上海工业用地行业

⑴ 上海工业用地性质，造成SOHO的办公类型物业，如何对个体交易

SOHO类型的办公类型应该对应使用办公用地、商业用地或综合用地，工业用版地只可以建工业项目（可权建不超过7%的配套办公用房）是不可以建经营性用房的，所以工业地上建SOHO出租或出让严格来说是不合法的，当然也办不了房产证。

⑵ 上海工业用地投资哪个地段好

金山区吧
因为在郊区，还能享受到一定的税收优惠政策~
而且，金山回有很多工业园区，以后也能享答受到一定的政策支持。
在金山注册公司的话，而且你是工业的话，营业税的返税率很高，能达到返地方所得的50%~企业所得返18%。
上海开发区的返税率最高的是崇明岛。其次就到金山了~还有奉贤区，都可以考虑考虑

⑶ 上海工业地价走势趋势

您好
上海乃至全国土地价格，取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。 市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为： 待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数 收集和选择比较交易实例 评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息； 比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。 建立价格可比基础 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 评估师信息网交易情况修正 交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。

⑷ 未来几年上海198板块土地会全部减量化么

195区域指规划产抄业区外、城市集中建设区以内的现状工业用地，全市共有195平方公里，故称195区域；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，全市共有198平方公里，故称198区域。

⑸ 上海临港工业用地招拍挂前，拿地企业先要做哪些准备

要做好两件事

要做好两件事：一是确定自己需要的地块位置二是已经自己需要的地块的市场前景与潜在价值即升职空间

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⑹ 上海市年国土资源综合统计分析报告

2006年是实施“十一五”规划的开局之年。在国土资源部和市委、市政府的领导下，全市房地资源系统立足市委、市政府“落实、聚焦、突破”的工作基调，以加强对全局性、前瞻性、综合性重大问题的调查研究为抓手，以夯实基础工作、提升行业管理水平为重点，有力、有序地推进各项工作，着力保持政策的连续性和稳定性、保持房地产市场的持续健康稳定发展，全面完成了年初确定的各项工作目标和任务，实现了“十一五”规划的良好开局。

（1）以贯彻中央宏观调控政策为契机，加大行业管理的力度，房地产业保持了健康稳定发展的态势。贯彻中央宏观调控的政策措施，态度坚决、执行有力。在土地管理方面，以贯彻落实国务院31号文件为重点，加强农用地转用计划管理，实行“统”、“分”结合的办法，坚持区别对待、有保有压；深化市级土地利用总体规划修编，根据《全国纲要》（送审稿）分解给上海的主要指标，基本完成了各区县主要规划指标的对接工作；全面开展土地执法动态巡查，并加大了对违法违规用地的执法监察力度，全年新发生的违法用地数有较大幅度下降。在房地产市场调控方面，以贯彻落实国办发37号文件为重点，坚持“以居住为主、以市民消费为主，以普通商品住房为主”和“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的原则，实施市场供应和需求的双向调控，并着力建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系。

（2）以土地清查和房屋调查为重点，加大基础工作的推进力度，为深化拓展精细化管理打下了扎实的基础。在土地清查方面，建立了土地利用现状数据、权属数据、建设用地数据、违法用地数据等基础数据库。全市共完成外业调查面积6 936平方千米，覆盖全市陆域面积；内业判读地块188万个，对每一地块的土地用途进行了判别。在房屋调查方面，完成了全市近1万个街坊（村）全部房屋建筑的现场核对、外业修测、公房采集输入、大机数据清理及成果数据入库。

（3）地矿工作方面，加快立法进度，出台了《上海市地面沉降防治管理办法》等法规和政策性文件；按照“精简、统一、效能”的原则，根据“强化、弱化、转化”的要求，推进了机构职能整合，完成了10个区县地矿管理职能的延伸工作；进一步开展地面沉降防治工作，加快推进三维城市地质调查。

一、土地资源

（一）土地资源状况

根据2006年度的变更调查汇总数据显示，本市统计地类总面积为823 901.21公顷，具体分类统计如下：农用地380 197.21公顷，其中耕地264 383.62公顷，园地11 647.07公顷，林地23 923.97公顷，其他农用地80 237.05公顷；建设用地237 103.67公顷，其中居民点及独立工矿用地216 301.03公顷，交通运输用地19 032.46公顷，水利设施用地1 770.17公顷。未利用地206 600.73公顷（图1）。

图1 2006年全市土地利用构成情况

（二）土地利用情况

1.农用地

全市农用地总量为380 197.21公顷，其中耕地264 383.62公顷，比2005年减少 8 670.38 公顷，耕地减少的原因主要是由于建设占用和农业结构调整，2006年建设占用耕地3 222.02公顷；2006年实施农业结构调整，在推进创汇农业、生态农业、设施农业中，耕地转化为林地、园地、设施农业用地为4 595.85公顷。

2.建设用地

至2006年末全市建设用地总量为237 103.67公顷，以居民点及独立工矿用地为主，面积为216 301.03公顷，占建设用地面积的91.22%，交通运输用地19 032.46公顷，水利设施用地1 770.17公顷。

2006年全市批准建设用地11 144.97公顷，其中农用地转用6 550.06公顷，涉及耕地5 421.50公顷（包括部分2005年核发计划审批）。分批次建设用地8 646.24公顷，其中商服用地355.61公顷，工矿仓储用地4 568.07公顷，公用设施用地498.07公顷，公共建筑227.35公顷，住宅用地1 199.88公顷；单独选址建设用地2 498.72公顷，其中交通运输用地1 758.97公顷。

3.土地整理、复垦和开发情况

2006年全市积极推进土地整理复垦工作，通过乡镇农田区土地利用现状的调查，确定了土地开发整理复垦的重点区域，制订了土地开发整理复垦计划。一方面对零星宅基地、工业点、坑塘、废弃河流、农副业用地和零星未利用土地等进行复垦，另一方面推进结合基本农田基础设施建设开展的土地整理。全年开发整理复垦土地总面积为8 120.28公顷，新增耕地2 934.37公顷。土地开发整理复垦不但为上海市经济建设和社会发展占用耕地提供占补平衡指标，而且也进一步优化了郊区的土地利用结构，保护和建设了郊区的生态环境，提高了郊区的农业生产条件，促进了土地集约利用。

全市实施的国家投资土地整理复垦开发项目有两个，按照国土资源部有关文件要求组织实施，到2006年年底两个项目基本竣工，准备接受竣工验收。另外，本市积极推进滩涂促淤圈围工作，为全市经济社会发展拓展空间。

二、矿产资源

坚持把矿产资源开发利用和矿产资源保护紧密结合起来，进一步整顿和规范矿产资源开发秩序，强化对矿产资源开发利用的日常监督管理，提高矿产资源利用率，合理利用和保护好矿产资源。与此同时，强化对全市地质资料汇交、保管和利用的监督管理，使地质资料的管理和服务水平又上了一个新台阶。

继续做好矿产资源补偿费征收和管理工作，国土资源部2006年下达给本市的征收指标得到大幅度超额完成。继续加强对砖瓦粘土企业和矿泉水企业矿产资源补偿费的征收力度。

（一）地质勘查投入与勘查成果

2006年地质勘查投入1 305.5万元，勘查资金主要来于财政资金731.5万元，地方补贴574万元，主要用于上海城市地质调查、地面沉降及地下水动态监测、地面沉降防治研究等方面。完成了三维城市地质调查年度工作任务，积极推进地面沉降监测工作，为提高地面沉降防控能力提供基础资料。

（二）矿产资源勘查和开发利用情况

1.颁发勘查许可证和采矿许可证情况

2006年本市具有合法、有效的勘查许可证4个，勘查许可证项目进行了年检，所有项目均已通过。

至2006年底合法有效的采矿许可证有115个，主要是粘土矿和矿泉水采矿许可证，其中粘土矿许可证95个，水气矿产20个；变更2个，延续102个，其他11个，许可证总数比2005年减少1个。

2.矿产资源开发利用基本情况

2006年上海市开发利用的矿产资源主要是粘土矿和矿泉水，其中粘土矿的矿山数为96个，矿泉水的矿山数为19个，全年的销售收入分别为28 486万元和15 010万元，上缴矿产资源补偿费为623万元。

三、国土资源市场

土地市场

1.土地市场建设

2006年全市土地市场按照“政府调控、市场供应、规范运作、依法管理”的原则，进一步健全土地市场机制，不断优化土地资源配置。严格执行经营性六类项目用地招标拍卖挂牌制度，除划拨目录外的土地供应采用有偿使用制度。

2.土地一级市场建设

全市积极贯彻执行国办发37号文件，加大土地一级市场的宏观调控，加大土地供应的调控力度，合理引导房地产市场发展的规模、结构和节奏。2006年全市共出让土地 2 611 宗，面积7 680.13公顷，其中新增用地4 105.03公顷，出让成交价款为378.78亿元，土地出让纯收益113.63亿元。通过招标、拍卖、挂牌216宗，成交价款224.96亿元，纯收益67.48亿元，采用招标、拍卖、挂牌出让的土地主要是商服用地和住宅用地，面积为1 705.77公顷；协议出让2 395宗，成交价款153.81亿元，纯收益46.14亿元，主要是工矿仓储用地出让；划拨957宗，面积5 389.67公顷。

3.土地二级市场

全市土地二级市场反映的主要是房地产转让、出租、抵押情况，2006年全市二级市场呈现繁荣与活跃的态势，其中房地产转让402 674宗，转让金额为3 707亿元；房地产出租13 781宗，租金为7.16亿元；房地产抵押321 850宗，抵押价款为6 829.47亿元。

四、国土资源违法案件查处情况

2006年发现土地违法案件729件，其中2006年发生案件58件。2006年市区县房地局执法监察部门对土地违法行为共立案729件，审结840件（含2005年未结案件）。共拆除构建物115.27万平方米，收回土地74.08公顷，罚没款共计6 552.45万元。

五、国土资源行政复议情况

严格依照《行政复议法》审理行政复议案件，使行政复议成为解决纠纷、化解矛盾、层级监督的重要手段。2006年申请行政复议343件，其中行政处罚24件，行政许可38件，其他281件；2006年行政受理301件，审结300件，维持139件，确认违法12件，撤销5件，撤回申请48件，2006年未审结43件。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

全市共有行政单位20个，从业人员960人，行政编制人员951人，大专以上人员占全部编制人员的89%，年末平均人员962人。

2006年参加各种院校培训毕业或结业人数达372人次，其中参加党校学习92人次；行政学院学习61人次；参加其他培训219人次，其中国外10人次。学历教育49人，其中硕士生10人，本科生16人，大专生23人。2006年取得学位1人。通过各大专院校的学习和培训，各级国土资源管理干部的业务水平和政治素质有了明显提高。

七、问题与建议

上海市人口多、地域小、土地资源总量不足，土地对经济社会发展的制约作用越来越明显，矛盾愈来愈突出。要坚持资源开发与节约集约利用并举，坚持统筹当前发展与未来发展并重，推进土地资源利用与管理方式根本性转变，加快实现土地利用方式由粗放单向型向集约循环型转变。

1.按照保护资源更加严格规范的要求，着力建立最严格的土地管理制度

（1）加大基本农田保护力度。以耕地保有量、基本农田保护面积、耕地占补平衡为重点，抓紧细化对各区县考核的具体办法。推动金山区基本农田保护示范区建设取得实质性进展，继续推进土地整理复垦工作的实施。

（2）建立健全违法用地查处的长效管理机制。在发现机制、判别机制、会审机制、处置机制、通报制度上加大对违法用地的查处力度，将违法用地情况定期向各区县政府通报。

2.按照保障发展更加持续有力的要求，着力推进产业结构调整和经济增长方式的转变

（1）加强土地利用年度计划的编制和执行管理。继续采用“统”、“分”结合的分配方式，优化供地结构，确保国家、市级重点项目建设用地，优先保障与筹办2010年世博会相关的重大基础设施项目用地，支持符合产业发展政策的先进制造业和现代服务业用地。逐步建立“控增逼存”的管理办法，全年消化利用存量土地的数量力争达到2006年度存量土地总量的三分之一以上。

（2）加快消化利用闲置土地。加快实施《闲置出让土地处置试行规定》，全面建立闲置土地台账，把工作重心转向长效监管机制建设。

（3）推进“批项目、核土地”。加快完善“批项目、核土地”的工作机制，并配合市有关部门加快研究制定基础设施和社会事业等各类用地的用地指标（指南），健全用地指标（指南）管理办法。

（4）开展建设用地后评估。加快研究制定评估方案，对国家公告工业园区的绩效情况开展评估，完成2005年、2006年土地利用计划执行情况的评估，逐步建立土地利用绩效评估的长效机制。

（5）加强土地市场体系建设。重点要推进三方面工作：①探索建立土地有形市场。要完善土地市场运行的基本制度、组织架构和运作模式，引导土地交易双方依法交易、规范市场秩序，提高土地资源市场化配置的效率。②实施工业用地招拍挂。把握促进产业结构优化升级和推进工业用地招拍挂的关系，加快制订上海市工业用地招拍挂办法，年内全面推进实施。③推进土地储备。完善土地储备机制，加强经营性用地专项储备、统一供应、熟地出让的工作。研究制定工业园区土地储备管理办法，组织园区做好工业用地储备。

⑺ 凭什么上海土地全部是工业用地，而落户上海还要看他们脸色！我们就该受穷当农民吗凭什么我们自己的土地

上海发展必须遵循的四条底线，其中之一就是建设用地总量负增长，而为了支持实体经济，上海一下子推出了多项工业用地政策。上海市经信委主任陈鸣波在5月31日召开的市府新闻发布会上表示，“只要有好项目，上海不缺土地”。

5月31日，上海市发布《关于创新驱动发展巩固提升实体经济能级的若干意见》，一共6个部分50项措施，其中就包括优化土地供给的多项措施：到2020年全市工业用地规模保持在550平方公里左右，对规划工业用地予以严格管控，区每年工业用地减量化腾挪指标1/3用于制造业；实行工业用地弹性年期出让，提高集约利用效率，加快存量土地的二次开发。

上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康说，随着土地价格的逐年上升，用地成本已经是企业成本的主要组成部分。因此，在用地规模上予以保障的同时，对于企业来说，更重要的则是如何降低用地成本。

对于增量工业用地，上海推出了工业用地弹性出让年期、产业用地先租后让的政策。

据介绍，从2014年年底开始，上海正式实施了工业用地弹性出让年期，《土地管理法》中明确工业土地出让年期不超过50年，以往工业土地出让以50年为界限，现在则明确一般工业用地或者产业用地是20年。《若干意见》则提出，承担国家及上海重大战略的产业类或功能类项目，经认定后，可按照最高50年出让年期出让。

“在地价方面，我们也做了精细的测算。相对50年出让年限，一块土地出让年限20年的时候，土地价格大概在60%左右。假设按50年出让要付100块，按20年出让只要付60块，还有40块可以存20年，也足够到20年之后支付这块土地的续期费用。”岑福康说，这样不仅可以集约使用土地，实现土地流量增效，用土地资源倒逼产业转型，而且可以降低企业的土地成本。

但对企业来说，还有另外的顾虑，那就是20年后的地价是不是会涨价？20年后是不是允许自己继续使用这块土地？为了打消企业的顾虑，岑福康说，可以在工业用地出让合同中明确具体的续期条件，比如继续有生产、继续有产值、继续有利润、继续有制造能力的条件下可继续使用这块地，续期价格也可以现在约定好。“这是切切实实支持实体产业的发展，解决企业的后顾之忧，也降低企业初期的用地成本。”

此外，上海还推出了差别化、多样化的土地出让方式。比如现在开始试点的先租后让。可以前3年收取土地租金，当企业发展到一定的规模，进入正常发展轨道，也具备购买土地的能力时，再把这块土地出让给企业。

而对于存量工业用地，上海则提出加大二次开发力度。鼓励符合产业导向及规划要求的现状优质企业开展技术改造，存量工业和研发用地按规划提高容积率的，各区政府可以根据产业类型和土地利用绩效情况，确定增容土地价款的收取比例。

当企业面临技术更新，要改造，要提高产能，往往需要增加土地使用的强度，需要补土地出让金的，“各区政府可以确定增容土地价款的收取比例，但是这个比例没有提下限，也就是说，这个下限可以是0。”岑福康说，当然这也必须要经过区政府集体决策和评估。这意味着，工业用地的二次开发只要是切实用于技术改造、用于实体产业的发展，增加部分的土地出让金可以不收。

以此为契机，本市在“十三五”期间将统筹推进60多个10亿以上重大产业项目落地，加快建设和储备集成电路、智能网联汽车、大飞机等引领性强、成长性好、带动性大的产业项目，形成汽车、新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、新材料等千亿以上产业集群。

⑻ 上海 104区块工业用地作为办公使用需要申报吗

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类。
工业用地与商业用地的区别：
1、商业用地的地带，为企业定期互动。或者至少是相当有规律的与他们的客户。包括办公室，零售和服务业务。最核心的城市区域浓厚的商业发展。工业用地是一个分区指定用于工业领域。这些企业通常制造，加工或以其他方式产生商业企业销售的产品后。工业用地的定义包括工厂和仓储设施，以及一些采矿和运输业务。
2、地价不同（工业用土地价格低、商业用地价格高）；
3、使用权年限不同（工业30年、商业40年）；
4、土地使用性质不同（国家规定不允许违反用土性质使用土地，即：不允许在工业用地上从事商业活动）；
5、区位不同（商业在市区内、工业在市郊或接近市郊）。
商业用地和工业用地的区别主要有以下四个方面：
1、土地用途性质不同
商业用地的用地性质是用于建设商业用房屋，工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。
2、土地使用年限不同
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，商业用地最高使用年限为40年，工业用地最高使用年限为50年。
3、地价不同
通常来说，当地政府为了招商引资，带动当地经济发展和就业，会适当控制工业用地价格。商业用地价格远高于工业用地价格。
4、销售限制不同
商业用地开发销售可以根据顾客需要进行面积划分，对购买群体无限制条件；但工业用地开发销售办理产权时存在两个限制条件，其一最小分隔单元面积不小于300平方米，其二受让（租赁）人应为非自然人，必须是企业法人。

⑼ 北京和上海的工业用地产权制度

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