上海经济环境分析

『壹』 通过SWOT分析，比较上海 浦东新区和天津滨海新区的投资环境 很急！！！

很急就不该是给这个分数了~
所以只能给你结论性的：经分析，后者投资回报收益率远远高于前者。

『贰』 2007年上海房地产环境分析报告

2007年上海房地产环境分析报告

如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。

但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。

从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。

鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。

一、政治宏观层面

从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。

进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。

上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。

上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

二、经济政策层面

任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？

1、加快推进经济增长方式和政府职能转型

关键字： 研究报告

『叁』 分析上海经济发展的有利条件和不利条件，是

有利条件：
1.地理位置优越
2.便利交通
3.农业基础雄厚
4.政策的支持
5.人才众多，劳动力素质高
不利条件：
1.矿产资源缺乏
2.土地面积小，房价高

『肆』 上海经济发展的瓶颈是,其原因是。解决措施有。

优势
改革开放以来，浙江经济发展速度一直居各省前列。据统计，1978-2001年，浙江GDP年均增长率高达13.3%，由124亿元猛增至6700亿元，经济总量在全国的排序由原来的第12位迅速升至第4位，人均GDP则由全国第16位升至第4位。尤为可喜的是，1997年后，我国经济增长率逐年走低，而浙江经济虽也有回落，但仍然保持两位数的高速增长（1998年较上年增长10.1%，1999年较上年增长10.0%），出口增长更高（1999年全年增长18.5%，今年1季度的增长率高达55%）。2001年浙江国内生产总值已达6700亿元左右，2002年人均GDP预计可达2000美元，高出全国平均水平近一倍。如今，浙江经济表现出的旺盛活力，引起了各方面的广泛关注。有人称之"浙江现象"。以经济学的观点看，一个国家或地区经济发展领先于其他地区，必然是其较好地发挥了比较优势的结果。本文即试图从比较优势分析的角度来探讨"浙江现象"产生的原因。
经过大量的实证分析后，笔者认为，浙江与邻近沿海发达省份及全国相比，在劳动力、环境、市场扩大、特色产业和企业经营机制等方面具有明显的比较优势。具体分析如下：
一、浙江劳动力资源的比较优势.
劳动力资源也称人力资源，是国民经济的根本要素，是构成社会经济运动的基本前提。在现代社会，劳动力素质的提高是促进经济增长的一个决定性因素，因此成为各地区比较优势的一项重要指标。诚然，浙江的劳动力资源充沛，但在我国劳动力资源普遍充足的大环境中显不出比较优势。浙江在人力资源上的比较优势主要体现在两方面，即人口自然增长率较低、人口综合素质较高。1989年浙江人口自然增长率为8.79‰，仅稍高于沪、京2个直辖市，是省区中最低的。1999年则为4.29‰，高于沪（已出现负增长）、京、津、辽、苏，列全国倒数第6位，在省区中列倒数第3位。人口自然增长率较低减轻了人口负担和就业压力，对经济发展有利。虽然浙江人均受教育程度低于全国平均水平，但浙江开发历史早，文化积淀深厚，劳动力的综合素质在全国居较高水平。相对于外省人而言，浙江人更具有崇学、敢闯、聪慧、勤奋、互助、务实等优秀素质。其优势突出表现在浙江人对现实环境有很强的适应能力并勇于创新。江浙沪历来为我国科技人才最密集的地区。国内40%以上的科学家均出于此。根据《中国科学家传略辞典》按籍贯统计，每百万人所涌现的著名科学家，上海为全国平均水平的4.22倍，浙江为4.15倍，江苏为3.49倍。特别是宁波，不仅以出商界巨子闻名于世，还是名冠全国的"院士故乡"。目前，宁波籍院士占全国1/16，在全国所有城市中位居第一。仅一所效实中学就出了13位院士，在全国未闻其二。在市场经济的大潮中，肯动脑筋肯吃苦又富冒险精神的浙江人，边干边学，素质提高更多地倚仗于"来自课堂外的学习"。在改革的实践中，涌现出滕增寿、冯根生、颜阿龙、鲁冠球、宗庆后、南存辉、陈金义等一大批勇于创新，精明且善于把握机会的知名企业家。这些企业家的存在是浙江经济腾飞极为重要的因素之一。
二、浙江环境的比较优势
环境资源直接影响人们选择定居点，企业选择区位，是一个地区经济发展的基础条件。一般认为，区位、资源、经济和生态环境是经济发展的硬环境，社会、政|治、政策和法律环境为经济发展的软环境。以下仅对浙江的硬环境作简要分析。（一）区位环境,浙江的区位优势十分明显。首先，滨海居中的地理位置，既利于对外交往，又利于向内扩展。而且，紧邻上海这一全国最大的经济中心城市，商品、资金、技术、信息、人才"五流"及产业扩散方面自然是"近水楼台先得月"。加上北南两边邻省江苏和福建均为全国经济增长领先省份，可充分发挥集聚效应，互相支持，共同发展。（二）资源环境<BR> 尽管就矿产资源和耕地资源而言，浙江是典型的"资源小省"，但浙江在港口、海洋和气候资源等方面却具有突出的比较优势。 浙江地处祖国东南沿海的中部，港口众多，腹地宽广。改革开放后，港口建设速度加快，至1999年底，全省沿海港口已达58个，泊位600多个，其中万吨级以上深水泊位39个，深水泊位数占全国8 %。宁波已跃升为全国第二大港。今年截止11月8日，宁波港的吞吐量已达1亿吨，成为国内仅次于上海的，吞吐量逾亿吨的世界级大港。而且舟山、温州、乍浦、海门等港规模日益扩大，且具有极大的发展潜力。<BR>浙江海洋渔业资源和海洋能源资源在全国居领先地位。浙江海域历来是我国最大的渔场。1999年，浙江的海水产品产量为389.4万吨，居全国第3位；浙江海洋捕捞渔获量高达331.2万吨，仅次于山东的332.5万吨，居全国第2 位（表1）。紧靠浙江的东海陆架盆地是一个有着良好开发前景的油气资源区，目前正在勘探开发之中。 表1：我国重点省份海水产品和海洋捕捞产量 单位：万吨 地区 浙江福建 山东 广东 辽宁 其他地区 <BR>海水产品产量 389.4 448.5 602.3 355.4 296.9 275.0 <BR>海洋捕捞产量 331.2 206.7 332.5 194.5 157.7 275.0 捕捞量占全国% 22.1 13.8 22.2 13.0 10.5 18.4 资料来源：《中国统计年鉴2000》，中国统计出版社<BR> 浙江虽然耕地面积少，农业却一直领先于全国。除了浙江农民吃苦耐劳，素有精耕细作的传统外，与这里农业气候条件优越也是分不开的。浙江处于亚热带季风气候区，水热资源丰富，为农业发展多种经营提供了很好的基础条件。 （三）经济环境<BR> 浙江开发历史悠久。隋唐时期即已成为全国居优势的经济区域，至今依然。特别高的经济活动效率，使浙江发展的经济基础在全国处于高水平。由于浙江是全国市场经济发育较早的省份，多年前经济实力即已在全国处于领先地位，而且民间的投资意识很强，在市场竞争中已取得一定的先发优势。<BR> 1999年，浙江城市居民人均可支配收入8428元，仅次于沪、京、津3个直辖市，居全国第4位；浙江农村人均收入3948元，仅次于沪、京2个直辖市，高居全国第3位。浙江1997年即已成为全国第一个消灭贫困县的省份，目前的人均居住面积居全国第一。<BR> 虽然由于资源和战备方面的原因，解放后国家对浙江的投资极少，然而，浙江民间的投资意识很强。自1982年以来，非国有投资年均增长28.6%。1999年，全省民间投资额达1214亿元，超过建国前40年浙江全社会投资的总和，占全社会投资的比重达62.0%，高居全国第一（表2）。</P><P><BR>表2：部分沿海省份及全国民间投资情况表 地区 浙江 江苏 山东 广东 全国 <BR>民间投资额（亿元） 1214.06 1389.10 1167.96 1710.45 13906.95 <BR>占全社会投资比重（%） 62.0 56.9 52.6 58.2 46.6 <BR>资料来源：2000.11.29.《中国信息报》<BR> （四）生态环境<BR> 生态环境是一个地区经济社会可持续发展的前提条件，浙江山青水秀，历史上即享有"千岩竞秀、万壑争流"的美名，杭州则被誉为"人间天堂"。解放后，由于几次政策失误，山林破坏严重，80年代以后工业污染又给浙江的生态环境蒙上阴影。但是90年代以来，政府下大力气，增加投入，控制污染，加上具备环境再生能力较强的先天优势，形势明显好转。最新的国家森林资源清查结果表明：浙江现有森林面积8309万亩，比10年前增长26.6%，森林覆盖率高达59.4%，比10年前增加了16.8个百分点，名列全国前茅。如今，浙江已是全国著名的竹业大省、花木大省、旅游大省。1999年，浙江的绿化观赏苗木输出量占全国出省量的32%。在昆明世博会上，有一半的花木出自萧山。至今，全省共建有11个国家级风景名胜区、16个国家级森林公园、40个省级森林公园。旅游收入领先于全国。浙江在城市生态建设方面也不乏大手笔，如杭州市决定投资60亿，建设"蓝天碧水"工程。<BR> 由于浙江的生态环境好，气候条件优越，因而宜居宜游，发展旅游业在全国具有突出的比较优势。<BR> <BR> 三、浙江市场扩大的比较优势<BR> 贸易（包括国际贸易和地区间贸易）是地区经济增长的基础。贸易增长，也就是经济增长在地区之间的扩散。有经济学家认为，地区增长的必要条件是创造出口基础

『伍』 85度C消费的上海宏观环境分析

1 社会环境：近年来中国长三角地区的经济发展迅猛，在外商投资的带动下，正在向“世界制造业中心”的目标前进。尤其是台商比较多
2 地理环境：首先是交通四通八达,水运,空运,陆运都很便利.这个为各国的贸易往来提供了便捷的条件.

上海地处长江三角洲东缘，位于我国南北海岸的中心，长江由此入海，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是天然良港。

其次是气候条件优越.上海气候宜人，属北亚热带季风气候，四季分明。全年气候温和湿润，平均气温16℃左右。月平均气温以一月为最低约3℃，七、八月为最高约28℃。全年无霜期约241天。年平均降雨量1200毫米。

第三.上海具有全球化的战略位置.国内把上海发展成为面向世界的一个窗口.世界把上海看作了解中国进入中国的大门.

第四.上海具有一定的历史条件.从大清的时候上海就为世界知晓.后来经过鸦片战争,抗日战争,解放战争等.使得上海成为知明度很高的城市.

3 整体消费观：
中国消费最高的城市 消费指数主要包括一般性娱乐消费指数、综合物价指数、意外消费估算，中国目前消费最高的城市就是上海，在世界排行18位，北京2000年曾为世界第五，现已降至22位。以上海消费指数为1 85度c选在上海和本地消费水平可以说是一致的

4 85度c 本身优势
85度C，是一家台湾时尚餐饮公司，主要经营咖啡和甜点。，以五星级的主厨与宴会指定的顶级咖啡豆而成立的新形态创意店，以高压明亮的店装搭配简介的品牌形象，让消费者在明亮的开放式空间里享受甜食所带来的美感与诱惑，一个动感您视觉、味觉、嗅觉的新型餐饮创意店。消费经济实惠无负担：注重食材的挑选，坚持选择最好的，价钱方面，比较平民。
最合乎大众口味的茶饮：茶饮方面，以梅子绿为例，采用最具本土特色的南投梅子，经过腌制而成，绝对合乎大众口味。
合乎市场主流经营趋势：满足消费者需求，兼顾美味以及健康的趋势。
最具特色的经营模式：二四小时经营模式，更可满足消费者各类的需求。
在咖啡的品味和价格上，85度C做的不错
5 世界经济局势
大鼻子你不会不知道 全球经济复苏吧
人们对未来收入预期好的话 会刺激消费
像创意新颖的85度c 宏观环境肯定超赞。

呵呵
我是凑热闹的

『陆』 地理环境为上海的经济发展提供了哪些条件

上海地处我国东部沿海，是我国面向世界的一个重要平台，有众多的商业、信息、金融等等在这里交融。而且我国第一大河——长江由此汇入东海，从上海所处的水运位置看来，它既是河港又是海港。河港：由于长江我我国流域面积最广的河流地，处秦岭淮河以南冬季河流不结冰，也被称为我国的“黄金水道”。长江下游的江面更宽更有利于河运的发展，所以长江的河运最发达的应该在下游，而上海就处在这个发达的河运与海运交汇的枢纽站。海运：上海处在东部沿海的中间点，南、北方的近海运输都必须从这里通过，是我国近海运输的一个枢纽站。上海地处长江中下游平原，地势平坦，对于发展陆路运输提供了良好的先决条件。因此上海的陆路运输也异常发达。从非地理因素分析，贵阳与上海经济发展差异巨大的原因还有历史原因。就是上海正由于优越的地理位置，以至于上海工业、经济等等发展得早，基础好，而且规模大。二我国西部地区发展的较为迟缓，现在正在发展中。这也是为什么上海是我国最大的城市的原因。

『柒』 请分析近代的上海迅速发展一跃成为中国最繁华城市的深层原因

因为在90年代初期，台上的领导人认为除了南方四个经济特区外，东部沿海城市也应该有一个经济特区，综合地理条件和人文历史背景，这个地方就是上海。

所以，中央加大了对上海的财政投资，并且给了上海很多优惠政策，这些便利条件为上海吸引了大量的海内外投资，并且后来建立了股票交易市场等。

所以， 深层原因就是大量的外部投资。

你放心，这些钱投给南京的话，应该不会比今天的上海差多少。

.......

好吧。。。如果是近代的话，那么道理其实还是很简单，最主要还是外部的投资。
一方面来说，当时的北京还是皇城，是最封建保守的地方，所以不可能发展成上海那样的大都市模式。
那么上海为什么能发展成当时中国最繁荣的城市，理由如下:
鸦片战争后，第一次鸦片战争后，依照1842年签订的中英南京条约，上海成为五个对外通商口岸之一，允许英国上海设立租界。后来，又陆续有了其它列强的租界。当时上海的租界地区享有完全独立的行政权和司法权。租界的存在使得上海未被战火所波及，并享有实际独立的地位和充分的国际联系，带来了近代上海的繁荣。这一点，和现在的吸引外资是一个道理，外国人打开中国的国门，和后来日本侵华战争不一样，他们是为了打开一个市场，给他们的贸易带来利益。所以，上海得到了这个契机，作为贸易中转站，不但有大量的进出口税额，还有很多外国的投资商在上海进行各种各样的投资，正是如此，开埠后的近代上海成为远东最繁荣的港口和经济、金融中心，是近代亚洲唯一的国际化大都市。当然这些利益都不归大清国所属，但从另一个角度来说，租界和洋人在华的贸易带动了上海的建设和发展。而在民国时期到后来的抗日战争，由于虹口、杨浦两区后来被划为日军防区，成为日本势力范围，在淞沪会战期间和华界一样受到重创。

『捌』 上海房地产市场分析报告

2007年上海房地产市场分析报告

李战军

如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。
但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。
从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。
鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。

一、政治宏观层面
从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。
进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。
上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。
上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

二、经济政策层面
任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？

1、加快推进经济增长方式和政府职能转型
在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。
上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。上海的地方财力（含财政支出和政府筹资）投向主要是各个建设项目，短期内将支出重点转为城市社会服务型十分困难，这与发展包括住房保障在内的社保、教育、卫生、社区、治安的要求将形成阶段性的尖锐矛盾。但这种转型又是不能避免的。

2、国际收支平衡成为稳定宏观经济最主要任务
近三十年的由改革推动的中国经济发展，由最初的进口替代过渡到出口替代，标志着中国经济成熟度已上升到一个全新台阶。中国进入WTO以后，中国的商品出口呈现出世界超常规的发展，对生产能力增加、技术含量提高、农村劳动力输出、城市劳动就业和国家总体经济实力起到了非常积极且有效的推动。但是也造成了贸易摩擦剧增、国际收支不平衡、过度投资、资产价格膨胀、价格波动、贸易和外汇政策压力倍增等一系列新问题。
2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。
由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。而保持房地产的健康稳定发展，却对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。
当然我们不能由此而放松上海房地产市场的调控。特别是上海是外资进入中国的重要窗口，上海的房地产又是海外热钱炒作人民币升值的主要平台，上海房地产业又拥有众多的外商投资企业。上海房地产调控工作具有一些和内地很不相同的领域和特点，一点不能够掉以轻心。

3、资源节约、保护生态环境、优化产业结构和自主创新是发展新路径
我国经济发展中由于过度依赖投资的拉动作用，各地发展的重点主要在制造业方面，忽视经济发展对生态环境的破坏作用（多个五年计划都没有完成环境指标），难以保持可持续性的发展。产业链上又过度依赖生产加工的环节，拿的是低附加值。而在研发设计、创意创新的环节和市场流通的环节本领不强，拿不到高附加值。
针对上述问题，国家的经济政策导向将是以资源节约、特别是能源资源节约和保护生态环境为切入点，转变经济增长方式，积极促进产业结构优化升级；以提高自主创新能力为抓手，加快建设创新性城市和创新性国家。
结合房地产业的发展，节地节能、提高产业化、推广新技术新材料肯定应该是上海房地产今后工作的重点方向之一。

4、大力完善社会保障体制
我国国民收入的初次分配和再次分配调节水平不高，直接影响到收入流向和内需扩大，处理不好会成为社会不稳定的重要因素。中央工作会议已决定从2007年起调整国民收入分配格局，逐步提高农民和城镇低收入者的收入水平和消费能力，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入。
上海作为一个流动人口比重特别大的城市，作为一个由于国有企业改制而存在众多依赖低水平社会保障人群的城市，长期关注城市低收入者和外来务工者的住房问题，建立符合实际需要的体制、机制保障应成为政府的重要职责。

三、房地产政策层面

『玖』 怎么用经济学角度分析上海兴起的排队经济

“五一”假期，早上9点半，距离来福士广场开门营业还有半小时，商城门口等待购买“喜茶”的消费者已排起长队。作为沪上新晋“网红”，滚滚人流已成“喜茶”每天开店的“序曲”。即便早早前来，一杯“喜茶”到手，仍需要花费2至5小时左右的排队时间。上海白领顾羽繁却没有加入“长龙”，她打开手机APP，下了一份“万能排队”订单。当日14时许，“血拼”完毕的她从“跑腿小哥”手里接过两杯“喜茶”和一袋“鲍师傅”点心，和朋友享用起沪上“网红双雄”下午茶。

只不过这种排队经济并不是很稳定的服务来源，在一个消费者中，一天需要这种服务的次数和概率不大，所以建立在这种不稳定的服务需求之上，排队经济这种经济模式可能无法真正走得长远。可能在某些短暂的火热经济过去后，排队经济也会随之退潮。像网红经济就是一种热得快，消逝也很快的经济，依托于这种特点的经济模式，排队经济也难以达到新高度。因此，排队经济是一种趋势发展要求，但同时也可能被趋势所淹没。