上海产权交易方式

A. 上海二手房产交易流程

LZ，你的问题好多啊，一个接一个，好在遇到我了。
资深执业房产经纪人裴如亮解答如下：
1、购房定金交给中介，签订购房意向书，然后由中介找房东洽谈价格，房东同意后中介即把定金装交给房东，房东不同意，中介退还给客户。当然，客户也完全可以要求中介把房东也约到一起，三方均在场的情况下交付定金。

2、在上海，确认房东的身份一般由中介完成，主要步骤有：由中介到房屋所在地的房地产交易中心查档，调取你要买的这套房子产权登记信息表（俗称：产调），上面会清晰的记载着这套房子产权人信息以及是否存有权利限制情况，再由中介确认房东的身份证和产权证原件，上面的信息是否和产调出来的信息一致，大致就可以判断房东身份了。

3、讨价还价的时候尽量不要表现的太急，一定要稳，其他的就要看具体的临场发挥了。

4、贷款是先和银行签署贷款合同，并提供银行需要的材料，等待银行审批，材料齐全的话大致需要15天左右。银行审批通过后，带着贷款合同和银行给的其他材料，即可约卖家一起到交易中心办理产权交易过户手续了。

5、银行核实房价是交给专门的评估公司去做的，一般的情况下，评估公司给出的价格总是要比合同价格稍低一点，以降低自身风险，并且贷几成款是以评估公司给出的总价计算的。

6、中介贷款量大，一般会和银行有合作关系，所以，能办出你办不出来的量。

7、交易过程中买卖合同是要网上下载的那种、签买卖合同前先让中介把你的资信查一下，看能否贷到款，否则，签了合同贷不出款会很麻烦、尽早让房东把房屋内原有户口迁出、交房时别忘了查询之前的水电煤、物业等费用。

B. 什么叫产权交易所

产权交易：产权交易是指财产所有权及相关财产权益的有偿转让行为。技术转让、股权融资、收购兼并、买卖股票都是产权交易的具体形式。

产权交易市场具有显著的中国特色。产权交易市场作为中国改革过程中的特殊产物，产生于20世纪80年代中后期我国第一次股份制改革的高潮中，全国各地先后设立了200多家产权交易所，比较著名的有山东淄博的STAQ系统、成都红庙子市场等。全国还成立了一些区域性联盟组织，如长江共同体、黄河共同体。1997年末1998年初，出于防范金融风险、整顿金融秩序的考虑，在中央统一规定下，涉及拆细交易和股权交易的产权交易所被视为“场外非法股票交易”明令关闭，其它的产权交易所实际上也处于半关闭或半停业状态，只有上海、深圳等少数产权交易所尚在正常开展业务。

2000年是中国产权交易市场出现转机的一年，出现了许多令人关注的新动向，一是许多地方恢复、规范、重建了产权交易所，一些比较敏感的业务如“非上市股份有限公司股权登记托管业务”重新得到肯定，河南、厦门、青岛、深圳等相继出台了有关政策并开始开展业务；二是实质上具有产权交易性质并更具有创新能力的技术产权交易市场在各地蓬勃兴起，如上海、北京、深圳、成都、西安、重庆；三是风险投资公司和因债转股政策的实施接收了大量国有资产的国有资产经营公司，纷纷将“退出机制”瞄向各地的产权交易所。这些动向进一步证明产权交易市场具有经济发展的内在需求和顽强的生命力。

C. 上海市产权交易市场管理办法的介绍

1为了规范产权交易行为，促进产权交易市场的健康发展，推动国有、集体产权和其他产权的有序流转，制定本办法。（2004年10月25日上海市人民政府令第36号发布）

D. 上海房产过户需要哪些费用和手续

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。
房产过户准备资料
(1)房地产转移登记申请表；
(2)申请人身份证明；
卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。
买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书，付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，
应提交有关部门的批准文件;
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
房产过户流程
1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。
4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

E. 上海市产权交易市场管理办法的第五章

附则
第三十一条（外资购并）
外资在产权交易市场购并产权的，还应当符合国家公布的外商投资产业指导目录的要求，并按照法律、法规和规章的规定办理手续。
第三十二条（股权托管和受让）
非上市股份有限公司国有股权进行转让的，经国有资产出资人同意，应当由产权交易市场托管。
本市的国有企业受让非上市股份有限公司股权的，应当按照本办法产权交易的程序规定在产权交易市场进行。
第三十三条（施行日期）
本办法自2004年11月25日起施行。市政府1998年12月22日发布的《上海市产权交易管理办法》同时废止。

F. 上海房产过户需要什么手续呢

上海房产过户手续比较多，下面有附过户手续流程，主要是走业务手续，但是房产过户的话，最好是先根据您的实际情况，制定一个最省钱最合适您的过户方式和方案！您可以搜索一下“快过户”，上面有很多专业的房产过户专家，相信他们可以帮到您！

上海市房产证过户办理流程：

一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续;

二、到“房地产估价”窗口办理评估手续;

三、到“公证”窗口办理公证手续;

1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件;

2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;

3.被继承房产的产权证明;

4.被继承人的死亡证明;

5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明;

6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;

7.公证人员认为应提交的其他证明、材料;

四、到“私房交易”窗口办理交易手续;

五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税;

六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。

G. 上海市产权交易市场管理办法的第二章

产权交易市场
第七条（性质）
产权交易市场是不以营利为目的的事业单位法人。
第八专条（章程）属
产权交易市场应当制定章程，规定其组织架构、会员管理和机构运作等事宜。
章程的制定和修改，应当听取市产管办意见，并报市国资委批准。
第九条（交易规则）
产权交易市场应当根据经市国资委批准的管理制度和章程，依法制定相关交易规则，并报市产管办审核。
第十条（服务功能）
产权交易市场应当为产权交易提供场所、设施和信息等服务。
产权交易市场应当建立产权交易信息发布网络平台，形成可供上网查询的信息网站和数据库系统，及时提供产权交易的信息、管理制度、交易规则和相关的法律、法规、规章及政策规定。
产权交易市场建立的产权交易信息发布网络平台，应当与国资、工商等有关权证变更登记管理部门实现网络互联或者信息交换。
产权交易市场可以为产权交易提供价款结算服务。
第十一条（会员）
具有企业法人资格、从事产权交易活动的中介机构，承诺遵守产权交易市场章程，书面申请并经产权交易市场认可，可以成为产权交易市场会员。
产权交易市场应当将会员情况向市产管办备案。

H. 如何深入了解企业产权交易的过程

产权交易是指交易双方当事人，依照法律规定和合同约定,通过购买、出售、兼并、拍卖等方式，将一方当事人所享有的企业产权转让给另一方当事人，而使被交易企业丧失法人资格或改变法人实体的法律行为。

陈湛匀指出：《意见》为企业产权保护指明了方向、树立了规则，也使得企业产权、企业家人身财产保护、债务拖欠等问题得到很大程度的改善，但未来还需进一步加强对于企业产权的保护措施，保障企业合法、公正的发展环境。

陈湛匀教授

以下是陈湛匀的部分观点实录：

除了国有企业产权，还有一个十分需要关注的是民营企业产权，在过去很长一段时间，民营企业产权没有得到很好保护，包括企业家人身财产安全。2016年11月，中共中央、国务院出台《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，指出产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求，未来要完善平等保护产权的法律制度，严格规范涉案财产处置的法律程序，同时还要审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策。这一政策，为企业产权保护指明了方向、树立了规则，也使得企业产权、企业家人身财产保护、债务拖欠等问题得到很大程度的改善，但未来还需进一步加强对于企业产权的保护措施，保障企业合法、公正的发展环境。

下面通过丰乐种业的案例来具体了解企业的产权交易的过程。

丰乐种业于1997年上市，是中国种子行业第一家上市公司，被誉为“中国种业第一股”。丰乐种业是国家重点龙头企业和种业信用明星企业，企业综合实力与规模居中国种子行业前列。公司主营业务为种子和农化、香料产业。种子产业主要产品有杂交水稻种子、杂交玉米种子、常规稻种子、小麦种子、瓜菜种子；农化产业主要产品有旱地除草剂、杀虫剂等；香料产业主要产品为天然薄荷脑、薄荷素油。其中种业是国家战略性、基础性核心产业；农化产业发展20多年，名列行业前50强；薄荷产业也是国内最大的天然薄荷脑生产销售商。

2018年11月13日，公司为集中资源，聚焦主业，加快产业发展，将所持有的三亚丰乐49%的股权以及截止评估基准日的债权在合肥市产权交易中心以公开挂牌方式对外转让，其中股权价值12,320.07万元，债权17,373.45万元，合计29,693.52万元。

2018年12月27日，合肥市产权交易中心根据产权交易规则，经审查后确认合肥城建符合竞买资格条件，本次转让以挂牌价成交。公司收到合肥城建全部股权及债权转让款 29,693.52万元，扣除向合肥市产权交易中心支付的项目交易服务费53.54万元，实际收到 29,639.98万元。

2019年1月12日，三亚丰乐49%的股权股权变更手续已办理完成，相应债权也已交割完毕。

总的来看，此次产权结构的变更形成投资收益9425.37万元，占利润的129%，将改善公司财务结构，提高资产使用效率，降低财务费用，对2018年利润产生积极影响。2018年丰乐种业实现净利润5318.96万元，较上年同期增长356.27%；扣除非经常性损益的净利润-5985.66万元，较上年同期增长43.62%。由此也可以看出，我国产权交易所在保障企业产权交易、促进企业权益流通和融资服务等方面的功能也逐渐凸显。

著名经济学家、全球共德CEO陈湛匀教授简介：

著名经济学家，金融学教授，博士生导师，中国首批统计学博士点专业博士。现任中国上海市投资学会副会长、中国商业联合会专家委员、中国粮食经济学会常务理事、国家自然科学基金评审专家，中国首创拟人化资本运营专家，上海电视台“夜话地产湛匀妙语”栏目主持人，中国第一财经、东方卫视、凤凰卫视等媒体特邀嘉宾，长期应邀为北京大学、清华大学、香港大学授课，已获近20项国家、省部级优秀科研奖，走访过100多个国家和地区，被聘为国际论坛峰会和国外大学演讲，被誉为具有国际视野、最受欢迎的实战型权威金融专家，成功辅导不少企业上市。

I. 中国有几个产权交易所

国内的产权交易所数量约300家左右。其中具有国有资产处置的交易机构76家。

经过十几年的发展，产权交易所形成了省级/副省级、地市级、县级三级市场。

北京产权交易所、天津产权交易中心、上海联合产权交易所、重庆联合产权交易所是国务院指定的中央企业资产权益进场交易场所。其他省级副省级也主要服务本地市场；地市级服务本地市，县级服务本行政区域范围。

产权交易所按照组织机构性质有两类划分方式：一类是事业法人（即行政事业单位），一类是企业法人（公司化运作）。根据中国企业国有产权交易机构协会2011年对全国的56家产权交易机构的调查，其中26家为事业法人单位，32家为企业法人单位，有两家既是事业法人又是企业法人。交易机构向企业法人转变的趋势比较明显。在四大直辖市的交易所中，北京、重庆已经改制为企业法人，天津、上海仍属于事业法人。

2009年12月22日，我国首家定位于为各类产权交易提供在线服务的第三方电子商务平台金马甲成功融资，设立“北京金马甲产权网络交易有限公司”。金马甲是由分布在全国33个省区市的产权交易机构和相关实力机构创立的机遇互联网的资产和权益交易平台。目前已经覆盖全国76个产权交易机构。处置对象设计行政事务、机动车、房产、运输工具、机械设备、土地、股权、林权、版权、矿权、经营权、商标、专利技术、债权和项目融资等。

中国的产权交易所按地域分类：
北京 北京产权交易所 北京农村产权交易所
上海 上海联合产权交易所
天津 天津产权交易中心
重庆 重庆联合产权交易所
河北 邢台市产权交易市场 张家口产权交易中心 邯郸产权交易所 唐山产权交易中心 邢台市企业产权交易中心 沧州市产权交易中心 衡水市产权交易中心 承德市产权交易服务中心 保定产权交易市场 秦皇岛市产权交易中心 河北省产权交易中心
山西 山西省产权交易市场 太原产权交易市场 大同产权交易市场 运城产权交易中心 长治市产权交易市场 临汾市产权交易中心 晋中市产权交易中心 晋城市产权交易中心 山西省技术产权交易所 阳泉市产权交易市场
河南 河南省产权交易中心 河南省技术产权交易所 郑州市产权交易市场 三门峡市产权交易中心 新乡市产权交易中心 洛阳市产权交易中心 鹤壁市产权交易市场 开封产权交易市场有限公司 许昌亚太产权交易所有限公司 周口产权交易中心 安阳市国信产权交易有限公司 河南中原产权交易有限公司 焦作市产权交易中心 南阳市产权交易中心 濮阳市华宇产权交易有限公司 驻马店市产权交易中心
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山东 山东产权交易中心 青岛产权交易所 烟台联合产权交易中心 济南产权交易所
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湖南 湖南省联合产权交易所 株洲市产权交易中心 岳阳市产权交易中心 长沙市产权交易中心 衡阳市产权交易管理中心 永州产权交易中心
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