2014年重庆土地市场分析

A. 如何看待重庆土地拍卖，热度疯狂上窜

无论如何，这次土地拍卖的高溢价确实超出了业界的预期，尤其是第一天上午，央企率先带来了一波节奏，直接把大家逼得楞了。估计很多房地产企业花了几个月的时间在投资模型计算和征地方案上，一个上午全部报废，地价最高的土地达到了130%，不合理。

很多人用当地平均工资来衡量房价，不太准确。这几年，任何一个房价上涨的二线城市，仅靠本地购买力消化不了，必然会引来国外的房地产资金，尤其是对于东西方房价差距巨大的城市。比如重庆18年崛起的浪潮，就是来自北方的洋房投机资金的涌入。

拿了地之后，或许可以赌一把未来楼市的预期，站在地产谢幕前的最后一根柱子上。于是业内人士开玩笑说，这次大家都是哭丧着脸拿地。对于购房者来说，我建议大家要淡定再淡定，没有必要被业内人士所驱使。

好了，以上就是本期所要分享的内容了。

B. 重庆市年国土资源综合统计分析报告

2005年是重庆市国土部门管理体制改革后正式运行的第一年，在国土资源部的领导下，我市国土资源系统认真落实科学发展观的要求，围绕经济社会发展大局，以保持共产党员先进性教育和“完善体制、提高素质”活动为动力，开拓创新，攻坚克难，在保护资源、保障发展、维护权益、服务社会等各个方面取得了新的成绩，较好地完成了各项目标任务，获得多项表彰。

●全国试点单位江津市的规划修编大纲已经国土资源部评审通过。

●《重庆市矿产资源总体规划》通过实施中期评估，获全国矿产资源规划优秀成果一等奖。

●重庆市被国土资源部确定为全国4个重要矿区矿产资源潜力评价试点单位之一。

●合川、永川等地处置低效利用土地效果明显，万州区积极造地和盘活低效利用土地的做法得到国土资源部、市领导的表扬，《人民日报》、《经济日报》在头版进行了专题报道。

●加强优质基本农田建设，重点实施了三峡库区周边绿化带1.47万公顷基本农田综合整理项目。

一、土地资源

（一）土地资源状况

重庆市土地总面积822.69万公顷，占全国土地总面积的0.85%。2005年末，重庆市农用地694.50万公顷，较2005年增加0.01%；建设用地56.91万公顷，较2005年增加1.83%；未利用地71.28万公顷，比2005年减少1.53%。如图1、表1所示。

图4 2005年重庆市颁发勘查许可证（按专业性质分）情况

2.矿产资源开发利用基本情况

经过几十年的发展，重庆市的矿业逐步形成了地质勘查、矿山设计、开发、科研、教育基本配套的矿业体系。全市开发利用矿产54种，各类生产矿山5 466个，其中能源矿山1 549个，金属矿山88个，非金属矿山3 780个，其他矿山49个。

全市矿山企业从业人数23万人，矿业工业总产值占全市工业总产值6%左右，矿业及以矿产资源为原料的加工业产值占全市工业总产值的25%左右，矿产品进出口占全市进出口总额的5%左右，矿产资源开发利用在全市经济发展中占有重要的地位和作用。

2005年重庆市主要开发利用矿种包含能源矿产中的煤、地热，以及黑色金属矿产、有色金属矿产、贵金属矿产、稀有、稀散稀土矿产、非金属矿产和水气矿产。

三、国土资源市场

（一）土地市场

1.土地市场治理整顿

2005年重庆市合理制定农用地转用、土地供应年度计划，严格建设用地预审，加强经营性土地出让计划管理，保持适度的土地投放量和投放节奏，优化土地供应结构，重点保障基础设施、产业发展和社会公益项目的用地需要。加强土地储备、整治计划管理，支持和指导土地储备机构科学合理开展储备和整治工作，建立建设用地“蓄水池”，提高政府土地调控能力。加强对园区工业项目土地投入产出率的审查和考评。严格执行工业项目建设用地供应控制指标，对超过控制指标要求的项目，核减用地面积。把城镇土地集约利用率纳入对区县（自治县、市）政府的综合目标考核。认真开展存量土地清查工作，基本摸清了城镇存量建设用地的家底。合川、永川等地处置低效利用土地效果明显，万州区积极造地和盘活低效利用土地的做法得到部、市领导的表扬，《人民日报》、《经济日报》在头版进行了专题报道。

2.土地一级市场

2005年重庆市继续严格执行经营性土地招拍挂出让制度，加大土地市场化配置力度。全年共计出让土地2 645宗，面积4 036.07公顷，土地纯收益70.95亿元；以“招拍挂”方式出让土地 966宗，面积 2 222.26公顷，占全年出让土地的 55.06%（2004年为38.38%，提高了16.38个百分点），土地纯收益54.61亿元，占全年出让土地纯收益的76.96%（2004年为56.94%，提高了20.02个百分点）；从土地用途分类来看：以“招拍挂”方式出让的土地中，以住宅用地为主，面积为1 973.96公顷，占88.83%；纯收益为47.69亿元，占87.33%（图5～图6）。

图5 2005年土地出让面积比例（按出让方式分类）情况

图6 2005年土地出让面积比例（按土地用途分）情况

3.土地二级市场

2005年重庆市国有土地使用权交易35 764宗，面积11 122.17公顷，金额608.68亿元。从土地用途来看：住宅用地面积 2 921.14公顷，占国有土地使用权交易面积的26.26%（2004年为32.25%，比重下降了5.98个百分点），金额333.53亿元，占国有土地使用权交易的54.80%（2004年为31.58%，比重增长了23.22个百分点）。

2005年重庆市转让土地20 010宗，转让土地面积520.68公顷，转让金额19.75亿元。转让以住宅用地为主，面积341.11公顷，转让金额14.02亿元。

（二）探矿权采矿权市场

1.矿业权市场建设

2005年重庆市扎实开展矿产资源勘查开发秩序整顿工作，按照国家要求，制订实施方案，迅速启动全面整顿和规范矿产资源开发秩序工作。加大资源的市场化配置力度，建立矿业权有形交易市场和出让公示制度，规范出让程序。

2.探矿权采矿权一级市场

2005年重庆市出让探矿权1宗，出让方式为申请审批，合同金额43.28万元。出让采矿权1 547宗，合同金额1.96亿元，其中以“招拍挂”方式出让580宗，占出让采矿权总宗数的37.49%（2004年为8.3%，比重提高了29.19个百分点），合同金额1.85亿元，占全市出让采矿权合同金额的94.59%（2004年为16.86%，比重提高了77.73个百分点）；从矿种分类看：采矿权出让主要集中在煤（504宗）和建筑石料用灰岩（520宗）。

3.探矿权采矿权二级市场

在矿业权转让中，采矿权转让共76宗，转让价款1.62亿元，其中出售54宗，出售价款0.36亿元，其他22宗，价款1.26亿元。从矿种分类看：采矿权转让主要集中在煤（68宗），转让价款1.61亿元。其他还有铅锌矿、水泥用灰岩等（图7）。

图7 2005年采矿权转让（按矿种分类）情况

四、国土资源违法案件查处情况

（一）土地违法案件查处情况

2005年重庆市结转上年土地违法未结案件86件，涉及土地面积18.17公顷，其中耕地12.42公顷。

2005年发现土地违法案件2 663件，比2004年增长11.89%，其原因是全市对违法用地继续保持高压态势，清查处理“以租代征”擅自将农用地转为建设用地、违反土地用途管制等行为，严肃查处了一批土地违法大要案，有效地制止了非法占地行为。2005年发现土地违法案件中，主要是个人违法案件，共2 474件，占92.9%，本年违法涉及土地面积224.56公顷，其中耕地100.63公顷。

2005年土地违法立案1 993件，主要是个人违法案件，为1 825件；土地违法案件立案涉及土地171.46公顷，其中耕地69.14公顷；本年结案2 008件，结案涉及土地面积186.97公顷，其中耕地80.69公顷。

2005年查处土地违法案件拆除构建物90 364平方米，没收构建物125 922.5平方米，收回土地17.41公顷，其中耕地13.73公顷，收取罚没款957.18万元。

（二）地矿违法案件查处情况

2005年，全市认真开展全面整顿和规范矿产资源开发秩序工作。以生产矿山全面排查、勘查项目全面检查、行政执法行为全面清查为主要内容的“三查”工作取得阶段性成果。全市整顿和规范矿产资源开发秩序工作得到国家联合督察组的充分肯定。

2005年结转上年地矿违法未结案件11件，本年立案695件，本年结案686件，其中，无证开采611件，占结案总数的89.07%；越界开采43件，占结案总数的6.47%；非法转让采矿权8件，其他3件。年末未结案件20件。

2005年当年立案案件中，按违法主体划分，个人673件，占立案总数的96.83%。

五、国土资源行政复议情况

2005年全市圆满完成“四五”普法工作，进一步加强立法、行政复议与应诉工作，促进了依法行政。按照我市建设领域行政审批制度改革试点工作要求，制定用地环节行政审批制度改革的实施办法。

2005年结转2004年未审结行政复议36件。申请行政复议332件，其中行政处罚13件，行政强制措施39件，行政不作为3件，其他277件；本年受理173件，本年审结296件，其中维持原行政决定257件，责令履行1件，撤销3件，撤回申请35件，本年未审结行政复议39件。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

2005年重庆市国土资源系统共有行政机构45个，其中省级1个，年末从业人员2 517人，其中行政编制人员1 000人。在行政人员中，有研究生73人，大本及大专1 814人。直属事业单位303家，从业人员5 735人。

2005年全市国土资源系统收入总额3.65亿元，其中地方财政拨款2.49亿元，其他收入1.16亿元。全年共完成基本建设投资150万，其中国家资金100万。

2005年全市国土资源系统参加干部培训592人次，其中党校学习255人次，行政学院培训43人次，其他294人次；参加学历教育126人次，其中参加博士生教育5人。

七、问题与建议

当前工作中存在的困难和问题主要有以下三点：①土地资源供给与需求的矛盾比较突出；②传统用地方式与节约集约用地的矛盾比较突出；③矿产资源勘查、开发利用与生态环境保护的矛盾比较突出。

（一）加强国土资源管理的建议

1.坚持以科学发展观为统领，保障发展与保护资源并重

坚持实行最严格的耕地保护制度，切实保护土地资源；落实国家产业政策，优先支持保障重点建设项目和社会主义新农村建设用地需求；建立高标准基本农田和监管体系，切实抓好保护示范区建设，提高农业综合生产能力。

2.增强参与宏观调控的针对性和有效性

严格执行用地预审、用途管制、指标调控、定额管理和批后检查等规定，加强部门联动，落实产业政策；进一步加强和改进经营性用地供应、储备土地整治和出让的计划管理，确保土地供应总量适度、结构优化、区域均衡、价格合理。

3.认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，大力开展土地节约集约利用工作

严格执行土地利用年度计划，严控划拨用地范围和程序，严卡协议出让最低价；充分发挥市场作用，建立激励约束机制，鼓励使用存量土地；建立节约集约用地情况与用地计划挂钩制度，完善建设项目土地利用情况跟踪管理制度。

4.科学编制新一轮规划，发挥规划的引导和控制作用

加强同全市国民经济和社会发展规划以及其他专项规划的衔接和协调，注重理论和方法创新，坚持开门规划和公众参与原则，加强基础研究，提高规划的科学性、前瞻性和强制性，加强保障规划实施的体制机制和政策措施研究，确保规划得到有效落实。

5.切实加强地质工作，全面整顿和规范矿产资源开发秩序

认真贯彻《国务院关于加强地质工作的决定》要求，制定实施意见和工作方案，切实加强地质工作；全面整顿和规范矿产资源开发秩序，重点查处越层越界开采及非法转让矿业权行为，严格执行审批权限和审批程序，建立健全统一、竞争、开放、有序的矿业权市场，加强市场监管。

（二）加强国土资源管理的建议

（1）加强综合统计和专项统计，建立统计责任追究制度。

（2）完善季度形势分析制度，不断增强分析的针对性和时效性。

（3）加快建立国土资源科技创新体系，推进行业信息化工作。

（4）完善征地补偿安置争议裁决制度，加强行政复议和行政应诉工作。

C. 目前重庆的房地产市场情况是怎样的

重庆市场目前处于供需严重不均衡的状况，需求远远大于供给因为重庆每年人口是净流入的因为重庆的政策比较宽松。所以重庆的房价一路飙升，而且在未来重庆的发地产市场也会迎来政策的调控，这些调控不是针对房价的，而是针对购房者的，针对购房者的资质和购买力。

D. 急需一份重庆房地产的市场调查报告和心得体会

提几个要点：
1、你对重庆未来的规划了解吗？
2、主城版块意识。
3、区域消费水平。
4、针对怎样的消费人群。
5、市场调查，采集数据。
6、对有兴趣的地区，了解当地经济发展情况。
7、全国、地方政策的要点掌握，并对开发所产生的影响。
8、地方年鉴。
9、房地产利润增涨或削弱点。
10、利弊对比。

E. 重庆的土地供应情况

从供给来看，重庆一直奉行天量土地供应，在2014年以前，重庆的土地供应量始终是天量，网上有人做过统计，重庆一年的土地供应量大约相当于北上广的总和。

从2014年开始，重庆的土地供给政策发生了根本变化。由于主城区土地指标的日渐稀缺，特别是住宅空置率高企等原因，重庆开始有意识地减少土地供应量。从目前公开的数据来看，2014年至今，每年减少约20%。重庆2014年成交土地1391万平米；2015年成交土地1228万平方米，2016年全年是1021.62万平米，同比2015年减少16.8%。这意味着什么？2015年一线城市加起来的总和是2848万平方米（北京734万平米、上海1074万平米、广州843万平米、深圳197万平米） 。如此庞大的土地供应量，重庆2016年的建面均价在7116元/平米，也就可以理解了。但是到了2016年，重庆的土地供应量仅比广州多300万平方米，虽然土地供应量依然最多，可是总量上已经得到了大幅度的减少。而从全国来看，减少土地供应量都成为了趋势。尽管国土部说，对于房地产库存不足的城市，要加大土地供应。但是，大家不要忘记了，我们国家是奉行粮食自给自足为基本国策的，18亿亩土地红线是不能动的。而且除非发展巨型城市，否则城市的土地供应量是极其有限的。土地供应可以加大，把江津、长寿纳入主城，加大土地供应，请问在主城区工作生活的人，愿意住在长寿江津吗？至少20年内不愿意，大家还是愿意在渝中区、江北、北区上班生活，甚至连跑到巴南都觉得远。

还有一个情况是：重庆的北区已经没有土地了，再供应土地，就得到北碚了。所以，未来的土地供应重点一个是北碚、一个是大渡口、九龙坡。而这些地方，大家可以想想，大多数人是不愿意去的。

而目前的主城区，只有老城区的旧房子了。所以，未来重庆的新楼盘，将以旧城区旧城改造为主，二手房交易将兴盛。而旧城改造，征地费用、土地拍卖费用的高昂，楼板价必定远高于在目前拿一块荒地盖新楼的价格。而这恰恰是香港目前面临的房地产情形。山地城市中，重庆唯一可以参照的对象就是香港。当然，重庆的经济体量、经济水平、区位优势是无法跟香港比的，但是两者的地形结构的相似，都必然有一个特点——适合建房的平地资源稀缺。

正因为此，小生大胆预测不久的将来，可能也就是10年的时间左右，重庆的房地产模式，将是以旧城改造为主，二手房交易的活跃程度将空前热烈。

F. 重庆房地产市场研究报告

重庆房地产市场研究报告
一 、重庆市宏观市场分析
1. 重庆城市经济概况
城市化率迅速提高。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必然会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。
经济快速发展。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2003年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。根据GDP与房地产发展的关系，重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。
2. 重庆自2001年以来的房价走势
自2001以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番，下面是各个时段的重庆房价对比。
2001年底：
重庆各类商品房销售均价为1442元/㎡。
2002年：
重庆住宅销售价格达到1415元/㎡，同比增长1.53%，非住宅销售价格达到6369元/㎡，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8㎡。
2003年秋季房交会：
重庆商品房成交均价为2098元／㎡。
2004年春季房交会：
重庆成交房屋11880套，成交面积近11万㎡，成交金额近37亿元，均价为3100元/㎡，其中商品住宅成交面积近85万㎡，销售均价为2540元/㎡。
3. 重庆房地产市场发展概述
1）总体房地产市场概述
确切地说，2002年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往需要花费较长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不愿意选择到渝中区以外的其他区域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。
2002年，一系列的利好政策终于唤醒了重庆房地产市场，重庆的房价一路高歌猛进，窜到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/㎡•建筑面积）。
重庆房价上涨主要源于以下几个方面的原因：
A. 2002年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地产市场的门槛将进一步提高。
B. “七桥一隧”路桥实行年票制收费。2002年7月1日，重庆市政府对主城8区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场的促进作用是显而易见的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组团之间的通勤时间和交通成本，使人们的购房半径扩大，从而带动了江北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增加，从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。
C. 大规模旧城改造带来的集中消费人群。2003年，重庆房屋拆迁量为326.4万㎡，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2004年，重庆主城区仍将有300万㎡左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。

2）商业房地产市场概述
据统计，2004年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万㎡，可销售面积同比增长23%，其中10万㎡以上的Mall就有10多个，总面积近100万㎡。目前重庆主城区营业面积在5000㎡以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重庆商业营业用房面积为287.05万㎡，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆商业营业用房的空置面积达224.68万㎡，居全国第一。
从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售情况不太理想，有一半的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是密切相关的。
从重庆一家专业市场研究机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度非常低，这和经营者的选择是密不可分的，如解放碑好吃街二层以上铺面空置率非常高就是一个佐证。
重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。
从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。

3）土地市场概述
早在2002年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范， “靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。
重庆市交易中心于2003年8月29日成立，截至2004年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。2004年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。
据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。
4）重庆楼市与成都楼市的主要区别
 计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售；
 土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采用净地出让，土地交易透明化程度较高，而重庆一般采取先公告，然后再根据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上采取拍卖出让方式，2家采取挂牌出让方式，1家则采取招标出让方式），从2003年8月交易中心成立以来的土地出让方式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透明化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以准确预估前期所需花费的时间及成本。
 商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖•北辰天街为例，商铺在前期销售非常火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，连北京华联经营也比较艰难，一直处于亏损状态。
 运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺一定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回报”的形式进行销售。
二、主要考察地块评析

G. 如何从土地供应量分析重庆接下来的房价走势

从最近7年重庆的供地数据可以看出：

2016-2017年，重庆土地单价摆脱2000+级别，终于上了一个新台阶，也就是表示重庆的廉价土地时代的告别。

相对于2016年以前，2017年的地价基本实现了翻倍行情，

卖地是地方财政最重要的收入保障，2017年主城区卖地高达1200亿，光这一项，几乎是2015年的2倍。

从土地供应量分析，2015年以后，进入了平稳供地周期，未来2年，年均供地也会在2万亩以内，稳定的供应，目的是平衡供需关系，从而平抑商品房价格。

2018年开年最新拍卖的几块土地，照母山11000+、西永5500+、龙洲湾4800+。

目前土地主要供应量分为以下两个梯队：

第一梯队：

巴南区的【李家沱组团】，还有大量的可开发土地，且楼面均价达到了4858元/平；

【中央公园】；

可以预见，在2018年，这两个板块的开发商定会抱团取暖，合力炒作，板块房价，必将跨上一个新的台阶。

第二梯队：

【茶园、龙兴、西永】这三个组团，有大量等待开发建设2017年已有预热。

【龙洲湾、大渡口、礼嘉、蔡家、华岩】板块，也都有充足的供应量。

2018年，这些组团注定成为重庆楼市的热点区域。

土地成本上涨，不会导致商品住房价格一定上涨；房价最主要是由【供需关系】和【政策】影响，反倒是房价决定了土地价格！

因为只有当开发商认为修这个楼盘有利可图时，才会去高价买土地进行开发。

结论就是高价买地，是开发商集体看好重庆的体现。对于接下来的房价走势也就不言而喻了。