15年房地产市场分析

A. 重庆房产市场近几年的变化有哪些

01、关于重庆楼市的一切——从去库存开始

重庆楼市库存及去化周期不高，总体处于健康状态，即使在15年的库存高位，去化周期也在15个月以内。

重庆土地市场供应与成交已有别于以往一路向北（渝北等北部行政区）的态势，注重各区发展的均衡，巴南区供地大幅增加，同时巴南区房价仅为北区房价一半，能有效的拉低城市整体成交均价。重庆楼市已成多点开花的布局。

02、城市基本面——政策支持力度极大，投资驱动型经济

1、行政区划：中心城区经济贡献大，17年上半年中心9区占全市GDP的40.3%

重庆地处中国西南部，毗邻川陕黔湘鄂五省。是长江上游地区经济中心、金融中心、物流中心和创新中心。是我国管辖面积最大的直辖市，面积为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍。

区域发展几大利好：

自成立直辖市以来，已带来大量政策倾斜；

三峡工程建设，极大的提升了航运能力，吨位提升至万吨级；

西部大开发三大历史性机遇，高校大量集中于重庆；

一带一路政策，确立区域中心城市地位，城市发展政策支持力度极大。

主城区中占6.64%的土地居住着全市27.7%的人口，居住密度大，但近40%的人口分布在下辖县、乡镇，对城市房地产贡献作用有限。

各区概况：

渝中区：传统商业中心，是全市政治、经济、信息、商贸中心

江北区：西南地区最大的步行商业街所在地。其江北嘴是CBD组成部分。

南坪：规划发展5条商业步行街；发展潜力巨大。

杨家坪：工业区，重要的交通枢纽。

沙坪坝：文化区。

北碚区：重庆的后花园。

2、政策支持：政策持续引导，支持力度大，仅房贷利率上四大行利率低于国内其他一二线城市10%

3、经济及产业：投资拉动，出口优势明显，汽车及电子制造等为支柱产业

重庆主城九城区除2015年GDP增速10%，2011年至2017年上半年其余年份均处于10%以上增速，保持高速发展，自2015年探底回升，2017年上半年增速达14.1%。政策持续施加引导，城市经济增长长期依靠投资拉动，固定投资占GDP比例长期高于80%，2017年上半年重庆固定资产投资占GDP比重为76%。虽然数据显示2017年上半年全市完成固定资产投资6922.79亿元，同比增长12.3%。

对外贸易是优势：渝新欧铁路起点，对外贸易优势明显，出口财税补贴，重庆出口额持续走高，2016年重庆、成都出口额分别为406.94、210.31亿美元。世界500强落户分别累计272、278家。

由于区域经济活跃、对外贸易和等方面优势各国纷纷在成都设置领事馆，受政策影响部分国家已将领事馆迁至重庆，目前驻成都领事馆（17家）仅次于上海、广州，重庆10家。

重庆、成都地理位置相近，具有类似的基础条件、资源禀赋以及历史定位。在经济总量上，重庆明显远大于成都，2017年上半年增速为10.5%，仅次西藏，位居全国第二；在经济增量方面，上半年重庆GDP增量为1143亿元，为全国榜首，超过四大一线城市。

重庆“6+1”支柱产业在去年产值超2.4万亿元，其中汽车产业和电子制造业为重点产业，产值分别达5391亿元、4999亿元，同比增长分别为11.7%、17.7%，两行业对全市工业产值增长贡献率近六成，分别为25.4%、33.8%。

重庆上市公司数为50家，成都为69家。重庆主要是以汽车及摩托行业以及化医行业为主，占13家；

4、人口：城市人口呈现净流入，吸纳能力较强，人口外出务工短期无法改变。

城市人口呈现净流入，吸纳能力较强，常住人口年均增长在14年触底后快速反弹，增速接近2%。

5、交通：枢纽地位巩固，提升区域人口吸纳能力，是长江上游地区唯一集水、陆、空资源的中西部综合交通枢纽。

铁路：成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（西部地区第一条高速铁路）五条电气化铁路干线。在建襄渝铁路复线、兰渝铁路等。成渝、渝万城际铁路、渝黔新线即将动工。规划有渝郑、渝昆、渝鲁等客运专线。

对外铁路：渝新欧国际铁路等战略项目。

航空：江北国际机场是全国十大机场之一，２０１６年年吞吐量达3589万人次。

水运：万吨级货轮可直达重庆

6、教育及科研：区域师资力量强，专职教师随学生数上升而逐渐增多

学生教师数量比在15:1以内，呈现“入多出少”的净流入状态，导致重庆主城区在校生增速上升，主要是在校小学生大幅上升。

B. 教授说15年后人人有房，你觉得15年后的房价将会如何

关于15年后是不是人人都有房子，还有15年后的房价走势如何，主要还要看这15年间市场的供需关系以及人们的工资情况。

就比如说15年之后，中国就会步入老龄化社会，到时候老年人口的相比更多了，年轻人变得更少，那么供需关系也就会产生一个很突出的变化。房子也会变成大家居住的场所，那些炒房应该也就没有那么热烈了。至少在到时候去买房子肯定不会像如今这么吃力，再加上经济变好了，房价也能够降下来，低价房产也是可以想象的。

C. 15年美指疯狂上涨,中国面临房地产泡沫和股市泡沫双双破灭的风险,那么16年降临

你想说么子

D. 15年电力股 和房地产股票哪个行情好一点

个人更看好电力板块的个股。

E. 谁能告诉我估计十五年后全国楼房的房价趋势如何！

这个未免也太牛逼了，要是真有人能分析出十五年后的房价趋势，那么这个人肯定会超越巴菲特他们这些人的
如果中国政府不做任何干预，根据中国习俗、开发商的奸诈等来判断，房价肯定是会涨的，而且迅速、离谱
但政府一干预，这个就不好说了，今天这个政策，那谁能知道15年后又是什么政策呢
现在是在限购，说不定到时又是鼓励买房了
就好比计划生育，最早，是“人多力量大”，鼓励生小孩，随后，搞计划生育，一家一个，现在由于老龄化，又鼓励生小孩。这个还好了，只是鼓励，没强制
另外，还得告诉你，有个词叫“炒作”
房地产是被炒起来的，黄金是被炒起来的，和田玉也是，甚至连绿豆，都炒作的厉害。
所以在中国，你无法判断走势

F. 中国房地产市场还能火多久

从人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。以未来即将购房人群来看，1975-1984年的出生人口约有1.94亿，
1985-1994年的出生人口有2.3亿，
而1995-2004年的出生人口只有1.82亿。
可以看出，1985-1994年出生的人口最多，
这部分人口更向往城市生活，他们
将在2010年开始进入婚龄。
这个更庞大的潜在住房需求将在未来10-15年内释放。
但到2025年以后，由于1995-2004年的出生人口骤减，导致进入婚龄的人口骤减（减少了约5000万），再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多，这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。

G. 近5年国家及郑州市房地产市场的相关政策与法规及自己的看法

没有看法，没有看法，没有看法，没有看法。