2013年广州土地市场分析

A. 广州土地资源状况

【正文快照】：
广州市土地总面积为7434.4km2按1995年户籍人口统计，全市人均占有土地面积为0.15hm2，居广东全省人均水平线以下，仅及全国人均土地面积的1／6，历来是一个人多地少、"寸土寸金"的大城市.特别是在近一个时期内，土地资源开发一度失控，致使资源与环境问题更趋于激化，给本市的.........

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B. 寻求一篇关于广州市房地产需求的分析与预测的论文

你先看一下这些信息看能不能帮上你~~~~

一、房地产开发市场日渐呈现优胜劣汰的竞争态势，一度膨胀至1675家的广州市房地产企业至今大幅压缩，截至2000年底止，广州市全市房地产开发企业减少为1356家。据有关管理部门的权威人士预测，广州市房地产开发企业将最终压缩至100家左右。

二、经营规模
广州市建委新近公布的房地产开发三十强企业，其经营规模约占据广州市房地产经营的半壁江山。三十强以广州房地产企业百分之二的数量，上缴了该行业近七成的利税，销售面积和经营收入分别占到近四成和近四成二，四成购房者住在这三十家房地产公司提供的住房内。

三、市场份额进一步向大型房地产企业集中，一级和二级资质企业主宰了开发市场。2000年一级和二级资质企业（一级14家、二级723家）完成投资额分别为20.08亿元和256.77亿元。一、二级资质企业个数只占企业总数的54.4％，但完成投资则占总投资的77.9％。在全市房地产开发施工面积中，一级和二级资质企业分别为284.55万平方米和2502.61万平方米，占全市总量比重分别为7.5％和65.6％。

C. 哪里能查到广州市近几年的土地资源利用数据有人知道吗

途径一：统计年鉴
途径二：广州市国土资源厅网站

D. 广州房地产市场或迎来更严监管，你如何看待现在的房产市场

我觉得目前的房地产市场已经到了高位，确实需要遏制一下。

对于那些还没有买房的年轻人来说，他们可能对目前的房地产行情比较恐慌，因为他们觉得自己还没有买房子，而现在的房地产措施太多了，以至于以后会更难买房子，但其实这样的想法正好错误，我们要知道这些房地产的措施不是为了遏制年轻人买房子，而是为了帮助年轻人买房子，因为房地产措施的针对人群是炒房的人，不是正常的购房者！

广州的房地产市场可能会迎来更加严格的监管。

我们都知道目前广州的房地产市场已经出台了相关规定，首先银行会对所谓的信贷资金进行严查，禁止任何信贷资金流入到房地产当中，其次广州也出台了相关的房地产指导价格，通过这样的方式来进一步稳定房地产行情。可以预见的是，以后广州还会出台相关的监管措施，通过这些综合措施来进一步管控房地产市场。

E. 广州房地产市场概况

一手市场：投入产出已不对等

在一手市场，随着土地出让金、地价及预售条件的提高，导致部分实力不强的开发商望而却步。很多开发商先要拿出一部分资金（约30％），采用垫资的形式进行开发，再向银行贷款，周转过日子；由于当初政府的土地批发量过大，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段讨好消费者；随着房地产政策、法规的逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。很明显，一手市场投入大，产出小，已不再对等，这就让一些不具备实力的开发商考虑是否需要转型。

二手市场：日渐蓬勃

交易不存在过多手续，经济、安全，令很多人在选房时更看重二手房。在广州，有60万套房改房，这对二手房的市场影响很大。一二手房之间相互争夺客户源已是不争的事实。二手房成为很多人，特别是年轻人一次置业的梦想。在广州，外来人口是购房的主力人群。随着房地产法规的逐步完善，及置业者观念的转变，导致很多人愿意购买二手房；同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。

烂尾楼市场：生机凸现

由于前几年的过量开发、盲目入市及对市场缺乏把握，造成很多烂尾楼、空置房的出现。由于物业大多抵押给了银行，因此，这些烂尾楼、空置房最大的业主是银行，而不是开发商，银行负担很重。

随着整个地产市场的变化，部分开发商变为“地产贸易商”。他们不再搞开发，只是把烂尾楼或空置房低价拿到，重新包装后在市场上转手。这种方式投资周期短，而且只要选好产品、评估准确，即可做到。由于“地产贸易商”非常了解置业人群，加之他们也搞过房地产开发，所以就显得游刃有余。

也有一部分开发商主动寻找一些烂尾项目，他们以低廉的价格购进来，对项目进行重塑、包装，上市后销售很好，且利润可观，这部分发展商被称为“房地产投资经营商”。

烂尾楼的主要问题是，土地手续不是很完整，债权债务不是很清晰，产品功能各方面落伍等等。由于其价格较低，重新包装后，在市场上容易消化。广州的烂尾收购市场潜力很大，其收购者本身直接或间接是搞开发的，拥有强大的资金实力，对市场有较强的把握度。目前，广州至少有200个以上的烂尾项目，并且已经有许多成功收购的案例。

发展商：须准确把握市场

二手市场、烂尾楼收购市场均有较强的价格优势，面对这一现状，一手市场最主要的出路是开发商对市场应有准确的把握度，另外，应多一些居住观念上的创新与引导。开发商应把客户的服务做好，否则就不可能把品牌做好。

F. 求助广州房地产价格历年走势的相关数据

房地产策划包括那些内容?
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

可行性研究的工作阶段

投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.

项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。

二、房地产营销策划内容

营销策划内容:
A、定价策略
1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；
2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；
3、推出特价房的时机及数量建议；
4、楼层、朝向、景观差价；
5、付款方式建议；
6、售价调整与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议
1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；
2、销售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分
1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；
2、销售阶段的划分及周期
D、销售控制
1、推盘手法建议；
2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；
3、价格调控与促销手段建议；
4、签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训
1、发展商简介；
2、房地产特性与房地产价值；
3、项目环境资料说明；
4、项目规划介绍；
5、公共设施介绍；
6、整体理念介绍表表达；
7、营销理念；
8、营销技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表达；
11、广告定位；
12、广告表现；
13、市场客源定位；
14、业务计划介绍；
15、买方心理障碍排除；
16、现场接待流程及规定；
17、守价技巧；
18、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；
20、DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；
22、现场买气制造；
23、认购书、售价与付款办法介绍；
24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；
26、答客问演练与课程验收

三、 随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。
●误区之一
目标客户定位不准
打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！
事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。
●误区之二
无视差异化竞争
与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？
事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？
●误区之三
空洞的品牌战略
眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。
事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？
只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。●误区之四
产品理解浅薄
与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。
房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。
●误区之五
用大炮打蚊子
仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。
其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。
当然，由于要针对小而多的目标群体，复杂而多变的整合运作，小众传播难度确实要大得多，但如果不难的话，何以证明你“深厚的策划功力”？

G. 广东省年国土资源综合统计分析报告

2006年，广东省国土资源系统认真贯彻落实党的十六届五中、六中全会和省委九届七次、八次、九次全会精神，坚持以科学发展观和构建社会主义和谐社会统领国土资源管理工作，坚决执行中央关于土地参与宏观调控政策，认真落实省委、省政府的工作部署，依法行政，政令畅通，国土资源管理工作成效显著，为全省经济社会发展开始科学发展、和谐发展的轨道做出了积极贡献。工作成效可概括为：谋大局、谋发展，上下同心；保护资源、保障发展，得力到位；维护被征地农民利益、促进社会和谐，举措有力；改革创新、提高素质，成效显著。主要表现在以下方面：①深化征地制度改革，维护被征地农民合法权益和社会稳定有新突破；②加强土地调控，保护资源和保障发展并举，节约集约用地有新举措；③大力推进国土资源市场建设，市场配置国土资源的力度不断加大；④大力加强地质工作，地质灾害防治工作有新进展；⑤扎实开展整顿和规范矿产资源开发秩序工作，矿政管理工作有新成效；⑥测绘工作成绩斐然，信息化建设有突破；⑦严格依法行政，国土资源执法监察工作力度大加强；⑧不断加强自身建设，队伍素质有新提高。

一、土地资源

（一）土地资源状况

据2006年土地利用变更调查结果显示，2006年全省土地总面积17981265.69公顷（含国家下达广东省未能核定的岛屿滩面积11564.90公顷），其中：农用地14914668.18公顷，建设用地1752827.03公顷，未利用地1313770.48公顷（图1）。与2005年末相比，全省土地总面积增加5612.55公顷，这是珠海市沿海围海造地扩大的土地面积。各类土地之间数量也发生了变化，农用地减少26007.67公顷，建设用地增加37529.29公顷，未利用地减少5909.07公顷。

3.土地二级市场

2006年全省转让土地76439宗，面积为14979.39公顷，转让金3994608.02万元；出租土地5宗，面积9.51公顷，租金2666.50万元；抵押土地45427宗，面积31250.20公顷，抵押价款16267280.30万元，贷款金额10001544.06万元。

（二）探矿权采矿权市场

1.探矿权采矿权市场建设

矿业权市场建设取得突破性进展。逐步规范了矿业权审批程序，加大了矿业权市场配置的力度，起草了《广东省探矿权采矿权招标拍卖挂牌出让管理办法》等规范性文件。截至2006年，全省有20个地级以上市和41个县（市、区）实施了采矿权招标、拍卖、挂牌出让工作，分别占地级以上市和县（市、区）总数的95%和59%。

2.探矿权采矿权一级市场

全省无探矿权出让；采矿权出让928宗，合同金额16964.15万元，其中招标、拍卖、挂牌出让261宗，出让价款10265.45万元。出让的主要矿种为砖瓦用粘土、建筑用花岗岩、水泥用灰岩、建筑石料用灰岩、花岗岩和陶瓷土。

3.探矿权采矿权二级市场

全省探矿权转让5宗，比2005年度减少1宗，矿种为铅矿，价款847万元；采矿权转让19宗，比2005年度增加18宗，价款1418.79万元，转让矿种有铁矿、锰矿、铜矿、铅矿、水泥用灰岩、建筑用花岗岩、矿泉水等。

四、违法案件查处情况

1.土地违法案件查处情况

2006年全省发现国土资源违法行为5776件（含历年隐漏违法行为），比2005年增加了29.91%。其中土地违法行为5447件，比2005年增加了33.44%，涉及土地面积 7938.89 公顷，比2005年上升了3.49倍，其中耕地1959.95公顷，比2005年上升了2.07倍，反映出全省在贯彻落实国务院31号文和监察部、国土资源部查处土地违法违规案件专项行动以及加强动态巡查、卫片执法检查上取得了明显成效。

全省立案查处国土资源违法案件3977件，立案率为69%，其中立案查处土地违法案件3669件，涉及土地面积7435.73公顷。全省国土资源违法案件处理结案（含2005年未结案件，下同）3302件，结案率83%，其中土地违法案件结案3082件，结案率为84%。在查处土地违法案件中，共拆除违法建筑物48.2045万平方米，没收违法建筑物21.14万平方米，收回土地72.09公顷（耕地24.6公顷），收取罚没款12984.93万元。

全省各级国土资源部门动态巡查发现土地违法行为3498件，涉及土地面积4022.26公顷（耕地1032.22公顷），动态巡查制止土地违法行为2591件，涉及土地面积3126.23公顷（耕地174.31公顷），制止率为74%，挽回经济损失929.5万元。

2.地矿违法案件查处情况

全省共发现矿产违法行为307件，立案查处矿产违法案件307件，立案率为100%，矿产违法案件结案219件，结案率为71.3%。在查处矿产违法案件中，吊销勘查许可证12件，采矿许可证253件，收取罚没款323.68万元。涉嫌土地矿产违法行政处分47人，党纪处分55人，刑事处罚24人，刑事案件移送62人。

五、国土资源行政复议情况

全省收到行政复议申请179件，比2005年度增加27%，受理154件，审结134件，比2005年度增加4%，其中维持93件，撤销8件，撤回申请29件，未审结40件。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

2006年省、市、县（区）三级国土资源管理从业人员7456人，其中行政编制人员 4296 人，占从业人员的57.62%。从业人员中，研究生及以上289人，大学本科及大专 5050 人，高中及中专1823人，初中及以下294人，受过大专以上教育的人员占了71.61%。2006年全省管理人员参加各种院校培训达2887人次，其中参加党校学习932人次，行政学院学习234人次；学历教育569人，2006年获学位15人。

七、问题与建议

（1）粗放用地现象普遍存在，土地利用规划不适应形势发展的需要，建设用地耕地占补平衡形势严峻，今后仍应按照严控增量、盘活存量、提升质量的原则，研究制定土地利用和收益调节的办法，促进土地的节约集约利用，建立健全土地管理和耕地保护责任制度，制订土地管理和耕地保护考核办法。

（2）查处违法违规的国土资源案件力度需进一步加强，继续加强依法行政，加大国土资源执法监察力度，守住三条“红线”。

（3）国土资源市场特别是矿业权市场需要进一步规范，尽快出台矿业权招标、拍卖、挂牌出让办法，建立“统一、竞争、开放、有序”的矿业权市场，规范和加强矿产资源开发监管，建立健全矿政管理的长效机制。

（4）队伍建设特别是基层国土资源所建设有待进一步加强，进一步理顺国土资源所管理体制机制，加强制度建设和硬件建设，夯实国土资源管理工作的基础。