上海商业存量

1. “存量客户”的意思是

存量客户是指公司在某一段时间内所保有的客户数量

2. 现在上海地区的市场情况如何

现在上海地区密集上市了很多项目，主要集中在嘉定、奉贤、青浦以及浦东方向。主要特点是楼盘价格的高低配，要么是6万以上的高单价项目，要么就是单价低于3万的低单价项目。新出的适合您的相关预算、投资升值需求的项目暂时就是之前的一些存量的房源，其中包括融信铂爵、盛誉世家等。建议您尽快抽时间来上海看下房源情况，到时候根据您的情况详细帮您分析下上海的市场情况。

3. 上海哪个区域比较适合投资

青浦区整体来看是比较适合投资的。

1. 青浦区的发展受大虹桥板块的辐射，大虹桥的发展规划是世界级的，未来会最终形成东有陆家嘴，西有大虹桥的城市格局，其大量人口注入必将带动周边的发展。

2. 17号线地铁线将于2017年年底开通，同时还有崧泽高架、远大健康城、万达广场、宝龙广场、外国语学校等配套的引进，周边房价也将受其影响而增值保值。

3. 青浦区土地存量多，大片的待开发土地在后续的拍卖中，会导致地价越拍越高，所以该区土地增值潜力巨大。
   

4. 今年这情况，请问上海商业地产市场的未来发展趋势会怎么样

商业地产已过投资高峰期

商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。

《2018中国商业地产发展白皮书》指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

——以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》

5. 存量企业、增量企业的含义及区别

资本增量管理要实现提高规模经济效益和技术进步经济效益的目标，必须搞好以下几方面管理：第一，企业规模管理，即处理好资本投入与企业经济规模的关系，确定合理的企业规模；第二，技术进步管理，搞好技术选择、技术创新、技术推广、技术引进、技术改造；第三，企业筹资管理，选择筹资渠道、筹资方式，优化筹资结构，降低筹资成本；第四，企业投资管理，搞好投资项目可行性研究，选择科学的决策程序与方法，提高投资收益率。
资本增量管理的目的，一是优化企业经济规模，取得最大规模经济效益；二是加快技术创新与改造，提高技术进步经济效益。所谓规模经济效益，一般是指由于经济规模的变动所引起的经济效益的提高。具体地说，规模经济效益是指由于生产力诸因素集约度的变动所引起的投入产出率的提高。从资本增量角度看,规模经济效益是指产出规模变动与资本投入规模变动的对比。在其他条件不变情况下,规模经济效益意味着产出增长速度快于资本投入增长速度,即资本投入产出率提高。所谓技术进步经济效益, 一般是指由于技术进步而引起的投入产出率的提高或生产率的提高。技术进步离不开资本的投入，包括资本投入规模与结构等。

6. 上海严控租金贷款业务 禁止增量、压降存量，这传达了什么信息

这样的行为已经严重的抑制了炒房的发生，从而稳定楼市。

7. 上海以什么产业为主，发展趋势是哪些行业

第三产业
因为第三产业是衡量一个城市和国家经济实力的重要标志专,第三产业是创造GDP的重要途径属
还有就是 上海作为一个国际大都市和地域限制的问题 搞工业或农业显然是不合适也不现实的

发展趋势么.....主要就是服务性的行业 对资源消耗少 经济价值高的行业

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8. 上海哪个地区的发展空间大

嘉定，青浦，松江和临港作为上海四大副城市中心，房产都具备很大的升值潜力。目前上海最大的规划是“大虹桥”，所以最具备升值潜力的是大虹桥商务辐射范围的几个郊区：嘉定、青浦、松江，其中最适合的是青浦区。因为嘉定和松江开发的比较早，像嘉定的11号线和松江的9号线都已经通车很长时间了，沿线地铁新房基本上没有在售的，而青浦得益于年底通车的17号地铁线，在虹桥火车站和2号线无缝对接，将极大程度上满足虹桥和市区工作人群的通勤需求，有很多地铁沿线的项目，非常适合投资。比如：新城盛世、融信铂爵、首创禧悦翠庭、中南君悦府等等。再加上青浦土地存量大，吸引开发商拿地开发，近两年青浦拍地价格频高，因此青浦尤其是靠近17号线地铁和靠近大虹桥的区域发展潜力最大。

9. 上海楼市新政：“新沪七条”出炉

3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。这也是上海首次对新房明确提出限售。
目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。
“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。
结合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。
严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。
房企高溢价拍地被约谈
另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。
2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。“面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。
不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期。后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。
此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。
小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。
为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。
同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。
第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。
第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。
加强中介管理管控
“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。
房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。
调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。
21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。
中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。这些中介门店正处于扩张周期。据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。
为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价出售，这在一定程度上助推了房价的上涨。另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。
成交下滑，小阳春不再？
中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。
“最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。
实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。
多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。
第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。
诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。
上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。