房地产财务分析报告

① 房地产开发企业如何做好房地产财务分析 详细

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测，以便于经营者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为。 随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善，财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍、挂政策的实施，都给天津市场本不丰厚的利润回报，带来更大的成本压力。在这种形式下，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。 一、 传统财务分析的主要内容及其局限性 传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力 、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析，将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。 从以上分析指标不难看出，企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析；侧重于单一财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析。另一方面，财务人员受业务知识单一限制，缺少业务经营方面的知识和技能，也影响了自己的观察力和分析力。 财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息，为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣。因此，从管理层的角度出发，进一步关注财务分析的结 果，注重财务分析的综合性和整体性。 二、 房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容 在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的基础上完善和补充以下分析内容： 1、整体分析与专项分析相结合 在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析（包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等），利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。 2、加强房地产开发企业现金流量情况的分析 在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。 3、加强成本控制分析 在进行成本分析时要注重分析以下几个方面： 一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本（既预算值）的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明 影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。 4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析 如果房地产财务分析thldl.org.cn 仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。 实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。

② 房地产业财务报表需要分析哪些数据

房地产业财务报表需要分析的数据：

1.“应收账款”项目，应根据“应收账款”账户和“预收账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

2.“预付款项”项目，应根据“预付账款”账户和“应付账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数，减去“坏账准备”账户中有关预付款项计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

3.“应付账款”项目，应根据“应付账款”账户和“预付账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。

4.“预收款项”项目，应根据“预收账款”账户和“应收账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。

5.“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“其他应收款”项目应根据各相应账户的期末余额，减去“坏账准备”账户中相应各项目计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

(2)房地产财务分析报告扩展阅读：

财务报表的作用：

1、导向作用

财务报表的导向作用主要体现在绩效指标的导向作用，绩效指标就是为员工在工作中明确目标，指导工作。

2、约束作用

财务报表有些会明确告诉员工那些是应该做，自己所做的工作是否与绩效指标相符合，约束员工日常行为和管理规范以及工作重点和目标。

3、凝聚作用

一旦财务报表，员工就会利用各种资源，凝聚一切可利用的力量来实现和完成绩效目标，可以把大家凝聚在一个共同的目标和方向。

4、竞争作用

财务报表的设定就要求员工要通过努力工作才能完成的目标，绩效指标明确员工努力的方向和目标，这样就提供了员工之间，部门之间，企业与外部之间的竞争的目标和对比标准，使员工为完成绩效考核指标互相竞争。

参考资料来源：网络-财务报表

③ 月度的或者季度的财务分析报告，谢谢！！！

房地产行业X季报综述投资要点：●增速趋缓。从近几年情况分析，房地产行业的营业收入增速已经从高峰值回落至相对平稳的增速。我们预计未来随着行业调控的持续，行业整合的过程中，净利润的增速也在波动中趋缓。●三项费用占比下降。尽管销售费用、管理费用和财务费用各自的同比增速波动较大，但三者占营业收入的比重逐步下降的趋势仍较为明显。三项费用占比的下降，显示了房地产公司管理运营能力的提升。随着行业调控的持续和行业整合的深入，管理和运营能力将在房地产公司的竞争中发挥越来越大的作用。●盈利能力有所下降。尽管房地产公司的三项费用占比有所下降，但由于调控的持续，制度的不断健全，以及市场的逐步成熟和完善，诸如土地增值税的清算、预收帐款的监管等都将摊薄行业的净利润。●销售好于预期。房地产上市公司前3季度实现了同比增长15%的销售金额和同比增长44.45%的预收帐款，除了价格上涨的原因之外，行业资源聚集效应也不可小觑。在行业调控常态化的过程中，行业整合的结果将是强者恒强。●资金隐忧显现。房地产公司的资金状况是短期无忧，而远期隐忧已经显现。从短期来看，货币资金足以应付短期债务需求，资金压力不大。但相较于短期借款和一年内到期的非流动负债，货币资金的增速远低于二者。此外，长期借款在借款总额（长期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，如果销售低迷，回款速度放缓，不排除未来资金压力增大的风险。●投资策略。调控仍在持续，流动性依然宽裕。政策的压制和资金的刺激使得行业面临较多的不确定性。近期高端商品房好于中低端住宅的销售业绩或许反映了资金在追求保值增值中对房产的难以割舍。但在中国当前的环境下，政策的调控始终无法忽视。房子的最终属性依然是居住。投资和投机型的需求能够支撑市场多久尚难判断。维持行业“中性”评级。个股方面，行业整合，强者恒强的局面下，我们推荐行业龙头万科、招商地产，以及有价值重估机会的商业地产公司世茂股份。一、成长性——增速趋缓我们从申万房地产行业的136家上市公司，先后删除了2007年以来年报有过亏损的公司、ST公司，以及2007年（含）以后上市的公司，保留了剩余的95家公司作为样本公司。从营业收入同比增速来看，样本公司今年前3季度的营业收入同比增速为28.67%，较去年同期上升了4.24个百分点，与2008年同期基本持平，较2007年同期下降了16.32个百分点。从近几年情况分析，房地产行业的营业收入增速已经从高峰值回落至相对平稳的增速。净利润同比增速的下滑趋势更为明显。从2007年3季度至今年3季度，净利润同比增速从65.45%降至18.84%。我们预计未来随着行业调控的持续，行业整合的过程中，净利润的增速也在波动中趋缓。二、三项费用——占比下降尽管销售费用、管理费用和财务费用各自的同比增速波动较大，但三者占营业收入的比重逐步下降的趋势仍较为明显。其中，财务费用占营业收入的比重维持在2%-2.6%之间，波幅较小，但整体呈下降趋势；销售费用占营业收入的比重从2006年3季度的4.26%下降至今年3季度的3.15%，下降了1.11%百分点；管理费用占营业收入的比重从2006年3季度的6.56%降至今年3季度的4.73%，下降了1.84个百分点。三项费用占营业收入的比重从2006年3季度的13.38%降至今年3季度的10.06%，下降了3.32个百分点。三项费用占比的下降，显示了房地产公司管理运营能力的提升。随着行业调控的持续和行业整合的深入，管理和运营能力将在房地产公司的竞争中发挥越来越大的作用。三、盈利能力——有所下降我们用整体法计算了样本公司的净资产收益率、销售毛利率和销售净利率。今年前3季度的净资产收益率较去年同期微增了0.17个百分点。在经历了2007年的大幅提升之后，之后几年的净资产收益率实际上维持在7.5%左右，相对较为稳定。由于结算的滞后，销售毛利率和销售净利率均在2008年达到峰值，之后开始下滑。今年前3季度的销售毛利率和销售净利率分别较去年同期下降了0.35个百分点和1.22个百分点。尽管房地产公司的三项费用占比有所下降，但由于调控的持续，制度的不断健全，以及市场的逐步成熟和完善，诸如土地增值税的清算、预收帐款的监管等都将摊薄行业的净利润。四、销售——好于预期今年前3季度房地产上市公司（样本公司）销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期增长了15.08%。尽管增速较去年同期下滑了将近57个百分点，但在2009年政策刺激超预期回暖的较高的基数下，面临重重调控的2010年仍能取得15%的增速，实属不易。预收帐款同比增长44.45%。一方面，这显示了市场旺盛的需求和强大的购买力；另一方面，从我们对北京、上海、深圳等20余座重点城市的统计，今年1-9月份累计成交面积较去年同期下降了31.63%，而房地产上市公司前3季度实现了同比增长15%的销售金额和同比增长44.45%的预收帐款，除了价格上涨的原因之外，行业资源聚集效应也不可小觑。在行业调控常态化的过程中，行业整合的结果将是强者恒强。房地产上市公司为行业内相对较为优秀的公司，其超越行业整体水平的销售业绩也在情理之中。良好的销售业绩带来的高额预收帐款下，预收帐款占营业收入的比重也大幅提升。截止3季度末，样本公司预收帐款占营业收入的比重从去年同期的122.52%提升至137.54%。高占比的预收帐款所定了上市公司今明两年的业绩。但一旦预售资金实行专户监管，作为房地产公司最重要的资金来源渠道被封堵，对房地产公司的运营能力将提出更大的考验。五、资金——隐忧显现房地产公司的资金状况是短期无忧，而远期隐忧已经显现。3季报数据显示，截止3季度末，95家样本公司共有货币资金1941.72亿元，同比增长9.92%；短期借款738.53亿元，同比增长19.56%；一年内到期的非流动负债552.20亿元，同比增长55.95%。从短期来看，货币资金足以应付短期债务需求，资金压力不大。但相较于短期借款和一年内到期的非流动负债，货币资金的增速远低于二者。此外，长期借款在借款总额（长期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，截止3季度末，样本公司长期借款比重已达到77.20%，较去年同期提高了5.52个百分点。如果销售低迷，回款速度放缓，不排除未来资金压力增大的风险。截止3季度末，95家样本公司经营活动产生的现金流量净额总计-786.89亿元，较去年同期的472.70亿元减少了1259.6亿元。六、投资策略3季报揭示了除房地产上市公司的发展现状，也昭示了行业的未来。在行业调控常态化、长期化的背景下，市场日益成熟和规范，资源日益集中于优秀企业。毛利率的下滑、增速的下降，无不考验企业的承受力。强者恒强是未来行业整和的结果。而在整合过程中，各企业对自身管理能力、资金使用效率、融资能力、资源整合能力、开发能力等等的省视和提升，将是其应对行业变化的生态环境的可行选择。在超越行业平均水平的销售业绩下，短期内优秀房企的资金压力并不明显。但长期借款占比的提升，为房地产公司未来的资金压力埋下了伏笔。调控仍在持续，流动性依然宽裕。政策的压制和资金的刺激使得行业面临较多的不确定性。近期高端商品房豪雨中低端住宅的销售业绩或许反映了资金在追求保值增值中对房产的难以割舍。但在中国当前的环境下，政策的调控始终无法忽视。房子的最终属性依然是居住。投资和投机型的需求能够支撑市场多久尚难判断。维持行业“中性”评级。个股方面，行业整合，强者恒强的局面下，我们推荐行业龙头万科、招商地产，以及有价值重估机会的商业地产公司世茂股份。

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