2016年第一季度上海房地产市场

⑴ 买房必知:2016未来楼市的12大趋势有哪些

2016年已经过去一半了，上半年的楼市在去库存的定调下千帆竞渡，很是热闹，下半年的楼市趋势怎么样？

1、城市之间房价差距将更大

由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、大城市房屋日益资产化

一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3、小户型将机械化

20来平米的小公寓,将演变成一架精密的仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。

4、逆城市化很难出现

未来10到20年流行城里人到农村买地,建别墅?中国很难出现这种局面。因为中国人多地少,土地国家所有;公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。

5、大城市很难“去中心化”

国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配,所以去中心区难度极大。

6、商铺面临价值重估

传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”随时会发生。

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公,写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就要投资好的写字楼。

8、房产税会出台,但对市场影响不大

房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言,房产税对房价影响不大。

9、计划生育政策将逐步调整,但对楼市影响不大

全面放开二胎,已经没有任何悬念,只是时间问题。未来,可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为年轻人生育上积极性在下降。早晚有一天会有地方政府宣布:多生一个孩子,奖励半套房子。

10、大城市房价呈不断上涨趋势

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。

11、房地产企业将大量消亡、转型

最终国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。

12、“互联化+房地产”泡沫将破

随着美元加息临近,美国股市大调整已经开始。在中国,IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后,让过去两年里疯狂的PE、VC投资,面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业,将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑,却不会停止。

（以上回答发布于2016-06-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑵ 2016上海房地产现状

2016上海房地产现状：
上海房地产市场继续高位运行，新房销售活跃，房价有所上升，土地成交面积提升，二手房市场延续火爆态势。

⑶ 上海多部门密集调研楼市 或现史上最严调控

继3月4日上海住建委调研之后，3月8日，上海发改委再度举行了一次常规研讨会，这次研讨会看似常规，实则不“常规”。虽然尚处调研阶段，但可以说，研讨会基本为上海楼市下一步政策走向初步指出方向。

上海史上最严调控隐现

3月8日调研会上，住建委相关领导在陈政高的观点基础上做了一些细化和落地性的列举措施，他们认为市场供求矛盾导致上海市场持续上涨。

“3•30政策”执行层面松动也和这轮市场上涨有关系，因此住建委相关领导建议上海继续严格执行楼市限购政策，比如新房只签约不登记不行了，在购房资格审核这块也会加强；重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。

上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供应”。这是因为报批的都是高端楼盘，所以相关部门没有批，最终“零供应”。实际上，最近很多房企怕政府实施控价，赶紧申请项目报价。调研会上，多部门认为上海楼市新政定调收紧是大概率事件。

首先，将要收窄“3•30 新政”的执行力度。2016 年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行，以调节市场成交结构，稳定房价。

其次，对于影响上海楼市深远的资金杠杆问题，多部门建议加强业务监管，涉及P2P、首付贷、中介等。打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。

此前中介为了帮买卖双方避税，二手房交易估价和税收估价偏低，是否强化监管尚在讨论之中。多部委也提出强化有关首付贷消费金融的业务监管，防范首付贷款引起的市场风险。

再次，限购资格应该提前认证，看是否具备购房资格再买。二套房实行差别化的政策，未来建议收紧。

长三角房价暗涌

总体上看，上海房地产市场稳增长的发展路径总体是明确和清晰的。后续总体原则应该是维持市场活跃度，同时打击各类炒房因素。

由于房贷的收益率仍大于理财产品，所以银行仍然较为青睐房贷。上海房价上涨较快，有泡沫，房价的上涨速度应该和收入匹配。股市的场外配资被打击完后，资金没有出路，于是到了楼市，楼市出现了场外配资，也就是首付贷。打击楼市场外配资不是根本的解决问题措施，关键是为这些闲置的资金找到资金投向和出路。

事实上，上海的房价波动已经传导到周边多个城市，上海出台更严调控为时并不晚。专业人士指出，政策一旦收紧，成交量会马上缩水，而且政策收紧的效果对成交量的影响会比以往更显著。

当今楼市下买房应当注意什么：

首先，根据自身的经济能力选择合适的房源，切不可“打肿脸充胖子”，在保证一定生活品质的前提下，购买与自身经济实力匹配的房子。

其次，优先考虑地段。买房当然要买地段好、周边配套相对完善的楼盘。不过对于特别嘈杂、喧哗的地方，建议也不要购买。因为这些地方居住品质得不到相应的保障。

然后，考虑品牌。大品牌、知名品牌大房企建造的房子，质量更有保障。

最后，户型重中之重。根据家庭结构，选择适合的户型。合理的户型设计，能够最大化的利用空间，动静分区、南北通透，对于居住体验将有最直观的效果。

（以上回答发布于2016-03-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑷ 2016年2月百城房价走势 细数2月楼市新政策

近期一线城市火爆的楼市总是占据头条，房价究竟该何去何从，刚需族到底应不应该买房，商业贷款首付比例的下调，契税、营业税等相关税费的降低调整，以及2月底的降准在一定程度上刺激了楼市，那么一线城市是不是最后的春天呢？那些二三线城市的房价在高库存压力下能呈现什么样的房价走势呢？下面我们通过数据样本来看看2016年2月百城房价走势吧。

二、细数那些和楼市有关的政策

1、2016年2月2日，商贷首付比例降低

2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2、2016年2月14日起，国管公积金暂停政策性贴息申请

国管公积金发布公告称，自2016年2月14日起暂停受理个人住房贷款政策性贴息申请，目的是为更好地支持缴存职工使用住房公积金个人贷款购买自住房。国管公积金强调，购房职工可正常申请住房公积金个人贷款。这意味着，该政策不妨碍购房者用公积金贷款买房，可以选择公积金贷款，如果额度不够，也可以选择公积金和商贷的组合贷款。

3、2016年2月17日起，住房公积金存款利率上调至1.50%

中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率（1.50%）执行。

4、2016年2月21日，中国城市原则上不再建设封闭住宅小区

《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下简称《意见》)近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。意见提出，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；城市公园原则上要免费向居民开放等。

5、2016年2月22日起调整房产交易税费

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。 契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子 女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税；纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。 营业税政策方面，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购 买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征营业税。 关于实施范围，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠 政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39 号）执行。此通知自 2016 年 2 月 22 日起执行。

6、2016年2月29日宣布降准

央行宣布，从2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次降准的目的是“保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此次降准后，银行存款准备金率普遍降为17%，也就是说，银行有100元的资金，就要拿出17元上缴央行。此举是保障我国金融行业稳定的重要举措。当银行体系内缺乏资金时，下调存款准备金率就相当于向市场释放了资金。据赵庆明计算，此次降准将向市场释放约6700亿资金。

7、教育地产哪去了

教育部下发通知，明确提出要实行多校划片。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。一个小区对应多个小学初中，买了教育地产的家庭也不能确定到底能上哪个学校。

以上数据可以看出大部分城市的房价情况，从长期看除了一线大城市和个别二线城市外房价上涨空间较大，其他二三线城市整体来看房价走势平稳。

（以上回答发布于2016-03-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑸ 2017年末上海房地产市场走势总体情况怎么样

目前来复说，房价开始进入制结构性分化的阶段虽然目前无论是拍地和审批预售证的速度已经没有前几年疯狂，但是对于上海北京这种一线城市来说，由于发展的不断完善，越来越受人们青睐从而导致城市间的房价梯度越来越明显，因此一线城市和二三线的城市的房价分化显得特别的明显。政府政策虽然对热点城市的限贷限购，抑制了买房的热潮，但是从最基础的经济学原理上来看，势必会造成供不应求的市场现状，上海市区内的很多热门楼盘出现了开盘抢空的情况。所以无论是从老百姓的购房行为的热情度，还是从整个上海的发展前景来说。对于有资质有资金的要在上海发展或者投资的的人群，选择在上海置业仍然是一个不错的选择。

⑹ 今年上海房地产市场在供需方面有什么特征

今年上海市场房地产销售价格趋于平稳，供需均衡供有大于求的现象。国家现在控制房地产，房价房是用来住的，不是用来炒的。

⑺ 如何看待上海从严调控房地产市场上海能遏制住房价上涨的速度吗

前几天，网上到处是上海楼市房价上涨的信息，诸如二手房一月价格跳涨200万、一小时涨40万、新楼盘认筹率700%之类的夸张说辞，有人预测，上海有关部门肯定会在近期出台新的楼市调控政策。

上海在楼市稍有异常之时，有关部门立刻制定了新政策来压制这种现象，2021年楼市调控第一枪开在上海，无论是速度还是控制力度，上海都做了一个非常好的表率。其他城市不妨参考下，连这么优秀的上海都"忍不住"给楼市浇水灭火，你们有何突出能力掀起风浪来呢，赶紧自觉地浇灭内心燃烧的小九九吧！

⑻ 上海房地产市场分析报告

2007年上海房地产市场分析报告

李战军

如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。
但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。
从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。
鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。

一、政治宏观层面
从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。
进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。
上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。
上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

二、经济政策层面
任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？

1、加快推进经济增长方式和政府职能转型
在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。
上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。上海的地方财力（含财政支出和政府筹资）投向主要是各个建设项目，短期内将支出重点转为城市社会服务型十分困难，这与发展包括住房保障在内的社保、教育、卫生、社区、治安的要求将形成阶段性的尖锐矛盾。但这种转型又是不能避免的。

2、国际收支平衡成为稳定宏观经济最主要任务
近三十年的由改革推动的中国经济发展，由最初的进口替代过渡到出口替代，标志着中国经济成熟度已上升到一个全新台阶。中国进入WTO以后，中国的商品出口呈现出世界超常规的发展，对生产能力增加、技术含量提高、农村劳动力输出、城市劳动就业和国家总体经济实力起到了非常积极且有效的推动。但是也造成了贸易摩擦剧增、国际收支不平衡、过度投资、资产价格膨胀、价格波动、贸易和外汇政策压力倍增等一系列新问题。
2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。
由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。而保持房地产的健康稳定发展，却对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。
当然我们不能由此而放松上海房地产市场的调控。特别是上海是外资进入中国的重要窗口，上海的房地产又是海外热钱炒作人民币升值的主要平台，上海房地产业又拥有众多的外商投资企业。上海房地产调控工作具有一些和内地很不相同的领域和特点，一点不能够掉以轻心。

3、资源节约、保护生态环境、优化产业结构和自主创新是发展新路径
我国经济发展中由于过度依赖投资的拉动作用，各地发展的重点主要在制造业方面，忽视经济发展对生态环境的破坏作用（多个五年计划都没有完成环境指标），难以保持可持续性的发展。产业链上又过度依赖生产加工的环节，拿的是低附加值。而在研发设计、创意创新的环节和市场流通的环节本领不强，拿不到高附加值。
针对上述问题，国家的经济政策导向将是以资源节约、特别是能源资源节约和保护生态环境为切入点，转变经济增长方式，积极促进产业结构优化升级；以提高自主创新能力为抓手，加快建设创新性城市和创新性国家。
结合房地产业的发展，节地节能、提高产业化、推广新技术新材料肯定应该是上海房地产今后工作的重点方向之一。

4、大力完善社会保障体制
我国国民收入的初次分配和再次分配调节水平不高，直接影响到收入流向和内需扩大，处理不好会成为社会不稳定的重要因素。中央工作会议已决定从2007年起调整国民收入分配格局，逐步提高农民和城镇低收入者的收入水平和消费能力，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入。
上海作为一个流动人口比重特别大的城市，作为一个由于国有企业改制而存在众多依赖低水平社会保障人群的城市，长期关注城市低收入者和外来务工者的住房问题，建立符合实际需要的体制、机制保障应成为政府的重要职责。

三、房地产政策层面

⑼ 2016年房地产投资情况怎么样

题主的问题有点大，回答就要到知乎了。

以本人在的上海为例，根据仲量联回行2016年第四季度上海房地产市场回顾答来看，2016年上海房地产投资主要表现在三个方面：

1. 内地投资者推动年度成交量创新高。2016年全年，中国地产交易总额创纪录地达到2,100亿人民币，同比增长54％。 市场上半年表现平平，而年底开始复苏，第四季度交易额更是达到930亿人民币，环比增长49％，同比增长42％。

2.上海仍然是中国2016年投资的首选目的地。上海今年继续主导中国房地产投资市场，全市交易总额达到928亿元，占国内总投资的44%。

3.第四季度诞生了上海最大的单笔资产交易。亚腾资产管理公司和内地保险公司中国人寿以200亿人民币合资收购了世纪汇，该交易也创下上海单一资产交易额的历史记录。

个人从住宅感觉到2016也是上海房地产疯狂的一年，不知道明年会怎么发展。

⑽ 2016年中央对楼市有什么新政策

1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。

2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。

3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。

5.调整普通住宅标准。

6.鼓励人才购房政策。

7.将户籍制度与购买房产直接结合。

8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。