❶ 一套房子的楼面价怎么计算，一套房子的百分之几【包括地价及各种税费】上交政府了
楼面价复的计算公式为：楼面制地价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。
楼面价是指房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。计算时要包括各种购买土地是所发生的费用；容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，
楼面价简介;
楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。
楼面价和房价的关系;
1、楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。
2、而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：
❷ 对于法院拍卖的房产（有房产证），如何查询此房是否还欠地价和土地使用费如何查询此房是否有租约
一个当事人欠款跑了，他的房子有房产证，没有土地证法院说没有土地证不能不是，这个和有没有证没关系，只要可以认定这个房子是被告的财产就可以申请,
❸ 我家的房基地要被司法拍卖！会不会值100W却以几十万的价格拍卖出去
会。
评估价是由入围法院库内的评估公司，在里面摇珠决定哪一家去评估。它评估后得出的评估价，即为法院定的评估价。
如要快速变现，即快速强制执行拍卖，会按评估价的80%作为保留价拍卖。达到或高出保留价就会成交。
如无成交，还会再降价20%再拍卖。
所以，很有可能值100万的地，结果以60万成交拍卖出去。主要看有没人竞拍，有没人往上竞价。
❹ 我想知道怎么才能计算出土地价格、房屋价格和在哪能看到土地拍卖价格
我是国土资源管理局里的工作人员。现在你可以登陆“中国土地市场网”，里面全国所有招标拍卖挂牌出让土地的公告、成交结果、土地出让合同重要要素等信息都可以在里在查到。另外，我们一般是拿土地成交价格除以该宗地的容积率，就可以得出每平方米建筑面积应分摊的土地价款（也称楼面地价），再加上每平方米建筑面积的建筑成本、建设税费、开发商利润，就是房价的构成了。比如，一宗地成交价格是5000元/平方米（土地面积），除以该地块的规划容积率3.0后，每平方米楼面地价为1660元。假定每平方米建筑成本为电梯1200元，应交纳的税费为每平方米建筑面积500元，那么该楼盘的每平方米建筑总费用为3360元了，再加上开发商自已的利润假设为每平方米500元，该楼盘的房价就不会低于3900元/平方米了。当然，因为房屋价格最终受供求关系、建筑成本（如材料、人工）、土地价格等多种因素影响，所以，你想完全凭土地价格来推测房价是不太科学的。不过，我认为，对于二、三线城市，考虑到通货膨胀的因素，房价跌多的可能性要比房价上涨的可能性小。
❺ 地价怎么样折算房价新闻报道说按照地价的拍卖价核算出均价为7000元/平方，怎么算出来的
假设来地10公顷.5000万，4倍房子
公式，房地产自总成本1=地皮0.3+建安成本0.2+税费0.15+利润0.25
5000万的地皮价格，折算房地产总成本为1.66666666亿，房屋有40万平方米
房屋价格为每平方米416元
第一建筑面积太大，缩小建筑面积，提高每平方米单价。
深圳南山区地价是8亿左右每公顷，价格是你这个的8万倍，4倍房屋，折算成房价是66666.66元每平方米
❻ 被拍卖房价格太低怎么办
拍卖房：
拍卖房不等同于购买一般房产，其中可能有些拍卖房本身隐藏着风险。
根据既往拍卖住房所发生的纠纷，购买拍卖房产需要注意的问题有以下几点：
一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款，通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出；有租约（不交吉）：有租约专业术语叫“不交吉”，不交吉就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被居住使用，要实际拥有，还须通过途径取得。有租约的情况也一样进行区分，一部分是担保公司，误以为赎楼就能卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，引发买房者入住难；一部分是债务人，为的就是存心抗拒执行，勾结第三人签订了租赁合同，同时做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案；欠物业费、水电费；欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用。
以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。
二、算清税费：除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
三、实地看房：在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助；
四、其他事宜：如果是学区房，房子上的学区、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策。
拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。
拍卖房作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立，不预则废。
❼ 土地采用价格拍卖方式出让是否合理，不断推高地价房价。
就像高考很多弊端，但高考是目前选拔人才的一个较优的途径。
土地增价拍卖内也有很多弊端容，但不通过拍卖，土地都是地下暗箱交易，弊端更多。
而房价是由市场决定的，低地价不等于低房价。高地价，如果没有需求，房价也不会高。
❽ 政府公开拍卖土地价格低于房产评估价格如何征税
要交税。按拍卖来成交价计算，不源按评估价计算。
与一般二手房的计算税率一样知。具体如下：
拍卖房税费约为拍卖成交价的10%（卖方：个人所得税3%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。
原房产证出证时道间过五年也不用交个人所得税及营业税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。
二手房税费约为报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于专5年的免）、营业税5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。
注：以上只为房产过户的房管局及税局属收取的费用，未含拍卖佣金及小区房的住房维修基金等在内。
❾ 拍卖土地使用权和房屋是分开做价的吗
有可能。
看那拍卖会的具体规定。
❿ 地租与房地产价格的关系
一、地价与地租的关系
（一）地价与地租的概念
1、地租的概念。传统理论认为，地租是直接生产者在农业或其他产业中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。也就是说，是剩余产品价值的分配。对于土地所有者来说，地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格，其经济实质是土地所有权在经济上的实现形式。在我国，国有土地使用权通过租赁按年收取地租，是实现国有土地有偿使用的重要方式之一，也是土地所有权在经浊上得以实现的重要手段。
2、地价的概念。土地价格是指人类为了利用土地而花费在土地上的社会必要劳动时间所决定的价格。地价是土地所有权在经济上实现的直接形式。地价的本质是土地出让年期内地租的贴现值总和，即地租的资本化。一般认为，土地价格=地租+土地资本+利息额。我国目前以有限的土地出让金，实质上是有限期的土地使用权价格来表示地价。一般由以下六项因素构成：地租（绝对地租和级差地租）、土地开发费、基础设施配套费、拆迁费、拆迁开发费所生的利息。我国的地产市场，实际上是土地使用权的让渡市场。因而，地价是土地使用权的转让费用。
（二）地价与地租的关系
经典的地价理论认为，地价的本质是地租的资本化。马克思指出：“土地价格无非是出租土地的资本化收入。”在数量上，地租与地价互为反函数，地价等于地租除以利息率。这一相互关系的数学模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地价，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地价是地租以r为利率的资本化；R=P*r一式则表明，地租是地价以r为利率的利息化。这一互为反函数的关系也表明，地租与地价在本质上具有同一性。地租与地价既在本质上具有同一性，又是具有相对独立性的经济范畴。
虽然地租与地价互为反函数，但地租与地价的变动却并不一定是同步的或者成正比的。因此，依据现有地价而推测今后的地价如果对于地价上扬的趋势缺乏准确的估计，必然产生虚假的、泡沫式的地价。此外，地租与地价的背离是与土地市场上对租入土地与购入土地两方面需求的显著反差紧密相关的。若“购入”显著大于“租入”，则地价相对上扬而地租相对下跌。反之，则地价相对下跌而地租相对上扬。只有当二者的供求状况大体相当时，二者的实际数值互为反函数的理论关系才能够比较确切地表现。
二、房价与房租的关系
租赁价格是住宅价格的表现形式，出售价格是住宅价值的货币表现形式，体现着一定时期的住宅供求关系。房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都是房屋的价格形式，都反映房屋的价值。房屋价值是联结房租与房价的链条。
房价与房租的比价，简称为房屋租买比价。它是指同一房产的租赁价格与购买价格的比例关系。房屋租买比价的计算公式为：房屋租买比价=租金/房价或等于月租金/房价
（一）不含地租（地价），单纯房租与房价的比价关系
从理论上严格地讲，房屋租售比价是指不含地价（地租），单纯房租与房价之间所保持的科学比例关系。以公式表示：Ri=R/P；R=P*Ri；P=R/Ri Ri—租售比价（房租率）；P—房价；R—房租 单纯房价与房租，不计地价与地租，不受土地级差地租的影响；单纯地反映房屋生产总价值。在市场经济条件下房价与房租都是以价值为基础，随着供需关系的变化，围绕价值这个轴线上下波动。而且二者波动的幅度近似同步，即三者变化的倍数基本相同。因此，在市场经济条件下，单纯房租与房价的比价关系应该是比较固定的、不变的、科学的比例关系（不分区位；结构的不同）。以公式表示：Ri=R/P；R*（1+x）=P*（1+x）=R/P。x—房租与房价增减变动倍数。
房价与房租分别反映房屋买卖与租赁两种交换形式的房屋交换价值，相同的房屋无论用买卖或租赁哪种交换形式，所反映的交换价值应该是相同或相近的。如果相同的房屋用不同的交换形式所反映的交换价值出现很大差异，必然影响人们对交换形式的选择。实际比价大于正常的比价则促进买房，实际比价小于正常比价则促进租房，这是客观规律。只有房屋租售比价科学、合理，才有选择租与售两种交换形式的对等机会。
（二）含地租（地价）的住宅房地租与房地价的比价关系
虽然单纯房租与房价的比价关系在理论上很重要，但毕竟是理论租售比价。在实践中，房地不可分，地价隐藏在房价之中，而且是影响房价高低的重要因素。一般讲，商品房售价就是包含地价在内的房地价，商品房的租金（含存量的市场租金）也是包含地租在内的房地租。
房地租与房地价比价关系与单纯房租与房价比价关系相同之处在于，都是房租与房价两种房屋价格形式间的比例关系；不同之处在于，单纯房租与房价的比例不因房屋结构不同（房价不同）和房屋座落区位土地等级不同、地价不同而发生变化，而房地租与房地价的比例则因房屋结构不同（房价不同）和房屋座落区位土地等级不同（地价不同）而发生变化。但在同一时期、同一市场、同一区位、同类房屋的房地租与房地价的比例是相同的、不变的。
房地租与房地价的比例，即房地租金率，是按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据，即住宅市场租金：住宅买卖市场价格*房地租金率。
（三）商品房租买比价平衡点的确定和运用
通过建立房价与房租的关系式，便可以求出一个平衡点，用来具体分析当前买房合算与否的分界点。具体方法如下：
1、假定条件。
（1）地租本应计入房价，但为了简化计算，这里舍去房租构成中的地租。（2）年租金逐年等比率上涨。（3）房价是一次性付款。
2、建立房价与房租的关系式。
设：在房屋耐用期内买房代价与租房代价相等。
因而：买房全部代价：租房全部代价
即：房价及其利息+累计维修费及其利息+累计保险费及其利息=累计房租金及其利息
房价及其利息=累计房租金及其利息-累计维修费及其利息-累计保险费及其利息
此时，房价及其利息中不含维修费、保险费的累计房租金及其利息。
3、求解平衡点。
设：P为房价，G为第一年租金，d为房租中维修费、保险费所占的比重，i为利息率，a为房租平均年上涨率，n为房屋耐用年限。
将房价及其利息与累计房租及其利息、累计维修费及其利息、累计保险费及其利息变为代数关系式时，就成为：
p（1+i）n=G（1-d）*[（1+i）n（1-s）n]/（i-s）
G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
令K=G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
K是租买比价平衡点的比值。当房价与第一年房租金的比值等于平衡点K值时，说明租房与买房的经济代价是一样的。当实际的G/P>K时，即：租房与买房的实际租买比值偏离了这个平衡点，它偏向于有利于购房，不利于租房，租房代价高，买房合算；当实际的G/P<K时，它偏向有利于租房，则买房代价高，租房合算。
由此可见，国家在制定房改政策时，只有充分考虑了合理租售比价问题，才可能使住房制度合理化；只有租售比价达到了合理水平，才能使住房开发建设和经营者无论采取售房还是租房都不亏本。这才能使消费者看到买房与租房利益相等，根据其自身的经济条件，恰当选择住房的消费方式；也才能使住房制度改革得以深化，使住宅租售市场得以健康发展。
三、房价与地价的因果关系
对地价与房价因果关系的解释，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。
1、需求角度来看，房价上涨导致地价的提高。地价与房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的。两者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性，并且，土地供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。
作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于土地产出物的需求导致了对土地的需求。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小。因此，可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。
总之，在任一城市中，对增量房地产需求的增加，导致对土地需求的增加，由于土地供给价格弹性较小，导致地价上涨。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。
2、从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品。因此，房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。
由此，上涨的地价进一步推动了房价上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。
总之，地价与房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。地价和房价的升降也是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不能笼统地说由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。（