国内主要房地产公司融资结构分析

① 中小房地产企业融资渠道分析

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重

（二）本期不同渠道融资金额变化

图2.17 不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。

1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。

2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行 房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态

1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了 一个新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品

1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一） NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；

难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二） 香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三） 国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。

第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。

（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯MBA，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）

② 我国房地产企业融资方式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

③ 哪里可以找到房地产企业融资结构方面的数据，要具体一点的

向银行贷款企业要把握好的14个财务指标：
（1）财务结构：
1、净资产与年末贷款余额比率必须大于100%（房地产企业可大于80%）；净资产与年末贷款余额比率=年末贷款余额/净资产*100%，净资产与年末贷款余额比率也称净资产负债率。
2、资产负债率必须小于70%，最好低于55%；资产负债率=负债总额/资产总额X100%。
（2）偿债能力：
3、流动比率在150%~200%较好；流动比率=流动资产额/流动负债*100%。
4、速动比率在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%；速动比率=速动资产额/流动负债*100%；速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据=流动资产—存货—预付账款—一年内到期的非流动资产—其它流动资产。
5、担保比例小于0.5为好。
6、现金比率大于30%。现金比率=（现金+现金等价物）/流动负债。
（3）现金流量：
7、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。
8、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。
（4）经营能力：
9、主营业务收入增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期，如果该比率低于5%，说明该产品将进入生命末期了。主营业务收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入*100%
10、应收账款周转速度应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。应收账款周转速度（应收账款周转次数）=营业收入/平均应收账款余额=营业收入/（应收账款年初余额+应收账款年末初余额）/2=营业收入*2/（应收账款年初余额+应收账款年末初余额）。
11、存货周转速度中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。存货周转速度（次数）=营业成本/平均存货余额，其中存货平均余额=（期初存货+期末存货）÷2。
（5）经营效益：
12、营业利润率应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)×100% =(销售收入-销货成本-管理费-销售费)/销售收入×100%。
13、净资产收益率中小企业应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。净资产收益率=总资产净利率×权益乘数=营业净利率×总资产周转率×权益乘数；其中营业净利率=净利润÷营业收入；总资产周转率（次）=营业收入÷平均资产总额；权益乘数=资产总额÷所有者权益总额=1÷（1-资产负债率）。
14、利息保障倍数应大于400%
利息保障倍数=息税前利润 / 利息费用=（利润总额+财务费用）/（财务费用中的利息支出+资本化利息）

④ 房地产业融资体系的现状与趋势

房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势

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我国房地产业投资自1998年以来，已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：合作开发或项目公司被收购，企业上市，居民住房按揭贷款，商业抵押贷款，基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。
1. 合作开发或项目公司被收购
去年以来，已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月，摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司，投资9000千万美元，打造“锦麟天地雅苑”，与上海复地集团合作投资5000万美元，建造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面，一是项目的基本强弱因素，二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说，通过与强手合作，可寻找到高质资金的来源，达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。
2.房地产企业上市
据了解，在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。
中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立，或许能给开发商带来一点惊喜，但是，这个新投资市场出现，也可能使得部分资金撤出房地产投资市场，更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。
3.房地产投资基金
房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。
现在美国有300多只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地产投资信托
房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计，2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内，预期收益率最高达8．4％，绝大部分都在4％以上，预期收益远远高于银行的协议贷款，因此对投资者有相当大的吸引力。
目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，成本高于银行，风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑，使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。因此，尽管信托有着很多优势，但由于信托产品有一定的先天局限性，又受到严格的政策限制，对于个人投资者来说门槛比较高，给融资造成困难。
5．房地产资产证券化（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）
实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系，以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系，住房公积金制度也仅限于部分城镇地区，在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下，对房地产地价、地面建筑质地的评估，显然存在技术难度，增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%；个人贷款余额2003年底达到11780亿元，是1977年的60倍，占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。
据悉，关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年，已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。
6.地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）
目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施；另外，保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。
7.房地产融资租赁
房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。

⑤ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

⑥ 房地产企业融资策略浅析

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

转自山东畜牧网电子期刊 > 2007年第9期 作者：于晓东 等 2008-01-29

⑦ 如何解决目前国内房地产融资存在的问题

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。
我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

一、 房地产产业政策分析
产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。
由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。
我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST 、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。
我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

二、 房地产税费分析
根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

<一> 房地产税费总量分析
税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。
从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来， 从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。
从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

<二> 部分规费分析
从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。
如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。
工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难，可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到房价中，待以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。

三 、经济适用房的经济学分析
经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题，尚有待从理论上进行再探索。
经济适用房政策作为一项政策，本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房，实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形成"黑箱运行"，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三，提高政策的调控成本，降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要职能。
用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制，按照建房《1998》154号文，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列，甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
由于经济适用房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果政府直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图：
用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中，MN线代表其他消费品（x）和住房（y）的价格一定时，发了一笔现金所形成的预算线，如发补贴给者，该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房，所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购，消费者会买x2的其他消费品和y2的住房，所获效用为u2, u2>u1。