上海土地出让面积

1. 上海发布首批56幅集中出让地块，总起始价820.82亿元

5月20日晚间，上海规划和自然资源局网站发布四则《上海市国有建设用地使用权出让公告》，也就是上海市第一批集中出56幅地块的详细出让公告，总起拍价达820.82亿元。

值得注意的是，此次发布的集中出让地块的数量比4月30日预告的总数多了4宗，地块将在6月18日进行竞拍。

公告显示，上海第一批集中出让地块属性涉及居住用地、商住办、科技设计用地、征收安置房、办公楼、租赁住房。其中，租赁住房地块有8宗，征收安置房有14宗，城中村改造地块6宗，涉及居住用地的有28宗。

这28宗涉住宅地块总出让面积178.11万平方米，总建筑面积367.63万平方米，起拍总价约为699.7亿元。其中，普陀区、静安区、徐汇区的地块起拍价最高。普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块(237坊地块)起拍价超过99亿元，静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块起拍价近97亿元。

上海市第一批集中出让的商品住宅用地也将在原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则。新竞价规则主要为，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。

竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价 一次书面报价”，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

上海市第一批次最高报价一般限定为起始价的110%。也就是说，即使进入了书面报价阶段，企业给出的书面报价也不得超过最高报价，即溢价率不超过10%。

根据此前公布的交易规则，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请），自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织，或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织（申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外），也视为同一申请人。这也杜绝了一家企业主体使用多个“马甲”抢地的情况。

另外，2021年度第二批、第三批住宅用地计划于8-9月、10-11月集中出让公告。

以下为56幅出让地块信息：

2. 上海住房占地总面积

近日，本市6个地区抄共计28幅用于袭兴建大型居住社区的保障性住房用地对外发布预公告，土地总面积接近180万平方米，可建住宅面积310万平方米。这是本市制定大型居住社区建设计划以来最大规模的一次集中土地出让。

根据上海市规划和国土资源管理局发布拟出让地块预公告，本次预公告地块均为动迁安置房用地，涉及闵行、宝山、嘉定、松江、奉贤以及青浦6个地区共计28幅土地。其中，青浦涉及4幅土地，计40万平方米；宝山涉及6幅土地，近20万平方米。

业内人士分析指出，遏制房价过快上涨除了要打压投资、投机需求，加大保障性住房和普通商品房供应、推进大型居住社区土地储备同样重要。在保障房建设方面，国土部要求各个城市要完成“双50%”，即保障性住房的供地不能少于50%，当年开工面积不能少于50%。

3. 2．土地市场

（1）土地出让向多目标转变

深入推进国有土地有偿使用制度改革，及时出台新修订的划拨用地目录；坚持和完善土地招拍挂出让制度，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。2010年，全国共出让土地29.15万公顷，比上年增长32%；出让总价款为2.71万亿元，同比增长57.8%（图8）。其中，招拍挂共出让土地面积25.73万公顷，同比增长37.4%；招拍挂出让价款2.6万亿元，同比增长59.7%。土地资源市场化配置程度持续稳步提高，2010年全国招拍挂出让土地面积占出让总面积的比例达88.3%，同比提高3.5个百分点；招拍挂出让价款占出让总价款的比例达到96.0%，同比提高1.1个百分点（图8）。

图 8 土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况

专栏 4 地票个案引发高度关注

地票，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后产生的建设用地指标，在保障本地农村发展用地后，将节余指标通过农村土地交易所公开交易，形成的可用于市域范围内建设的用地指标。地票归农户和农村集体经济共同所有，具有新增建设用地指标、耕地占补平衡指标、有价证券、土地财产权益等属性，其运行过程包括“复垦—验收—交易—使用”4个环节。

作为地票的首创者，重庆自2008年12月4日成立农村土地交易所以来，已经举行了18场地票交易会，交易地票约3.5万亩、成交金额逾43亿元，产生了较好的生态、社会和经济效益。地票产生后引发社会各界强烈关注，专家学者普遍给予高度评价，认为地票制度在保护耕地数量和质量、维护“三农”利益、凸现土地权益“资产化”、构建城乡统一建设用地市场、统筹优化城乡土地利用等方面都有积极意义，但也存在地票打包交易方式有缺陷、地票推高房价的可能性、企业竞得地票后“落地”难等需要继续深入研究的问题。进入2010年，地票热潮不减，成都更是出台政策对所有国有经营性建设用地使用权实行凭地票准入制度，但由于违反城乡建设用地增减挂钩政策，在年底被紧急叫停。

在此背景下，有序、有度开展地票制度创新，需要重点关注以下几项工作：一要夯实地票的法律制度基础，如法律属性、归属、权利义务界限等；二要保障农民权益、完善地票收益分配，要优先保障农民利益，不能形成新的“土地财政”依赖症；三要实行总量控制、合理确定地票规模，要实行总量控制以最大程度地规避制度和市场风险，统筹考虑复垦规模、流转数量、市场供求等因素确定地票规模；四要构建农村土地评估和流转支付体系，要合理确定农村土地流转价格的时间和数值增长方式，形成灵活多样的支付方式。

（2）地价水平稳步上升

2010年土地市场延续了迅速回暖的势头，持续走高，在经历了力度最大、手段最多、持续时间最长的调控政策后，年末房地产市场重新火爆。根据国土资源部对全国105个城市地价监测得到的结果，综合地价一季度涨幅较2009年第四季度有所趋缓，但仍保持较高的涨幅；二季度调整回落，涨幅较上一季度趋缓，三季度出现反弹，环比增速较上一季度有所回升，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度综合地价环比增幅加速回升，全国地价总体水平呈上升态势。综合地价、商业地价、居住地价环比增长率均为本年度最高。2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，商业、居住、工业地价分别为5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米；同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%；环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%（图9）。

图 9 2007～2010年各季度全国主要城市地价总体水平增长情况（环比）

长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元/平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元/平方米；环渤海地区最低，为3182元/平方米。长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。

（3）土地购置面积创新高

2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。本年度房地产开发企业完成土地购置面积为历史最高水平，超过2007年（4.06亿平方米）。2007年由于国房景气指数持续走高，房屋销售价格环比和同比增幅加速上涨，屡创历史新高，促使金融、土地等系列宏观调控政策集中出台（图10）。

图 10 房地产企业完成土地购置面积情况

专栏 5 京沪等土地出让金超过千亿

2010年各地加大了土地供应力度，土地出让金增长迅猛，北京、上海和大连三地的土地出让金超过4000亿元，约占全国土地出让金总额的15%。

10年来，各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升至48.8%。2010年，北京、上海、大连土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加，今年全国土地出让金达2.7万亿元，相当于地方财政收入的65.9%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”（表1）。

土地财政，从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税，等等。目前，地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。此外，政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，这种做法在各地很普遍。目前，政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入。

表1 2010年28个重点城市土地出让金情况

数据来源：世联数据平台

地方政府收入对土地及土地相关产业扩张的过度依赖，主要是财税体制不合理，地方政府的财力与事权不匹配。20世纪90年代，分税制改革取得伟大成绩，问题是地方财政分配比例过小。后来，中央把城镇化作为重要的战略方针，各级城市的政府首当其冲，承受巨大压力，普遍面临的问题是发展资金不足。恰在这时，土地使用制度改革取得实质性进展，有偿使用土地制度历经10年，终于基本确立下来。1998年，政府机构改革和换届，各级城市政府普遍从土地管理制度上，找到了解决财力不足问题的出路，土地财政逐渐形成。

而现行土地管理制度是土地财政形成的主要制度基础。反思中国土地管理的制度安排，一个突出的问题，是政府有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，所谓集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把这个作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。

4. 一线城市土地挂牌量增多 北上深土地出让金均超百亿

5月下旬以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市土地挂牌量明显增多。其中，北京、上海、深圳等地近期土地出让金额均超过百亿元。广州5月以来挂牌地块合计超过11宗。业内人士称，在三四线城市楼市相对低迷的情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，使得一二线城市土地市场升温。

起始总价高

5月24日，北京市规划和自然资源委员会挂牌位于石景山区古城南街东侧、顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇3宗地块，总起始价105.68亿元，建设用地面积合计21.99万平方米。其中，石景山古城南街东侧地块、平谷金海湖地块不限价，顺义高丽营镇地块商品住房销售均价不超过4.86万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.11万元/平方米。

上海土地市场官网显示，上海6月份预计出让9幅地块，合计金额将超百亿元，起拍时间为6月10日。其中，纯住宅地块3幅，分别位于静安、奉贤和崇明。静安区市北高新技术服务业园区地块将于6月11日出让，地块起始总价为32.75亿元，起拍楼板价约为4.71万/平方米，地块出让面积为2.78万平方米。

深圳将于6月24日出让5宗居住用地，起始总价为154亿元。据了解，本次住宅用地出让采用“单限双竞”的挂牌方式。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

值得注意的是，5月以来，广州挂牌地块合计超过11宗。5月18日，广州公共资源交易中心公开挂出四宗地块，包括一宗居住用地，两宗商业用地以及一宗地下停车场及通道用地，总出让宗地面积7.21万平方米，总起始价约26.45亿元。

开发商积极拿地

据中原地产监测数据，截至5月26日，2019年以来土地出让金额超过100亿元的城市49个，超过200亿元的25个，超过500亿元的7个。在一线城市中，北京市今年以来土地出让金额合计617.02亿元，同比增长1.77%；上海市合计581.46亿元，同比增长55.48%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年以来，多数地区土地市场约束条件相对减少。部分城市土地限价、土地保证金、土地配套保障房有所调整，叠加部分城市限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。

张大伟表示，近年来一线城市调控一直很严，影响了房企在一线城市的拿地规模。但企业需要补充土地储备。随着资金面的缓解，部分企业拿地积极性明显提高。

张大伟预计，未来房地产市场走势依然会出现分化，房企对非优质土地定价出现下调，但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了提高销售额，依然会集中拿地。从目前情况看，三四线城市楼市相对低迷，房地产企业将把更多资金投入到一二线城市，这是一二线城市土地市场升温的重要原因。

5. 上海市土地使用权出让办法的第二章　出让土地使用权的范围、方式和程序

第十条（土地使用权出让的规划要求）
土地使用权出让，必须按本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。
第十一条（应当实行土地使用权出让的范围）
除按照《中华人民共和国土地管理法》规定可以以划拨方式取得土地使用权的情形外，各类建设项目均应当以有偿使用方式取得土地使用权。其中，商品房项目应当按本办法的规定，以出让方式取得土地使用权，其他项目可以以出让或者租赁等方式取得土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照前款规定应当以出让方式取得土地使用权的，由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同，并在按规定支付土地使用权出让金（以下简称出让金）后，取得土地使用权。
第十二条（出让合同的内容和格式）
出让合同应当载明下列主要内容：
（一）出让和受让的当事人双方；
（二）出让地块的坐落、四至范围和面积；
（三）出让地块的规划用地性质和规划技术参数；
（四）出让年限；
（五）出让金金额、支付方式和期限；
（六）拆除出让地块上原有建筑物、构筑物和其他附着物的责任、费用承担和完成期限；
（七）与出让地块相关的市政公用设施配套要求和费用承担的责任；
（八）出让地块的交付期限；
（九）项目建设的开工和完成期限；
（十）当事人双方在出让年限届满时的权利和义务；
（十一）违约责任；
（十二）争议的解决方式；
（十三）当事人双方约定的其他事项。
出让合同应当附有规划管理部门根据批准的详细规划提供的出让地块的各项规划要求和附图。
出让合同应当参照使用标准格式。出让合同的标准格式由市土地管理部门制订。
第十三条（土地使用权出让的最高年限）
土地使用权出让的最高年限按不同的用途确定：
（一）居住用地为70年；
（二）工业用地为50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地为40年；
（五）综合或其他用地为50年。
第十四条（土地使用权出让的方式）
土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）招标；
（二）拍卖；
（三）协议；
（四）国家和市人民政府规定的其他方式。
用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行，但经市人民政府批准以协议方式出让土地使用权的特殊情形除外。
第十五条（征询规划要求和相关批准手续的办理）
土地使用权出让前，出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，规划管理部门应当根据经批准的详细规划提供各项规划要求及其附图。
土地使用权通过招标、拍卖方式出让的，出让人应当在招标、拍卖前，以书面形式向投资管理部门和相关管理部门征询意见，并在招标文件和拍卖的有关资料中明确该地块建设项目的立项条件、规划、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；招标、拍卖完成后，受让人凭出让合同向投资、规划等管理部门办理建设项目的相关手续。
土地使用权通过协议方式出让的，出让地块建设项目的相关手续，由受让人按照国家和本市有关规定向投资、规划等管理部门办理。
第十六条（有关资料的提供）
出让人应当向有意受让土地使用权者提供下列资料：
（一）出让地块的坐落、四至范围、面积、地形图或地籍图；
（二）项目建设的完成年限、必须投入的最低建筑费用和发展面积的下限；
（三）规划用地性质、建筑容积率、建筑密度和净空限制等各项规划要求；
（四）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用设施的现状和配套建设要求；
（六）出让地块的地面现状；
（七）出让的方式和年限；
（八）受让人应当具备的资格；
（九）出让金的支付方式和要求；
（十）出让合同的标准格式；
（十一）有关土地使用权出让方面的具体规定；
（十二）房地产买卖及物业管理的有关规定；
（十三）其他有关资料。
第十七条（招标方式出让土地使用权的程序）
土地使用权通过招标方式出让的，其主要程序为：
（一）出让人根据出让地块的具体条件发布招标公告或者投标邀请书；
（二）投标人按招标公告或者投标邀请书的规定获取招标文件，并在出让人组织下踏勘出让地块；
（三）投标人支付保证金，并将投标文件密封后投入指定的标箱；
（四）出让人在招标文件确定的投标截止时间主持开标；
（五）由出让人组建的评标委员会对投标文件进行评审，提出评标报告和推荐的中标候选人；
（六）由出让人在评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人，并向中标人发出中标通知书；
（七）中标人在规定期限内，持中标通知书与出让人签订出让合同，并支付定金。
开标和评标应当有本市的公证机关参加，并出具公证书。
第十八条（拍卖方式出让土地使用权的程序）
土地使用权通过拍卖方式出让的，其主要程序为：
（一）由出让人委托的拍卖人发布拍卖公告；
（二）竞买人按拍卖公告确定的时间踏勘出让地块，并支付保证金；
（三）拍卖人按拍卖公告确定的时间、地点进行拍卖，通过公开竞价，应价最高的竞买人为买受人；
（四）买受人与拍卖人签订成交确认书；
（五）买受人持成交确认书与出让人签订出让合同，并支付定金。
拍卖应当有本市的公证机关参加，并出具公证书。
第十九条（协议方式出让土地使用权的程序）
土地使用权通过协议方式出让的，其程序为：
（一）出让人向有意受让土地使用权者提供出让地块的有关资料；
（二）有意受让土地使用权者获得有关资料后，经与出让人协商一致，签订出让合同，并支付定金。
第二十条（具体实施办法的制订）
出让土地使用权招标、拍卖的具体实施办法，由市土地管理部门会同市发展改革、建设、规划等有关部门另行制订。
第二十一条（定金、保证金和出让金）
定金、保证金和出让金应当按出让人规定的币种支付。
定金、保证金可以抵充出让金。
对未中标者和买受人以外的竞买人已支付的定金、保证金，出让人或者拍卖人应当予以退还。
第二十二条（出让地块原使用者土地使用权的收回）
按本办法规定出让土地使用权的，出让地块原使用者的土地使用权应当依照法律程序予以收回。
第二十三条（受让人土地使用权的登记）
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
土地使用权连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出让的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金后，办理土地使用权登记。
出让合同签订时，出让地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物应当拆除而未拆除的，受让人应当按下列规定办理土地使用权登记：
（一）出让合同中约定由出让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在受让人按出让合同规定支付全部出让金，出让人按出让合同规定交付出让地块后，由受让人办理土地使用权登记。
（二）出让合同中约定由受让人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，受让人应当按出让合同规定支付全部出让金，出让人应当发给受让人土地临时使用证明，并由受让人与出让地块所在地的区、县人民政府或者其指定的单位签订委托拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的合同；受让人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理土地使用权登记。
出让人应当在市或者区、县房地产交易中心及时公布土地使用权出让的成交价格。
第二十四条（土地开发、利用和经营的要求）
受让人应当按出让合同约定的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件进行土地开发、利用和经营。
受让人在出让地块上进行房地产开发的，应当按本市规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审批手续。
第二十五条（规划用地性质或者规划要求的变更）
受让人在土地使用权出让年限内，需改变出让合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出让人和规划管理部门提出申请。经审核批准的，受让人应当与出让人重新签订出让合同或者签订补充合同，并相应调整出让金；不予批准的，应当由出让人或者规划管理部门书面通知受让人。
第二十六条（出让金的管理）
出让金应当按规定全部上缴财政，列入预算，并按照国家和本市的有关规定安排使用。

6. 中国各省土地面积排名

中国是全世界国土面积排第三的一个大国，陆地的面积大概960万平方千米。

中国一共有34个省，每个省的土地面积如下：

1: 新疆，面积166万平方千米；

2: 西藏，面积122.8万平方千米；

3: 内蒙古，面积118.3万平方千米 ；

4: 青海省，面积72.23万平方千米；

5: 四川省，面积48.14万平方千米 ；

6: 黑龙江省，面积47.3万平方千米 ；

7: 甘肃省，面积45.44万平方千米；

8: 云南省，面积38.33万平方千米；

9：广西壮族自治区，面积23.6万平方千米 ；

10：湖南省，面积21.18万平方千米；

11： 陕西省，面积20.56万平方千米 ；

12： 河北省，面积18.77万平方千米 ；

13： 吉林省，面积18.74万平方千米 ；

14： 湖北省，面积18.59万平方千米 ；

15： 广东省，面积18万平方千米 ；

16： 贵州省，面积17.6万平方千米 ；

17： 江西省，面积16.7万平方千米 ；

17： 河南省，面积16.7万平方千米；

19： 山西省，面积15.63万平方千米 ；

20： 山东省，面积15.38万平方千米；

21： 辽宁省，面积14.59万平方千米 ；

22： 安徽省，面积13.97万平方千米 ；

23： 福建省，面积12.13万平方千米 ；

24： 江苏省，面积10.26万平方千米 ；

25： 浙江省，面积10.2万平方千米；

26： 重庆市，面积8.23万平方千米；

27： 宁夏回族自治区，面积6.64万平方千米 ；

28： 台湾省，面积3.6万平方千米 ；

29： 海南省，面积3.4万平方千米 ；

30： 北京市，面积1.68万平方千米 ；

31： 天津市 ，面积1.13万平方千米

32： 上海市 ，面积0.63万平方千米 ；

33： 香港特别行政区，面积1101平方千米 ；

34： 澳门特别行政区，面积32.8平方千米。

(6)上海土地出让面积扩展阅读：

中国位于亚洲大陆的东部、太平洋西岸，陆地面积约960万平方公里。中国领土北起漠河以北的黑龙江江心（北纬53°30′），南到南沙群岛南端的曾母暗沙（北纬4°），跨纬度49度多；东起黑龙江与乌苏里江汇合处（东经135°05′），西到帕米尔高原（东经73°40′），跨经度60多度。从南到北，从东到西，距离都在5000公里以上。中国陆地边界长达2.28万公里，大陆海岸线长约1.8万公里，海域面积473万平方公里。

7. 土地市场

（1）土地出让收入增幅回落

据初步统计，全国土地出让价款超过3万亿元。从年内变化来看，1月价款为单月最大，密集的房地产调控政策引发市场强烈反应，2月出让价款环比跌幅为2009年以来最高，近五成；此后数月均在2500亿元左右徘徊（图7）。考虑到土地出让收益的10%15%用于公租房、10%计提教育资金、10%用于农田水利建设等，在当前土地出让收益缺乏统筹管理的情况下，土地出让收入的增长乏力对于依赖土地财政的地方政府而言，无疑将忧心忡忡。

图9 主要城市地价总体水平增长情况（环比）

数据来源：2007-2011年城市地价动态监测报告，www.landvalue.com.cn

（3）土地购置面积增幅陡降

2011年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米（图10），比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。从年内情况来看，土地购置面积增幅同比陡降，从2月的同比增加57.1%降至12月的同比减少21.3%。房地产用地需求受货币政策影响较大。从2010年10月到2011年7月，存款准备金和利率密集调整，5次提高利率，9次提高存款准备金，上一次密集调整利率和存款准备金的是2008年。每次密集调整后，土地购置面积都做出反应。2008年6月结束上调周期，7月土地购置面积开始小幅下降；2008年12月结束下调周期，2009年1月土地购置面积开始逐月攀升；2011年上调于7月结束，9月土地购置面积逐月回落。12月5日，存款准备金下调0.5个百分点，但是仍处于21%的高位，如果不出现密集调整，土地购置面积需求将保持回调态势。

图10 房地产企业完成土地购置面积情况

专栏2 土地流标频现凸显一级市场冷清

2011年，随着房地产调控的逐渐深入，土地流标成为市场的主题词，土地流标、流拍频现，土地底价成交增加。据中原地产数据显示，全国主要130个城市，年内土地流标达到了900宗，其中居住类流标达到了420宗。总流标数量相比2010年的280宗上涨了2.2倍；住宅类地块流标相比2010年的130宗上涨了223%。其中，仅7月土地流标数达到61宗，基本相当于1~2月流标数的总和；下半年土地流标现象依然不减，甚至愈演愈烈，其中仅11月和12月两个月土地流标数量达近300宗，居住类占比达到了50%。

出台限购政策城市土地流标明显。据链家地产数据显示，截至2011年8月，全国土地流标前十位的城市分别为沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉，其中除东莞之外，其余9个均是已经执行了限购的城市。此外，出台“限购”政策的二、三线城市住宅土地流标也十分明显。在近期楼市放宽限购紧急喊停的佛山市，2011年土地出让和成交宗数均出现明显下降，流标率同比增长近一倍。土地流拍现象普遍出现一方面是由于宏观调控政策的稳定性和连续性对市场土地的心理产生影响，另一方面是由于开发商资金全面吃紧，缺乏拿地动力。

8. 上海房地产近年的发展情况，急急！！！！

房地产发展的综合性指标能够有效地反映房地产的历史状况，还能够正确反映房地产的全面、系统、综合的状况，更能够通过部分或大部分的指标预测、规划或计划，更直观的表达出未来的发展趋势。

以往我们见到的指标往往是表达某些方面的意思，不同的指标发布机构有着不同的指标发布目的，本文主要概括性地描述房地产发展综合性指标的类型，以及其表述的涵义，以便帮助我们更加全面系统地去认识各类指标。

一、房地产发展的主要社会指标

从房地产发展的社会指标看，具有从居住面积指标向环境和服务指标、从公众性指标向保障型指标、从比例性指标向总量性指标的三个转变，体现出住房的社会需求变化。

人均居住面积和使用面积。城市人均居住面积或使用面积是最重要的住房指标之一，也是考核一个城市住房状况的重要指标。1996年以来，上海人均居住面积与人均使用面积不断增长，人均居住面积由1995年的8平方米增长到2007年的16平方米以上，人均使用面积由1995年的11.1平方米增长到2007年的23平方米以上，城市居民的居住水平显著提高。

随着人们从对住房数量的追求转向对住房质量的需求，对于人均住房面积指标在讨论中带来了普遍的质疑，有专家提出用套数和质量指标来表达居住水平更为确切。鉴于指标的可比性，根据人口增长情况、住房建设发展和旧区改造拆迁等指标测算的结果，预计在2010年上海人均住房居住面积可达到18平方米以上，使用面积在26平方米左右，在住房数量上进入亚洲大型城市的先进水平。此后，笔者认为，这一代表居住规模水平的指标的社会意义将越来越小。

住房成套率。住房成套率是表达房屋居住品质的一项指标，上海由2000年的74%上升到2004年的92.5%，到2010年，住房成套率将达到95%以上，届时这一指标也会成为历史性指标。

小区品质率。这是一类新的发展指标，随着居民对居住品质的要求，这类指标将会不断创新和发展。随着上海菜单式全装修和“四新”成果集成应用有序推进，“四高”优秀小区的建设量已达到全市当年住宅竣工总量的40%。四高小区比例提高50%。未来，环保型、节能型和节约型小区和建筑的指标将会不断建立，标准也会不断提高，形成新的指标趋势，如，上海住宅节能率在未来三年内将会达到65%的比例。

住房最低保障面积。住房最低保障面积是指政府为社会提供的住房保障居住面积或使用面积的底线，也是居住最低的标准线。这一面积的设计和划分十分关键和敏感，标准过低会被认为社会进步缓慢或居住贫富差距过大；标准过高又会使保障人群过多和改善面积过大，使得政府无力承受。一般认为有两种划分方法，一种是按照实际需要，如一张床、一只桌、一个柜等生活所需基本空间，估计出基本的住房面积；另一种是按照人均住房面积的一半左右的标准进行划分（这种方法类似于最低保障收入的划分）。上海在历史上曾经确定过2.5平方米、4平方米和6平方米为最低住房面积标准；笔者认为不超过人均8平方米居住面积的标准相对比较合理，并在相当长的时间适用于上海；笔者还认为，应该对不同人口的户型做相应系数调整，上述标准对三口人的家庭比较合适。

住房保障享受面和廉租家庭户数。按照上述标准，对于对低收入者符合保障条件的住户住房保障面将达到一定的标准，如98%以上，同时，由于实际情况的变化，享受廉租住房的保障家庭户数将成为关键性的指标，笔者认为，这一指标将从最近的3-5万户，快速地提升到10万户以上。

住房促进享受面和经济适用房享受户数。住房提高货政府和单位的各类资助，使得中等收收入家庭能够买房，包括经济适用房和商品房，可以加快解决住房问题的步伐。笔者认为，这一指标的户数数量应该达到廉租房家庭的两倍以上。

物业管理类指标覆盖率。物业管理是居住着民主权利的表现，包括对已交付使用房屋的物业管理覆盖率（希望达到80%以上），其中住宅物业管理覆盖率更希望在98%以上，住宅前期物业管理要全部实现招投标；业主大会组建率希望在90%以上；住宅维修资金的首次归集要基本全部到位。

二、房地产的产业经济类指标

从房地产的产业发展，主要表现在可以和宏观经济接轨的产业与投资指标上，包括产业规模和投资规模。从长期看，企业数量和结构、从业人员数量等也会成为产业中关心的指标。

房地产增加值及其占GDP比例。10多年来，中国和上海的房地产业快速发展，房地产增加值占GDP的比重也相应迅速上升，上海房地产增加值占GDP的比重已经从1990的0.5%上升到2000年的5.5%和2004年的8.4%，目前仍在7%以上的水平。标志着房地产业成为上海新的支柱产业。一般认为，房地产占GDP的比重在6—8%时，与GDP的均衡增长具有积极意义。

房地产投资总额及其比例。1996年以来，房地产开发投资规模逐年下降；2000年起开始稳步上升。房地产开发投资额平均每年增长10以上%，至2007年，房地产投资规模达1300亿元左右。未来几年，上海将保持房地产投资占全上海固定资产投资的三分之一左右的基本格局。

房地产企业数量和房地产从业人员数量规模限于资料和篇幅，本文不予展开。

三、房地产开发建设的主要指标

房地产建设从土地供应、开工和在建面积到竣工面积，构成了完整的建设内容，也在统计中能够比较全面反映房地产开发状况的指标。同时，旧城改造从土地存量再开发利用角度反映了另一方面的建设需求。

土地出让面积。土地出让面积决定了房地产开发的生产资料基本资源的供给状况。在1996-1999年期间，土地出让面积基本保持平稳态势。2000年以后有较大幅度的增长，2001-2004年，共出让土地24967公顷，其中经营性用地14052公顷。2004年以后，由于土地出让招投标制度的建立，出让面积明显减少。目前，房地产经营用地年平均供应2500公顷左右，其中住宅占70%以上，基本满足上海房地产开发建设的需要。在出让土地中，政府储备土地所占的比重希望能够达到20%左右。

房屋竣工面积。在上述土地资源供给的情况下，上海房屋竣工面积自1995年以来，一直在3000—3500平方米之间徘徊，其中只有1997年2003年两个年份超过3500万平方米的高位。未来两三年，竣工面积将回落到三千万平方米以内。竣工面积回落是长期性的趋势，预计未来十多年，平均将以每年以一百万平方米左右的竣工面积的回落速度。

商品房新开工面积和施工面积。商品房开工面积决定了房地产建设新增规模；而施工面积表现了总体建设规模，间接决定了供应的后劲。一般情况下，年度施工面积是开工或竣工面积的三到四倍，如果两倍以下，则预示以年份供应量将会减少；多于四倍时预示着供应大幅度放量。如，2004年全社会房屋施工面积达到11023.24万平方米，为当年竣工面积的3443.02万平方米的三倍。当前，房地产新开工面积将保持在3000万平方米以上水平，年施工面积将保持在一万平方米左右的水平，可以支持每年约2800万平方米的房屋竣工量。

新建商品房的区域分布的三个环线比例。2004年，上海市有关部门就计划从土地供应入手，调整住宅建设的区域分布，以实现在建住宅内环线以内、内外环间、外环线外的分布各占20%、50%和30%，并预计用2-3年使住宅建设的区域布局更为合理。目前，根据网上住房供应量，这一比例为10%、40%和50%。这说明从区域分布上，上海增量房房地产市场是一个不断外移的趋势。

房屋拆迁户数与面积。通过“拆、改、留、修”并举，上海的旧区改造成果显著。过去若干年，上海平均每年动迁居民10万户左右，拆迁居住房屋达约600万平方米。近年，上海每年动迁居民5—7万户左右，拆迁居住房屋达约300万平方米左右，以满足保障城市建设、世博会动迁和改善居民居住条件的需要。

四、房地产市场的相关指标

从房地产市场的发展角度看，在有竣工面积带来的增量房供应的市场基础上，更加关心存量房（二手房）市场和租赁等其他市场的并重。从长远看，租赁市场和存量房市场将占主流地位，按照西方国家的经验，成熟的房地产市场中二手房的交易量占到70%-80%，这一情况将可能在2010年以后很快出现。

增量房市场的房地产销售面积。随着房地产业的迅猛发展，上海新建商品房的供给和需求市场迅速形成，市场规模逐年升级。从需求角度来看，新建商品房销售量呈逐年攀升的势头，1995年突破500万平方米，1998年突破1000万平方米，2003年突破2000万平方米。根据这一趋势，增量房市场受到竣工面积的左右和竣工面积与销售面积之比例的影响，在供需平衡的条件下，新建住房销售面积未来将保持在2500万平方米左右。

存量房市场的存量房交易量。自1994年实行公有住房出售政策至2002年底，上海共计想市民出售成套公有住房153.5万套，建筑面积达8355.1万平方米，占全市可出售总量的80％以上，约占全市住房总量的40％。公有住房出售的快速推进，不仅明晰了住房的产权关系，而且也为市民进入房地产市场创造了必要的物质条件。

随着住房市场的完善，上海存量房市场的交易规模在2003年首次与增量房持平，预计在未来若干年，增量房与存量房交易的比例将回缓慢上升。预计到2010年，存量房的交易规模将突破3000万平方米。

商品房租赁市场。1996年至今，随着整个房地产业的逐步成熟，商品房出租市场规模不断壮大，目前已达到1000万平方米左右。由于租赁市场的特殊性和隐蔽性，这一官方指标被明显低估。预计到2010年，上海登记房屋出租的规模将达到2000万平方米以上，年平均增长速度在25%以上，市场发育速度加快。

房地产价格。房地产价格是房地产市场中最敏感的指标。关于市场价格的构成有许多种。一是从统计方法上看，包括官方统计的新房销售平均价格、各类价格指数等；也有学者提出了中位价格标准等。二是从市场分类上看，有租赁价格或二手房等分类、也有房型分类、区域分类、用途分类等。三是从品质上看，如装修房等。

9. 上海市年国土资源综合统计分析报告

2006年是实施“十一五”规划的开局之年。在国土资源部和市委、市政府的领导下，全市房地资源系统立足市委、市政府“落实、聚焦、突破”的工作基调，以加强对全局性、前瞻性、综合性重大问题的调查研究为抓手，以夯实基础工作、提升行业管理水平为重点，有力、有序地推进各项工作，着力保持政策的连续性和稳定性、保持房地产市场的持续健康稳定发展，全面完成了年初确定的各项工作目标和任务，实现了“十一五”规划的良好开局。

（1）以贯彻中央宏观调控政策为契机，加大行业管理的力度，房地产业保持了健康稳定发展的态势。贯彻中央宏观调控的政策措施，态度坚决、执行有力。在土地管理方面，以贯彻落实国务院31号文件为重点，加强农用地转用计划管理，实行“统”、“分”结合的办法，坚持区别对待、有保有压；深化市级土地利用总体规划修编，根据《全国纲要》（送审稿）分解给上海的主要指标，基本完成了各区县主要规划指标的对接工作；全面开展土地执法动态巡查，并加大了对违法违规用地的执法监察力度，全年新发生的违法用地数有较大幅度下降。在房地产市场调控方面，以贯彻落实国办发37号文件为重点，坚持“以居住为主、以市民消费为主，以普通商品住房为主”和“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的原则，实施市场供应和需求的双向调控，并着力建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系。

（2）以土地清查和房屋调查为重点，加大基础工作的推进力度，为深化拓展精细化管理打下了扎实的基础。在土地清查方面，建立了土地利用现状数据、权属数据、建设用地数据、违法用地数据等基础数据库。全市共完成外业调查面积6 936平方千米，覆盖全市陆域面积；内业判读地块188万个，对每一地块的土地用途进行了判别。在房屋调查方面，完成了全市近1万个街坊（村）全部房屋建筑的现场核对、外业修测、公房采集输入、大机数据清理及成果数据入库。

（3）地矿工作方面，加快立法进度，出台了《上海市地面沉降防治管理办法》等法规和政策性文件；按照“精简、统一、效能”的原则，根据“强化、弱化、转化”的要求，推进了机构职能整合，完成了10个区县地矿管理职能的延伸工作；进一步开展地面沉降防治工作，加快推进三维城市地质调查。

一、土地资源

（一）土地资源状况

根据2006年度的变更调查汇总数据显示，本市统计地类总面积为823 901.21公顷，具体分类统计如下：农用地380 197.21公顷，其中耕地264 383.62公顷，园地11 647.07公顷，林地23 923.97公顷，其他农用地80 237.05公顷；建设用地237 103.67公顷，其中居民点及独立工矿用地216 301.03公顷，交通运输用地19 032.46公顷，水利设施用地1 770.17公顷。未利用地206 600.73公顷（图1）。

图1 2006年全市土地利用构成情况

（二）土地利用情况

1.农用地

全市农用地总量为380 197.21公顷，其中耕地264 383.62公顷，比2005年减少 8 670.38 公顷，耕地减少的原因主要是由于建设占用和农业结构调整，2006年建设占用耕地3 222.02公顷；2006年实施农业结构调整，在推进创汇农业、生态农业、设施农业中，耕地转化为林地、园地、设施农业用地为4 595.85公顷。

2.建设用地

至2006年末全市建设用地总量为237 103.67公顷，以居民点及独立工矿用地为主，面积为216 301.03公顷，占建设用地面积的91.22%，交通运输用地19 032.46公顷，水利设施用地1 770.17公顷。

2006年全市批准建设用地11 144.97公顷，其中农用地转用6 550.06公顷，涉及耕地5 421.50公顷（包括部分2005年核发计划审批）。分批次建设用地8 646.24公顷，其中商服用地355.61公顷，工矿仓储用地4 568.07公顷，公用设施用地498.07公顷，公共建筑227.35公顷，住宅用地1 199.88公顷；单独选址建设用地2 498.72公顷，其中交通运输用地1 758.97公顷。

3.土地整理、复垦和开发情况

2006年全市积极推进土地整理复垦工作，通过乡镇农田区土地利用现状的调查，确定了土地开发整理复垦的重点区域，制订了土地开发整理复垦计划。一方面对零星宅基地、工业点、坑塘、废弃河流、农副业用地和零星未利用土地等进行复垦，另一方面推进结合基本农田基础设施建设开展的土地整理。全年开发整理复垦土地总面积为8 120.28公顷，新增耕地2 934.37公顷。土地开发整理复垦不但为上海市经济建设和社会发展占用耕地提供占补平衡指标，而且也进一步优化了郊区的土地利用结构，保护和建设了郊区的生态环境，提高了郊区的农业生产条件，促进了土地集约利用。

全市实施的国家投资土地整理复垦开发项目有两个，按照国土资源部有关文件要求组织实施，到2006年年底两个项目基本竣工，准备接受竣工验收。另外，本市积极推进滩涂促淤圈围工作，为全市经济社会发展拓展空间。

二、矿产资源

坚持把矿产资源开发利用和矿产资源保护紧密结合起来，进一步整顿和规范矿产资源开发秩序，强化对矿产资源开发利用的日常监督管理，提高矿产资源利用率，合理利用和保护好矿产资源。与此同时，强化对全市地质资料汇交、保管和利用的监督管理，使地质资料的管理和服务水平又上了一个新台阶。

继续做好矿产资源补偿费征收和管理工作，国土资源部2006年下达给本市的征收指标得到大幅度超额完成。继续加强对砖瓦粘土企业和矿泉水企业矿产资源补偿费的征收力度。

（一）地质勘查投入与勘查成果

2006年地质勘查投入1 305.5万元，勘查资金主要来于财政资金731.5万元，地方补贴574万元，主要用于上海城市地质调查、地面沉降及地下水动态监测、地面沉降防治研究等方面。完成了三维城市地质调查年度工作任务，积极推进地面沉降监测工作，为提高地面沉降防控能力提供基础资料。

（二）矿产资源勘查和开发利用情况

1.颁发勘查许可证和采矿许可证情况

2006年本市具有合法、有效的勘查许可证4个，勘查许可证项目进行了年检，所有项目均已通过。

至2006年底合法有效的采矿许可证有115个，主要是粘土矿和矿泉水采矿许可证，其中粘土矿许可证95个，水气矿产20个；变更2个，延续102个，其他11个，许可证总数比2005年减少1个。

2.矿产资源开发利用基本情况

2006年上海市开发利用的矿产资源主要是粘土矿和矿泉水，其中粘土矿的矿山数为96个，矿泉水的矿山数为19个，全年的销售收入分别为28 486万元和15 010万元，上缴矿产资源补偿费为623万元。

三、国土资源市场

土地市场

1.土地市场建设

2006年全市土地市场按照“政府调控、市场供应、规范运作、依法管理”的原则，进一步健全土地市场机制，不断优化土地资源配置。严格执行经营性六类项目用地招标拍卖挂牌制度，除划拨目录外的土地供应采用有偿使用制度。

2.土地一级市场建设

全市积极贯彻执行国办发37号文件，加大土地一级市场的宏观调控，加大土地供应的调控力度，合理引导房地产市场发展的规模、结构和节奏。2006年全市共出让土地 2 611 宗，面积7 680.13公顷，其中新增用地4 105.03公顷，出让成交价款为378.78亿元，土地出让纯收益113.63亿元。通过招标、拍卖、挂牌216宗，成交价款224.96亿元，纯收益67.48亿元，采用招标、拍卖、挂牌出让的土地主要是商服用地和住宅用地，面积为1 705.77公顷；协议出让2 395宗，成交价款153.81亿元，纯收益46.14亿元，主要是工矿仓储用地出让；划拨957宗，面积5 389.67公顷。

3.土地二级市场

全市土地二级市场反映的主要是房地产转让、出租、抵押情况，2006年全市二级市场呈现繁荣与活跃的态势，其中房地产转让402 674宗，转让金额为3 707亿元；房地产出租13 781宗，租金为7.16亿元；房地产抵押321 850宗，抵押价款为6 829.47亿元。

四、国土资源违法案件查处情况

2006年发现土地违法案件729件，其中2006年发生案件58件。2006年市区县房地局执法监察部门对土地违法行为共立案729件，审结840件（含2005年未结案件）。共拆除构建物115.27万平方米，收回土地74.08公顷，罚没款共计6 552.45万元。

五、国土资源行政复议情况

严格依照《行政复议法》审理行政复议案件，使行政复议成为解决纠纷、化解矛盾、层级监督的重要手段。2006年申请行政复议343件，其中行政处罚24件，行政许可38件，其他281件；2006年行政受理301件，审结300件，维持139件，确认违法12件，撤销5件，撤回申请48件，2006年未审结43件。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

全市共有行政单位20个，从业人员960人，行政编制人员951人，大专以上人员占全部编制人员的89%，年末平均人员962人。

2006年参加各种院校培训毕业或结业人数达372人次，其中参加党校学习92人次；行政学院学习61人次；参加其他培训219人次，其中国外10人次。学历教育49人，其中硕士生10人，本科生16人，大专生23人。2006年取得学位1人。通过各大专院校的学习和培训，各级国土资源管理干部的业务水平和政治素质有了明显提高。

七、问题与建议

上海市人口多、地域小、土地资源总量不足，土地对经济社会发展的制约作用越来越明显，矛盾愈来愈突出。要坚持资源开发与节约集约利用并举，坚持统筹当前发展与未来发展并重，推进土地资源利用与管理方式根本性转变，加快实现土地利用方式由粗放单向型向集约循环型转变。

1.按照保护资源更加严格规范的要求，着力建立最严格的土地管理制度

（1）加大基本农田保护力度。以耕地保有量、基本农田保护面积、耕地占补平衡为重点，抓紧细化对各区县考核的具体办法。推动金山区基本农田保护示范区建设取得实质性进展，继续推进土地整理复垦工作的实施。

（2）建立健全违法用地查处的长效管理机制。在发现机制、判别机制、会审机制、处置机制、通报制度上加大对违法用地的查处力度，将违法用地情况定期向各区县政府通报。

2.按照保障发展更加持续有力的要求，着力推进产业结构调整和经济增长方式的转变

（1）加强土地利用年度计划的编制和执行管理。继续采用“统”、“分”结合的分配方式，优化供地结构，确保国家、市级重点项目建设用地，优先保障与筹办2010年世博会相关的重大基础设施项目用地，支持符合产业发展政策的先进制造业和现代服务业用地。逐步建立“控增逼存”的管理办法，全年消化利用存量土地的数量力争达到2006年度存量土地总量的三分之一以上。

（2）加快消化利用闲置土地。加快实施《闲置出让土地处置试行规定》，全面建立闲置土地台账，把工作重心转向长效监管机制建设。

（3）推进“批项目、核土地”。加快完善“批项目、核土地”的工作机制，并配合市有关部门加快研究制定基础设施和社会事业等各类用地的用地指标（指南），健全用地指标（指南）管理办法。

（4）开展建设用地后评估。加快研究制定评估方案，对国家公告工业园区的绩效情况开展评估，完成2005年、2006年土地利用计划执行情况的评估，逐步建立土地利用绩效评估的长效机制。

（5）加强土地市场体系建设。重点要推进三方面工作：①探索建立土地有形市场。要完善土地市场运行的基本制度、组织架构和运作模式，引导土地交易双方依法交易、规范市场秩序，提高土地资源市场化配置的效率。②实施工业用地招拍挂。把握促进产业结构优化升级和推进工业用地招拍挂的关系，加快制订上海市工业用地招拍挂办法，年内全面推进实施。③推进土地储备。完善土地储备机制，加强经营性用地专项储备、统一供应、熟地出让的工作。研究制定工业园区土地储备管理办法，组织园区做好工业用地储备。

10. (急)请问上海商铺土地出让金计算公式是什么 谢谢

在上海买了商铺,在卖出时突被告知须缴土地出让金才能过户, 因为这是划拨土地, 请问计专算公式是什么属? 例如所购商铺面积是100平米,总价200万,而商场共四层,每层1000平米, 请问该交多少土地出让金?