物业股价值分析

⑴ 我们是一家物业公司，公司的价值怎么评估

主要根据收益法进行评估，我们已经做过很多物业公司的评估。
评估方法简介
对于存量经营性房地产,适用评估方法包括市场比较法及收益法,通过对委估物业周边区域的调查并分析有关资料之后,评估人员认为委估物业现有租约确定的租金水平与基准日市场客观情况差距过大,且租约时间过长,不适宜采用市场比较法评估,故本次对委估物业仅采用收益法评估。
收益法是预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A 1 2 n
年净收益折现计算公式: P 1 ) ]
i1 2 1 1
P:表示该房产价值;A:表示年净收益;i1:表示资本化率;i2:表示年金递增率;
n:表示剩余收益年限。
收益法评估工作主要分以下三个阶段进行:
第一阶段:考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报表,在被评估单位资产管理人员的配合下,对资产评估申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定,了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状,并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整,做到账实相符。
第二阶段:搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则,搜集本次评估所需的资料,包括房地产交易管理部门的房地产交易资料,各种报刊、杂志、年鉴、房地产网上有关的信息资料,同时直接向房地产物业管理部门收集出租房地产实例资料。
第三阶段:评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产租赁市场的调查
北京中同华资产评估有限公司 第 13 页
第五部分 资产基础法评估技术说明情况,分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场租赁信息所在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件等方面的差异,将委估房地产与房地产租赁市场租赁价格相结合所确定的收益来测算其投资收益价值(评估值)。
六、评估过程
1、资本化率的确定
确定资本化率的方法主要有以下几种:
(1)市场提取法
此法适用于房地产市场发育比较成熟并且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下,该法容易理解,准确度比较高,因而应用十分广泛。
此法是通过搜集相同房地产市场上多宗房地产的价格及收益信息,根据收益法的计算公式,反求出资本化率的一种方法。
(2)无风险利率加风险调整法
它基于这样的理论基础:投资就要得到回报,回报与风险成正比,投资的风险越高,得到的回报也就越高,如果不想冒险,只能得到较低的投资回报。此方法下资本化率的公式是:资本化率=安全利率+风险调整值
这种方法应用对的难点是风险调整值的确定没有统一的标准,不同估价人员的取值会有差别,这直接影响到了估价结果。
(3)复合投资收益法
其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。复合投资收益率法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率的方法。
(4)投资收益率排序插入法
该方法要求找出和房地产投资相关的其他投资类型及其相应的收益率,然后按照它们的风险程度进行比较判断,以确定房地产投资的资本化率。投资收益率排序插入法确定资本收益率的基本思路是:先找出社会上与待估价房地产有关的各种类型的投资及其收益率,其次绘出收益率一投资类型的曲线,然后,将估价对象房地产的投资

⑵ 股票公司价值分析问题

现金流量见：http://ke..com/view/9881.html?wtp=tt
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什么是相关词条相关词条
• 现金预算
• 现金资产
现金流量
开放分类： 经济学、人文科学、项目评估理论与方法、资金时间价值与资金等值

目录
• 现金流量定义
• 什么是现金
• 现金流量的分类
• 现金流量的分析
• 现金流量分析对企业理财的影响
• 现金流量管理在企业运营中的重要地位
• 现金流量表
• 附：炒股常用网址

现金流量(Cash Flow)

现金流量定义

现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。
现金流量管理是现代企业理财活动的一项重要职能，建立完善的现金流量管理体系，是确保企业的生存与发展、提高企业市场竞争力的重要保障。

什么是现金

现金流量管理中的现金，不是我们通常所理解的手持现金，而是指企业的库存现金和银行存款，还包括现金等价物，即企业持有的期限短、流动性强、容易转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资等。包括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。
一项投资被确认为现金等价物必须同时具备四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险小。

现金流量的分类

在现金流量表中，将现金流量分为三大类：经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。
经营活动是指直接进行产品生产、商品销售或劳务提供的活动，它们是企业取得净收益的主要交易和事项。
投资活动，是指长期资产的购建和不包括现金等价物范围内的投资及其处置活动。
筹资活动，是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。
现金流量表按照经营活动、投资活动和筹资活动进行分类报告，目的是便于报表使用人了解各类活动对企业财务状况的影响，以及估量未来的现金流量。
在上述划分的基础上，又将每大类活动的现金流量分为现金流入量和现金流出两类，即经营活动现金流入、经营活动现金流出、投资活动现金流入、投资活动现金流出、筹资活动现金流入、筹资活动现金流出。

现金流量的分析

现金流量分析具有以下作用：
1、对获取现金的能力作出评价；
2、对偿债能力作出评价；
3、对收益的质量作出评价；
4、对投资活动和筹资活动作出评价。

现金流量分析对企业理财的影响

（一）现金流量对企业筹资决策的影响。
企业筹集资金额根据实际生产经营需要，通过现金流量表，可以确定企业筹资总额。一般来说，企业财务状况越好，现金净流量越多，所需资金越少，反之，财务状况越差，现金净流量越少，所需资金越多。
（二）现金流量对企业投资决策的影响。
现金流量是企业评价项目可行性的主要指标，投资项目可行性评价方法有动态法和静态法，动态法以资金成本为折现率，进行现金流量折现，若现金净流量大于0或现值指数大于1，则说明该投资项目可以接受，反之该投资项目不可行。静态法投资项目的回收期即原始投资额除以每年现金净流量，若小于预计的回收期，则投资方案可行。否则，投资方案不可行。
（三）现金流量对企业资信的影响。
企业现金流量正常、充足、稳定，能支付到期的所有债务，公司资金运作有序，不确定性越少，企业风险小，企业资信越高；反之，企业资信差，风险大，银行信誉差，很难争取到银行支持。因此，现金流量决定企业资信。
（四）现金流量对企业盈利水平的影响。
现金是一项极为特殊的资产，具体表现为：
一、流动性最强，可以衡量企业短期偿债能力和应变能力；
二、现金本身获利能力低下，只能产生少量利息收入，相反由于过高的现金存量会造成企业损失机会成本的可能，因此合理的现金流量是既能满足需求，又不过多积囤资金，这需要理财人员对资金流动性和收益性之间做出权衡，寻求不同时期的最佳资金平衡点，有效组织现金流量及流速以满足偶然发生资金需要及投资机会的能力。
（五）现金流量对企业价值的影响。
在有效资本市场中，企业价值的大小在很大程度上取决于投资者对企业资产如股票等的估价，在估价方法中，现金流量是决定性因素。也就是说，估价高低取决于企业在未来年度的现金流量及其投资者的预期投资报酬率。现金流入越充足，企业投资风险越小，投资者要求的报酬率越低，企业的价值越大。企业价值最大化正是理财人员追求的目标，企业理财行为都是为实现这一目标而进行的。
（六）现金流量对企业破产界定的影响。
我国现行破产法明确规定企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务的，可依法宣告破产，即达到破产界限，这与以往的“资不抵债”是两个不同概念，通过现金流量分析，若企业不能以财产、信用或能力等任何方式清偿到期债务，或在可预见的相当长期间内持续不能偿还，而不是因资金周转困难等暂时延期支付，即使该公司尚有盈利，也预示企业已濒临破产的边缘，难以摆脱破产的命运。因此理财人员对现金流量要有足够的重视，未雨绸缪，透过现象看本质，将信息及时反馈到公司管理层重视，当好公司的理财参谋。

现金流量管理在企业运营中的重要地位

虽然我国从1998年起就要求上市公司在年报中对现金流量信息进行披露，但目前国内大部分企业对现金流量的管理还仅局限于通过现金流量表的有关信息进行比率分析与趋势预测上，远远不能达到市场环境对企业的客观要求。本文就试图站在企业整个运营流程的角度上，通过对现金流量管理的内涵、作用和内容进行较为全面的剖析和探讨，并结合我国企业的经营现状提出相应的提高现金流量管理的对策和建议。
一、现金流量管理在企业中的地位
1、加强现金流量管理是企业生存的基本要求。每个企业都有其各自的不同发展阶段，其现金流量的特征也都有所不同。因此根据其在不同阶段经营情况的特征，采取相对应有效现金流量管理的措施，才能够保证企业的生存和正常的运营。否则就会对企业的生存带来致命的影响。如1975年，美国最大的商业企业之一W. T. Grant 宣告破产，而在其破产前一年，其营业净利润近1000万美元，经营活动提供营运资金2000多万元，银行贷款达6亿美元，1973年公司股票价格仍按其收益20倍的价格出售。该企业破产的原因就在于公司早在破产前五年的现金流量净额已经出现了负数，虽然有高额的利润，公司的现金不能支付巨额的生产性支出与债务费用，最后导致“成长性破产”。
2、加强现金流量管理，可以保证企业健康、稳定的发展。以往对企业的发展能力进行评价的指标如利润、收入，但由于利润的计量方法可以被人为地操纵，再加上有些企业为了增加利润，会相应减少产品开发研究费用，这些费用的削减只会影响企业的长远利益。而现金流量则弥补了这些不足。自由现金流量则可反映企业总体支付能力, 股权现金流量可以真实反映企业实际支付能力。两个指标综合反映了企业自身的支付能力及给予企业利益相关者的回报能力，是企业发展潜力的综合体现。因此，中国联通在其2003年计划工作会议上，就明确将企业自由现金流量作为对分公司发展进行考核的重要指标。
3、加强现金流量管理可以有效地提高企业的竞争力。随着近年来市场竞争的日趋激烈，这就要求企业在生产与管理中不断求新、求快，及时调整产品的生产工艺，以满足消费者千变万化的要求。在这种竞争背景下，现金的流动性就是决定企业运行速度的最重要的因素。而通过现金流量的管理，就可以使企业保持良好的现金流动性，提高现金的使用效率，从而将企业的资金及时地转化为生产力，提高企业的竞争力。
二、整体把握现金流量管理的运作过程
众所周知，现代企业作为一个资源转化增值的价值链，从企业产品的市场调研、研发设计、采购生产、库存销售至售后服务等整个工作流程中，所有环节都涉及资金的流入与流出。因此，现代财务管理的目标已不仅仅只是反映在事后的帐务处理、报表分析上，而是更多地反映在企业事前全面的资金预算、决策支持，事中的监督与控制，事后的总结与调整上。因此，伴随企业整个工作流程的现金流量控制和管理就成为企业财务管理的核心任务。
1、生产经营中的现金流量管理
企业进行生产过程中，现金流量管理的主要作用在于保证生产经营资金的安全，缩短现金循环周期，提高资金使用效率。主要表现在以下几个方面：
（1）存货周转期的管理: 生产经营活动中，对存货周转期的管理通常采用适时制管理，可以降低库存，减少对产品的检查、残次品的返工、不必要的原材料积压。
（2）现金回收期的管理：企业从取得订单到收到货款的每一个程序都要指定专人定期检查。鼓励客户提前付款，对逾期的货款，应有专人负责追踪。加速现金的回收，缩短现金的回收期。
（3）付款周期的管理：企业向外支付款项周期，并不是越长越好，如果支付过迟，会使企业丧失信用度，损害与供应商的关系，可能导致企业失去潜在的折扣优惠。
2、企业筹资活动中的现金流量管理
在企业的筹资活动中，现金流量管理主要集中在以下几个方面：
（1）预测现金流量，制定筹资计划。企业可以通过以现金流量表为基础的预测是现金预测中最常见的一种方法，能对企业短期的现金流量进行预测，有助于日常的现金的管理，根据预测结果制定短期的管理计划。以资产负债表、损益表为基础的预测，是对企业长期发展的现金流量进行预测，测算出企业若干年后的资金的盈余或短缺，有助于企业长期战略计划的制定。这样企业能制定出较全面的筹资计划。
（2）掌握财务状况，判别偿付能力。企业在制定筹资计划时，要充分考虑到自身的短期与长期偿债能力，避免在筹资活动中，现金的流动性出现问题，影响企业正常的生产经营活动。企业通常可以采用比率分析的方法，通过计算现金到期债务比、现金流动负债比、现金债务总额比等指标对自身的短期与长期的资金偿付能力进行测算。
3、企业投资活动中的现金流量管理。企业投资活动所形成的现金主要包括收回投资、分得股利、债券利息等所得现金，以及购建固定资产、权益性投资、债权性投资等所支付的现金。在做出投资决策时，企业必须明确在可预见的风险下预期的未来收益是否大于当前的支出。本阶段的现金流量管理主要是：
（1）估算投资风险，保证资金安全。在企业做出投资决策时，首先对自身所需的维持日常营运的资金及对未来不确定性的支出有一个估算，在此基础上形成的现金盈余企业才会进行投资。对所选择的投资对象，通过对投资对象提出的财务资料的分析，尤其是企业自由现金流量的大小，可以了解被投资企业的财务政策、获利能力、持续发展能力、风险及资金的现值，可以让投资企业在判断投资对象的回报能力上有一定的了解。在客观上提高了资金的安全性。
（2）通过投资评估，保证资金效益。在做出投资决策时必须考虑到未来得到的收益是否大于投资支出，即货币的时间价值问题。企业可以使用很多方法来评估投资决策，但各种方法基本上都是建立在现金流量的基础上，如贴现现金流量法、净现值法等。一般来说如果一个项目的净现值大于零，对这个项目进行投资就是可行的。
三、对于我国企业现金流量管理的对策建议
综上所述，在当前激烈的市场竞争环境中，企业要求生存和发展，必须强化和依赖于有效的现金流量管理。但目前我国企业的现金流量管理还处于极低的水平。绝大多数企业实行的还是根据国家规定的现金开支范围和银行结算制度办理往来收付结算，以经验和内部牵制制度为主体的管理办法。笔者认为，可以采取以下措施来提高我国企业的现金流量管理水平。
1、培养管理层的现金流量管理意识。公司的领导层具备良好的现金流量管理意识是现金流量管理的基本前提，这个意识来自于现代企业制度的管理创新，代表着最新的企业财务管理理念，是现代跨国公司发展的必然趋势。企业的决策者必须具备足够的现金流量管理意识，从企业战略的高度来审视企业的现金流量管理活动，为保证企业现金流量管理水平的提高提供组织基础。
2、建立现金流入流出管理制度，建立现金流量管理的系统控制框架。企业在开展现金流量管理时，必须制定有效的现金流量的集中管理制度，建立现金管理的框架体系。这样企业就可以通过制定定期的管理报告、预算与预算控制报告来对现金管理进行及时的反馈，做出相应的调整。使得企业的每一项工作流程所带来的财务变化都能准确及时地反映到现金流量上来，从而为企业的管理决策做出评价。其次，企业在围绕“现金流量管理”这一核心展开的时候，势必牵涉到对整个企业工作流程的重新整合和统一，这样无疑可以高屋建瓴地对企业的内外信息作出及时、准确地判断和控制，这对提高我国企业的现代管理意识和水平有着极大的帮助。
3、建立相应组织机构，加强现金流量的监督与管理。由于某些人为因素，如：判断失误、粗心大意、合谋、串通舞弊等现象会使管理体系不能发挥有效的作用。针对这些情况，企业要在管理人员定期进行监督的情况下，将现金管理落实到每一个部门，每一名员工，保证现金管理的每一部分都应有人负责，不应存在无人愿意负责的不确定领域。同时，建立相应的奖惩机制，来调动职工的积极性。只有建立在企业框架体系上的现金流量管理才是全面的现金流量管理。
4、建立以现金流量管理为核心的管理信息系统。企业管理信息化是当今世界跨国公司应对全球一体化、信息化世界所必须采取的手段。据统计，世界500强中80% 的企业都采用了企业资源规划（ERP）的管理信息系统，以企业财务信息化系统平台的建立为入手点，以此来整合企业的生产管理流程，将企业的信息流、物流、资金流、工作流等集成在一起，使得管理者可以及时、准确地获得企业内外运营的各种财务、管理信息。将企业的财务管理从传统的记账、算账、制作报表为主转向财务控制、项目预算、资金运作、业务开拓、决策支持等主动运营上来，真正预测和把握企业现金流量的流入流出，以“现金流量管理”作为财务管理的创新核心，将工作流程与财务管理有机地整合在一起，抓住信息网络化这一机遇，实现企业管理跨越式的发展，才能真正提高企业的核心竞争力。

现金流量表

现金流量表是以现金为基础编制的财务状况变动表，反映了会计主体一定期间内现金的流入和流出，表明会计主体获得现金和现金等价物的能力。有直接法和间接法两种编制方法。现金流量表一般分为三部分内容，即：经营活动产生的现金流量；投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。

⑶ 什么是物业价值收益

物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。

⑷ 股东价值分析的简介

1986 年，Affred. Rappaport教授在《创造股东价值》(creating for shareholder value)一书中提出了SVA概念。SVA是从企业收益能力增长的角度，对一定期间内企业的价值增值进行直观地衡量。
根据价值理论，企业价值可以量化为未来各期收益的现值之和，价值的实质是未来收益能力的大小，企业价值增长意味着企业收益能力的增强。Affred. Rappaport教授进一步认为：只有当收益增长部分的现值大于为提高收益能力而新投入资本的现值时，股东价值才能真正实现增值。
以金融市场为主导、国际化的现代市场经济的发展，导致企业的经营目标从追求利润的最大化到追求综合程度更高的“股东价值报酬现值”的最大化。
将“未来现金流量的贴现值上升为企业新经营目标的高度来认识，是未来维度现金流动制会计的新发展。

⑸ 分析股票价值分析,求给几个论点

这个有很多的呢。具体您可以多查找下。这类型的公司。
到你拉着我手时润心的温暖；江南的风如此越高，说明这种食材（和其它食材一起吃时）

⑹ 股票价值分析案例

楼主是和我一样选了苦逼的财管公选课么……
查了一下没有人解答，我就自己做了下，虽然你现在肯定不需要这份答案了，但希望以后搜到的同学可以省心吧，哈哈……
路过的点个赞哈……
（1）股票价格是市场供求关系的结果，不一定反映该股票的真正价值，而股票的价值应该在股份公司持续经营中体现。因此，公司股票的价值是由公司逐年发放的股利所决定的。而股利多少与公司的经营业绩有关。说到底，股票的内在价值是由公司的业绩决定的。通过研究一家公司的内在价值而指导投资决策，这就是股利贴现模型的现实意义了。
(2) 1．如果公司增加股利的话，就意味着他存有的现金会减少，将来如果那些投资需要钱的话，就必须通过融资解决，比如贷款、股票增发等但是这些都是需要成本的
2．如果公司没有什么特别需要大量现金的项目的话，那还是作为股利发放给股东们比较好，这样毕竟是反馈给了股东们，而如果不发掉很有可能则放在公司吃银行利息也是浪费。
3．如果是发放股利的话，在发放日当然股票账面价值会下降。
以上是我自己搜的
（3）这道计算题是在假设公司将全部盈余都用来发放股利的情况下做的，也就是净收益的增长率等于股利增长率，而且此公司的增长率很大，所以最终结果的股票价值较大，应该是对的吧
闲话不说，上过程
k=4%+1.5×﹙8%－4%﹚=10%
d1=2×(1+15%)=2.3
d2=2.3×(1+15%)=2.645
v1=2.3×pvif(10%,1)(括号里的是下标，字母用大写，后面的也是)+2.645×pvif(10%,2)
=4.27547
v2=2.645×(1+8%)／(10%－8%)
现值：142.83×pvif(10%,2)=117.97758
v=v1+v2=122.25(元)
~\(≧▽≦)/~啦啦啦解答完毕。

⑺ 股东价值分析的优缺点

股东价值分析主要服务于企业战略决策，主要提供与评价企业收购 清理有关的战略管理会计信息，而且它的诞生和发展使管理会计服务对象提高到战略层次，从而便利于管理当局高屋建翎的统筹企业全局，可视为管理会计发展的新突破。
然而，股东价值分析本身也存在着缺陷。即:由于留存价值的预测方式有很多种，而且每一种均与不同的环境条件相关，因而SVA对与某一特定战略相关的留存价值的计量难以找到惟一的方式。

⑻ 股票价值分析章 ①这些公司股票的最新价格为多少

我们要战胜自己这家公司股票的最新价格是多少？股票的价值，他每个暑假都是不一样的。

⑼ 什么是 RNVA 估值方法

RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写，就是重估净资产的意思。
RNAV的计算公式： RNAV =（物业面积＊市场均价－净负债）／总股本 物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。 较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）/较大的股本都将降低RNAV值。 对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。 股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估

⑽ 怎么写股票的投资价值分析

所谓的投资价值跟价值投资基本上可以一样看待。可以去多看看价值投资的东西，这有很多的。特别像巴菲特芒格等的思想理念。
分析一个公司是否具备投资价值，可以从两个大方面入手，一是看其基本面是否足够优秀，这包括所处行业是否有前景，公司的产品是否有优势，公司的财务是否健康，公司的业绩增长和发展势头是否良好等等。也就是行业分析，财务分析，发展前景，市场占有率，营销优势等。其中公司的是否具备独特优势比较重要。如产品的独特性，成本优势或处在一个行业（或细分行业）垄断地位等，只有有优势的企业，才有足够的成长性。有也优越的基本面后，二是要看公司的股价是还被低估。如果股价处在很高位，远远超过其价值，那也谈不上有投资价值了。如果股价被低估，或大大低估了，那就具备了很高的投资价值(通常在熊市或大市连续回落中容易出现)。这样的公司就是你所需要选择的投资目标。
并不是什么公司都有投资的价值。
价值投资也不是一帆风顺的，其中会有很多的波折，股价总是在接近价值和远离价值的波动过程中。受到经济政治，行业和大盘行情，个人心态等等因素影响。
说不了太多，只是其中一些。但可以按这些去试着分析分析。好的公司管理，体制等也很重要。管理层也是很重要因素。 欢迎交流。。。也可以给个公司你去分析，这样不用再找，直接分析公司就行了。