅回落。

㈩ 北京中关村退租潮已造成超10万平方米办公楼面积空置，主要问题出在哪里

北京中关村退租潮已造成超10万平方米办公楼面积空置，主要问题是全球经济的低迷，疫情问题席卷北京，造成了人流量的减少，以及中关村租金压力。

中关村曾经代表着高科技，这个我们中国人的硅谷，科技企业的集中地，创造了无数的辉煌。如今它不再是只是一个地理，而像是一种品牌，一种象征。希望北京的疫情早点过去，希望这种空置的现象快点恢复，依旧能够回到到热闹的电子商务城时代，仍然是北京高科技的集中营。