㈠ 房地产案例分析
李某跟工程公司应该存在委托与被委托的关系。虽然案件中并没有明确说明工程公司与李某签署委托合同，但工程公司对李某的行为存在默认
㈡ 从银行的角度如何分析房地产企业的财务报表。
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㈢ 房地产信贷业务分析报告
首先要配合有关部门进一步规范发展商品房金融市场；其次还要加大对住房保障体系的金融支持。
9月26日，上证地产综指下跌303.25点，下跌幅度达3.97%，在上证各类综指中跌幅居前。在地产、公用等板块领跌下，上证综指跌破15日均线，收于5338.82点。
房地产板块股价的深度调整，与市场传闻监管部门将出台新的调控政策有关。对此，《财经》记者了解到，为贯彻全国住房工作会议精神，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。
据悉，新的信贷政策框架主要包括两个方面，首先是配合有关部门进一步规范发展商品房金融市场；其次，还要加大对住房保障体系的金融支持。
规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面规范和控制投机性需求，将第二套房的房贷首付比例从30%提高到40%以上，多套房比例在此基础上由各商业银行掌握；同时，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上，调升10%左右的幅度。另一方面，从控制供给角度，进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为，对查明囤积房源、囤积土地的开发商，将提高信贷标准或贷款利率，甚或不能予以贷款；同时，还可能提高预售房的房贷标准。
在住房保障体系的金融支持方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。
8月24日到25日召开的全国住房工作会议要求加快房地产的金融创新，目前央行、银监会、证监会等多家部门，还在积极准备和研究房地产信托投资基金的试点方案。
该此会议强调，要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。会议要求，省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体。国务院各有关部门要搞好组织协调，建立健全廉租住房制度的政策体系，各项配套措施要尽快出台。此次将要推出的房地产金融政策当为相关政策的序幕，其它新政措施亦将陆续出台。
业内人士普遍分析，在频繁加息和房价快速上涨的背景下，现在房地产类贷款的风险已有抬头趋势。很多银行对个人房贷的贷前审查并不严密，存在一定范围的虚假个贷、低资信个贷。这些贷款客户可能随着贷款成本的不断拉升，而逐步暴露偿还风险。
一家股份制银行研究人员认为，即使现在房贷按揭比例提高到四成，对整体的风险控制来说，意义也不是很大。因为房地产市场如果出问题，也是存量房贷问题最多。据称，该银行新增房贷增速已经在下降。
高盛高华在不久前的一份分析报告中针对房地产业的不同调控措施所产生的影响进行了预测。报告认为，对房地产开发商的信贷紧缩整体影响不大；但是，40%的首付比例却是保持需求基本完好的最高水平。如果将房贷首付比例提高到40%，则将对投机行为和过剩的投资需求起到抑制左右。
第二套房贷利率增10% 第3套考虑不予贷款支持
记者昨天从接近政策制定者的知情人士处获悉，为抑制房地产市场的投机行为，银监会将在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。该政策的出台时间尚未确定，“监管层也在观察市场面的反应，昨天房地产股大跌让监管层有些意外，但是不会影响到政策的出台。”上述知情人士说。
第三套房考虑不予贷款支持
目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房吸引了很多投机者，真正需要住房的人却买不起房。
上述知情人士表示，目前监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。
按照监管层的思路，第一套住房贷款是居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例应维持在20%-30%，第二套住房贷款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭贷款的首付比例可以在40%—50%，对于纯粹商业用途的第二套购房者，房贷首付比例则要求达到50%以上。
同时记者了解到，对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为，监管层房贷首付的比例可能会要求调到50%以上甚至是不予贷款支持。
此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，监管层也会重拳出击。“诸如严格银行土地贷款规则等系列调控政策会陆续出台。”该知情人士说。
另据媒体报道，新的房贷规定还要加大对住房保障体系的金融支持。有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。
银行称将严格执行新规
对于提高第二套首付的门槛以及提高放贷基准利率的政策调整，到昨天为止银行方面都还未接到通知，不过银行都表示对业务不会有太大影响。
工行北京地区房贷负责人表示，最近确实听到了风声，但还没有这方面的正式文件，但他透露：“明天我们会被集中到北京银监局开会，讨论如何控制房贷风险方面的问题。”
该负责人表示，从银行角度来说，如果制定了统一的标准，银行方面不会有太大意见，因为竞争是平等的。同时由于进入下半年，各家银行当年度的房贷任务额大多已经提前完成，银行以及其基层工作人员的压力都不是很大，因此他预测至少在初期，相关这方面的规定如果出来后，将会被严格的执行。
“我们也在等监管层的消息。”深发展房贷部负责人昨天在接受采访时说：“只要政策是统一执行就没有问题。相对于利率上调，提高首付对消费者的影响更大。毕竟上调利率就是一个月多了几十块钱，提高首付则是一下子多付了几万甚至十几万，两者齐发将会大大影响消费者购房欲望，银行的放贷规模肯定受到影响，估计会降低20%—30%。”
不过，对于第二套住房的届定问题，则被多位业内人士公认为一个难点。
工行该负责人表示，第二套住房确实比较难界定，一般都是以一个家庭以及配偶来界定，如果投资买房人利用他人身份证的话，会面临比较大的法律风险。
将有助提高银行抵御风险能力
从防范可能的房地产风险波及到银行资产这一角度来说，提高房贷首付成数以及相应地提高利率从严把握被认为是颇为有效的措施，前不久美国房地产市场滑坡所引发的次级信贷市场的危机无疑给国内银行上了一课。
北京师范大学教授钟伟认为，房地产信贷的风险固然存在，而房产市场的崩盘也可能给银行的利润带来巨大的影响，但从目前来看，房产信贷———尤其是个人住房按揭贷款是颇为优良的资产，坏账率极低，也在近几年成为各家银行发放贷款的主力。“这一措施会一定程度上打击房产投机行为，也会提高银行抵御房产市场风险的能力，但总体上来说，个人住房按揭贷款仍然是银行最优质的资产，因此这一政策未来可能出现一定反复。”
他将银行信贷风险直接指向各地方政府的储备用地贷款，他认为这其中蕴涵着相当高的风险，在未来房产市场调整之后，银行信贷在这一块可能会出现比较大的坏账。
深发展银行负责人表示，由于目前资本市场的火爆，投资者手中的资产开始膨胀，很多投资者将赚来的钱投资房产，但是资本市场的涨跌总是有周期性的，随着股市逐步走入调整期，之前疯狂投资房市的投资者风险压力加大，也增加了银行风险，现在调控有利于银行降低风险。
目前，建行广东、重庆等地分行已经将第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建设银行宁波分行昨日也承认，本周已经对于按揭第二套住房的人开始实施首付四成。此政策覆盖购买第一套房时未在建行按揭的客户。建设银行总行昨日表示将就此在网站上发布声明。建行一名工作人员也表示，建行作为房贷市场规模最大的银行，在给客户提供金融服务的同时，也日益注重规避风险。
㈣ 给银行的房地产项目可行性分析怎么写
项目背景
A州农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
项目概况
该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
A市介绍
A位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
A市住宅市场分析
02年以前A市住宅市场分析
在这之前，A市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点
①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
②整个A市的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使A州房地产更上一个台阶。
09年以来A市住宅市场分析
09年是A州房价飞涨的一年。08年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，09年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
A州新区住宅市场具体分析
A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨14.8%。
㈤ 银行一般如何分析房地产融资项目
随时监督地产建设进度，和售房进度，在融资前与地产商签订捆绑式协议，约定地产项目出售时由给予融资的银行办理按揭贷款，售楼款优先还贷；对融资结算账户封闭运转。
㈥ 银行如何评估房子
银行不负责评估房子的价值，而是金融部门指定或委派的评估机构来进行价格评估。
房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
评估类型
1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
㈦ 简述商业银行房地产投资
“适度宽松”的货币政策第一个大动作是降息。2008年11月下旬做出人民币存贷款利率下降1.08%的举动，是十年来罕见的猛烈的货币政策动作。政策当局对未来宏观经济下行的担忧充分体现出来，但是下降利息的作用还没有出现立竿见影的效果。正如降温的政策需要累积一样，反降温的升温政策要将企业与居民的情绪点燃，同样需要时间的积累和政策能量的持续加温。因此，市场与政策的博奕过程中，降息的预期仍然会持续，直到经济运行中已经不再因为信用短缺而出现货币信用流失的时候。当居民和企业对未来预期还不明朗的时候，当大家对货币的需求停留于保证足够的现金流时候，彼此的信用消失就会表现为流动性下降与货币乘数下降的两重吸纳货币的作用，降息的效果因此比较正常经济运行状态会打折。2008年冬天开始实施的“适度宽松”的货币政策第一个大动作降息不仅是为了弥补国内企业与居民的作用消失危机，更是为了弥补国际资本撤离或者撤离预期对市场流动性萎缩的反动作用。在现有外汇管理体制下，如果说2008年上半年货币政策是为了应对美元泛滥的推动的人民币1：6.5倍以上投放而出现的通货膨胀威胁的从紧举措，2008年冬天开始的货币政策，应当具备反美元回流而出现的6.5:1通货紧缩威胁,以美元标价的外资流出多少,央行积极向市场“注入”多少。因此，在降息的同时，放开信贷限制是理所应当的举动。“适度宽松”的货币政策第二个大动作放开信贷额度。从紧政策背景下的信贷额度控制并结合窗口指导，导致了2007年秋天前中国企业流动性紧张。伴积极财政政策的信贷额度放开，不仅是固定资产投资配套资金的需要，也是向企业注入流动性，从而防止企业因流动性不足导致出现的“枯萎病”。出口需求的大幅消失、居民消费无法短期弥补出口需求短缺遗留下来的缺口，必然反向向上游形成需求萎缩链条，从而出现PPI与PMI的急速下跌，官方公布的PMI在11月出现急跌，就是实体经济信用萎缩后，经理人对未来预期的悲观表现。因此，为应对来自国际的金融危机的威胁，以积极财政政策来抵消外需萎缩，从为生产而生产的第一部类入手，4万亿固定资产投资将基建、有色、钢铁、水泥、能源、交通等行业将形成生产需求，这种需求必须有配套资金的支持。我们预期，从2008年冬天开始的高速铁路为中心的固定资产投资，不仅需要财政资金的支持，更需要持续的流动资金的支持，这种持续的资金需求，必然随着投资规模因为地方的积极响应而扩大，从而形成对货币信贷额度的冲动性需求。