2004上海市有偿使用土地一览表

Ⅰ 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知的调整地方新增建设用地土地

有偿使用费分成管理方式
新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市，下同）国库。
四、加强新增建设用地土地有偿使用费征收管理新增建设用地土地有偿使用费由国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在办理用地审批手续时负责征收，由财政部门负责征收管理，由财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处（以下简称财政部驻各地财政监察专员办事处）以及省级财政部门共同负责监督解缴。
国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在办理用地审批手续时，应当开具新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书，通知申请办理新增建设用地审批手续的市、县人民政府在规定的时间内依法足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费，同时将缴款通知书抄送财政部、财政部驻各地财政监察专员办事处以及省级财政部门备查。缴款通知书应明确新增建设用地的地类、面积、适用的征收等别、征收标准以及应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费具体数额。
市、县人民政府在收到国土资源管理部门开具的缴款通知书后，应当及时通知市、县财政部门填写一份“一般缴款书”，将应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费全额就地缴入国库。市、县财政部门在缴款时，“一般缴款书”中收款单位栏填写“财政部门”，预算级次填写“中央和省级共享收入”，收款国库栏填写当地实际收纳款项的国库名称；填写预算科目时，30%填列政府收支分类科目103013301目“中央新增建设用地土地有偿使用费收入”科目，70%填列政府收支分类科目103013302目“地方新增建设用地土地有偿使用费收入”科目。国库部门办理缴库手续后，将加盖国库印章的“一般缴款书”第 四、五联退市、县财政部门。市、县财政部门将收到的“一般缴款书”第四、五联分别报送省级财政部门和财政部驻当地财政监察专员办事处备查。已经实施非税收入收缴管理制度改革的地方，新增建设用地土地有偿使用费的缴库方式，按照非税收入收缴管理制度改革的有关规定执行。市、县财政部门缴纳新增建设用地土地有偿使用费，可以从国有土地使用权出让收入等财政性资金中列支，并填列政府收支分类科目2120899项“其他土地使用权出让金支出”等相应科目。
国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当在收到市、县人民政府已足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费的有效凭证后，再依法办理用地批准文件，并抄送财政部、财政部驻各地财政监察专员办事处以及省级财政部门。财政部驻各地财政监察专员办事处以及省级财政部门，要按照国土资源管理部门开具的新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书、缴款凭证、用地批准文件等，抽查核实市、县人民政府是否及时足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费，并按月做好与国库以及国土资源管理部门的对账工作，确保有关数据准确无误。
严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。严禁在审批新增建设用地时采取“以租代征”等方式，逃避缴纳新增建设用地土地有偿使用费。市、县人民政府凡不按国家规定的等别和征收标准及时足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门一律不得办理用地审批手续和批准文件。任何地区、部门、单位和个人，均不得减免、缓缴、挤占、截留和挪用新增建设用地土地有偿使用费。

Ⅱ 法国人分开发高房价

说明：假如把中国的高房价题目比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会匡助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。实在，归根结底，高房价题目就是既得利益者对民众财富的攫取题目。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决议计划层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守知己和正义的人们！——暖之
转帖：告诉你一个震动的高房价真相
——别把表象认真相：房价高的原因不是由于地价高！
王炼利
中国房地工业中的道道坎坎其实多，人们很轻易将表象认真相。将表象认真相，有人就会偷着乐！
两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！
人们普遍以为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，屋子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！
当然，我以前也曾经这样以为过。但“以为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必需谋事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权势巨子的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中央网宣布的《上海市城镇房地产开发土地供给和开发利用情况向社会宣布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目***出让、公然***出让等）、土地用途（分贸易用地、产业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等一一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部分收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让轨制的弊端根源在哪里——我究竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
本着一个工程技术职员的知己，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让轨制和土地贮备轨制——解剖上海土地麻雀》，将发现的题目图表化，并将分析的步骤逐一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
2007年4月初，中心电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中心公寓楼盘买卖方面的题目，柴静听人先容说我对上海房地产题目有颇多分析，就但愿我能接受采访，主要让谈我对土地出让轨制和土地贮备轨制的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不外。他一个劲地向我报歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”
无独占偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》预备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不利便登载了。
完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让轨制和土地贮备轨制——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并未定定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清晰了，可是，这是一篇用大量表格说明题目的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供给和开发利用情况向社会宣布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经由我的收拾整顿，这些表格“活”了，能说话了，能说明题目了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，当真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不外，既然前提不答应我发表表格，我就在此简朴叙述一下。相信仍是能达到澄清事实的目的。
（一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不外150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，均匀出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，均匀出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，均匀出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》宣布的少2％，由于我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）
在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），因为土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目***出让、公然***出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公然***、项目***和协议出让收取的土地出让金都很低，产业用地又比住宅用地收取的出让金低出很多。按“均匀价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公然***出让土地价”1363元/m2，“项目***出让土地价”740元/m2，“邀请***出让土地价”647元，没有前缀的“***出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公然***”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的划定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，因为这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就即是楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中央区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的屋子，又会以什么价格卖出去？
为了招商引资，上海的产业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的产业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）
（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？
关于“地价高”的题目，我们必需将最后得地造屋子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手顶用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是终极造屋子的。我有个朋友属于“最后造屋子”的房地产商，他告诉我，他造屋子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他仍是有赚的。
房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中央传来的数据这样显示：与飞涨的房价比拟，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米贸易用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米贸易用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华贸易地段的贸易地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地工业土地供给面积的5%、11%！因此，最少2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
因为地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，实在把因果关系搞倒置了——老是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！
这两年的土地价我是没有作统计分析，由于从2003年到2006年我做了这么具体的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明题目了。
大家今天知道了政府供给的土地非但不贵而且仍是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
假如不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？
（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部门
现行的土地出让轨制是照搬香港的。在香港，这个轨制为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个轨制主要为相关利益者服务，这个轨制的核心不在于收掏出让金
本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易用度’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部门。
在我们这里，土地出让犹如其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易用度”。即账面价格（有没有低估暂且无论）和交易价格。这两部门价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就即是为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必需算两笔账。由于两笔账的“落进口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府把握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但把握出让土地使用权的权利，还把握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。由于中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说归来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
由于存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部门，少收的是“桌面上”的部门，另有“桌面下”的部门、进入“关系”口袋的部门是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地把握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发本钱；经由“操纵”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发本钱，“桌面下”的“交易用度”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地用度，还落得皆大欢喜。而官方公布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发本钱是467万，全都上缴政府有关部分，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有详细宣布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
（四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来得意到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地用度比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地轨制中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、典质、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
固然《中华人民共和国城市房地产治理法》给了土地转让以限制，限制前提是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成产业用地或者其他建设用地前提”。但是，法律条文是敌不外房地产商的聪明的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就即是转让了项目工程；转让房产地产等详细工程还要交土地***，转让公司连土地***都免去了——全部归地方政府所得的、房地工业缴纳比例达70%的土地***，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方***局总共只收到298.4亿土地***，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地***只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家***总局网站→政务公然→税收统计），298.4亿中属于房地工业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用***率与内资企业用***率得到了同一，但因为房地工业缴纳的城镇土地使用税不外占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先进步两倍，城镇土地使用税进步部门的承担主体95%以上还长短房地产企业。
政府之所以不忍收房地工业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操纵的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发用度，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得允许为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得东风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发用度”。
这也能称为市场？很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。

（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、典质或者用于其他经济流动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者典质。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的划定。处分权是所有权四项基本权能（据有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、典质、赠与、继续、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让轨制就成了答应和鼓励土地炒卖、答应和鼓励不动产炒卖的轨制——“炒卖”皆因“处分权”而来——假如没有转租权、转让权、典质权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不外是什物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律轨制中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确划定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条划定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得典质，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部门，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让典质，使用权更谈不上转让典质了。
为什么呢？由于“转让、出租、典质”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、典质”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，假如是你的屋子出租给别人后被别人转租出去、你的屋子出租给别人后被别人典质了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、典质、转让。普通法法系的英国法律答应不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、典质权、转让权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律轨制中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让轨制的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国划定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完玉成部建筑物以前，不得转让土地使用权——由于房产和地产不能分割交易。
所以，我国的土地使用权出让轨制就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的轨制，是让“使用权”为“处分权”服务的轨制。而我国房价的暴涨，就是由于土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必定的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地轨制中的核心部门——批租出让土地使用权、并准许转让、典质、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是因为土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、典质权、转让权所致，而在市场经济的开山祖师西方国家，公有土地国家不准这么做，私家土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老庶民的住宅用地价并没有由于“市场化”而“化”上去。
必需指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、典质权、转让权全都出让的土地使用权出让轨制，港英政府的殖民心态就曝露无遗——恰是由于他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的条件下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、典质、转让等“处分权利”，这恰是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
这个轨制移植到我们这里，天然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个轨制是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了利便一部门房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。

Ⅲ 对土地有偿使用费征收使用的管理和监督有哪些规定

财政部门要按财政改革和专项资金管理规章制度的要求，认真审核国家投资土地开发整理项目投资计划和预算建议，及时批复国家投资土地开发整理项目预算，办理资金拨付。并进一步强化资金使用监督工作；要加强对土地有偿使用费征收使用的监督检查工作，确保土地有偿使用费及时足额征收、合理使用。省级财政部门以及财政部驻各地财政监察专员办事处要加强对新增建设用地土地有偿使用费管理的监督检查，建立定期检查制度。国土资源管理部门要建立新增建设用地和基本农田保有量监督检查制度，充分运用航空遥感等技术方法和手段，核实当年新增建设用地面积和耕地面积，强化新增建设用地土地有偿使用费征收管理与监督。对未依法办理农用地转用、未利用地审批、“以租代征”和未批先用等违法批地、用地行为占用土地的，不按规定及时足额解缴新增建设用地土地有偿使用费的，以及擅自减免、缓缴、截留、挤占、挪用新增建设用地土地有偿使用费的，要严格按照《土地管理法》以及《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）等有关法律法规规定进行处理，按日加收滞纳金，并依法追究有关责任人的责任。

Ⅳ 上海市年国土资源综合统计分析报告

2005年在国土资源部和上海市委市政府的领导下，以科学发展观为指导，按照正确处理保障经济社会发展与保护土地资源关系的要求，本市在优化土地供应结构、抑制需求过快增长、规范市场行为、平稳调节房地产供应关系等方面做了大量艰巨的工作。通过土地利用总体规划修编，加强宏观性、战略性研究，细化批项目、核土地办法，土地管理的基础工作得到了不断加强，坚持有保有压政策，使土地管理有序可控，为上海经济社会发展作出了贡献。在地质工作方面，着力加强地质环境保护和地质灾害监测预防，有序推进基础调查和地质勘查工作，强化矿产资源的开发利用管理，全面启动了整顿和规范矿产资源勘查与开发秩序工作。

一、土地资源

（一）土地资源状况

2005年上海市统计地类总面积为823 901.21公顷，具体如下：农用地380 195.02公顷，其中耕地273 054.57公顷，园地11 094.47公顷，林地20 693.21公顷，其他农用地75 352.77公顷；建设用地 240 065.92公顷，其中居民点及独立工矿用地218 748.95公顷，交通运输用地19 298.46公顷，水利设施用地2 018.51公顷；未利用土地203 640.27公顷，其中水域198 015.07公顷（水域面积包括滩涂42 035.84公顷）。与2004年比较，农用地减少5 066.76公顷，建设用地增加6 395.76公顷，未利用地减少1 329.00公顷（图1）。

图1 上海市2005年末土地分类汇总

（二）土地利用情况

1.农用地

2005年农用地总量为380 195.02公顷，其中耕地273 054.57公顷，耕地减少的主要原因有两个方面，即建设占用和农业结构调整。2005年建设占用耕地5 565.50公顷；农业结构调整情况，2005年在推进创汇农业、生态农业、设施农业中，耕地转化为林地、园地、设施农业用地为2 933.33公顷，其中转化为可调整地类2 273.33公顷。

根据全国基本农田保护工作会议和国土资发［2005］196号、197号等文件精神，结合上海市实际情况抓紧贯彻落实，加强本市耕地特别是基本农田的保护工作。一是加强组织领导。市政府分管领导牵头负责，成立由市房地资源局、市农委、市发改委、市财政局、市规划局、市水务局、市绿化局等部门组成的全市基本农田保护工作联席会议制度，合力推进落实有关基本农田规划、保护和建设等工作。二是设立基本农田保护示范区。以金山区现代农业园区为基础，设立全市基本农田保护示范区。示范区总面积约为7 900公顷，涉及廊下、吕巷、朱泾和枫泾等镇。示范区建设将结合宅基地置换试点、基本粮田建设、土地整理重大工程项目等工作尽快推进，形成亮点，为全市推进“三个集中”和基本农田保护工作积累有益经验。三是规范各项基础性工作，结合全市各级土地利用总体规划修编工作，做好基本农田保护专项规划，并同步抓好基本农田的落实工作，层层落实保护基本农田任务。按照要求，完善基本农田保护标志、台账等，建立基本农田信息管理系统，加强基本农田的动态监管。

全市耕地后备资源匮乏，2005年严格控制土地供应，加大推进土地开发整理复垦工作的力度，力争做到耕地占补平衡。

2.建设用地

至2005年末，全市建设用地总量为240 065.92公顷，其中，以居民点及独立工矿用地为主，面积为218 748.95公顷，占建设用地面积的91.12%；交通运输用地19 298.46公顷，水利设施用地2 018.51公顷。

2005年全市批准建设用地11 966.25公顷，其中农转用7 462.43公顷，涉及耕地6 733.31公顷（包括部分2004年核发计划审批）；分批次建设用地10 430.88公顷，其中商服用地505.42公顷，工矿仓储用地2 982.19公顷，公共设施用地111.48公顷，公共建筑377.13公顷，住宅用地5 586.84公顷。单独选址建设用地1 535.37公顷，其中交通运输用地861.94公顷，水利设施用地2.13公顷。

（三）土地整理、复垦和开发情况

2005年全市积极推进土地整理复垦工作，通过乡镇农田区土地利用现状的调查，确定了土地开发整理复垦的重点区域，制订了土地开发整理复垦计划。土地开发整理复垦实施中一方面抓好对零星宅基地、工业点、坑塘、废弃河流、农副业用地和零星未利用土地等进行复垦，另一方面结合基本农田基础设施建设开展土地整理。全年开发整理复垦土地总面积为9 483.92公顷，新增耕地3 376.71公顷。土地开发整理复垦不但为上海市经济建设和社会发展占用耕地提供占补平衡指标，而且也进一步优化了郊区的土地利用结构，保护和建设了郊区的生态环境，提高了郊区的农业生产条件，促进了土地集约利用。

目前上海市正在实施的国家投资土地整理复垦开发项目有两个，按照国土资源部下发通知要求开展了实施检查，其中崇明竖新镇土地整理项目已基本结束，即将申请竣工验收，黄瓜沙项目2006年底可以竣工验收。另外，全市积极推进滩涂促淤圈围工作，为全市经济社会发展拓展空间。

上海市地域小、土地资源总量不足，通过几年的土地开发整理复垦，除宅基地归并整理资源外，土地开发整理复垦的潜力已经很小，我们正在开展耕地后备资源调查，努力提高耕地占补平衡能力，适应上海市经济社会发展用地需求。

二、矿产资源

坚持把矿产资源开发利用和矿产资源保护紧密结合起来，进一步整顿和规范矿产资源开发秩序，强化对矿产资源开发利用的日常监督管理，提高矿产资源利用率，合理利用和保护好矿产资源。与此同时，强化对全市地质资料汇交、保管和利用的监督管理，使地质资料管理和服务水平又上了一个新台阶。

（一）地质勘查投入与勘查成果

2005年地质勘查投入1 181.50万元，勘查资金主要来源是财政资金731.50万元，地方补贴450.00万元。主要用于上海城市地质调查、地面沉降及地下水动态监测、地面沉降防治研究等方面。圆满完成了相关的监测任务，取得了地面沉降监测数据，为提高地面沉降防控能力提供了基础资料。

（二）矿产资源勘查和开发利用情况

1.颁发勘查许可证和采矿许可证情况

全市2005年底有效的勘查许可证4个，其中新立1个，其他3个，并对勘查许可证项目进行了年检，全部年检通过。

全市2005年底有效的采矿许可证116个，主要是粘土矿和矿泉水采矿许可证，其中粘土矿许可证96个，水气矿产20个；颁发的许可证新立1个，变更2个，延续94个，其他19个。许可证总数比2004年减少13个。

2.矿产资源开发利用基本情况

2005年上海市开发利用的矿产资源主要是粘土矿和矿泉水，其中粘土矿的矿山数为98个，矿泉水的矿山数为20个；全年的销售收入分别为24 595.26万元和12 044.07万元，上缴矿产资源补偿费618万元。

三、国土资源市场

土地市场

1.土地市场建设

2005年全市土地市场按照“政府调控、市场供应、规范运作、依法管理”的原则，进一步健全土地市场机制，不断优化土地资源配置。严格执行经营性六类项目用地招标拍卖挂牌制度、除划拨目录外的土地供应采用有偿使用制度。

2.土地一级市场建设

全市加大土地一级市场的宏观调控，控制土地供应总量、区域结构，控制土地供应节奏和新增建设用地供应。2005年全市共出让土地1 539宗，面积6 491.31公顷，其中新增用地2 099.31公顷，出让成交价款为389.75亿元，土地出让纯收益116.93亿元。通过招标、拍卖、挂牌385宗，成交价款300.32亿元，纯收益90.10亿元，采用招标、拍卖、挂牌出让的土地主要是商服用地和住宅用地；协议出让1 154宗，成交价款89.43亿元，纯收益26.83亿元，主要是工矿仓储用地出让。划拨929宗，面积3 106.87公顷。

3.土地二级市场

在加强对土地一级市场供应的调控同时，2005年全市二级市场呈现繁荣与活跃的态势，涉及国有土地使用权转让的房地产转让、出租、抵押市场较2004年有稳步上升，其中房地产转让484 464宗，转让金额为3 530.69亿元；房地产出租宗数为9 142宗，租金为7.07亿元；房地产抵押宗数为245 402宗，抵押价款为5 216.37亿元。

四、国土资源违法案件查处情况

土地违法案件查处情况

2005年发现土地违法案件675件，立案675件，审结634件（含上年未结案件）。共拆除构建物77.01万平方米，收回土地33.35公顷，罚没款共计5 349.68万元。同往年相同，违法案件主体主要为乡镇级领导干部，主要表现为乡镇擅自对外签约圈占土地。

五、国土资源行政复议情况

严格依照《行政复议法》审理行政复议案件，使行政复议成为解决纠纷、化解矛盾、层级监督的重要手段。2005年申请行政复议286件，其中行政处罚3件，行政许可27件，其他256件；本年行政受理228件，当年审结244件（包括2004年未审结），本年未审结42件。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

全市共有行政单位20个，从业人员1 097人，行政编制人员972人，大专以上人员占全部编制人员的89%，年末平均人员1 071人。

2005年参加各种院校培训毕业或结业人数达354人次，其中参加党校学习240人次，行政学院学习33人次，参加其他培训81人次（国外22人次）。学历教育60人次，其中博士生1人，硕士生7人，本科生37人，大专生15人；本年取得学位的9人，其中博士学位1人，硕士学位8人。通过各大专院校的学习和培训，各级国土资源管理干部的业务水平和政治素质有了明显提高。

七、问题与建议

上海市人口多、地域小、土地资源总量不足，土地对经济社会发展的制约作用越来越明显、矛盾愈来愈突出。为此，必须从战略的高度深刻理解严格土地管理的重要意义，坚持用科学发展观指导土地管理工作。

（1）要严格实行最严格的土地管理制度，坚持严控总量、用好增量、盘活存量，着力于调整和优化用地布局，控制土地供应节奏，不断提升国土资源利用的效率。加快推进市级土地利用总体规划修编工作，指导区县同步开展区域土地利用总体规划修编。

（2）完善“批项目、核土地”制度，进一步强化项目立项前的用地审核，将项目是否符合土地利用总体规划和城市发展总体规划，项目是否符合产业用地原则，是否集约节约用地、耕地补充方案是否合理等作为土地审批依据。建立土地利用后评估机制，加强土地利用的全程式管理。

（3）努力推进土地资源的节约集约利用。坚持开发保护并重、节约集约优先的原则，使本市的土地节约集约利用取得成效。加快消化闲置土地，健全对闲置土地的动态监管措施；清理整合各级各类园区，探索产业用地调整置换办法，加快零星工业点集中，制定政策措施鼓励区县提高土地利用的集约化程度。研究完善土地市场体系，健全土地市场机制，优化土地资源配置。

（4）进一步挖掘全市耕地后备资源潜力，开展土地后备资源调查，根据经济社会发展需求，在规范土地开发整理复垦项目管理的基础上，加大土地开发整理复垦的力度，力争做到经济、社会、环境资源的和谐发展。

（5）强化基础业务管理，加快土地信息化建设。基础业务管理是行业管理的基石，加快开展土地资源清查，全面掌握土地资源的总量、布局和结构，利用现代信息技术建立覆盖土地管理全过程、各个环节的信息系统，为资源管理提供技术保障。

Ⅳ 房权证土地使用年限2004到2021年，到了怎么样

根据国家规定大致可以划分为两种情况：

1.住宅建设用地使用权限的时间届满的，可以选择去相关部分办理延长土地使用权期限。具体做法是由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

2.该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定执行；没有约定或约定不明确的不动产，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说如果出现国家收回土地和地上建筑物的情况，会对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

总而言之，就算年限到期，房子你也依然可以居住，即使政府要回收你的房屋，也会进行相应的赔偿。所以，买房时不用担心产权到期。



拓展资料

1.70年产权是：

所谓的普通商品房产权年限70年，并不是房屋所有权年限，而是房屋所在国有土地的使用年限。国家规定城镇建设用地土地实行的是国有制，企业和个人可以有偿使用以及交易使用权。国有用地的土地使用年限是70年是从该地块取得之日起算，而所购买的房屋只要拥有合法的房屋产权证，就是个人的私有产。也就是说，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。



2.房屋70年产权如何计算：

房屋产权时间是从开发商拿地起就开始计算了，一般情况下，从开发商拿地到买家将房子拿到手至少需要两到三年左右的时间，而这也就从另一方面表明，买家在房屋拿到手前产权就已经在一定程度上有所缩水。

举例说明：如果开发商在2006年购买到土地使用权，那么即便你是从2009年开始交房入住的，但购买者的房屋产权可持续到：2006＋70＝2076年

Ⅵ 关于高房价的文章！

说明：假如把中国的高房价题目比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会匡助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。实在，归根结底，高房价题目就是既得利益者对民众财富的攫取题目。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决议计划层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守知己和正义的人们！——暖之
转帖：告诉你一个震动的高房价真相
——别把表象认真相：房价高的原因不是由于地价高！
王炼利
中国房地工业中的道道坎坎其实多，人们很轻易将表象认真相。将表象认真相，有人就会偷着乐！
两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！
人们普遍以为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，屋子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！
当然，我以前也曾经这样以为过。但“以为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必需谋事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权势巨子的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中央网宣布的《上海市城镇房地产开发土地供给和开发利用情况向社会宣布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目***出让、公然***出让等）、土地用途（分贸易用地、产业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等一一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部分收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让轨制的弊端根源在哪里——我究竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
本着一个工程技术职员的知己，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让轨制和土地贮备轨制——解剖上海土地麻雀》，将发现的题目图表化，并将分析的步骤逐一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
2007年4月初，中心电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中心公寓楼盘买卖方面的题目，柴静听人先容说我对上海房地产题目有颇多分析，就但愿我能接受采访，主要让谈我对土地出让轨制和土地贮备轨制的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不外。他一个劲地向我报歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”
无独占偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》预备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不利便登载了。
完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让轨制和土地贮备轨制——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并未定定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清晰了，可是，这是一篇用大量表格说明题目的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供给和开发利用情况向社会宣布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经由我的收拾整顿，这些表格“活”了，能说话了，能说明题目了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，当真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不外，既然前提不答应我发表表格，我就在此简朴叙述一下。相信仍是能达到澄清事实的目的。
（一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不外150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，均匀出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，均匀出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，均匀出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》宣布的少2％，由于我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）
在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），因为土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目***出让、公然***出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公然***、项目***和协议出让收取的土地出让金都很低，产业用地又比住宅用地收取的出让金低出很多。按“均匀价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公然***出让土地价”1363元/m2，“项目***出让土地价”740元/m2，“邀请***出让土地价”647元，没有前缀的“***出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公然***”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的划定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，因为这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就即是楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中央区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的屋子，又会以什么价格卖出去？
为了招商引资，上海的产业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的产业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）
（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？
关于“地价高”的题目，我们必需将最后得地造屋子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手顶用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是终极造屋子的。我有个朋友属于“最后造屋子”的房地产商，他告诉我，他造屋子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他仍是有赚的。
房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中央传来的数据这样显示：与飞涨的房价比拟，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米贸易用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米贸易用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华贸易地段的贸易地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地工业土地供给面积的5%、11%！因此，最少2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
因为地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，实在把因果关系搞倒置了——老是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！
这两年的土地价我是没有作统计分析，由于从2003年到2006年我做了这么具体的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明题目了。
大家今天知道了政府供给的土地非但不贵而且仍是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
假如不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？
（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部门
现行的土地出让轨制是照搬香港的。在香港，这个轨制为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个轨制主要为相关利益者服务，这个轨制的核心不在于收掏出让金
本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易用度’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部门。
在我们这里，土地出让犹如其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易用度”。即账面价格（有没有低估暂且无论）和交易价格。这两部门价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就即是为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必需算两笔账。由于两笔账的“落进口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府把握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但把握出让土地使用权的权利，还把握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。由于中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说归来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
由于存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部门，少收的是“桌面上”的部门，另有“桌面下”的部门、进入“关系”口袋的部门是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地把握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发本钱；经由“操纵”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发本钱，“桌面下”的“交易用度”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地用度，还落得皆大欢喜。而官方公布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发本钱是467万，全都上缴政府有关部分，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有详细宣布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
（四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来得意到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地用度比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地轨制中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、典质、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
固然《中华人民共和国城市房地产治理法》给了土地转让以限制，限制前提是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成产业用地或者其他建设用地前提”。但是，法律条文是敌不外房地产商的聪明的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就即是转让了项目工程；转让房产地产等详细工程还要交土地***，转让公司连土地***都免去了——全部归地方政府所得的、房地工业缴纳比例达70%的土地***，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方***局总共只收到298.4亿土地***，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地***只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家***总局网站→政务公然→税收统计），298.4亿中属于房地工业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用***率与内资企业用***率得到了同一，但因为房地工业缴纳的城镇土地使用税不外占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先进步两倍，城镇土地使用税进步部门的承担主体95%以上还长短房地产企业。
政府之所以不忍收房地工业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操纵的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发用度，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得允许为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得东风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发用度”。
这也能称为市场？很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。

（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、典质或者用于其他经济流动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者典质。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的划定。处分权是所有权四项基本权能（据有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、典质、赠与、继续、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让轨制就成了答应和鼓励土地炒卖、答应和鼓励不动产炒卖的轨制——“炒卖”皆因“处分权”而来——假如没有转租权、转让权、典质权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不外是什物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律轨制中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确划定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条划定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得典质，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部门，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让典质，使用权更谈不上转让典质了。
为什么呢？由于“转让、出租、典质”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、典质”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，假如是你的屋子出租给别人后被别人转租出去、你的屋子出租给别人后被别人典质了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、典质、转让。普通法法系的英国法律答应不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、典质权、转让权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律轨制中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让轨制的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国划定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完玉成部建筑物以前，不得转让土地使用权——由于房产和地产不能分割交易。
所以，我国的土地使用权出让轨制就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的轨制，是让“使用权”为“处分权”服务的轨制。而我国房价的暴涨，就是由于土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必定的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地轨制中的核心部门——批租出让土地使用权、并准许转让、典质、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是因为土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、典质权、转让权所致，而在市场经济的开山祖师西方国家，公有土地国家不准这么做，私家土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老庶民的住宅用地价并没有由于“市场化”而“化”上去。
必需指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、典质权、转让权全都出让的土地使用权出让轨制，港英政府的殖民心态就曝露无遗——恰是由于他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的条件下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、典质、转让等“处分权利”，这恰是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
这个轨制移植到我们这里，天然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个轨制是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了利便一部门房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。

Ⅶ 土地出让金等土地有偿使用费收取标准是哪个文件的附件

1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

Ⅷ 国有土地有偿使用的方式有哪些

根据《土地管理法实施条例》第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：

（1）国有土地使用权出让；

（2）国有土地租赁；

（3）国有土地使用权作价出资或者入股。

Ⅸ 土地有偿使用费从那一年开始实行

在中国这片古老的土地上，奴隶社会“或称原始共产主义”土地归奴隶主所有，奴隶是不允许拥有土地的。
自从进入封建的私有制时代，就开始了土地有偿使用，最早的形式就是土地归全国的地主所有，佃户向地主交租子，但部分农民称富农，他们拥有自己的土地可以不交地租。城镇居民也可拥有属于自己的房地产，那张房契和地契具有法律效率，可祖祖辈辈继承下去，不必再向任何人缴纳费用了。
今天国家进入了社会主义，土地全部归国家所有，私人无权拥有土地，买房也只是象征性的，实质上就是变相的花高价向政府租来1年至70年的使用权，作为普通的家庭买来的房子最多只能向后代传承70年，70年之后房子就不再属于使用者，使用者为了继续所谓“拥有”你买来的房子，就必须再向政府缴纳大笔的使用金，因为土地是国家的，不服你可把房子搬走，把土地留下，这房子便成了政府一劳永逸的摇钱树。

Ⅹ 中华人民共和国和考虑流口水的房间的房价快速的看法 飞

供给土地出让、金融贷款、建筑市场监管、房屋的最后检测等等这一些都不是市场经济，而是在政府的主导之下进行的，着每一项目都能在政府某一部门找到，而房屋的分配完全是市场化，而在权利的寻租下，这个建筑变得是富人的游戏而成为穷人的梦想。尤其是土地出让金已经成为地方政府的财政的主要来源，于是出让土地也称为政府的一项主要工作，甚至认为房产业是政府的主导，于是就出现了许多投机商人，铺天盖地的房产中介，制造业也开始做房产，而这样依靠出让出让土地的经济是不能持续的，于是出现了温总理二会的讲话。
一篇学者的文章讲的很清楚：
告诉你一个震惊的高房价真相
(2010-03-10 21:55:17)
说明：如果把中国的高房价问题比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、
深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会帮助我们逐渐走近真相。
擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看
到了高房价背后的另一面。其实，归根结底，高房价问题就是既得利益者对民众
财富的掠夺问题。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付
出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决策层，
促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守良知
和正义的人们！——暖之
转帖：告诉你一个震惊的高房价真相
——别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！
王炼利
中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，
有人就会偷着乐！
两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说
法获得代表们一片掌声！
人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实
是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！
当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，
我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房
地产估价师协会网”上登载的2003年到2006 年9月的《上海市有偿使用地块汇总
表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应
和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一
个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招

标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、
城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大
吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005 年，政府部门收的土地出让金低得
惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端
根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审
计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用
权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并
将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，
要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上
海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和
土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。
柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》
时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，
说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：
“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问：“王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”
无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观
察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很
好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。
完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土
地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真
相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，
这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表
格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目
的。
（一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，
土地价格是出乎想象的低。
在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102
万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4
元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213
元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169
元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让
金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2
％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）
在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的
方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政
府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，
公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用
地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元
/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项
目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标
出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪
房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324
元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73
万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、
243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地
上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金
是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896
万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率
都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28 元。政府收取的土地出让金单价则
是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可

想象呵！
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”
楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地
面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地57号、64
号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金
是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心
区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的
房子，又会以什么价格卖出去？
为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、
九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼
面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）
（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？
关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手
中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往
往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他
造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、
六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手
中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的
数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京
路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米
楼面价6252元人民币；2005 年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路
3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上
海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价
上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出
让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！
因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨
房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！
这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细
的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题
了。
大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市
场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了
让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能
使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？
（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入
服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租
的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在
于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，
因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。
一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有
资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和
交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市
场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为
了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔
账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在
我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只
有天晓得。
在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来
说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个
大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”
的交易。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出
让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、
进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的
商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000
万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”
交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233
万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆
大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开
发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中
标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没
有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出
我这样的推理。
（四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自
得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两
项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有
所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，
但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之
处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上
附着物——房产的权利。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是
“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！
房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产
地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归
地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不
肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土
地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地
方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4
亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外
资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土
地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提
高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产
的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房
地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操
作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“带征地面积”。所谓带征地，
是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“带征”，其用途多属于“公共
用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项
目建设用地；但你要得到建设用地，就要在带征地上承担土地开发费用，开发后
的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，
政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“带征地”则是盼望
“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在带征地上付出的“开发费
用”。
这也能称为市场？很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是
市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用
年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百
四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、
赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是
所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、
出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法
第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上
的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和
鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让
权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使
用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪
制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、
出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631 条规定：“使用权人不得出租或出
让其权利于他人。”；《德国民法典》第1080条条文是：“用益权不得转让。”“用
益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部
分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转
让抵押了。
为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权
利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会
削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你
的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵
犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。
普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产
所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让
权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期
限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资
25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转
让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。
所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使
用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因
为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部
分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的
城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具
有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国
家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这
些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权
全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为
他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得
不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的
利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。