1. 什么叫项目土地SWOT分析
针对与土地的基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分SWOT分析法析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
S （strengths）是优势、W （weaknesses）是劣势，O （opportunities）是机会、T （threats）是威胁。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
2. 上海新江湾C6地块优劣势
中建大公馆位于杨浦区新江湾城中央区域的江湾城路899号（近国秀路），该项目是中建地产打造的该区域内稀有的低密度纯别墅社区。
项目优势：
1. 交通：项目距离10号线新江湾城站600米左右，8号线市光路站1.7公里左右，公共交通比较方便，而且4公里左右就可以上逸仙高架路，进而通过中环和外环高速，到达上海各个地方，交通十分便利。
2. 商业：项目1公里范围内有多家联华超市，农工商超市，迪亚天天等，3公里范围内有中原广场、巴黎春天、万达广场、海伦精致生活广场、特力时尚汇和淞南购物中心等大型商业配套，可以满足业主日常的生活以及购物。
3. 教育：项目2公里范围内有复旦科技园小学、上海市中原中学、上海市国和中学和同济大学第一附属中学等教育资源，业主小孩上学比较方便。
4．环境；项目地处新江湾城的中央区域，新江湾城拥有上海的生态湿地，生态环境十分优越。
总体来讲，该项目小区环境很好，交通方便，周边配套完善，比较适合高预算的改善客群。
3. 上海九工路以南地块优劣势
华纺和城未来派是位于金山亭林板块的刚需住宅项目，毛坯交房。
项目亮点：1.位于金山亭林板块，属于全上海的价值洼地，价格比较低，但是由于更加靠近市区，地段上有一定优势，如果作为投资后期的投资回报率也会较高，但是周边目前没有落地规划，发展周期可能较长。
2.项目位于金水湖新城地区，周边有莲卫专线、莲石专线、莲朱专线等多条公交线路，方便直达上海莲花路地铁站；
3.项目本身具有35%的绿化率，小区环境比较好，项目品质也不错。
劣势：1.周边配套不够方便，教育，医疗，商业，教育配套都不完善，需要较长的发展时间。
整体来看，项目适合想在金山这边投资的客户或者在附近居住的客户做选择，性价比比较高。
4. 北京旭辉宋庄地块优劣势
旭辉御锦总建设用地规模为86234平方米，其中包括商业用地面积16280平方米，居住用地面积60100平方米。住宅产品形式为跃层式类别墅，建筑风格为新中式-ART-deco，园林设计风格与建筑风格匹配。在社区环境方面配有近万平米的环形公园和中央溪谷园林等，五季风景园林，给业主多一季的景观奢享。春夏秋冬四季主题鲜明，美丽风景长盛不衰。且配有星级会所，健身、娱乐一应俱全，且引入酒店式管家服务，可全方面保障业主居住环境。 旭辉御锦叠拼别墅产品为三叠拼别墅，地上6层，地下2层，共492户，户型面积为下叠260平方米，赠75-130平方米庭院；中叠200平方米，赠130平方米花园；上叠160平方米，赠送110平方米阁楼，总价550-800万/套。160-260平方米舒阔宜居户型，7.2米超大客厅面宽，居住舒适度非常之高。 地理位置上旭辉御锦不占优势，没有地铁，只能依靠地上交通，配套大多比较乡镇化。位置已经临六环，生活上不太方便。
5. 上海信义嘉庭项目（17-01）地块优劣势
信义嘉庭位于嘉定新城复华路28弄，位于嘉定新城与老城交界板块，由台湾知名事务所规划设计。一期已交付，目前在售二期，单价36000元-40000元/平，均价38000元/平，一房一价。预计2017年9月带装修交付。
开发商：信义企业集团
物业公司：上海复瑞物业管理有限公司
户型：90平2房，90平3房，110平3房，130平4房。
环境：项目西北方向是嘉定区行政中心，有嘉定区政府、嘉定区物价局、嘉定区知识产权局等单位。项目北边300米是嘉定区体育中心，两公里范围内有新城公园、南苑公园、古城墙公园等，可以满足平时的休闲娱乐。小区景观由美国TOPO景观公司设计，为不同年龄层次居民提供休闲场所。
交通：距白银路地铁站近4公里，1公里以内有嘉定58路、嘉广线、嘉定14路、嘉定1路、嘉定6路等多条公交线路，项目西边600米是沪嘉高速，南边500米是上海绕城高速，自驾比较方便。
医疗：项目毗邻马陆镇新联村卫生室，周围还有迎园医院，无大型医院。离新城瑞金医院约4.5公里。
学校：周边有爱里舍幼儿园、嘉定新城幼儿园、嘉定区迎园中学，学校资源不是太集中。
商业：项目周边有世纪华联、好又多超市，可以满足平时的购物需求，较大型的商业需去到嘉定老城和嘉定新城。
项目优势：
1、嘉定新城的住宅项目不多，而信义嘉庭是在售项目且项目本身品质较高，赠送新风系统；
2、所有层高控制不小于2.9米，且户型设计充分考虑人与建筑间的舒适感，增强了景观视野效果，让其在户内也可感受“绿森林”的清新之气；
3、户型方正，大户型南北通透。
项目不足：
1、目前交通配套还不够完善，项目距离地铁较远，比较适合自驾客户；
2、周边有待发展，生活配套不是很完善；
3、附近有不少工厂，旁边即是震旦物流中心，夜间噪音对业主生活可能有影响。
总体来说，项目具有较高的品质，自驾范围内兼并嘉定新城和老城生活配套，居住环境和升值潜力都比较好，适合想在嘉定地区自住兼投资的客户选择。
6. 广州嘉德丰YH-J1地块优劣势
珠江嘉园位于永顺大道与永和大道交界处，属于长岭居板块。整个长岭居板块打造东部山水城，纯住宅用地，比较宜居。小区占地面织约10万方，总建筑面积为32万方，体量比较小。
【项目优势】1.位于长岭居板块，环境较好，宜居；2.价格比周边楼盘低，性价比高；3.准现楼，18年年底能收楼；4.自带2万方的商业配套，小区引进华润万家，自带幼儿园；5.邻近碧桂园克拉克广场，享受到它的商业配套
【项目劣势】1.小区体量小，而且开发商知名度较低；2.周边公共交通不便利，比较依赖自驾
7. 怎样看待土地出让方式的优缺点
经营性房地产用地招标拍卖挂牌三种出让方式的特点
土地招拍挂的共同特点是采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。然而，社会各界人士对土地拍出的“天价”颇有异议。那么，如何才能使土地招拍挂制度发挥最佳效果呢？在当前形势下，招标出让是回归理性的较为有效的手段，毕竟最高的土地价格不是土地供应的唯一目的。
挂牌出让的优缺点。挂牌出让的最大优点是如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。挂牌出让的缺点是较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。
拍卖出让的优缺点。土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。土地拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。
招标出让的优缺点。在招标的评估过程中，地价作为确定中标与否的一个因素，但不是主要因素，外界环境设计、配套设施建设等综合指标才是衡量投标方案优劣的更重要的因素。而且，评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，更能体现中标的合理性和科学性。因此，招标出让不但能真正体现土地的价值，而且能更好地发挥政府配置土地资源的职能，有效地防止市场机制与政府职能的割裂。招标方式的不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。
经营性房地产用地招标出让是实现市场功能和政府职能的最佳结合点
土地资源要物尽其用，除了按市场的要求进行配置外，还要求政府实施有效的干预。实行经营性房地产用地招标出让，是在当前房价高企、固定资产投资过热的形势下，健全土地市场竞争机制、完善政府社会公共管理职能的最佳选择。
严格限定商品房销售价格。普通商品房和经济适用住房不同于纯粹市场意义上的商品，其销售价格构成主要为土地成本（包括出让金、拆迁安置费等）、开发成本、税费和开发商利润等四部分，影响销售价格的可变因素很多。因此，政府部门应当将商品房的销售价格控制在土地取得前期，即在土地评标过程中，评标专家必须将房地产开发商对商品房销售价位的承诺作为判断投标方案优劣的重要标准，杜绝房地产开发商私自抬高房价、违规销售经济适用住房等行为。
科学确定土地出让金。土地招标以“出价最优者得地”来确定土地使用者。在土地招标出让前期，国土资源管理部门会同有关部门对拟招标地块的地价进行科学评估，确定出让土地的底价和最高限价，中标者的地价必须在底价和最高限价的区间内。因为，低于底价的，不符合土地有偿使用的原则；高于最高限价的，开发商不可能获得更多的开发利润，势必影响限价商品房的建筑质量，不利于人民居住安全。
高度重视建筑设计要素。建造普通商品房和经济适用住房的目的是满足人民的居住要求，改善人民的生活质量，因此，政府部门必须在土地招标出让时对商品房的套型、面积、层高、结构以及建筑容积率、绿化率、公共设施配套功能等建筑设计要素提出要求，以提高普通商品房和经济适用住房的建筑品位。
经营性房地产用地招标出让是实现政府公共管理职能的较为有效的办法
政府配置土地资源。在出现住房价格居高不下、中低价位普通商品房和经济适用住房供应不足的情况下，地方政府应及时调整住房建设格局，明确土地供应结构，并确定开工和竣工时间，尽快向社会推出土地招标公告，以稳定市场预期，更好地调控房地产市场。
保障“居者有其屋”。居住是人类生存的最基本的条件，保障“居者有其屋”是各级政府必须具备的基本职能。政府部门应对普通商品房和经济适用住房的价格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招标过程中对房地产开发商作出合理的选择，不是“出价高者得地”，而是“出价最优者得地”，防止房价虚高，使社会中低收入阶层买得起住房。
创造良好的人居环境。良好的人居环境是以人为本执政理念的体现，土地资源利用效率的提高促进了人与自然的和谐共处，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。政府要创造良好的人居环境，就必须在土地招标公告中明确商品房的环境设计和景观布局要求，从源头上防止出现房地产开发中“只见房子不见绿化”等不良现象，真正为人民创造优美的生活环境。
弊端主要表现在如下三点：
1、资源价格该市场化的未市场化，导致价格的市场化形成部分占比偏低。这是资源价格形成机制最突出的问题。截至2005年底，“招拍挂”出让土地面积占全部出让土地面积的比例只有35％。特别是经营性土地该市场化而未市场化的问题比较突出，工业用地和经营性基础设施用地，大部未按市场机制运作。
2、“已化”与“未化”两部分并存，形成价格“双轨制”。这种价格双轨制导致了套利的机会主义倾向：以“非经营性用地”的名义，通过协议出让甚至行政划拨方式，低价或无偿取得土地，之后再全部或部分转为经营性用地，套取高额的利润。
3、即使有偿交易部分，权力部门处于“双重垄断”地位。在中国当前的土地市场中，权力部门实际拥有“双重垄断”的权力：一方面，面对土地的拥有者（特别是农民的土地），权力部门是“垄断买方”，土地要转换性质，必须首先“卖”给政府。这种强制力使权力部门与农民之间存在一种不对等的交易（关于在这一过程中农民的利益被严重损害的问题，本文将在第五部分从产权保护的角度进行论述）。另一方面，面对“购房群体”这一最终消费者，权力部门又是上游要素——土地的“垄断卖方”，消费者要购房实际上必须先从政府处购买土地。这又是一种不对等交易。在这种“双重不对等交易”框架下，无论是权力部门操纵土地价格直接拉高土地成本（据了解，土地成本一般要占到整个房屋成本的30%-40%左右），还是与潜在的土地需求者合谋（权力与资本合谋）所引致的“租金”成本，最终都传递下去表现为高房价。
以上三个方面的弊端，必然导致利益分配的扭曲，造成明显的“两益两损”。所谓“两益”，一是地方政府从操纵土地中获取巨大利益，据了解，一些市县的土地出让金收入占到财政收入的35%，高者达到60%。在这当中，一些政府官员在权力与资本合谋中把权力与土地挂钩，将号称人类“财富之母”的土地变成个人、家庭和相关利益者的“财富之母”，从昔日的成克杰到最近暴露的一批腐败高官，不少因操弄土地而最终栽在“地”上，“财富之母”异化为“腐败之母”。二是房地产企业获取较高的收入。在近来的福布斯财富排行榜中，排名前200人中有60多位来自房地产界，2005年胡润版“中国大陆富豪榜”中，来自房地产行业的企业主就占到四到五成。另据一家人力资源咨询公司所进行的调查，2005年房地产行业年度平均薪酬为63251元，居各行业平均薪酬的榜首。在地方政府和房地产企业获得“两益”的同时，也存在着“两损”：一是农村土地的实际拥有者——农民利益受损；二是消费者特别是低收入的消费者在高房价的格局下利益受损。这种“两益两损”与资源产权交易制度的缺陷有直接关系。
8. 广州南沙珠江湾F地块优劣势
南沙珠江湾位于广州市南沙区环市大道南以南、凫洲大桥桥脚地段，由广东珠江股份有限公司于2010年投入开发，总占地58万平米，建筑面积为260万平方米，已开发土地面积约23万方；由中国品牌发展商珠江地产与南沙市政府联手打造的世界级滨海居住新城；整个项目由3大地块组成，规模宏大，包括分3期开发的高级住宅、五星级酒店、30万㎡宾浩商业旗舰、9栋超甲级写字楼、国际商务写字楼、南沙饮食娱乐城等；产品丰富，住宅区定位为高尚海景住宅社区，背山面海，拥有一线海景资源，大大丰富了居住的景观视野；目前在售建筑面积约主要为平层单位，复式现已售罄。2019年7月14日
【项目优势】
1、珠江地产为大型品牌发展商，自持物业，后期管理和楼盘物业有保障；
2、本项目定位为高档社区，客户群体主要为企事业单位的工作者、私企业主及港澳客户，楼盘品质很高；
3、地理位置非常优越：南沙珠江湾位于南沙湾枢纽板块和明珠湾起步区交汇处，同时享受两个区域的配套，不仅拥有丰富的景观资源，毗邻南沙旧镇生活区，配套齐全，项目除了住宅以外，打造了包括饮食娱乐城、五星级度假酒店、五星级商务酒店、商务写字楼、大型综合体等多种业态，未来发展潜力大。
4、交通便利：位于南沙地铁4号线南延段，距离南横地铁站约2公里左右，该楼盘位于凫洲大桥旁，去往万顷沙，周边在建明珠湾大桥正在建设，直达横沥
【项目劣势】
1、目前距离地铁较远，到地铁边上是规划用地，暂时不能过去，但是直线距离还可以接受，900米左右；
2、凫洲大桥旁，通往龙穴岛，大车通过桥上会比较嘈杂，但楼盘都配套有双层隔音玻璃
9. 天津万科杨伍庄地块优劣势
万科翡翠大道项目位于宾水西道延长线南侧，是万科的“翡翠”系列，整体业态包含瞰景高层、花园洋房、低密别墅相结合的产品，产品品质较高，容积率低，入住后舒适度较高。
项目优势：
1、紧邻地铁3号线杨伍庄站，距离大约1.5公里，周边有津晋高速和津沧高速，交通比较便利。
2、万科集团开发 ，后期为万科自持物业，在业内有口皆碑，小区环境和物业管理有保障。
3、项目内有4万平米的商业规划，临近中北镇商圈、华苑商圈配套，满足日常生活购物所需。
4、小区内规划有幼儿园及中小学，未来可以满足业主子女的教育需求。
项目劣势：
1、拿地价格较高导致售价较高，明显高于同区域其他项目。
2、周边基本生活配套还需逐步提升。
整体来看，比较适合市区外溢和追求品质的高端改善型客群。
10. 天津育红路地块优劣势
项目位于河北区中山北路与养鱼池路交口，河北区主干道路育红路南侧，与红光中学一路之隔。天房中山路由A/B两个独立地块组成， A地块是纯住宅，地块坐拥内外双大型景观资源，外看北宁公园，内享中心花园，自然资源优越。另配备有幼儿园，社区养老院的配套资源。B地块属于综合性社区，包括高层住宅公寓、商业广场、社区型商业。
1、 交通方面：规划中有地铁6号线北宁公园站设在小区口，真正的地铁上盖社区，周边公交路网密集，十分便捷。
2、 周围有综合超市、天津中医药大学第二附属医院(真理道)、儿童病院天津市第十四中学、红光中学等。商业、医院、教育资源配备齐全。
劣势：
1、 周边无大型商业配套
2、 周边临近中环线等主干道，出行方便，但相对生活环境较嘈杂
总体来说，项目比较适合考虑市内六区的刚需客户。