2015保利地产财务报表分析

『壹』 房地产月度财务报表及报表分析案例，包含财务指标分析，要月度，不是年度，谢谢

你可以上网易财经，随便找一个上市公司。里面有财务指标分析，月度年度都有

『贰』 《财务报表分析案例>张新民钱爱民编著的答案

《财务报表分析》课后习题参考答案

第二章（P82）
1．（1）A公司债权（应收账款、应收票据、其他应收款、预付账款等）超过了资产总额的75%，规模过大，说明公司的货币资金、存货、投资、固定资产、无形资产等在资产总额中不足25%。
（2）应收母公司款项达公司债权的80%以上，占公司资产总额的75%╳80%＝60%。如此庞大的关联交易债权值得怀疑，可能存在着转移资金、非法占用、操纵利润等行为。
（3）母公司已严重资不抵债面临破产清算，意味着相应的债权不能收回或不能完全收回，将会使A公司遭受严重的资产损失，并将进一步导致公司严重亏损、资金周转困难、股票价格暴跌、公司形象严重受损。
2．存货积压可能是因为采购过多，也可能是因为生产过多而销路不畅。不论是哪种原因，在近期来看，公司没有什么损失；即使是销路不畅，但可使公司流动资产增加，给人一种短期偿债能力增强的假象；并可使大量费用予以资产化，降低了当期的费用，从而使当期利润有良好表现。
从长期看，存货积压会导致资金占用增加、储存费用增加；若存货积压属于产成品销路不畅，则后果更为严重，未来会发生存货资产损失和亏损。
3．2005年科龙电器长期资产质量
（1）固定资产。部分设备严重老化，说明公司在较长一断时间内发展停滞，也缺乏技术进步；模具大量闲置，说明管理不到位，是采购有问题还是转产所致？不管什么原因造成闲置，都应及时加以处置减少损失。至于部分公司停止经营，设备未能正常运转，可能与顾董事长出事、管理出现真空有关。固定资产是公司经营的核心资产，固定资产质量低劣，会对公司未来的业绩产生消极的影响。
（2）无形资产。商标价值在过去可能存在着高估。这也反映了公司当时存在着管理问题。我们知道，商标只有在购入或接受投资时才需入账。因此，商标价值过去高估，现在贬值，将直接给公司带来经济损失。
诉讼中的土地使用权，是因为转让方并没有向其受让方付款，所以转让方可能并没有转让的权利。这反映了转让涉及的三方可能都存在着管理问题。
（3）在建工程。在建工程说明工程还没有建成。没有建成，部分设备就已系淘汰设备，说明公司在经营管理上存在很大的漏洞。
（4）长期投资。长期投资全额计提了减值准备，说明公司对该项投资已经完全失去了控制，损失已经确认。这可能是顾董事长违法操作的结果。
公司在计提资产减值损失上，采用了请独立第三方进行资产评估的做法，由此所计提的减值损失应该认为是合理的。
从科龙2005年的资产质量看，问题不少，海信在并购后需要做的工作不少。

第三章
P98预计负债与主观判断
1．计提产品质量保证金时，确认预计负债同时增加销售费用。因此，影响其利润表中的销售费用、营业利润、利润总额、净利润、每股收益；影响其资产负债表中的预计负债、负债总额、盈余公积和未分配利润。
2．估计质量保证费用，需考虑：根据行业经验和以往的数据分析确定发生质量问题的部分在销售收入中的比率、维修费用占销售收入的比率以及当年的销售收入金额。关于发生的质量问题可以按轻重细分不同类型，并相应分析确定每一种类型的质量问题引起的维修费用占销售收入的比率。
3．格力电器2005年初预计负债为33.99万元，年末预计负债为32.52万元，2005实际计提了－1.47万元。青岛海尔、美的2005年初、年末无预计负债。而科龙2005年计提了9057.82万元。这说明了科龙产品质量较差，产品质量管理存在较大的问题。（通过预计负债操纵利润的可能性不大，因为公司已经亏损严重）
4．2006年末，科龙年末预计负债为16999.51万元，而其年初数为20991.57万元，2006年的计提数为－3992.06万元。

案例一：泛海建设（P117）
1．计算其资产负债率
资产负债率＝3535722192.70/7786405081.13=45.41%
2．联系其当年的融资行为，分析其融资环境和经营环境
根据其现金流量表可知，公司本年度筹资活动产生的现金流量净额为负，偿还了大量债务，付息数量也比较大，本年度仅通过借款获得了数量并不多的现金。本年度公司非公开发行股份并未获得现金，只是通过向控制公司发行股份换购了四家公司。资料显示，四家公司业绩不错，可以看作是控股公司向上市公司注入了优质资产。（不能据此说公司没有负债融资的能力。控股公司不是简单将四个公司卖给上市公司，它是卖出后更大份额地控制了上市公司）
总体看，企业并不短缺现金，融入的现金很少，采用的融资方式单一，公司还具有一定的负债融资的能力。经营情况是母公司营业收入较去年萎缩，母公司利润为负，但就合并后的营业收入和利润看，情况好转，可以认为，公司的经营环境在改善。
3．以资产负债表为基础，预测未来财务走势
控股公司通过优质资产注入，使公司的经营资产和投资性资产的质量都有所改善，可以期盼公司的财务状况在未来会有较好的走势，且目前公司资产负债率不算高，未来融资还有一定的空间，可为公司发展提高资金支持。公司其他应收账款数额较大，可能存在集团内部资金转移、拆借，希望未来不产生坏账。

案例二：东盛科技的审计报告(P117)
1．导致企业出现资不抵债的可能原因是什么？
资不抵债即资产小于负债，为什么小？有资产损失、严重亏损。从其报表资料看，营业活动有一定的亏损，投资收益为正，营业外支出庞大，而营业外支出主要是对外担保损失。因此，资不抵债的原因主要是经营亏损、管理不善，对外担保不慎没有充分估计风险。
2．营业资金小于零，意味着什么？
营业资金小于零，即流动资产小于流动负债，也即长期资产大于长期资金，是典型的过度投资。
3．本案例涉及多项企业资产和负债，请以此为基础分析企业未来的财务走势。
注册会计师对公司持续经营能力“无法判断”，对其财务报表“无法表示意见”是可以理解的。
因为公司过度投资，加之经营亏损，肯定会遭受严重的资金周转困难，一旦资金链断裂，无法偿还到期债务，将面临破产、被兼并的风险。希望公司能够通过资产转让、债务重组、调整和扩大经营结构等在内的多项改善措施，扭转颓势。
4．请与东盛科技未来公布的相关信息相比较，看一看自己的预测是否准确。
2008年，通过盖天力“白加黑”OTC业务及相关资产出售等获得巨额营业外收入，改善了公司财务状况。
公司至今仍然亏损，股票代码ST东盛。

《财务报表分析》4章课后习题参考答案

第4章（P152）
案例分析1：
1．计算泛海建设2007年的毛利率、核心利润率
（1）按合并报表计算
合并毛利率＝（营业收入－营业成本）/营业收入
＝1716621574.39/4162671982.25
＝41.24%

合并核心利润率＝（营业收入－营业成本－营业税金及附加－期间费用）/营业收入
＝1019216813.03/4162671982.25
＝24.48%

（2）按母公司报表计算
母公司毛利率＝（3103673－935817.16）/3103673
＝2167855.84/3103673
＝69.85%

母公司核心利润率＝－45608727.53/3103673
＝－14.7%
2．泛海建设07年与06年业绩出现较大变化的原因
（1）泛海建设2006年的毛利率、核心利润率、营业利润率、净利率：
按合并报表计算：
合并毛利率＝455546718.75/1340514764.03
＝33.98%
合并核心利润率＝325979636.26/1340514764.03
＝24.32%

合并营业利润率＝358728011.7/1340514764.03
＝26.76%

合并净利率＝258434634.69/1340514764.03
＝19.28%

按母公司报表计算：
母公司毛利率＝3288165.92/7329577.22
＝44.86%

母公司核心利润率＝－9195948.22/7329577.22
＝－125.46%

母公司营业利润率＝119610924.72/7329577.22
＝1631.89%

母公司净利率＝129448096.66/7329577.22
＝1766.11%

（2）2007年营业利润率和净利率
按合并报表计算：
合并营业利润率＝1015989591.83/4162671982.25
＝24.41%

合并净利率＝净利润/营业收入＝650709444.55/4162671982.25
＝15.63%

按母公司报表计算：
母公司营业利润率＝－55210771.25/3103673
＝－1778.88%

母公司净利率＝－54949517.19/3103673
＝－1770.47%

（3）2006年与2007年比较
合并报表比较：
2006 2007
毛利率 33.98% 41.24%
核心利润率 24.32% 24.48%
营业利润率 26.76% 24.41%
净利率 19.28% 15.63%
从合并报表看，07年比06年毛利率水平有明显的上升，营业收入成倍增长，这可能与房地产市场状况有关，也可能与控股股东的资产注入有关；虽然毛利率水平有明显上升，但由于营业税金及附加、销售费用、管理费用等项目增幅较大，其核心利润率水平两年比较仍大体相当；而在考虑了投资收益之后，营业利润率水平却有下降，这是因为06年存在着较多的投资收益（对子公司投资按权益法核算），而07年的投资收益为负（根据新准则对子公司投资按成本法核算，并实施追溯调整，冲回以前年度投资收益）；在考虑了营业外收支之后，净利率水平下降更多，这是因为06年存在着较多的营业外收支净额，而07年的营业外收支基本持平。

母公司报表比较：
2006 2007
毛利率 44.86% 69.85%
核心利润率 －125.46% －14.7%
营业利润率 1631.89% －1778.88%
净利率 1766.11% －1770.47%

从母公司报表看，07年的毛利率较之06年有明显上升，但营业收入有较大下降；毛利率为正，而核心利润率为负，主要原因是管理费用开支庞大（报表附注中没有管理费用的说明），当然07年的核心利润率虽然仍为负，但已有较大改善；06年的营业利润率和净利率之所以巨大，是因为06年存在着巨额的投资收益（核算方法变化）和较大营业外收支净额，而07年投资收益为负、营业外收支净额较小。

3．预测泛海建设未来的利润增长点（应结合资产负债表）
不论从合并报表还是母公司报表看，利润增长点主要有：一要扩大营业收入，将存货销售出去，在这方面存在着很大的潜力，报表中存在着巨额存货；二要控制各项成本费用，特别是管理费用和销售费用，并加强税收筹划；三是加强应收和预付款项管理，避免坏账；四是改善投资收益状况，从报表看公司未进行金融资产投资，那么投资收益的状况主要决定于长期股权投资，因此要加强对子公司、参股公司的管理，提高投资效益；五是加强对投资性房地产投资的管理，适时出售投资性房地产。

案例分析2：从处罚决定看企业利润
案例内容略
请讨论：本案例中涉及的信息披露内容对企业的财务状况尤其是利润状况有何影响？
安哥拉项目的实施存在着一定的不确定性。一旦实施，杭萧钢构将需进行巨额投资和巨额筹资，因为该项目合同金额达313.4亿元人民币，而其05年全年主营业务收入仅为15.16亿元人民币。至于该项目实施对企业利润的影响，就现有案例资料难于判断，境外项目存在着许多变数，当然一般情况下会使企业利润有巨大提高。

《财务报表分析》5章课后练习题与案例分析题参考答案

资料：本书第1章泛海建设的现金流量表
练习与分析要求：
1．观察该企业当年营业收入与销售商品、提供劳务收到现金的数量差异，揭示其中出现差异的可能原因。
销售现金流入率＝销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入，是一个结合利润表与现金流量表进行财务分析的重要指标。根据泛海建设2007年度的报表资料计算该指标值：
合并销售现金流入率＝4320957269.97/4162671982.25＝1. 04
母公司销售现金流入率＝3274111.60/3103673＝1.05
欲理解该指标，首先需弄清营业收入与销售商品、提供劳务收到的现金之间的关系。
销售商品、提供劳务收到的现金＝本期营业收入+本期的增值税销项税额－在建工程领用产品计算的增值税销项税额+（应收账款期初余额－应收账款期末余额－本期注销的坏账+本期收到前期已注销的坏账）+（应收票据期初余额－应收票据期末余额）+（预收账款期末余额－预收账款期初余额）
注：此处所说的余额为各账户余额，不是资产负债表中的项目余额。资产负债表中的应收账款是扣除了坏账准备以后的数额。
所以，销售商品、提供劳务收到的现金与营业收入之间的差异原因如下：（1）本期的增值税销项税额的大小；（2）在建工程领用产品计算的增值税销项税额的大小；（3）本期应收账款的增减变动大小；（4）本期注销的坏账大小；（5）本期收到前期已注销的坏账大小；（6）本期应收票据的增减变动大小；（7）本期预收账款的增减变动大小等。
2．该企业当年投资活动现金流量有什么特点？
该企业当年投资活动现金流量净额母公司数和合并数皆为负值，说明该母公司及其企业集团当年处于投资扩张阶段；母公司仅有较少现金流入，属于收回投资且属于内部交易；合并报表上的现金流入更少，源于处置长期资产；母公司报表和合并报表上的现金流出较大，主要是用于对外投资，还有一部分用于长期资产购置。
3．从该企业年内的筹资行为，可以透视出企业在经营活动和筹资环境方面的哪些信息？
该企业母公司报表和合并报表上的筹资活动产生的现金流量净额皆为负值，主要表现为现金流出；而其现金流出主要是用于偿还债务和分配股利或利息；母公司和子公司现金流入数相对较小，仅有银行借款。从该企业年内的筹资行为看，尽管企业在进行对外投资扩张，但该企业的经营活动现金流量充足，并不需要额外筹资。但是，该企业年内偿还债务的数额巨大，有年底集中偿债、粉饰报表之嫌。

『叁』 2015年保利地产资产负债表存在的问题

1.资产负债表里的未分配利润等于损益表里的当年累计净利润。

『肆』 保利地产所在行业分析； 保利地产行业地位分析、财务状况分析； 综上所述，给出结论。

行业涉足多个领域，文化艺术经营，矿产资源投资开发，房地产开发，国际贸易。我的邮箱是[email protected]，邮件是我发给你的

『伍』 如何分析房地产企业财务报表

盈利指标: 重点关注毛利率和期间费用率。前者直接反映了产品竞争力，后者可以看出企业的融资成本及营销费用高低。
偿债指标: 重点关注净负债率。地产业通常有大量预收款，所以净负债率通常比资产负债率更能反映公司实际债务情况。
营运指标: 重点关注存货周转率。这个不用多说，去化速度一般还与公司的产品定位相关。
成长指标: 关注营业收入增长率。这方面与其他行业区别不大。
其他: 净资产收益率。高财务杠杆和高周转率能为股东赚钱的优势在地产业体现淋漓尽致。
经营活动现金净流量。通过这个指标可以看出企业的回款状况以及是否有大规模的拿地的情况。

考虑企业债务状况还比较常用的有现金短期债务比、长短期债务比、平均借贷成本等指标。
另外，地产行业的收入结转存在一定的滞后，所以考虑企业运营效率时存货周转率并不是特别的适用，三费比例比较重要。
我也在不断的学习，其他不足的地方希望大家能够指出。

『陆』 保利地产财务报表合并净利润为什么是正的

房地产财务报表中的管理费用为正数，这是由于管理费用发生的费用大于冲销的数。
管理费用是费用类科目，借方记增加，也就是正数，贷方记减少，当余额在借方是正数，当余额在贷方是负数。一般情况 管理费用科目余额都是在借方。

『柒』 房地产业财务报表需要分析哪些数据

房地产业财务报表需要分析的数据：

1.“应收账款”项目，应根据“应收账款”账户和“预收账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

2.“预付款项”项目，应根据“预付账款”账户和“应付账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关预付款项计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

3.“应付账款”项目，应根据“应付账款”账户和“预付账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。

4.“预收款项”项目，应根据“预收账款”账户和“应收账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。

5.“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“其他应收款”项目应根据各相应账户的期末余额，减去“坏账准备”账户中相应各项目计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

(7)2015保利地产财务报表分析扩展阅读：

财务报表的作用：

1、导向作用

财务报表的导向作用主要体现在绩效指标的导向作用，绩效指标就是为员工在工作中明确目标，指导工作。

2、约束作用

财务报表有些会明确告诉员工那些是应该做，自己所做的工作是否与绩效指标相符合，约束员工日常行为和管理规范以及工作重点和目标。

3、凝聚作用

一旦财务报表，员工就会利用各种资源，凝聚一切可利用的力量来实现和完成绩效目标，可以把大家凝聚在一个共同的目标和方向。

4、竞争作用

财务报表的设定就要求员工要通过努力工作才能完成的目标，绩效指标明确员工努力的方向和目标，这样就提供了员工之间，部门之间，企业与外部之间的竞争的目标和对比标准，使员工为完成绩效考核指标互相竞争。

参考资料来源：网络-财务报表