广东reits市场分析

⑴ 什么是REITs谈谈它在我国目前的情况

REITs(房地产投资信托基金)，这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年成了中国房地产业界的“热词”。媒体上隔三岔五就会出现“某某公司收购某某物业准备打造中国第一REITs”，“第一REITs即将赴新加坡上市”的新闻；专家和业内人士也在各种论坛上大谈中国REITs的前景，REITS该选择何地上市等等。

但REITs究竟为何物？纵观国内相关的报道，笔者发现投资者，甚至一部分专家，对REITs概念的理解不甚相同。有的说是房地产信托，有的则说是房地产上市公司，有的说是一种国外的新的融资股票。

传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着REITs的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，REITs的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。

近年来，美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的REITs那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的REITs，其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此，我们可以公平的说，大多数REITs，不管其是传统的还是现代的，都可以被看作是一个由房地产（和/抵押贷款）组成的资产组合。为了做出合理的投资决策，REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验，而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资，但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。

我们再回过头来看看国内的房地产信托产品，就会发现，国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs（雏形）：REITs是标准化可流通的金融产品，国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通；REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散，国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中；REITs没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资，国内的房地产信托计划由于有200份的限制，加上融资规模往往较大，单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜，如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划，起点金额均为30万，但最终签约金额平均都超过了90万。可见，目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户；REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率，目前一般在3%至8%左右；REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内房地产信托计划的运作方式是提供短期资金（贷款）、监管资金或部分参与项目公司运作（部分参股）获取回报。

REITs和上市房地产公司的区别：现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司，但却是特殊的上市房地产公司：REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致；REITs有最高的负债比率限制，其负债比率低于上市房地产公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者；但国内的上市房地产公司并非REITs：上市房地产公司投资政策没有限制，可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动；上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发，负债比率较REITs高；上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变，甚至可以不分配。

⑵ 广州颁布金融支持湾区66条措施 鼓励开展房地产REITs试点等

9月16日，广州市地方金融监督管理局印发《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》（下称：《行动方案》）的通知。
观点地产新媒体了解到，《行动方案》包括加快推进重大项目和平台建设，促进粤港澳大湾区跨境贸易和投融资便利化、提升本外币兑换和跨境流通使用便利度，扩大金融业对外开放、深化内地与港澳金融合作，推进穗港澳资金融通渠道多元化、促进金融市场和金融基础设施互联互通，进一步提升粤港澳大湾区金融服务创新水平，切实防范跨境金融风险6个方面，共计66条措施。
其中，《行动方案》指出，推动广州期货交易所落地，积极推动广州期货交易所在穗落户政策兑现落实，配合国家有关部委做好交易所落地及交易品种研究储备。
加快推动在广东自贸试验区广州南沙新区片区设立粤港澳大湾区国际商业银行，打造大湾区金融市场互联互通的重要载体和平台，服务大湾区建设发展。
在“持银行开展跨境贷款业务”方面，《行动方案》提及，支持在穗银行在宏观审慎框架下，向港澳地区的机构或项目发放跨境贷款。支持港澳银行在穗分支机构为粤港澳大湾区建设提供贷款服务。支持广州开展不动产跨境抵押登记，允许港澳居民将其在粤港澳大湾区内地购买的自住住宅抵押给港澳银行，便利港澳居民在粤港澳大湾区内地购房。
在“支持设立人民币海外投贷基金”方面，《行动方案》指出，支持穗港澳三地机构合作设立人民币海外投贷基金，纳入人民币海外基金业务统计，募集内地、港澳地区及海外机构和个人的人民币资金，为我国企业“走出去”开展投资、并购提供投融资服务，助力“一带一路”建设。
在“开展私募股权投资基金跨境投资试点”方面，《行动方案》明确，继续推进QFLP（合格境外有限合伙人）业务，吸引更多外商投资股权投资类企业在穗集聚发展。允许港澳机构投资者通过QFLP参与投资在穗私募股权投资基金和创业投资企业（基金）。支持广州私募股权投资基金境外投资。
同时，支持研究开展合格境内有限合伙人（QDLP）、合格境内投资企业（QDIE）试点工作，争取在广东自贸试验区南沙片区开展QDLP/QDIE试点。对上述QFLP、QDLP/QDIE试点实施宏观审慎管理，根据收支形势适时逆周期调节，防范跨境资金流动风险。
观点地产新媒体了解到，在“扩大证券业开放”方面，《行动方案》指出，针对大湾区居民和企业需求开展跨境资产管理、财富管理业务和产品创新，鼓励在穗金融机构依托港澳金融市场积极开展房地产信托投资基金（REITs）等试点及基金互认工作。

⑶ 请问Reits与IPO的异同是什么啊看到很多文章都说reits ipo ，难道是一样的谢谢！

“以人民币报价、交易，基金派息也以人民币计算及支付。”香港人民币IPO的大门，或就此被打开。

根据香港媒体报道，李嘉诚旗下的长江实业(集团)有限公司(下简称长江实业)，计划分拆其内部部分资产以REITs方式在香港上市，抢注首个人民币IPO。分析师表示，这一项目将进一步推动人民币国际化进程。

香港首个人民币“IPO”将诞生

报道显示，长江实业REITs香港上市的计划，有可能在明年上半年完成。目前，中信证券与汇丰银行都参与了该计划的筹备工作。

据悉，相关上市申请已经于月前提交至证监会。现在已经通过商务部、外汇管理局等相关部门首肯，香港金融管理局也在协调。

一旦证监会通过相关申请，长江实业此次以REITs方式在香港上市，并以人民币计价、交易，基金派息也以人民币计算、支付，那么该REITs将是名副其实的首个人民币IPO项目。

据了解，上述REITs上市资产将包括北京大型综合项目东方广场，该项目目前由长江实业及和记黄埔分别持有33.4%及18%的权益。此外，两家公司还拥有多个酒店及商场项目。市场有观点认为，内地REITs试点方案至今仍未落实，该REITs项目或能够给内地一些借鉴。

美银美林相关报告称，这将有助改善公司透明度。

ipo指的是首发公开募集，也就是说在任何公开市场上第一次募集也就是ipo了，这个只是表示一个形式，而reits指的是房地产投资信托，也就是将物业的所有权交付信托，而信托将其收益权划分成等额等份的权益凭证后，放在某个公开市场上进行交易，这个是指具体内容而言的。你所谓的reits ipo可能是想要表述关于某个reits在某个市场上首发的情形吧，不过由于国内并没有reits的交易场所，所以具体理解还要看你所看到文章的前后文。

⑷ 什么是REITs

房地产信抄托投资基金(REITs)是房地产证袭券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

(4)广东reits市场分析扩展阅读：

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

⑸ 在各类房地产市场中，我们认为REITs更适合商业地产高端住宅公寓保障房建设原因分析。

作为投资，首先是降低投资风险，其次才是收益保障。商业地产、保障性住房、高端公寓都具有较低的风险，回报率稳定的特征，所以也是REITS的首选

⑹ 什么是REITs基金 特点是什么国内哪些基金可以投资REITs

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金

什么是REITs基金?
REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

REITs基金特点
相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。

REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。
REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。

REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 (Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient 简称CGQ)最高的一个行业。