上海调控新政

A. 上海楼市调控再升级，这释放出了什么信号

上海1月21日发布重磅楼市新政，并于今日起实施：一对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住需求……

无独有偶，另一个房价标杆城市——深圳也在1月19日加码升级楼市“限购”政策，对“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确，剑指“假结婚买房”！

“我自己在2019年底买的房子还花了好几十万茶水费，2020年跟别人去合伙打新……我也是被逼无奈，现在在找朋友打听北京的房子。”一位在珠三角从事房地产媒体行业多年的陈女士坦陈了自己这两年的经历，她指出，此番深圳等楼市火爆的焦点不再是纯粹的新盘价格的问题，而是新旧住宅价格的倒挂。

“二手房的价格这两年已经涨得很高了，买方不太愿意接盘，而新房市场一套房动辄一两千万，还比周边二手房挂牌价低不少，这里面就有了套利空间。参与摇号的要求是无房户优先，所以就出现了很魔幻的情况，刚需有资格买不起，想投机的资金不够，真正有钱的又没资格，所以导致代持、众筹买房的行为层出不穷。”一位深圳当地的房地产研究者告诉我们。

央企华润在深圳核心地段开发的一个楼盘一期项目2020年11月份的开盘均价约为13万元每平方米，而周边二手房价格已挂到18万元每平方米，万科一处刚刚开售的楼盘销售均价10.6万元每平方米，周边二手房挂牌价15万元左右。“一万人摇一千套房，摇上一套新房，直接相当于赚了几百万。”明显的一二手房价的倒挂差加上“僧多粥少”，本来是政府为了调控房价做出的限价措施，却让目的是赚取暴利的部分炒房客们钻了空子。希望政府部门能够重视这些问题，真正为老百姓办事！

B. 上海突发楼市调控新政 夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算

据新民晚报消息，刚刚，经上海市政府同意，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。
为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。
《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。
根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费；依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。
上海市委、市政府始终高度关注住房民生福祉，坚决落实城市主体责任，立足于广大市民的安居宜居，统筹谋划“十四五”住房发展，在促进房地产市场平稳健康发展的同时，通过加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，完善长租房政策，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求；并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。
来源：新民晚报 记者：杨玉红

C. 再看上海新政，几个被忽略细节…

Hi，各位小伙伴们，最近开始进入假期状态了么

我呢给自己一天的时间放松

然后我去吃了碗加肉的牛肉面，点了个星巴克的巧克力麦芬，又去泡了个脚，还在足浴店睡了会，醒来后又去了趟书店囤了点书

发现放假太无聊了，所以又来和大家码字了

今天和大家聊什么，我在咖啡馆把最近半个月上海所有的政策梳理了一下

按照时间点和内容模块完整的盘整了一下，有一些细节中的细节我想和大家说一下

送上一首kiroro的歌，最近特别喜欢这个声音，仿佛在一个暖冬午后躺在草堆上晒太阳般温暖

先简单带大家回顾一下，上海这一轮调控时间不长，但分4个截点

先是1月21日，整体楼市调控政策的落地，假离婚、增值税调整等；

然后到了1月25日，开始增加补丁，法拍房被纳入限购范围；

然后到了1月29日，开始金融对贷款环节进行调整，最重要的一条是一手房结构不封顶不能对买房人放贷了；

然后是2月6号，对一手房的摇号规则进行有了细则

所以大家仔细看，基本上大概四五天一个政策的节奏开始落，落到过年前，感觉应该差不多了

对于每一个政策，我们都写过对应的解读文章，但是今天换个切面和大家聊，如果你把所有的细则串联起来，你就能看到上海制定政策的格局

帮大家说一下我的看法

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第一个，堵上了假离婚，背后也是鼓励大家伙真结婚

当初大家看到这条政策的时候

并且有足够的强调和重视，这些都会成为拥有独立的综合性节点城市来推动。

什么叫独立综合性节点，就是意味着这些板块所有的资源都相对独立，不太依赖外部板块，比如医疗、比如教育、比如产业等，都会相对独立能够独立运营

这些也是同样的定心丸给到真实的刚需

当然很多人觉得是口号，但是我却觉得一定会落实，从租售并举在上海的落地就可以看出，在城市居住模式的研究上，上海一直远远的都在其他城市领先很多位了

04

好了，为什么要再来解读这些政策，当然第一是因为他重要，但是背后其实你可以感受到上海的温度

看上去复杂繁琐甚至有点乱的政策，但是你细看每一条的前后呼应，都没有误伤，也最大程度的考虑到每一个人的诉求

大家也可以看出政策的顶层制定者背后用的心思和精力，应该是花了很多很多的心血的

不知道各位发现了没有，在开始2021年元旦但尚未进入2021年农历春节的这一段时间，各个地方都加快了对楼市的调控

这个举措非常的密集，这种态度本质上说明了房住不炒，也说明了对于今年的经济形势，可能比我们想象的要好

但是调控密集归密集，但是不同城市因城施策之后各自的政策都是不一样的，甚至可以说差异是很大的

我们看杭州的调控，再看看昨天深圳对于二手房的调控，总是觉得有点说不上来的味道

今天我不解读其他城市，但是大家可以去看下上海整个调控逻辑，可能和其他地方不太一样

调控分几个层次

1、最初层的是调控舆论

有调控一定是楼市有过于焦虑或者过于丧的市场情绪，调控出台的本身就代表着情绪的逆转，所以任何的调控颁布的时候都希望可以扭转市场上的情绪，让大家相信楼市会稳定

几乎全国各地所有的调控都能做到这第一层

2、第二层就是调控行业

在稳定了市场情绪之后，如果能够真正解决楼市当下的问题，那么本质上就算是一次成功的调控

很多城市的调控逻辑都是停留在这两个层面，当然能够1和2同时做到就已经不错

但是对于上海来说，他把房子、户口、教育资源等一系列社会资源放在一个层面来看

本身就是希望所有的社会资源可以最大程度的推动城市的发展，也盘活这个城市的活力

对于刚来上海的应届毕业生，对于来上海三四年的年轻人，对于满了五年的外地家庭，对于上海本地小年轻，对于上海的新婚家庭……

这些最有活力的群体，都是这一次调控的受益者

这或许就是上海对待每一个个体的态度，越热爱这个城市，也得到这个城市的重视

每一个政策的宣布都是一个地方政府的软实力体现，上海这个城市不喜欢喊口号，在真的在这里扎根奋斗的人没一个说它不好的

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希望这些政策背后的细节能够被大家看到看懂，也希望这些政策能够成为你的购房红利

以上为正文，来自真叫卢俊

D. 上海加码楼市调控，此次调控涉及哪些范围

这次房地产调控的范围包括价格，土地和购房资格。根据最新市政府公布的房产政策，通过优先购房政策买入的房产必须限售5年时间，同时政府还表示，未来将实现房价地价联动，通过连续的政策，来打压房价炒作势头。有当地的房地产从业人员表示，这次上海实施的限售，控地价，基本是参考其他城市的做法，来调节房地产市场，这些连续的调控政策，也有望补齐房产政策的短板，打击相关炒房投机的行为。

E. 上海楼市调控还是来了，它将会如何发挥效力

现在我们国内的楼市，出现了两级分化的状况。一线城市以及发展潜力好的新兴城市，房价不仅没有出现下降的情况，房价反而开始向上走。而一些城市由于发展不好、没有潜力，房价也只能下行。

上海除了在资格上进行更加严厉的控制外，也对增值税征免年限进行了调整。在以前，个人只要购买住房的时间超过2年，就可以免征出售房产的增值税。

而在《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中就把2年，修改为了5年。这样，如果购房年限不到，出售者就需要承担一笔不小的增值税。这样也可以增大投资者的出售房屋的成本。当然，这个政策在实际实行的过程中也存在很多的问题。毕竟，对于一些资源紧缺的房源，这部分费用一般都转嫁给购房者了。

各位大仙，对于上海楼市调控新政，您有什么不同看法，可以在评论区畅所欲言。

F. 2021年上海房产调控新政策出台后还未网签的已付定金，定金能收回吗网上可以办理定金退还手续吗

这种情况定金是不可能退回的，他属于是违约在先，要扣除定金，而且不支持网上办理。

这种业务办理只能前往营业厅或者行政中心才可以。网上办理不生效。

G. 上海楼市新政的调控效果

上海一直贯彻国家各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投资投机性需求，调控取得积极成效，市场运行总体平稳。2011年、2012年本市新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。
2013年以来，住房价格波动较为明显，随着交易量上升，房价上涨压力加大。
对房价持续上涨，市政府常务会议进行了专题研究，会议明确本市将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨，会议明确了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的相关措施。

H. 上海购房资格最新政策2020

1、单身户籍限购政策规定，单独名下有房是不可购买住房的，如果是单独名下没有住房的，或者是与父母在2011年1月30日之前购买的房子，一共有不超过2套的房子，那么就可以购买一套住房，单独名下无房，和父母在2011年1月30日之前有超过3套(含3套)，是不可以再购买住房了。

2、若是结婚户籍的，限购政策如下：首先要求夫妻双方都是上海的户籍，也就是说夫妻双方在各自和父母共有不超过2套(含2套)可买2套住房，夫妻一方在之前和父母共有3套。

3、另一方无房，那么就可以买一套住房，夫妻一方在之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，也是可以买一套住房的，若是夫妻一方在之前和父母共有超过4套(含4套)，那么就不可以再购买住房了。

4、外地户籍的限购政策规定，如果是单身情况的，不能在上海购房，那么如果是以家庭为单位的话，就可以购买一套住房，但必须要提供5年连续缴纳不间断5年以上的社保或个税才可以。

(8)上海调控新政扩展阅读

上海一共提出了12条政策，包括人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人。而且，原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年，新片区缩短到3年。

上海市严格执行的是2016年3月发布的“沪9条”调控政策，根据这一政策，非沪籍单身人士在上海无购房资格，非上海户籍居民家庭购房需要缴纳社保满5年及以上。但临港新片区将这一条件大幅放宽，外地单身满3年社保可买房。

不过，多位受访者对经济观察网记者强调，临港新片区调控政策的调整主要针对的是人才购房，并非针对符合“外地单身满3年社保”条件的全部购房者。

I. 上海深夜出台楼市调控“沪十条”，有什么值得关注的点

上海连夜发布楼市调控新政。作为开年首个收紧楼市调控的一线城市，上海反应不慢。在楼市出现“异动”趋势后，迅速出台收紧政策，而不是等到局部过热演变成全局性大涨，甚至传递给其他一二线城市之后，才有所行动。

作为全国最受瞩目的城市之一，上海此番调控无疑具有很大的示范意义。这至少传递出一个清晰的信号——楼市过热必有调控。这也与官方持续强调的“房住不炒”一脉相承。

“沪十条”落地并没有给市场太多准备的时间，上海推出调控新政——“沪十条”。从新政挂网到正式实施，只有2-3个小时的窗口。过去楼市调控多会在政策落地前形成一个交易高峰，很多人抢搭政策末班车，集中成交。不过这次，这点时间还不足以形成一个“末班车”效应。

为何调控这么严，上海房价还在继续上涨呢？

一方面，执行近5年，上海本轮调控政策效力开始打折扣。严跃进认为，5年内，许多购房者逐渐拥有了购房资格和首付能力，准备入市。

另一方面，上海楼市经过前期较长时间的横盘整理也出现“向上走”的动能。充裕的流动性更为之添了一把火。宽松的货币政策推升资产价格，特别是核心城市、核心地段的房价。

学区房就是其中的典型案例。由于海外形势严峻，出国留学风险加大，带动部分入学。近期北京、深圳、上海等各大城市的房地产热度都主要由学区房热推动。

值得注意的是，在中国各大城市中，上海的房贷利率是比较低的，主流首套房利率4.65%，二套房5.25%。二套房贷利率与北京的首套房相差无几。这就是此番上海升级调控的背景。

J. 上海史上最严楼市调控来了，具体政策是什么样的

央行自己也说了，放水是为了扶持实体经济，官媒的统计也证实了这一次次放水的效果。

虽然这么说，但还是会有部分资金流向了房地产市场，不然也不会有银行因为违规放贷被处罚，不然上海此次调控也不会提出“严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。

这部分流向房产市场的资金量有多大，官方也无法精准统计，但肯定是有的。

因此，央行放水确实助推了上海本轮楼市，但不是最主要推动力。

上海“史上最严”房产调控政策一出，媒体几乎一片叫好，既为上海市的政策“叫好”，也为上海的楼市“叫好”，好像明天上海的房价就能像央视新闻中所说的“健康”、“稳定”了。

如果真能这样，百姓幸甚！中国幸甚！

但房价越调越高，几乎已经成为“共识”。那上海这轮调控，也会这样吗？

我们无从预测，只能看政策实施以后上海楼市的真实走向了。

但是，不能从根本上解决房价上涨的“推动力”问题，就真的能控制住房价吗？

“公民同招”的负面影响不消除，上海的家长会放弃对“学区房”的念想吗？你能忍受你家“优秀”的孩子进“菜小”吗？

真实的“刚需”得不到满足，它会“爆发”吗？