楼板价上海

① 上海楼市新政：“新沪七条”出炉

3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。这也是上海首次对新房明确提出限售。
目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。
“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。
结合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。
严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。
房企高溢价拍地被约谈
另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。
2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。“面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。
不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期。后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。
此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。
小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。
为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。
同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。
第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。
第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。
加强中介管理管控
“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。
房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。
调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。
21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。
中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。这些中介门店正处于扩张周期。据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。
为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价出售，这在一定程度上助推了房价的上涨。另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。
成交下滑，小阳春不再？
中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。
“最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。
实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。
多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。
第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。
诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。
上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

② 最近总是接到上海左邻右里打电话给我推荐商铺

你好，我是销售中心的150手0183机3334骆巍，我有详细资料

本项目处在上海最繁华的区域黄浦区，黄浦区是上海集政治、经济、文化、旅游、金融为一体的中心区域，而我们项目东接外滩，西邻豫园，属于两个百年黄金热点商业中心位置．与外滩、南京路、淮海路商圈共同形成上海市中心黄金商圈，又有十六铺游艇码头、城头40亿投资新项目等新兴规划配套环饶．

合并后的新黄浦，首次提出5年发展新格局战略，未来这里将打造首个国家级中央休闲区，外滩＼南京路＼豫园＼等昔日"金字招牌"将被重新"镀金"，随着外滩商业配套日趋成熟、上海又一个楼板价8万、总价94亿的外滩国际金融服务中心的建设完成，外滩将成为世界首届一指的国际金融舞台．随着豫园的五年发展蓝图，豫园即将扩充一倍面积，打造成为为国内最早将历史人文与商业联姻的古典商业街区之一；本项目成了各巨头商家必争之地可以知道其的升值潜力巨大。周边交通四通八达，板块向西可直接通往徐汇、卢湾、静安三大市中心区、而向东，通过复兴东路隧道，可直达浦东八佰路，上南浦大桥可直达东方明珠，延安高架也在我们项目附近，可以直通虹桥。项目地理位置极其显赫。而且周边交通便利，

傍着外滩和城隍庙两大国际商业经济发达中心，城隍庙周边的商铺价值远超出普通商铺价值的150%，再加上距离94亿的、楼板价就高达8万每平方米的上海地王仅200米，以及本项目引进新加坡的“邻里中心“品牌概念，绝对会大大我们项目的升值潜力。
黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端，占地面积达到65803.2平方米，土地性质为商业、办公、金融保险等综合用地。这块业内耳熟能详的宝地，曾在2007年拍出了44亿总价、6.7万/平方米楼面地价，但次年被退回，命运多舛。即便出让方在11月30日信息会上透露的估价约26亿-30亿元有所缩水，但二次出让让其全国单位地王的低位丝毫没有动摇。
外滩佐邻佑里中心广场坐拥百年商业宝地，聚拢天下人气，屹立世界东方商业典范外滩。项目总规划近2万方，坐落于位于黄埔区学院32弄，东街与西姚家弄的交汇处，距外滩94亿地王仅两百米，距城隍庙仅300米，此外由复星国际和SOHO中国共出资150亿建设，未来这里将汇集顶级高业精英的高端人才聚集地，未来发展不可限量。

③ 一般上海家庭资产都是过千万吗

不知哪里得出的结论？如果把房子卖掉，去外地，那还叫上海人吗？所谓千万，空头罢了。只能说比外地人占了个地理优势，吃点房租。

④ 目前市场行情怎么样

目前上海市场相对来讲比较稳定，上海近十年来的市场情况是两年平稳两年上浮，上海历经16年整体大涨，例如青浦松江等郊区，房价整体翻倍后，政府出台政策，社保三年变五年，二套认房认贷，首付比例提升至7成，来抑制购房者的需求，从而稳定房价，但是，政策的出台，对于刚需者来说有利有弊，利是使房价更加稳定，而弊端则是提高了购房门槛。17年、18年看市场情况，整体房价比较稳定，部分楼盘价格略有下浮，例如，青浦重固佳兆业君汇上品，以及旁边的绿地新里波洛克公馆以及宝山招商中环华府，但是，这些楼盘的拿地本身就便宜，佳兆业楼板价7495元/平，即使目前略微降价卖3w，对开发商来说也是稳赚钱的，但是，对于很多购房者来说，会造成一种假象，就是目前房子在降价，从而继续观望，从而错过了买房的好时机，今年下半年的房价，以及明年的房价走势，咱们要看16、17年的楼板价，目前咱们300万能买到的地方，青浦重固（相对朱家角来讲比较近），松江小昆山镇路劲佘山院子，以及嘉定北，奉贤，这些区域目前的均价基本处于3.2-3.9w之间，但是看后期拍地情况，重固目前没有拍地，小昆山中海拍地破3w，奉贤，中铁15年拿地1.4w，即中铁建香榭国际，而下一站肖塘华润16年拍地，2.4w楼板价，包括金汇板块，象屿拿地2.6w楼板价，纵观现在2w，3w的楼板价的售价，闵行禹洲府2w多，目前卖4.6w，以及青浦的葛洲坝二期，同样2万多，目前卖4.5w，后面18年年底，19年楼板价高的楼盘入市，上海房价又会被刷新，300万后期能买到的地方就更远了。

18年也比较凑巧，16年出台三年社保转五年来上海三年，马上可以买房，但是政策变了，目前18年这批需求被释放了出来，因此现在很多刚需盘，基本是开盘售罄状态，例如宝山总价高的保利熙悦，嘉定马上开始摇号的上海派（400套房子，认筹了800人，2人抢一套房），包括绿地新里波洛克公馆（1000套房子，一批认筹就破千，开盘即马上售罄），对于刚需而言，无需等待，如果有合适的尽早入手，先上车，再换座。等待下去，只会增加越来越多的不确定性，无形中增加购房成本。

⑤ 上海的房价有多高

上海房价最新消息：最新地块拍卖再现高价
最近一个月，上海“地王”记录不断被刷新!
就在5月18日，浦东新区周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米，再度刷新了短短一周前松江区泗泾6万/平方米保本价地王。此外，参与周浦地块竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。
值得一提的是，就在上周，信达还联手万科以123.18 亿元夺得杭州滨江区奥体单元地块，造就2016年全国总价地王。

⑥ 土地溢价率的上海溢价率高

6月6日，上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。
嘉定区嘉定新城D10-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。
在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，上海土地市场罕见出现435.5%的溢价率，这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。
土地市场真的又开始火爆了吗?非也。
受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，2012年1-5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的3成。
那么，土地市场又现“高溢价”，原因何在?未来土地市场如果继续产生“高溢价”的现象，将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。

⑦ 上海哪个区域适合投资

【大虹桥商务区】
"大虹桥"内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。"大虹桥"空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区的全部，以及普陀区的长风新村街道，闵行区的虹桥镇、华漕镇、七宝镇，松江区的九亭镇，嘉定区的真新街道、江桥镇，青浦区的徐泾镇等。"大虹桥"将成为上海"后世博"阶段重要的经济亮点，上海将形成东有"大浦东"，西有"大虹桥"的"双引擎"格局。

大虹桥最大的优势是比较能够给到我们想象空间，首先大虹桥对接浙江江苏，整体的发展有地方可以辐射，另外外带高铁+机场两大交通枢纽，使得大虹桥天然的具备极强的人气，人口导入解决了重要的问题。

从整体的规划能级而言，个人的直观排名是大虹桥=前滩>自贸区。

好，看了规划之后来比较下楼板价，楼板价在一定程度上可以决定未来住宅的售价，可以作为参考。
这一块首先要说的就是前滩了，自从2014年年底，格力三湘等房地产开发企业在那边拿下了6万多元楼板价的住宅地块之后，未来几乎可以预见到这个的住宅必须要卖到8万以上的售价。反观商办地块，整体的楼板价在2万元左右徘徊，我没有细查是否有大量的持有要求，对于前滩片区，住宅价值先行应该是理所当然的事情。
相比较而言，大虹桥和自贸区的土地市场就没有那么的热，首先大虹桥的整体开发以商办为主导，住宅地块的出让量不够大，其中比较有名的比如葛洲坝和绿城的项目，楼板价大概在2.7万左右，自贸区相对比较大，选择森兰或者三林的核心片区，楼板价目前也是在2万元左右。
所以毋庸置疑，前滩住宅的开发起点要高很多，因为这样的地段，不需要规划就可以卖出很好的价格。所以从楼板价的角度而言，前滩>大虹桥>自贸区。（换言之就是，前滩的楼盘价过早的透支了地段和规划带来的红利，属于东西还没有建设起来，但是房价已经被炒高了，相比之下虹桥的价格更加实在；属于先发展，后辐射，再带动的模式）浦东前滩被高看主要是浦东近些年的发展确实太快，投资客错过了陆家嘴的浪潮，不想再错过前滩，所以前滩的楼板价是不理性的！

虽然如此，但是我依然认为未来的大虹桥的住宅开发潜力爆发，核心点就在于配套类的比较。220万方办公，86万方商业；
自贸区和前滩，所有的配套都处在规划概念阶段，且到目前为止，还没有具体的实施计划，这个就让未来项目开发存在一定的变动。上海所有的高端区域，能够沉淀下来足够的人文底蕴的核心原因就是配套先进。比如说新天地、比如说联洋碧云、比如说古北。
自贸区因为太大，片区规划目前处于大规划阶段，围的规划目前尚没有强势落地项目，而对于前滩来说，规划的强点在于办公，未来会有大量的金融中心将会迁移至此，比如说万达金融中心。

⑧ 上海今年的房价行情是怎样

目前上海的房价总体是持稳定状态，在政府限价和严控的情况下基本没有涨幅。

1.新房方面：目前所有一手房都需要拿证后才能开盘，必须按照政府批复的价格才能开盘，基本上与上期开盘的价格持平。

2.二手房方面：同一区域内的次新房（08年后的二手房子）基本会略高于同期的新房价格，但是二手房因为是个人交易会存在比较大的价格商讨区间。

今年下半年，随着16年（市场最热）时候的高楼板价项目入市，下半年估计会有些上浮，而且这类项目一般会走豪宅豪装路线，刚需产品将更少。

⑨ 上海的迪斯尼要建在哪里

11月4日8：30，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。

据有关部门透露，在国家有关部委的关心与指导下，上海迪士尼乐园项目经过中美双方多年接触和谈判，本着互惠互利的原则，于2009年初签订了合作框架协议，并按有关程序向国家有关部门上报了项目申请报告。

今年10月底，上海迪士尼项目已获国家有关部门核准。目前，项目中美双方正就合作的具体内容和细节进行深入磋商，将长期合作在上海浦东新区共同建设世界一流的迪士尼乐园。

上海拟建迪士尼乐园 地块房价直逼市中心

传了十多年，“米老鼠”终于要来上海了，上海市政府以一纸传真将此消息公之于众。根据上海市政府和华特迪士尼公司双方的说法，项目的具体细节仍在磋商之中。新华社的报道称，双方预计于明年上半年签署建设和运营乐园的最终协议，首期开发建设工程需要5至6年的时间完成。

这将是不短的一段时间，而市场上的迪士尼概念投机热已经开始蠢蠢欲动。“迪士尼概念股”今年已经有数轮集体上涨；另一方面，“迪士尼概念地块”拍出“天价”，仅楼板价就达每平方米1.4万元，业界估计建成楼价将近每平方米2万元，直逼上海市中心部分地段的楼价。

记者昨日前往传闻中的上海迪士尼项目所在地探访时发现，因为征地拆迁工作即将开始，那里的村民在高兴之余也开始担心：自己将搬去何处，相关的征地补偿方案是否会如自己所愿。

据一份未经官方证实的上海迪士尼方项目方案显示，上海迪士尼作为内地首个主题公园，项目预计耗资244.8亿元，一期占地约1.5平方公里，最早于2014年对游客开放。而它的选址主要涉及上海浦东的赵行村、金家村、棋杆村和学桥村等四个自然村。

征地工作已经悄悄展开

记者在这三个村采访时发现，由于该地块在过去的十余年间都处于冻结状态，大型的工厂和建筑群几乎没有，除当地村民的民居，成片的树林随处可见，这或许意味着拆迁的成本将得到有效降低。

而在赵行村村民委员会的告示栏中，记者发现了一份征收土地方案的公告。经辨别，这份公告就是今年9月上海市规划和国土资源网上挂出的上海浦东区政府第29号征收土地方案公告，称8月28日上海市人民政府以“沪府土[2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。

该征收土地东、南至布宜诺项目02建设单元（即项目二三建设用地），西至A2高速公路，北至A1高速公路。该公告被网友转载到网络上之后，有网友留言称，布宜诺项目就是传说中的迪士尼项目，而现在征的是一期建设的土地。

据知情人士指出，“布宜诺(Buena)”与迪士尼渊源颇深。迪士尼公司总部地址为美国加利福尼亚州伯班克市南博韦大街500号(500SouthBuenaVistaStreet)，因此，Buena常常在迪士尼的子公司和业务部门的名称上出现。例如，博韦音乐集团(BuenaVistaMusicGroup)，此为迪士尼公司负责音乐产品的部门。有时候Buena也作为迪士尼某些项目的代称。

公告显示，该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米（约6134亩）。赵行村村民委员会也在被征地单位之列。

当地村民告诉记者，他们听说是明年5月左右会拆迁，并于日前填写了相关的土地登记单。

不过，对于征地工作的进展，赵行村、金家村和棋杆村村民委员会均拒绝接受记者的采访，他们的上级行政机构——川沙新镇政府则直接以“上面的指示”把所有的记者都挡在了门外。

十多年前就听说建大项目

听说等了10多年的迪士尼消息终于宣布了，他们喜笑颜开，并相互打听有关征地、动迁的消息。

据了解，在赵行、棋杆、金家和学桥四个村中，赵行村是涉及征地面积最大的一个村。赵行村面积为5.2平方公里左右，共有19个村民小组，涉及拆迁的达到16个村民小组。棋杆村紧随其后，村里16个村民小组中有8个小组涉及拆迁，金家村9个村民小组中，涉及拆迁的为7个。

虽然此前有不愿透露姓名的官方人士表示，有的地块目前已经开始启动拆迁，但是，记者昨天采访所接触的几位村民均表示，他们还没有接到有关征地的相关通知。

据村民表示，虽然在十多年前就开始传闻这里要建大型娱乐项目，但是从来没有开过动迁大会，他们现在最关心的问题就是拆迁之后住房问题如何解决，最关心征地补偿方案的内容。

一位李姓村民表示，迪士尼能落户在家门口是好事，但是希望有关方面能建好房子之后再征地拆迁，而且对于拆迁政策也要公布出来，不要让村民自己到处去打听。

一位姓蔡的村民表示，自己已经79岁，一辈子都住在棋杆村，如果国家需要自己就会搬迁，但是到现在为止，自己也毫不知情会搬到哪里去。

记者在采访中了解到，过去的10余年间，传闻中的迪士尼地块都处于冻结状态，只能搞搞农业和养殖，剩余的土地也用做绿化或生态林。当地村民如果要自建房子，需要报上级批准，而如果家里的人均居住面积达到了40平方米的话，自建房子的申请就有可能不被获批。

不过村民们相信，如果房子或公司越大，得到的拆迁补偿就会越多，于是有的人将后院清理后就地再盖了房子，有的村民修建了车库或者鱼塘，还有的工厂在院子里造起了假山，据村民猜测，这也是为了得到更多补偿的一种措施。

地价直逼上海中心城区

在迪士尼“落沪”消息宣布的当天，恰好有两幅“迪士尼地块”周边的土地进行拍卖，其中，A08-03地块更是吸引了众多开发商。

据上海规划及土地资源局网站数据显示，从2005年初至今近5年时间，川沙区域的土地供应总共是7幅，除A08-03地块是唯一的一幅住宅用地外，其余6幅均为工业或商业等配套用地。从地理位置看，A08-03地块与传闻中的“迪士尼项目”直线距离在3公里左右。

在网上竞价阶段，经5次竞价，截至3日16时，A08－03地块挂牌价被锁定在7亿元，比出让底价3.268亿元溢价114%，折合楼板价达到8249元/平方米。

在4日上午的竞拍现场，17家网上竞价企业中有15家企业到场。经过网上最后三轮竞价，最终该地块以11.9亿元的价格成交，楼板价达到14000元/平方米，溢价264.1%。

或许是这个价格出乎了大家的预料，现场竟然没有人举牌竞拍。参与竞拍的界龙实业代表在竞拍后接受记者采访时感叹：“价格太高了，太离谱了”。

上海中原研究咨询部龚敏对本报记者表示，从今年3月至10月，具备“迪士尼概念”的二手房房价已经上涨了30%，同时，目前该区域在售新楼盘的价格在每平方米1.28~1.46万元之间，大部分价格位于1.2万元~1.35万元/m2，A08-03地块的楼板价已经超过了该区域目前在售楼盘的均价。

“面粉比面包贵的现象”已经在该区域出现。

业内人士估算，加上各类税费和开发成本，该地块的保本售价接近每平米2万元，直逼上海市中心部分地段的楼价。

考察过世界多个迪士尼项目的SOHO中国主席潘石屹认为，以目前建成的迪士尼乐园来看，无论是在本土的美国，还是欧洲的法国、亚洲的东京和香港，这个游乐园从来都只是一个位于城市远郊的主题乐园而已，并没有带来当地整体房地产市场以及居民生活的提升。“所谓的迪士尼概念，只是公众的一个想象而已。”

而以香港为例，香港迪士尼周边房价是香港房价最低区域之一。

永安信国际投资董事局主席乔志杰表示，迪士尼对房地产行业来说，没有根本性的带动，尤其是对商品房。

2029-2030年收支平衡

按照未经官方证实的说法，上海迪士尼乐园预计耗资244.8亿元，其中上海市政府下属的企业将持股57％，迪士尼公司持股43％。这一比例结构相似于早期的香港迪士尼，目前香港特区政府仍然背负着巨大的亏损包袱，而上海方面将如何从这笔巨大的投资中获得收益，也颇令外界关注。

在迪士尼的4个海外分号中，目前只有东京迪士尼的盈利是最好的，从1983年开业至今的26年间，年年盈利；巴黎迪士尼经过多年亏损后，终于在2008财年盈利约1620万元人民币；而香港迪士尼虽然并没有对外界公布过盈利状态，但外界估计其从2005年9月开园以来，已经连续三年亏损。

即使如此，迪士尼公司仍然可以从香港迪士尼获得管理费以及经营酒店的收益等，香港特区政府方面却背负沉重的亏损包袱。香港特区政府的投资，预期最理想可在2029至2030年达到收支平衡，但若旅游业发展未如预期，则需至迪士尼开幕后40年，即在2044至2045年度才有望回本。

香港迪士尼的症结被认为是太小，其总面积为126公顷，已发展面积只有15公顷。而现在，它还将面临来自上海迪士尼的竞争压力，虽然后者最快也要5年之后才能对外开放，但是从未经证实的方案来看，上海迪士尼项目仅一期的占地就约达150公顷。

虽然上海迪士尼的建设和运营协议还未最终签署，一直关注香港迪士尼项目的凤凰卫视采访总监闾丘露薇认为，值得上海方面借鉴的首先是分成的问题。

她表示，当年香港特区政府和迪士尼签订的协议被称为“不平等条约”，因为特区政府当初是又出钱又出力，既填海又建周边的建筑，有了57%的股权，但却没有管理权，后来在跟迪士尼谈定的协议当中，虽然股份减少到52%，但是订立的新条约规定，美国总部华特迪士尼总部收取的管理费必须与香港迪士尼乐园的业绩挂钩，而且迪士尼乐园每年必须披露入场的人次到底是多少，之前迪士尼的经营情况，香港政府作为大股东，其实知道的并不多。

闾丘露薇表示，在目前中国经济推动内需的情况下，大家期待迪士尼为上海带来一个产业升级，但这样的心态会不会让大家在谈判的时候反而处于劣势，这一点也值得注意。（

⑩ 上海市崇明县陈家镇的土地出让多少款一亩

出让公告显示，陈家镇CMSA0008单元04-02（实验生态社区11号）地块的四至分别为东临银鸥路、南抵银鸥西路、西靠北陈公路、北至实验生态社区8号地块，出让面积5.4052万平方米、容积率1.01、规划建筑面积5.4593万平方米，出让底价总价2.72亿元、折合楼板价4980元/平方米。CMS15-0308单元F-1（滨江5号）地块的四至分别为东临纵二河、南抵规划中心河、西靠规划支三路、北至揽海路，出让面积8.559万平方米、容积率1.01、规划建筑面积8.6446万平方米，出让底价总价4.5亿元、折合楼板价5200元/平方米。