万科项目分析

㈠ 求用SWOT分析万科

优势
1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机 会
1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威 胁
绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

㈡ 万科城的项目介绍

万科城、万科悦府、万科悦峰将共同打造万科大社区，理念是“一山、两区、三中心”；(一山：照母山；两区：分别是有万科城组成的西区和由万科悦峰、悦府组成的东区；其中西区为山地国际生活城，东区为公园商业生活区。三中心：围绕大社区打造商业、休闲、教育中心。)万科城占地417亩，总体量约为65万方，容积率为2.3，产品形态非常丰富。万科城利用场地内地势高低变化，在高地规划了装修高层，可以获得最大的景观视野。在地势平坦的地方规划了叠拼别墅与花园洋房，可以享受最大的私家花园；在地块的致高点规划了联排与双拼别墅，可以俯瞰整座照母山。首期推出的城市装修高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体。因户型结构合理、U5装修极致设计，提升空间利用率和增加居住的舒适性，两房约60平米，三房约80平米，从而使总价更低，装修交房，让您更加省时省心，性价比更高。
万科城背山面水，毗邻近6000亩照母山森林公园和建设中的颐和公园、林地公园，环境十分宜居。万科城座落于照母山山脉上，俯瞰肖家湾水库。西南侧近6000亩的照母山森林公园是政府斥资9.6亿在原来照母山植物园基础之上打造而成；南侧照母山上万科规划了一个林地公园；加上东侧悦峰、悦府前政府规划了约400亩颐和公园。项目环境优美、空气清新，更加宜居，也为您今后的休闲娱乐提供了更多的好去处。万科城在小区入口处打造小型城市广场，并在半山会所下设计了十米高垂直瀑布；两条景观轴线贯穿小区，使景观流线收放有致。同时四大景观绿化中心，打造四个小中庭，为业主提供休闲娱乐场所。利用特有的山地高差地形，打造沿山景观步道，使业主充分体验山地的自然、休闲景观。万科27年历程中，作为唯一以万科直接命名的产品系列，是最能代表万科品牌实力的作品。
重庆万科城，中国第17座万科城，以16座城市的万科城为鉴，落子照母山，将为万科城的传奇史再添浓墨重彩的一笔，也将会开启照母山片区城市生活新标杆。万科城配套状况：万科大社区在万科悦峰、悦府旁打造了约6.9万方的邻里中心，已签约8000方新世纪超市，并规划了电影院，同时万科城签约了4000方新世纪超市。此外政府规划了两所学校，两区规划了两个幼儿园和还有三个会所。万科城交通状况：万科城北侧规划了一个公交站，现在826已经开通，从红星美凯龙到园博园。在万科城开盘前，还引进一路公交车延伸至此(预计为426路)。U5装修高层32层占地面积:280000平方米建筑面积:650000平方米物业管理附加信息:物业信息待定开发商:重庆万旭置业有限公司,万科(重庆)蓝山置业有限公司物业管理公司:万科物业服务有限公司重庆分公司产权年限:50年

㈢ 万科城项目的具体情况是什么

板块分析：东丽湖板块，最早以近郊游著称但随着城区外扩，多家开发商把目光聚焦在欢乐谷目前产品系包括恒大，万科，北大资源，华侨城，松江等开发商在开发项目，产品特点，更注重居住体验（物业，绿化，业态，户型），目前已经交房入住的项目有华侨城，恒大和万科城。完善的生活配套集中在万科城的社区（银行，超市，餐馆，生活娱乐集中在恒大社区（酒店、温泉、健身）。目前价格在1.1万~1.8万之间，具体价差跟业态和开发商品质有所浮动

项目信息：项目位于东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，是万科在东丽湖区打造的公园地产。曾是一片原生态自然湿地，每年北归的白鹭于此栖息，鹭湖也正是因为拥有如此景致的湖岸而得名。适合低预算投资客、也适于成为第二居所。万科自持物业，居住舒适度高

在售户型：85平全阳2居，95平南北通透H两居，均价10500元/平，户型不同价格有差异。2梯四户、24-26到顶

项目配套：

商业：自带商业，能满足住户的基本生活需求；驱车15分钟抵达空港经济区，享受空港经济区的SM广场、燕莎奥莱大型商业配套

教育：伊顿国际双语幼儿园、东丽湖试验小学、北大附中

医疗：社区医疗站、武警医院康复中心，天津医科大学空港总医院

交通：公共交通：欢乐谷站：118路，663路，690区间，696路，定制公交35路

恒大绿洲站：372路，372便民线，696路

东丽湖站：372路，663路，690路

自驾：津汉公路，东丽大道，宁静高速，京津塘高速

轨道交通：天津欢乐谷是于2013年的7月27日正式营业的，对周边的带动力已经出现，政府目前已经准备拟建13号线或者2号线延长线

劣势

1、地铁目前没有建成，距离最近的地铁2号线空港经济区站12公里。出行主要依赖自驾

2、项目周边没有大型商业配套，整体依赖空港经济区，生活便利性不足

㈣ 万科集团等搞的项目评估怎么样

非常严格，一户要看好几个小时，真领教了。

㈤ 关于万科的投资分析

1：说出目前全国或世界范围内房地产的一些基本面及政策面的情况

今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大。从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。\
但是地震的巨大负面影响将使部分购房者暂缓入市，从而使原本低迷的市场更加下滑，全国房价盘整甚至下跌的可能性增大。
政策面上近期仍会加强调控，特别是对于投资住房等行为国家加大泡沫防控力度，但是宏观政策有利于房地产长期发展。

2：未来房地产的趋势
整体趋稳，受地震影响会小幅下滑，但由于市场需求旺盛，如果国家不出台有效措施解决群众住房问题，即使短期下滑，长期仍呈现价格上涨趋势。

3：万科以及一些大型房产集团的竞争能力分析（包括利润，运营能力等等越详细越好）
整体竞争能力居于同行业前列。
A、业绩增长符合预期
公司2007 年基本每股收益0.73 元（全面摊薄每股收益0.70 元）基本符合我们预期的0.71 元。
B、2007年业绩回顾
2007 年公司完成新开工面积776.7 万平方米，竣工面积445.3 万平方米，分别比2006 年增长55.2%和36.0%；销售面积613.7 万平方米，销售金额523.6 亿元，分别比2006 年增长90.1%1 和146.6%。占全国住宅市场的份额达到2.07%。2007 年，公司结算面积393.7 万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8
亿元，同比增长99.1%。公司实现营业收入355.3 亿元，增长98.3%，净利润48.4亿元，增长110.8%。
2007 年公司已售未结算金额为238.1 亿元，这些项目大多数将在2008 年竣工，为2008 年业绩增长奠定良好基础。
C、适度项目储备，保障持续经营和增长
2007 年公司新增项目规划建筑面积合计1142 万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。新增项目中41%是通过收购公司或合作方式取得的。截至2007 年末，公司规划中项目权益建筑面积为1821 万平方米，能够保障未来两年快速发展所需。
F、2008 年计划竣工面积仍将快速增长，而计划新开工面积增速放缓
公司计划2008 年竣工面积689 万平方米，与2007 年实际竣工面积相比增长55％，仍将保持快速增长，这将是2008 年业绩的良好保障；计划2008 年新开工面积848 万平方米，与2007 年实际新开工面积相比增长9％，增速明显放缓。
我们认为，公司计划2008 年新开工面积仅以9％小幅增长的主要原因是2008 年实行从紧的货币政策，房地产开发贷款受到限制。
若2008 年实际新开工面积增速明显放缓，将会对2009 年业绩增长产生一定影响。另一方面，公司减缓新的项目的投资进度，可以更有利的利用公司优势进行行业整合，低成本获取更多优质资源。

4：介绍万科A股的投资前景。。。（越详细越好）
考虑到房地产市场的调整以及公司2008年计划新开工面积低于我们预期，我们调低前期对公司2008～2009年的业绩预测，但是考虑到地震该类产业的推动作用，维持“强烈推荐、A”的投资评级。

㈥ 万科竞争优势

万科的优势
品牌 企业文化组织结构 研发能力 经营管理模式 战略眼光
品牌
——顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高
市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
——品牌知名度很高，调查发现万科被很多人所知道。
企业文化
——主要有四点：
1.客户是我们永远的伙伴
2.人才是万科的资本
3.“阳光照亮的体制”
4.持续的增长和领跑
客户是我们永远的伙伴
1.在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
2.尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。
3.我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。 l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
4.与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
人才是万科的资本
1. 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
2. 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
3. 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
4. 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。
5. 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
6. 学习是一种生活方式。
“阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。
1. 专业化+规范化+透明度=万科化。
2. 规范、诚信、进取是万科的经营之道。
3. 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。
4. 反对任何形式的官僚主义。
持续的增长和领跑
1. 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
2. 通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。
3. 在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。
4. 正是万科的企业文化为他在管理，开发，销销等活动中提供无形的引导，使他们总是关注客户，重视人才，提供员工平等的发展机会，不断实现自己新的目标。
创新组织结构
——组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
产品线 运营线 管理线 监控线
这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。
研究开发能力
万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。
王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。”所以万科现在努力地在做研发这一块。
经营管理模式
1）经营专业化
2）住宅市场主流化
3) 财务政策积极化
4）产业结构合理化
战略眼光
1）战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学发展号召.
2）战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型
3）所作的努力：今年7月份我们会在东莞建立万科建筑实验中心，稍后会在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机，也是培训中心。我们在这里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者进行培训。
如今承担CSR(社会责任）也是一种能力，而且是很重要的发展能力，这算是我对企业公民的新理解。讲环保，讲可持续，如今不仅是一种责任，也是一种能力，一种竞争力。