上海土拍市场

Ⅰ 上海土地不够用国务院要把哪个城市并入上海

不可能，上海土地怎么不够用了，你去看一下青浦，奉贤，金山，松江等乡下，还有整个回崇明岛呢答，再说上海周边的昆山，太仓，嘉兴等地都是当地政府财源，他们怎么可能愿意？就算是洋山，到目前行政上还是属于浙江的，上海要不来

Ⅱ 上海的土地怎么买

如果谁都能这样随随便便拿到土地的话 上海的房价不会飙升到2万/平方了 以前周正毅没被抓的时候还行的 现在政策不可以了郊县都不可以不要说内环了！

Ⅲ 上海市土地交易事务中心的交易市场

2008年3月1日，根据上海市人民政府颁布的《上海市土地交易市场管理办法》，上海市土地交易市场（以下简称“市场”）正式开业。市场承担提供土地交易活动专门场所、汇集和发布本市土地交易信息、接受委托组织实施土地交易活动、从事与土地交易相关的其他事务等职能。市场的交易范围涵盖了国有土地使用权出让和租赁、经济开发区成片开发的土地使用权分割转让、出让土地使用权随房屋建设工程转让以及以划拨方式取得土地使用权的房地产转让等。
自成立以来，市场秉承“权力在阳光下运行、资源在市场中配置、交易在系统上监管”的理念，遵循“交易流程透明化、信息掌握分散化、业务操作模块化、工作内容标准化”的原则，严格按照国有建设用地使用权公开出让业务流程实施操作，为全市提供了一个集中统一、规范透明的土地交易平台，在促进房地产市场平稳健康运行、城市转型发展、节约集约利用土地以及廉政建设等方面发挥了积极的作用。
市场将在现有的基础上，进一步强化土地交易事前、事中和事后工作、管理的有机结合和系统性建设，为实现“充分信息集聚，充分平等竞争和充分规范流通”的土地要素市场功能而不断探索创新。

Ⅳ 上海市年国土资源综合统计分析报告

2005年在国土资源部和上海市委市政府的领导下，以科学发展观为指导，按照正确处理保障经济社会发展与保护土地资源关系的要求，本市在优化土地供应结构、抑制需求过快增长、规范市场行为、平稳调节房地产供应关系等方面做了大量艰巨的工作。通过土地利用总体规划修编，加强宏观性、战略性研究，细化批项目、核土地办法，土地管理的基础工作得到了不断加强，坚持有保有压政策，使土地管理有序可控，为上海经济社会发展作出了贡献。在地质工作方面，着力加强地质环境保护和地质灾害监测预防，有序推进基础调查和地质勘查工作，强化矿产资源的开发利用管理，全面启动了整顿和规范矿产资源勘查与开发秩序工作。

一、土地资源

（一）土地资源状况

2005年上海市统计地类总面积为823 901.21公顷，具体如下：农用地380 195.02公顷，其中耕地273 054.57公顷，园地11 094.47公顷，林地20 693.21公顷，其他农用地75 352.77公顷；建设用地 240 065.92公顷，其中居民点及独立工矿用地218 748.95公顷，交通运输用地19 298.46公顷，水利设施用地2 018.51公顷；未利用土地203 640.27公顷，其中水域198 015.07公顷（水域面积包括滩涂42 035.84公顷）。与2004年比较，农用地减少5 066.76公顷，建设用地增加6 395.76公顷，未利用地减少1 329.00公顷（图1）。

图1 上海市2005年末土地分类汇总

（二）土地利用情况

1.农用地

2005年农用地总量为380 195.02公顷，其中耕地273 054.57公顷，耕地减少的主要原因有两个方面，即建设占用和农业结构调整。2005年建设占用耕地5 565.50公顷；农业结构调整情况，2005年在推进创汇农业、生态农业、设施农业中，耕地转化为林地、园地、设施农业用地为2 933.33公顷，其中转化为可调整地类2 273.33公顷。

根据全国基本农田保护工作会议和国土资发［2005］196号、197号等文件精神，结合上海市实际情况抓紧贯彻落实，加强本市耕地特别是基本农田的保护工作。一是加强组织领导。市政府分管领导牵头负责，成立由市房地资源局、市农委、市发改委、市财政局、市规划局、市水务局、市绿化局等部门组成的全市基本农田保护工作联席会议制度，合力推进落实有关基本农田规划、保护和建设等工作。二是设立基本农田保护示范区。以金山区现代农业园区为基础，设立全市基本农田保护示范区。示范区总面积约为7 900公顷，涉及廊下、吕巷、朱泾和枫泾等镇。示范区建设将结合宅基地置换试点、基本粮田建设、土地整理重大工程项目等工作尽快推进，形成亮点，为全市推进“三个集中”和基本农田保护工作积累有益经验。三是规范各项基础性工作，结合全市各级土地利用总体规划修编工作，做好基本农田保护专项规划，并同步抓好基本农田的落实工作，层层落实保护基本农田任务。按照要求，完善基本农田保护标志、台账等，建立基本农田信息管理系统，加强基本农田的动态监管。

全市耕地后备资源匮乏，2005年严格控制土地供应，加大推进土地开发整理复垦工作的力度，力争做到耕地占补平衡。

2.建设用地

至2005年末，全市建设用地总量为240 065.92公顷，其中，以居民点及独立工矿用地为主，面积为218 748.95公顷，占建设用地面积的91.12%；交通运输用地19 298.46公顷，水利设施用地2 018.51公顷。

2005年全市批准建设用地11 966.25公顷，其中农转用7 462.43公顷，涉及耕地6 733.31公顷（包括部分2004年核发计划审批）；分批次建设用地10 430.88公顷，其中商服用地505.42公顷，工矿仓储用地2 982.19公顷，公共设施用地111.48公顷，公共建筑377.13公顷，住宅用地5 586.84公顷。单独选址建设用地1 535.37公顷，其中交通运输用地861.94公顷，水利设施用地2.13公顷。

（三）土地整理、复垦和开发情况

2005年全市积极推进土地整理复垦工作，通过乡镇农田区土地利用现状的调查，确定了土地开发整理复垦的重点区域，制订了土地开发整理复垦计划。土地开发整理复垦实施中一方面抓好对零星宅基地、工业点、坑塘、废弃河流、农副业用地和零星未利用土地等进行复垦，另一方面结合基本农田基础设施建设开展土地整理。全年开发整理复垦土地总面积为9 483.92公顷，新增耕地3 376.71公顷。土地开发整理复垦不但为上海市经济建设和社会发展占用耕地提供占补平衡指标，而且也进一步优化了郊区的土地利用结构，保护和建设了郊区的生态环境，提高了郊区的农业生产条件，促进了土地集约利用。

目前上海市正在实施的国家投资土地整理复垦开发项目有两个，按照国土资源部下发通知要求开展了实施检查，其中崇明竖新镇土地整理项目已基本结束，即将申请竣工验收，黄瓜沙项目2006年底可以竣工验收。另外，全市积极推进滩涂促淤圈围工作，为全市经济社会发展拓展空间。

上海市地域小、土地资源总量不足，通过几年的土地开发整理复垦，除宅基地归并整理资源外，土地开发整理复垦的潜力已经很小，我们正在开展耕地后备资源调查，努力提高耕地占补平衡能力，适应上海市经济社会发展用地需求。

二、矿产资源

坚持把矿产资源开发利用和矿产资源保护紧密结合起来，进一步整顿和规范矿产资源开发秩序，强化对矿产资源开发利用的日常监督管理，提高矿产资源利用率，合理利用和保护好矿产资源。与此同时，强化对全市地质资料汇交、保管和利用的监督管理，使地质资料管理和服务水平又上了一个新台阶。

（一）地质勘查投入与勘查成果

2005年地质勘查投入1 181.50万元，勘查资金主要来源是财政资金731.50万元，地方补贴450.00万元。主要用于上海城市地质调查、地面沉降及地下水动态监测、地面沉降防治研究等方面。圆满完成了相关的监测任务，取得了地面沉降监测数据，为提高地面沉降防控能力提供了基础资料。

（二）矿产资源勘查和开发利用情况

1.颁发勘查许可证和采矿许可证情况

全市2005年底有效的勘查许可证4个，其中新立1个，其他3个，并对勘查许可证项目进行了年检，全部年检通过。

全市2005年底有效的采矿许可证116个，主要是粘土矿和矿泉水采矿许可证，其中粘土矿许可证96个，水气矿产20个；颁发的许可证新立1个，变更2个，延续94个，其他19个。许可证总数比2004年减少13个。

2.矿产资源开发利用基本情况

2005年上海市开发利用的矿产资源主要是粘土矿和矿泉水，其中粘土矿的矿山数为98个，矿泉水的矿山数为20个；全年的销售收入分别为24 595.26万元和12 044.07万元，上缴矿产资源补偿费618万元。

三、国土资源市场

土地市场

1.土地市场建设

2005年全市土地市场按照“政府调控、市场供应、规范运作、依法管理”的原则，进一步健全土地市场机制，不断优化土地资源配置。严格执行经营性六类项目用地招标拍卖挂牌制度、除划拨目录外的土地供应采用有偿使用制度。

2.土地一级市场建设

全市加大土地一级市场的宏观调控，控制土地供应总量、区域结构，控制土地供应节奏和新增建设用地供应。2005年全市共出让土地1 539宗，面积6 491.31公顷，其中新增用地2 099.31公顷，出让成交价款为389.75亿元，土地出让纯收益116.93亿元。通过招标、拍卖、挂牌385宗，成交价款300.32亿元，纯收益90.10亿元，采用招标、拍卖、挂牌出让的土地主要是商服用地和住宅用地；协议出让1 154宗，成交价款89.43亿元，纯收益26.83亿元，主要是工矿仓储用地出让。划拨929宗，面积3 106.87公顷。

3.土地二级市场

在加强对土地一级市场供应的调控同时，2005年全市二级市场呈现繁荣与活跃的态势，涉及国有土地使用权转让的房地产转让、出租、抵押市场较2004年有稳步上升，其中房地产转让484 464宗，转让金额为3 530.69亿元；房地产出租宗数为9 142宗，租金为7.07亿元；房地产抵押宗数为245 402宗，抵押价款为5 216.37亿元。

四、国土资源违法案件查处情况

土地违法案件查处情况

2005年发现土地违法案件675件，立案675件，审结634件（含上年未结案件）。共拆除构建物77.01万平方米，收回土地33.35公顷，罚没款共计5 349.68万元。同往年相同，违法案件主体主要为乡镇级领导干部，主要表现为乡镇擅自对外签约圈占土地。

五、国土资源行政复议情况

严格依照《行政复议法》审理行政复议案件，使行政复议成为解决纠纷、化解矛盾、层级监督的重要手段。2005年申请行政复议286件，其中行政处罚3件，行政许可27件，其他256件；本年行政受理228件，当年审结244件（包括2004年未审结），本年未审结42件。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

全市共有行政单位20个，从业人员1 097人，行政编制人员972人，大专以上人员占全部编制人员的89%，年末平均人员1 071人。

2005年参加各种院校培训毕业或结业人数达354人次，其中参加党校学习240人次，行政学院学习33人次，参加其他培训81人次（国外22人次）。学历教育60人次，其中博士生1人，硕士生7人，本科生37人，大专生15人；本年取得学位的9人，其中博士学位1人，硕士学位8人。通过各大专院校的学习和培训，各级国土资源管理干部的业务水平和政治素质有了明显提高。

七、问题与建议

上海市人口多、地域小、土地资源总量不足，土地对经济社会发展的制约作用越来越明显、矛盾愈来愈突出。为此，必须从战略的高度深刻理解严格土地管理的重要意义，坚持用科学发展观指导土地管理工作。

（1）要严格实行最严格的土地管理制度，坚持严控总量、用好增量、盘活存量，着力于调整和优化用地布局，控制土地供应节奏，不断提升国土资源利用的效率。加快推进市级土地利用总体规划修编工作，指导区县同步开展区域土地利用总体规划修编。

（2）完善“批项目、核土地”制度，进一步强化项目立项前的用地审核，将项目是否符合土地利用总体规划和城市发展总体规划，项目是否符合产业用地原则，是否集约节约用地、耕地补充方案是否合理等作为土地审批依据。建立土地利用后评估机制，加强土地利用的全程式管理。

（3）努力推进土地资源的节约集约利用。坚持开发保护并重、节约集约优先的原则，使本市的土地节约集约利用取得成效。加快消化闲置土地，健全对闲置土地的动态监管措施；清理整合各级各类园区，探索产业用地调整置换办法，加快零星工业点集中，制定政策措施鼓励区县提高土地利用的集约化程度。研究完善土地市场体系，健全土地市场机制，优化土地资源配置。

（4）进一步挖掘全市耕地后备资源潜力，开展土地后备资源调查，根据经济社会发展需求，在规范土地开发整理复垦项目管理的基础上，加大土地开发整理复垦的力度，力争做到经济、社会、环境资源的和谐发展。

（5）强化基础业务管理，加快土地信息化建设。基础业务管理是行业管理的基石，加快开展土地资源清查，全面掌握土地资源的总量、布局和结构，利用现代信息技术建立覆盖土地管理全过程、各个环节的信息系统，为资源管理提供技术保障。

Ⅳ 想知道上海土地拍卖 应该找什么网站

上海规划和国土资源网---公示公告栏

Ⅵ 土地市场

（1）土地出让收入增幅回落

据初步统计，全国土地出让价款超过3万亿元。从年内变化来看，1月价款为单月最大，密集的房地产调控政策引发市场强烈反应，2月出让价款环比跌幅为2009年以来最高，近五成；此后数月均在2500亿元左右徘徊（图7）。考虑到土地出让收益的10%15%用于公租房、10%计提教育资金、10%用于农田水利建设等，在当前土地出让收益缺乏统筹管理的情况下，土地出让收入的增长乏力对于依赖土地财政的地方政府而言，无疑将忧心忡忡。

图9 主要城市地价总体水平增长情况（环比）

数据来源：2007-2011年城市地价动态监测报告，www.landvalue.com.cn

（3）土地购置面积增幅陡降

2011年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米（图10），比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。从年内情况来看，土地购置面积增幅同比陡降，从2月的同比增加57.1%降至12月的同比减少21.3%。房地产用地需求受货币政策影响较大。从2010年10月到2011年7月，存款准备金和利率密集调整，5次提高利率，9次提高存款准备金，上一次密集调整利率和存款准备金的是2008年。每次密集调整后，土地购置面积都做出反应。2008年6月结束上调周期，7月土地购置面积开始小幅下降；2008年12月结束下调周期，2009年1月土地购置面积开始逐月攀升；2011年上调于7月结束，9月土地购置面积逐月回落。12月5日，存款准备金下调0.5个百分点，但是仍处于21%的高位，如果不出现密集调整，土地购置面积需求将保持回调态势。

图10 房地产企业完成土地购置面积情况

专栏2 土地流标频现凸显一级市场冷清

2011年，随着房地产调控的逐渐深入，土地流标成为市场的主题词，土地流标、流拍频现，土地底价成交增加。据中原地产数据显示，全国主要130个城市，年内土地流标达到了900宗，其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍；住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。其中，仅7月土地流标数达到61宗，基本相当于1~2月流标数的总和；下半年土地流标现象依然不减，甚至愈演愈烈，其中仅11月和12月两个月土地流标数量达近300宗，居住类占比达到了50%。

出台限购政策城市土地流标明显。据链家地产数据显示，截至2011年8月，全国土地流标前十位的城市分别为沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉，其中除东莞之外，其余9个均是已经执行了限购的城市。此外，出台“限购”政策的二、三线城市住宅土地流标也十分明显。在近期楼市放宽限购紧急喊停的佛山市，2011年土地出让和成交宗数均出现明显下降，流标率同比增长近一倍。土地流拍现象普遍出现一方面是由于宏观调控政策的稳定性和连续性对市场土地的心理产生影响，另一方面是由于开发商资金全面吃紧，缺乏拿地动力。

Ⅶ 什么是土地交易市场

土地市场 是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的作用权转让市场；三级市场是指用地单位土地作用权的有偿转换。

一、土地市场的特点

雷利?巴洛维教授认为 , 不动产市场具有如下几个特点 :(1) 不动产市场只是针对待售财产总供给量的一部分而言 ;(2) 产品位置的固定性; (3) 产品的非标准化和异质性;(4) 影响不动产交易的特别法律条例 ;(5) 对当地供求状况的依赖性 ;(6) 绝大多数交易是高额交易;(7) 习惯上采用信贷方式来补充多数买者的有限自有财产 ;(8) 普通买者非经常的市场参与 ;(9) 广泛的经纪人服务。

从市场理论上讲, 在一定的价格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但从现实的土地市场而言, 市场供给只是土地总量的待售部分。同时 , 由于土地位置的固定性和土地市场的地域性 , 无法形成统一的市场价格, 各市场之间 , 地产增值、贬值等相互影响不强烈 , 价格只依赖于当地供给与需求。土地市场交易中的权利受到一系列法律约束 , 任何权利的申请、转移 , 都须有法律依据。由于普通的地产市场买卖者不了解市场行情或缺乏经验, 为了使价格公平合理, 必须有经纪人服务。地产经纪人对土地市场 行情有较充分的了解 , 也有丰富的经验, 能促使交易顺畅进行, 因而, 这种服务也是有偿的。

美国不动产学术界认为：不动产市场不像其他商品市场那么有效率。其特点如下 :(1) 一般商品市场 , 交易的商品或劳务本质上是同质产品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不动产市场 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 没有两宗土地在实体上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市场无高效率。 (2) 一般商品市场 , 市场参与者众多 , 自由竞争充分 , 较难形成垄断 ; 但在不动产市场, 在一定时间内 , 只有少数购买者和出售者 , 每一类型土地只在某一价格范围和地域内互动 , 且因价值较高而需要较大的购买力。 (3) 一般商品市场 , 价格相当一致且稳定 , 商品价格经常是买卖双方决策的主要依据 ; 但在不动产市场 , 因价值较高 , 一般难以自有资金购买, 因此, 提供融资的类型、可运用抵押贷款额、利率、定金支付条件及还款期限等, 都会影响投资决策。 (4) 一般商品市场 , 自我规范, 公王在竞争 , 限制很少; 但在不动产市场 , 政府的法律法规限制很多。〈 5〉 一般商品市场 , 因竞争而易形成均衡 , 但不动产市场的均衡大多只是理论上的 , 在现 实中因适合特定使用的不动产供给对市场需求的调整较慢 , 而难实现均 衡。 (6) 一般商品市场 , 买卖双方对市场和商品有较充分的了解 ; 但在不动产市场 , 因多数人不经常参与而对市场和标的物不了解 , 缺乏必要的知 识。 (7) 一般商品市场 , 买卖双方被有组织的市场机制组合 , 进出市场较 容易 , 能迅速适应市场变化 ; 但在不动产市场 , 进出较难且复杂超时 , 市场因不可预知因素而变化较大 , 参与者较难适应市场变化。 (8) 一般商品市场 , 商品易被消费 , 也易迅速供给和运送 ; 但不动产为耐久产品 , 位置固定 , 因而其供给相对元弹性。

综上所述 , 一般而论 , 土地市场具有以下特点 :(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市场具有强烈的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响较小 , 难以形成全国性统一市场。 (2) 不充分性。土地市场参与者不多 , 市场信息获得较难 , 使土地市场的竞争不充分。 (3) 供给滞后。土地价值较大, 用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的 , 当市场需求发生变化时 , 土地供给难以及时调整。 (4)供给弹性较小。从总体说上 , 土地资源一般不可再生 , 土地自然供给没有弹 性 , 土地的经济供给弹性也相对较小。在同一地域性市场内, 土地价格主 要由需求来决定。 (5) 低效率性。土地市场是地域性市场 , 参与者相对较少 , 投资决策受价格以外因素影响较大 , 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性 , 因而土地市场相对一般商品市场来讲 , 交易效率较低。(6) 政府管制较严。土地是一个国家重要的资源 , 其分配是否公平有效 , 对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用 , 因而各国政府都对土地 的权利、利用、交易等作较多的严格限制。

二、土地市场的功能与运行条件

( 一 ) 土地市场的功能

一般地讲, 土地市场具有以下功能。

1. 优化配置土地资源

土地资的配置方式因配置于手段不同而分为行政划拨方式和市场方式。行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。中国几十年的实践证明, 这种单一的行政划拨方式一般说效率是低下的, 极易造成土地资源的巨大浪费。目前, 中国正在对这种方式进行改革 , 以逐步实现大部分土地资源的市场配置。市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。在当代, 这种方式被广泛应用于西方市场经济国家, 如美国、英国、日本等。多样化多目标的人类生产生活活动对土地资源的需求千差万别, 难以通过政府的行政划拨手段得以满足, 只有通过市场机制的作用, 运用市场原则才能得到满足。

构建统一、开放、竞争、有序的土地市场当务之急是：

1） 明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作

土地市场就是土地产权的交易市场。可以进入市场的产权有哪几种需要明确。现在的土地权利，在新《土地管理法》中，只有土地所有权、土地使用权、承包经营权三种；散见于其他法律中的，有优先购买权、外商企业场地使用权；《土地登记规则》里有土地他项权利。应随着产权市场化的发展，把一些土地权利，如地上权、地役权、开发权（或称发展权）等及其入市条件明确界定清楚，以利于市场交易。

二是土地登记。土地登记是土地产权公示的法定形式，是完成产权变动、使它获得社会承认和法律保护的重要手段，是完善土地市场的前提条件，必须把它做好。目前存在问题是：多头登记、发证，不统一，覆盖面小（城镇地籍覆盖不全，农村地籍才完成60%），已登记的资料过时等。亟须加以完善。

2）改革征地制度

要缩小征地范围，把征地限制于《宪法》规定的‘公共利益的需要’之内，并明确界定‘公共利益的需要’的范围；把非公共利益需要的用地纳入市场配置的范畴。

对被征地的农民要给予公平、完全的补偿，不能让农民吃亏。补偿包括丧失土地所有权的补偿和丧失劳动权的补偿。既然集体土地是集体农民所有的财产，而且是有价的财产，则土地所有权的完全补偿就是要按当时当地的土地市场价格进行补偿。土地价格是土地预期年收益的资本化。农地仍作农用，可以按农业的预期收益计算价格；农地改作建设利用，则应按建设利用的预期收益计算。若说农地因能改作建设利用而提高了的土地价格，是因为社会改善了周边基础设施所致，不该为农民所得，则可以对农民开征土地增殖税，而不应当人为地改变土地市场价格的形成。 3）开放集体土地市场，允许集体农地进入建设用地市场

要立法开放集体土地交易市场，不仅是存量集体建设用地市场，也要允许集体农地进入建设用地市场。为保护耕地可以采取土地用途管制分区或者购买开发权、开发权转让（如美国）等办法，而不应当歧视集体土地所有权，剥夺集体农地的开发权。

现在已有大量集体农地进入建设用地市场，如上海和广东南海市以合作的方式使用集体农地建设高速公路，城郊农民为城市‘农民工’提供住房，都起到了良好作用。当然，这在目前还是‘非法’的。但这股市场经济洪流挡是挡不住的，唯一的办法是因势利导，立法开放，并予以规范化。

4）要市场定价，不要政府定价

实现土地资源市场配置需要一个能真正反映资源稀缺程度的价格信号。在计划经济时期没有土地价格，一下子开放土地市场之始，由政府评估出一个基准地价和标定地价作为参照是必需的，但这个地价只反映了土地的区位差异，并没有反映土地的供需情况和稀缺程度。能真正反映资源稀缺程度的土地价格只有在开放的竞争性的土地市场上通过千百次土地交易才能形成。

2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2003年6月发布了《协议出让国有土地使用权规定》，将对由市场形成价格起很大的促进作用。但是没有具体界定经营性用地的范围（如经营性高速公路建设算不算经营性用地？）；没有规定协议出让也必须按市场价出让；只规定了一个协议出让的最低价，而且这个最低价仍是由‘评估和集体决策’来确定，即仍然是行政定价，而且还可以低到基准地价的70%。过去的经验告诉我们：地价评估在很大程度上是受政府左右的；以低地价、零地价进行恶性竞争也都是地方政府的集体决策。按这个规定办事，则谁都不愿以高于协议最低价的价格去购买土地，势必造成土地价格的‘双轨制’。开发商还会想方设法，（如打着办大学城的名义搞房地产开发）挤进协议出让市场，而不去招标拍卖。这会妨碍土地招标拍卖挂牌出让市场的发育，更不利于土地市场价格的形成。

所以，要想得到能真正反映资源稀缺程度的土地价格必须取消政府的行政定价权，实行市场定价。对地价的调控要采取增加或减少土地供应量的办法，进行间接调控，而不能采取政府定价的办法。

2. 调整产业结构 , 优化生产力布局

经济的健康发展 , 需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只 " 无形的手 ", 时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整, 以实现最大的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导土地资源在不同产业中配置 的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学, 更能促进生产力布局的优化。比如, 一个城市工业用地供给过多, 而商业服务业用地供给过少, 则工业用地价格就会下降, 商业服务业用地价格就会上升, 理性的供给者就会减少其工业用地供给而增加商业服务业用地的供给, 以获取更大的利益。这种市场的调节通过对土地在工业与商业服务业之间的合理分配而实现产业结构的合理调整。

3. 健全市场体系 , 实现生产要素的最佳组合 一个完整的市场体系 , 不但有消费品市场、一般生产资料市场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素 , 只有实现其市场配置 , 才能健全市场体系 , 最大限度地发挥市场机制的作用。

( 二 ) 建立土地市场的必要条件

1. 市场经济环境

价格机制和风险机制等市场机制是决定理性的市场参与者行为的主要因素 , 是市场运行的内因和原动力 ; 一切非经济的行政二法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用 , 是市场运行的外困和推动力。土地市场的运行同样离不开市场经济这一最基本的外部环境。

2. 土地产权明晰

产权明晰是现代企业的基本标志 , 具有明晰产权的现代企业又是市场经济的基本要素。土地是最基本的资产 , 无论是私有或公有 , 明晰的土地产权是建立土地市场的最基本条件。由于土地市场的客体是土地的各种权利 , 如果权利界定不明、归属不清 , 权利的交易就无法进行。因此 , 明晰土地所有权及以所有权为核心的各种派生权利是土地市场运行的基本前提。

3. 发达的土地金融市场

土地开发是一项投资额巨大、回收期很长的投资活动。世界各国的经验表明, 地产业的发展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地开发 , 而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式 , 土地市场才能繁荣兴旺。

4. 完善的土地法规

法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地市场秩序 , 保护土地投资者利益及交易双方的权益, 解决地产纠纷, 抑制土 地投机 , 引导土地市场健康发展等 , 都需要建立配套的土地法规。健全的土地法律法规是土地市场运行的根本保证。

5. 良好的市场中介机构 土地市场是一个不完全市场。由于土地市场信息不全和需要大量专业知识 , 大多数市场主体处于不对等的位置。为了土地交易顺利进行 , 服务于土地市场的专业人员和机构必不可少。土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务 , 是土地市场运行的润滑剂。

三、土地市场运行模式与运行机制

( 一 ) 土地市场的运行模式

目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类: 即以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表; 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。

1. 两种模式的共同特点

(1) 土地市场的基础是资本主义市场经济。在这些国家或地区 , 整个社会经济制度是资本主义市场经济, 一切商品的交换和资源的配置均通过 市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样, 可以在市场上自由交换。 土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分 , 它与资本市场、劳务市场、商品市场等一样, 是市场经济体系中的一个子系统, 其运行受整个资本主义市场体系的制约。

(2) 有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易的场所 , 在这种市场上 , 商品明码标价, 买卖双方在固定的场所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所 , 通过广告、中间商 ( 房地产经纪人 ) 及其他交易形式 , 实现商品的交换。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展 , 土地及房产交易量的增加 , 有形市场也相继出现, 并逐渐成为土地交易的主体形式。如在日本东京 , 房地产交易所比比皆是。

(3) 土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是市场竞争模式 , 土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格 , 一定的价格水平反过来又 通过市场机制来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各 种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。

(4) 土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有者、使用者和经营者, 只要有买卖土地的意愿, 都可以自由地进入市场。 无论是国家、地方政府、政府机构、军队, 还是企业、社会团体、个人, 甚至是外国企业或公民 , 均可在市场自由买卖土地。

(5) 政府都对土地市场进行干预，就像对其他市场的干预一样 , 政府也不例外地对土地市场进行干预。由于土地在国民经济中的特殊地位和作用 , 各国政府特别重视有效地管理土地市场。干预的措施主要有: 对公共用地实行征用制度 ; 对土地进行收购、储备和出售; 制定土地利用计划和规划 ; 实行土地交易登记制度、申报制度 ; 制定相应法规等。如日本针对 20 世纪 60～70 年代城市地价的迅速上涨 , 于 1962 年制定了《第一次全 国综合开发计划》 ,1969 年又制定了《第二次全国综合开发计划》,1974 年又制定了《国土利用计划法》, 同时采取了" 公告地价 " 、 " 申报地价 " 等措施。

2. 两种模式的不同之处

（1）土地所有制不同。以美国、日本为代表的完全市场模式 , 其土地所有制度是土地私有制。尽管也有部分土地属于国家所有或地方政府所有 , 但其主体是属于私人所有。在美国 , 私人土地占国土面积的 58.1%, 印第安人土地占 2.3%, 联邦政府土地占 32.7%, 州政府土地占 6.0%, 城市和县政府土地占 0.9% 。联邦政府和州政府所有的土地中 , 绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。在英国 , 全部土地在法律上属于英王所有 , 即国家所有 , 土地使用者只能从英王那里取得土地。 " 因为只有国王才能拥有土地 , 而其他人只是从他那里取得土地的保有。 "因此 , 在英国 , 国家土地所有权又称绝对土地所有权 , 从国王那里取得的土地权利也具有排他性 , 称保有土地所有权 , 或永业权。

（2）市场客体不同。在完全市场模式下 , 土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利, 包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、发展权、地役权、租赁权等 , 均可在市场上自由交换。在市场竞争模式下, 土地所有权属于国家 , 不进入市场交换, 在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利。

(3) 市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地域性 , 但在完全市场模式下, 因土地所有权能自由交换 , 因而较以土地国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而 在某些英联邦国家和地区 , 要获得保有土地所有权需通过政府 " 批租 " 方式取得 , 这样 , 政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。

从现实运行效率来看, 这两种市场的运行都是同等有效的。这是因为, 其经济制度基础都是资本主义市场经济, 市场机制对资源的配置都发挥同样的作用; 同时, 在实行土地国家所有制的英国 , 其财产制度仍是私有制 , 土地国玉所有在很大程度上只是名义上的 , 保有土地所有权拥有者也称为地产所有者, 他们只要不违反法规 , 就可以自由地利用和处分土地。

( 三 ) 土地市场的运行机制

土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的 , 土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。 土地供给是在某一特定时间内 , 在某一土地市场 , 某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 , 这是一种有效供给。美国斯坦福大学斯蒂格利茨教授指出 :" 供给概念说明家庭或厂商在一定价格上愿意出食的物品或劳务的数量" ① :" 在不动产 , 假定生产成本维持固定情况下, 供给是在特定期间与特定市场, 某类型不动产在不同价格可供出售或出租的数量 "。土地市场是一个地域性市场, 在不同的地域市场内 , 某一时期的 某一土地价格下, 土地的供给是不相同的。同时 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市场内, 其市场价格也是不同的, 在某一 价格下商业用地供给增加并不表明工业用地的供给也增加。

一般而言 , 无论市场上土地的价格如何变动, 土地的自然供给是不变的 , 即土地自然供给基本无弹性。但是, 由于土地用途是可以改变的, 对某一用途的土地而言 , 土地的供给是可以变化的。如随着城市化进程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市对建设用地的需求急剧增长, 从而引起城市土地价格上涨, 导致城市周围更多的农地转化为城市建设用地。这就是土地经济供给的变化, 即某一用途的土地在某一特定市场随着市场价格的变化 , 其市场供给也发生变化。可见 , 土地的经济供给是有弹性的。在市场价格不变的情况下, 由于决定土地供给量的其他因素发生变化, 供给也会发生变化。

决定土地经济供给量的因素主要有 : 土地价格、税收等政府政策、土 地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。一般情况下 , 某种用途的土地市场价格越高 , 其供给量越大 ; 市场价格越低 , 其供给量越小。 " 在土地市场实际运行中 , 供给的关键在于时间 "。由于土地开发投入的资金量较大 , 开发期较长 , 且土地用途在短期内很难改变, 因此, 土地的经济供给一般跟不上需求的变化 , 表现为滞后性。这样 , 在短期内 , 土地的经济供给也很难改变 , 表现为无弹性或弹性很小。但从长期来看 , 土地的用途是可以改变的 , 因而 , 土地的长期供给表现为有弹性。

土地需求是在某一特定时间内, 在某一土地真场 , 某类用途土地在某-价格下被购买或租出的数量。 " 对不动产而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消费者偏好维持不变下, 需求是在特定期间与特定市场 , 某类型 不动产在不同价格被希望购买或承租的数量 "。在不同的地域市场内, 某-时期的某一土地价格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市场内 , 其市场类型也是不同的 , 如某城市商业用地市场和工业用地市场, 在某一价格下商业用地需求的增加并不能说明工业用地的需求也增加。

土地作为一种生产要素 , 其需求是一种引致需求。③由于土地的产品 , 如农产品、房屋等 , 是消费者的最终消费品, 人们对其消费 , 能给投资者带来利润。消费者对土地产品的欲望和需求最终引致投资者对土地的需求。城市人口对城市住宅需求的增加 , 引致住宅价格的上涨, 住宅价格上涨 , 使住宅投资利润增加 , 从而吸引更多的社会资金投资住宅生产, 最终导致对城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有弹性的。

土地需求量的决定因素主要有: 土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地技机、人口因素和家庭因素、消费者或技资者偏好、 对未来的预期等。一般而言, 土地价格越高, 对土地的需求越小, 土地价格越低 , 对土地的需求就越大。当消费者的货币收入增加, 购买住房的能力增强时, 对住宅用地的需求就增加。当投资者在社会上能更方便、更容易获得资金 , 因而对土地开发的能力增强时 , 对土地的需求就增加。土地市场的投机程度及政府对投机的限制程度 , 城市人口的增加或减少 , 家庭单元的细化或融和, 对不动产投资的偏好或是否把土地投资当做抵御通货膨胀的手段等 , 都会引起土地需求量的变化。

土地价格和地租是由土地的供给与需求二者共同决定的。根据上述土地的供给和需求原理 , 在某一土地市场, 当土地的价格持续上升 , 土地的供给量增加, 但土地的需求量减少, 最后该市场的土地供给量就会超过需求量, 出现过剩 , 从而会使部分土地卖不出去, 土地价格就会下降; 相反, 当土地价格持续下降时 , 土地需求量就会增加 , 但土地供给量会减少, 最后该市场的土地需求量就会超过供给量 , 出现短缺,从而会使土地 价格上涨。需求与供给二者相互作用的结果, 最终使土地的供给和需求会 在某一价格上相等, 这时, 既没有过剩, 也没有短 , 出现了市场均衡, 这时的价格就称为均衡价格。

Ⅷ 2．土地市场

（1）土地出让向多目标转变

深入推进国有土地有偿使用制度改革，及时出台新修订的划拨用地目录；坚持和完善土地招拍挂出让制度，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。2010年，全国共出让土地29.15万公顷，比上年增长32%；出让总价款为2.71万亿元，同比增长57.8%（图8）。其中，招拍挂共出让土地面积25.73万公顷，同比增长37.4%；招拍挂出让价款2.6万亿元，同比增长59.7%。土地资源市场化配置程度持续稳步提高，2010年全国招拍挂出让土地面积占出让总面积的比例达88.3%，同比提高3.5个百分点；招拍挂出让价款占出让总价款的比例达到96.0%，同比提高1.1个百分点（图8）。

图 8 土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况

专栏 4 地票个案引发高度关注

地票，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后产生的建设用地指标，在保障本地农村发展用地后，将节余指标通过农村土地交易所公开交易，形成的可用于市域范围内建设的用地指标。地票归农户和农村集体经济共同所有，具有新增建设用地指标、耕地占补平衡指标、有价证券、土地财产权益等属性，其运行过程包括“复垦—验收—交易—使用”4个环节。

作为地票的首创者，重庆自2008年12月4日成立农村土地交易所以来，已经举行了18场地票交易会，交易地票约3.5万亩、成交金额逾43亿元，产生了较好的生态、社会和经济效益。地票产生后引发社会各界强烈关注，专家学者普遍给予高度评价，认为地票制度在保护耕地数量和质量、维护“三农”利益、凸现土地权益“资产化”、构建城乡统一建设用地市场、统筹优化城乡土地利用等方面都有积极意义，但也存在地票打包交易方式有缺陷、地票推高房价的可能性、企业竞得地票后“落地”难等需要继续深入研究的问题。进入2010年，地票热潮不减，成都更是出台政策对所有国有经营性建设用地使用权实行凭地票准入制度，但由于违反城乡建设用地增减挂钩政策，在年底被紧急叫停。

在此背景下，有序、有度开展地票制度创新，需要重点关注以下几项工作：一要夯实地票的法律制度基础，如法律属性、归属、权利义务界限等；二要保障农民权益、完善地票收益分配，要优先保障农民利益，不能形成新的“土地财政”依赖症；三要实行总量控制、合理确定地票规模，要实行总量控制以最大程度地规避制度和市场风险，统筹考虑复垦规模、流转数量、市场供求等因素确定地票规模；四要构建农村土地评估和流转支付体系，要合理确定农村土地流转价格的时间和数值增长方式，形成灵活多样的支付方式。

（2）地价水平稳步上升

2010年土地市场延续了迅速回暖的势头，持续走高，在经历了力度最大、手段最多、持续时间最长的调控政策后，年末房地产市场重新火爆。根据国土资源部对全国105个城市地价监测得到的结果，综合地价一季度涨幅较2009年第四季度有所趋缓，但仍保持较高的涨幅；二季度调整回落，涨幅较上一季度趋缓，三季度出现反弹，环比增速较上一季度有所回升，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度综合地价环比增幅加速回升，全国地价总体水平呈上升态势。综合地价、商业地价、居住地价环比增长率均为本年度最高。2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，商业、居住、工业地价分别为5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米；同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%；环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%（图9）。

图 9 2007～2010年各季度全国主要城市地价总体水平增长情况（环比）

长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元/平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元/平方米；环渤海地区最低，为3182元/平方米。长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。

（3）土地购置面积创新高

2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。本年度房地产开发企业完成土地购置面积为历史最高水平，超过2007年（4.06亿平方米）。2007年由于国房景气指数持续走高，房屋销售价格环比和同比增幅加速上涨，屡创历史新高，促使金融、土地等系列宏观调控政策集中出台（图10）。

图 10 房地产企业完成土地购置面积情况

专栏 5 京沪等土地出让金超过千亿

2010年各地加大了土地供应力度，土地出让金增长迅猛，北京、上海和大连三地的土地出让金超过4000亿元，约占全国土地出让金总额的15%。

10年来，各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升至48.8%。2010年，北京、上海、大连土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加，今年全国土地出让金达2.7万亿元，相当于地方财政收入的65.9%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”（表1）。

土地财政，从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税，等等。目前，地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。此外，政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，这种做法在各地很普遍。目前，政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入。

表1 2010年28个重点城市土地出让金情况

数据来源：世联数据平台

地方政府收入对土地及土地相关产业扩张的过度依赖，主要是财税体制不合理，地方政府的财力与事权不匹配。20世纪90年代，分税制改革取得伟大成绩，问题是地方财政分配比例过小。后来，中央把城镇化作为重要的战略方针，各级城市的政府首当其冲，承受巨大压力，普遍面临的问题是发展资金不足。恰在这时，土地使用制度改革取得实质性进展，有偿使用土地制度历经10年，终于基本确立下来。1998年，政府机构改革和换届，各级城市政府普遍从土地管理制度上，找到了解决财力不足问题的出路，土地财政逐渐形成。

而现行土地管理制度是土地财政形成的主要制度基础。反思中国土地管理的制度安排，一个突出的问题，是政府有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，所谓集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把这个作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。

Ⅸ 未来几年上海198板块土地会全部减量化么

195区域指规划产抄业区外、城市集中建设区以内的现状工业用地，全市共有195平方公里，故称195区域；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，全市共有198平方公里，故称198区域。

Ⅹ 想看看上海地区的土地信息 到哪里去看呢

可以到K8黄金湾上看看 里面很多土地信息的