上海地王亏损

『壹』 50宗地王货值万亿元难入市是什么原因

近三年抢地王的房企，喜者少，忧者甚。徘徊于“割肉”还是“等待”的路上，多数地王项目仍在被动“等待”入市。

据中原地产研究中心统计数据显示，2015年以来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外还有10宗是2015年成交的。

盘点2016年争抢地王的房企，《证券日报》记者发现，有扩张需求的中小房企更为激进。事实上，这类房企信用评级较低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判断市场和操盘能力更弱，甚至没有产品IP的现状，使其高价地在手无法快速变成现金，其被拖进危机之中的概率也就更高。

“拿高价地的房企可能有两种死法”，上述房企高管向《证券日报》记者表示，一种是猝死，比如猛拿高价地，拖几年仍没变成现金，在这种局势下，假如明天从银行贷不出款，就可能马上破产；另一种是慢死，比如一家房企有400亿元净资产，每年亏损10亿元，可以亏40年，外界似乎看不出来，但这是温水煮青蛙式的死法。

“2018年，资金链告急将成为近三年拿高价地的房企最大的压力。”张大伟直言，大部分企业鉴于开发周期计算，都预判2017年下半年项目进入回款阶段，因此借款融资都集中在2015年-2016年之间，而2018年则是其还债期。届时，旧债因销售回款率低难以偿还，新债又难借，多重压力齐至，不排除比亏本更严重的被逼出房地产市场的可能性。

『贰』 拿下上海新地王的上海证大置业

上海证大置业有限公司是证大集团旗下专业从事房地产开发的大型企业，以“解读城市，建筑理想人居”为已任，进行全国化战略布局和开发，发展至今，总资产已逾40亿元，具备100万平方米的年开发能力。
证大置业成立于1999年8月，注册资金2亿元。本着“开发土地，生产建筑，营造文化”的理念，从1999年开始，先后在上海开发了“证大家园”、“水清木华公寓”和鼎级别墅“九间堂”项目。短短几年时间，公司项目开发的足迹已遍布江、浙两省、四川、吉林等地，项目总开发量逾百万平方米，项目类型包括大型社区类公寓住宅（证大家园、东方名嘉）、高档精装修公寓住宅（水清木华）和高级别墅住宅（九间堂、海门滨江）等多种类型。2005年，公司又在浦东联洋社区开发了新概念写字楼项目—证大立方大厦，使得公司的项目开发类型更加丰富。
公司所属的证大物业管理有限公司负责“证大家园”，“水清木华”，“九间堂”小区物业管理工作，管理面积约70万平方米，现有员工200人。证大物业以其规范化的管理，个性化的服务，为证大品牌升值和延续奠定了良好的基础。
公司在房地产市场中千锤百炼、快速成长。2003年，公司销售额就达11亿元，2004年和2005年两年的全年销售额均突破了16亿元；2003年起，连续三年获得“上海房地产开发企业50强”称号，公司开发的所有项目都获得了政府颁发的各类奖项，“证大”也成为上海市著名商标；2005年，公司获得“长三角地区房地产开发企业80强”称号。良好的口碑、优质的产品，成为公司利润稳步增长的保证。
通过不断地积累和提高，在公司发展过程中聚集了一支高素质、专业化的人才队伍，截止2005年年底，已有各类专业人才近200人。公司始终秉承着“追求第一”的理想和科学的专业化管理理念，通过严格、系统、科学的培训和管理，不断地自我完善，自我超越，由此形成了企业的核心竞争力。
面对新的历史机遇，证大置业在成功迈出第一步后，将继续在房地产开发领域不断壮大。以“满足和改善人们日益增长的居住要求”为目标，继续拓展创意地产事业。

『叁』 上海外滩地王案的案件介绍

从2011年到2012年 ，复星与SOHO中国[5.84-0.34%]也终于从场外暗中较劲 ，进入正面交锋状态。2012年11月29日，上海外滩8-1地块股权纠纷首次开庭未宣判结果后，各持有该地块50%股权的复星、SOHO中国频频放话。2012年12月2日，SOHO董事长潘石屹再次开口炮轰复星，随后，复星方面对潘石屹的说法予以了反驳。
外滩8-1地块曾以92亿元刷新2010年上海总价地王纪录，当时上海证大[0.152.74%]、复星国际[4.501.58%]、绿城中国[12.840.31%]各占股50%、40%、10%。
一直以来，复星早已视外滩8-1地块为囊中之物，尽管之前与上海证大、绿城共享股权。然而，2011年12月底，SOHO中国以40亿元从急需现金的上海证大、绿城中国手中接过外滩8-1地块50%股权。潘石屹的突然闯入，并成为与之股权对等的合作方，这令复星十分恼火。收购第二天，8-1地块项目原大股东、持股50%的复星集团提出自己享有“优先购买权”，SOHO收购无效；随后复星在年初一口气把SOHO中国、绿城、上海证大等涉股权转让的6家公司告上法庭。
撕破脸皮的SOHO与复星，先是一轮隔空对战。在2012年11月29日开庭前数天，潘石屹突然在网上爆料称，复星压价并索要5亿元合作费。对此，复星集团老板郭广昌则称，SOHO主动提出补偿但并不落实，SOHO受让股权的行为没有得到复星的同意，还恶意设置复杂交易结构，以绕过该项“母协议”这一法律结构进行收购。
2012年11月29日，上海“外滩8-1地块股权纷争案”在上海正式开庭，双方面对面“舌战”4小时。按照上海第一中级人民法院原定计划，此案一审的时间为两小时，但现场控辩双方争论激烈，双方轮番舌战将近4个小时。
由于该案一审未宣判，业内预计，两位大佬近期频频对媒体隔空放话，为的是创造有利的舆论环境。业内人士认为，复星和SOHO对外滩项目都投入了巨大成本，双方既不会轻易退让，也绝不愿意纠纷动摇到项目的未来发展。
2012年11月30日上海证大发 布公告称，在2012年11月29日外滩地王庭审上，法院并没有作出任何裁决。但在庭审最后阶段，被告原告同意法庭参与调解。但截至2012年12月初，各方尚未达成任何协议。
上海外滩地王争夺案自2011年12月底就拉开了序幕，SOHO中国、复星两大集团因为外滩8-1地块而结成了冤家，2012年5月复星法庭起诉，11月29日双方对簿公堂，潘石屹、郭广昌在上演一幕幕的“斗地主”。庭外无法和解，法庭上一审仍无结果，潘石屹、郭广昌各曝事件内幕， 引出了新的争议点：“母协议”、关键人“汪先刚”。外滩地王争夺案的未了局仍在延续…

『肆』 潘石屹地王案是什么意思

2010年2月1日，上海外滩8-1地块以92.2亿元的价格成交，成为上海有史以来最昂贵的政府出让地皮。然而，拿下了“地王”的上海证大当时账上仅有5亿元，投标书显示，其银行存款加净资总额也不过30亿元，因此被外界质疑为“蛇吞象”。

随后，“地王”演变出一场纠纷，以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。2013年4月一审判决——复星胜诉。

(4)上海地王亏损扩展阅读

2014年，上海外滩地王股权争夺案一审结束近5个月后，上海第一中级人民法院4月24日上午裁定原告复星集团胜诉。随后，SOHO中国[-0.89%]相关人士向本报记者表示，公司将与证大和绿城联合将此案上诉至最高人民法院。

不过，SOHO中国等三家被告显然对上述判决结果并不服气。针对上述判决结果，SOHO中国在香港证券交易所发布公告称，公司相关子公司及卖方(即上海证大房地产及绿城控股的相关子公司)将向上海市高级人民法院提出上诉。

随后，潘石屹在个人微博上表示：“我们坚信法律的公正。我们三方(SOHO、证大和绿城)决定提起上诉，直到正义得到伸张。”

『伍』 潘石屹地王案是什么意思

一直以来，复星早已视外滩8-1地块为囊中之物，尽管之前与上海证大、绿城共享股权。然而，2011年12月底，SOHO中国以40亿元从急需现金的上海证大、绿城中国手中接过外滩8-1地块50%股权。

潘石屹的突然闯入，并成为与之股权对等的合作方，这令复星十分恼火。收购第二天，8-1地块项目原大股东、持股50%的复星集团提出自己享有“优先购买权”，SOHO收购无效；随后复星在年初一口气把SOHO中国、绿城、上海证大等涉股权转让的6家公司告上法庭。

随后，“地王”演变出一场纠纷，以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。2013年4月一审判决——复星胜诉。

法院宣判

上海一中院认为，被告绿城公司和被告证大五道口公司的有关交易行为具有主观恶意，应当承担主要的过错责任。

其相关交易虽然形式上没有直接损害原告复星商业对海之门公司目前享有的50%权益，但经过被告的相关交易后，海之门公司另50%的权益已归于被告长烨公司、被告长升公司所属的同一利益方，因此实际上剥夺了原告对海之门公司另50%股权的优先购买权。

此举明显规避了《公司法》第72条规定，属于《合同法》第52条第3项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。

此外，双方对海之门公司的董事会成员改组事宜也发生争议，各持50%的股权结构的不利因素已初见端倪，海之门公司未来的经营管理和自治僵局也在所难免。显然，被告间的相关交易后果，不利于海之门公司以及项目公司的实际经营，也难以保障外滩8-1地块项目后续的正常开发。

综上所述，上海一中院依法判决认定系争股权转让协议无效，被告嘉和公司、被告证大置业公司将被告绿城公司、被告证大五道口公司的股权状态恢复至转让前。

以上内容参考：中青在线-上海外滩“地王”案宣判

以上内容参考：网络-上海外滩地王案

『陆』 一线城市地王频出 风险隐现

针对三四线城市的明显过剩风险，2015年以来，标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市，这些城市的土地价格也水涨船高。不过，在一线城市地王频出的同时，也暗藏着不小的风险。

针对三四线城市的明显过剩风险，2015年以来，标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市，这些城市的土地价格也水涨船高。不过，在一线城市地王频出的同时，也暗藏着不小的风险。

地王频出

79907元/平方米！去年12月25日，深圳尖岗山出让的某地块楼面价成功刷新了去年10月22日北京丰台花乡地块创下的7.5万/平方米的楼面价，成为2015年全国的楼面价地王。

与深圳相似，北京和上海也是地王频出。近期的上海土地拍卖会，“碧桂园+东原+平安”三家联合体以23.1亿元竞得奉贤区南桥新城地块，成交楼面价14597元/平方米，溢价率为62.19%，这个拍卖的土地楼板价和周边的二手房价相差无几。

在北京，根据中原地产市场研究部的统计，住宅类土地楼面价超过3万的地块2015年高达22宗，占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中楼面价超过3万的只有9宗，占比为17%。

中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》分析，目前北京楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的地王集中出现，未来房价很难不受到影响。随着北京地价的攀升，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

一线城市之外，南京、杭州、福州等二线核心城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新历史纪录。例如，2015年12月21日，福州市第十四次土拍会上，经过82轮拼抢，鲁能集团以总价32.3亿元竞得北三环外的五四北区域原天宇开关厂地块，楼面价14926元/平方米，溢价率达134%，五四北区域“地王”诞生。

风险隐现，开发商更加谨慎

一方面是一线城市和二线核心城市火爆的土地市场，另一方面却是全国土地出让金大幅下降的局面。国家统计局发布的数据显示，1~11月份，房地产开发企业土地购置面积19894万平方米，同比下降33.1%，降幅比1~10月份收窄0.7个百分点；土地成交价款6409亿元，下降26.0%，降幅扩大0.8个百分点。

为什么在土地出让金大幅下降的同时，一二线核心城市的地价却节节上扬？这是因为，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市不超过20个，占全国城市的比例相当之小。

对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。张大伟预计，房企拼抢一线城市土地，已经普遍出现了地价超过房价的现象，预计2016年，一线城市土地竞争将依然白热化。

不过，在疯狂的土地市场背后，未来一线城市的楼市也蕴含着一定的风险，不少开发商都对此表示将更为谨慎。

2013年和2014年上半年，来自福建的上市房企泰禾集团曾在北京、上海两大一线城市大举拿地引发广泛关注。泰禾集团董事长黄其森日前在接受《第一财经日报》等媒体采访时介绍，泰禾2013年和2014年总共拿地花了350亿，如果到2015年再去拿，可能要700亿。黄其森说，未来泰禾仍坚定看好一线城市的前景，2015年泰禾拿了六块地，除了杭州一块外，其他全部位于北京、上海和深圳。一线城市的经济承载力仍很强。

不过，黄其森也表示，2015年泰禾在土地市场不像前两年那么激进了，因为很多地方地价跟前两年比翻了一番，“我们现在非常审慎，我们只在适合的城市拿适合的地块。”

融创中国董事长孙宏斌对北京、上海的房地产前景的判断颇为审慎。他解释称，主要是因为北京、上海“没法弄，一算就赔钱”。过去他觉得北京、上海什么地都能拿，现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。

张大伟认为，在2015年以前，尽管也出现很多地王，但当时的楼面价都没有超过周围在售房价，因此风险相对要小很多。但2015年以来，由于三四线城市实在太差，大量资金都进入到一二线城市。这种资金推动下的地价不冷静，会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。因为这些地王要到2016年下半年后才会开始入市，到时候房价要达到现在的一倍以上才能回本，但这样的价格是很多区域所接受不了的。“因此这些问题将会在2016年下半年后爆发出来。”

（以上回答发布于2016-01-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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『柒』 今年房地产都挣钱，为什么3个房地产公司亏损7000

这是因为不断攀升的土地成本、仍在上涨的资产负债率，正在压缩众多房企的盈利空间。中原地产研究中心统计数据显示，在过去连续4年利润率下调后，即使房地产市场成交爆发，房企平均利润率依然下调到8.15%。特别是一线城市、部分二线城市地王频出，将土地成本抬升到新高度，甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”，债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。了解更多房产知识就上中房购！

『捌』 上海青浦再现地王，房价为何一直涨

此番青浦缘何再度出现地王，原因有三：

一、土地面积小，开发商上手门槛低

三幅土地面积差不多在、3万平方米，一个项目建筑面积约5、6万平方米，体量并不大，对开发商资金投入量要求不是很大。

二、17号线将带动上海青浦二手房房价上涨

上述三幅地块紧邻在建的轨交17号线，在青浦有4个站点，17号线沿线板块自东向西均价递减，最高的为徐泾板块，均价为4.1万元/平方米，最低的为朱家角板块，均价刚过2万元/平方米，青浦新城与赵巷板块均价相当。Shhuang44ss

17号线通车，势必会对青浦新城和朱家角板块的房价有新一股的助涨，预计为区域房价带来40%以上的提升，如果开发节奏掌握了好，17号线明年底预计通车，这时是区域房价涨幅最大的时期，一般可以令上海17号线轨交房房价上涨15-20%，所以预期是非常大的。

三、副中心概念火爆，市场想象空间更广阔

目前城市发展有很多副中心的概念。最后发展成熟并不会比中心城区差多少，完全能满足生活、工作等各方面需求，今后市区和郊区的落差不会变的那么明显。由于外围是发展区，一旦注入一些概念性东西，房价就有很强的想象空间，打个比方，外围区域犹如在白纸上画画，而中心区区域周边环境等状况既定，想象空间不足。

虽然发展相对上海其它地区滞后，但是良好的生态环境和可持续发展的潜力是青浦最为宝贵的资源。作为受益虹桥商务区规划最直接的区域，未来青浦区的发展能够更完全地吸收虹桥规划所带来的发展红利。所以，未来青浦二手房价格走高也不足为奇。

从空间规划来看，板块的东北面是青浦工业区，有产业支撑，随人口导入可以有产城融合的优势。距离地块约2公里，位于漕盈路淀山湖大道口东北侧，是已经建成营业的吾悦广场。虽然目前区域内生活配套便利度不是非常完善，但随着土地大量出让，区域建设也在提速。一旦轨道交通通车后，带来的客流会更多，为导入外区域的消费者提供有力条件。

『玖』 上海新诞生217亿“天价地王” ，什么是地王

【地王是什么？】

所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍得自己属意地块的中标单位的谐称。目前，政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价，也把房价推向天价。这也是由于政府部门高度垄断的土地单寡头供应市场与土地需求者的竞争性市场存在着不对称和不平衡所造成。因此，社会对于一些“地王”的产生，往往会产生对于房价又会重回新高的担忧。

【地王标准】

国土资源部中国土地勘测规划院地价所公布了官方意义的地王标准。“在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的‘总价地王’和‘单价地王’。”

【地王的产生】

从上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里，由于房地产市场的过度热火，在北京、上海、广州、南京等一些一、二线城市，均连续出现“地王”。他们往往拿地的时候好像根本就不算帐，钱对他们来说好像就是自己印的，根本不在意地价的高低，瞄准了，就是义无反顾。

事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。前些年，国家针对于此，出台了一系列的整顿措施，“地王”的不见也已经有些时日。不料，随着房地产市场的逐渐回暖，“地王”顷刻间又接二连三地冒了出来。

【地王的影响】

地王效应一直是商品房价上涨的一个重要因素，并在一线城市不断带动房价飙涨，同时吸引投资需求不断涌入市场，几度造成商品房供不应求的市场格局，是形成当前房价过高的一个重要因素，也是将导致今后房价暴涨的一个重要推手。

地价飞涨传导到房地产二级市场的结果是，加重了房价的上涨预期，于是各大城市的“楼王”（高房价）纪录亦被屡屡刷新。此外，人民币的快速升值使得不少外资机构大手笔地增持包括不动产在内的人民币资产，亦助推了房价的上涨。虽然外资收购在整个房地产市场的占比不大，但由于许多项目是溢价收购，这一方面打开了开发商们的想像空间，另一方面俨然构成了某一区域的标志性价格。由此，房价排浪式的上涨令不少百姓瞠目结舌。