楼市上海

1. 上海楼市新政：“新沪七条”出炉

3月3日晚间，上海市住建委、上海市规划和自然资源局、上海市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“新沪七条”），其中一条“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”引发市场关注。这也是上海首次对新房明确提出限售。
目前，上海只有无房户购房积分制度被称为“优先政策”，但具体细则还要等待官方后续的解释。
“5年限售”是“新沪七条”最受关注的政策，与杭州春节前出台的调控政策有异曲同工之妙。1月27日，杭州出台调控政策，其中一条“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。与杭州一样，上海也是在一手房市场过热之后祭出“限售”，抑制投资、投机客的资金涌入楼市。
结合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究总监严跃进认为，今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开了。包括咨询机构人士、中介人士在内，不少人与严跃进看法一致，上海此次调控是为了稳房价、防止市场过热。
严跃进指出，“优先购房者5年限售”这一点其实是为此前积分购房政策补漏；同时也是参考其他城市做法，对于优先认购的房源设置限售的条件，可以将那些想通过优先购房途径获得房源的炒房客挡在门外。同样，这招也可以降低那些优先购买客户较多的楼盘的市场预期。
房企高溢价拍地被约谈
另一名业内人士认为，上海在牛年开工后再次加码楼市调控，导火索或在于土地市场先热起来，出现高溢价地块，担忧土地市场温度或传递到销售端口。这么做主要是为了稳房价、抑制市场过热。
2月20日，融创建发联合体以总价64.52亿元竞得普陀区一幅纯宅地，成交楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。地块属于轨交上盖，总建筑面积不到8万平方米，没有自持要求，可以说是不折不扣的稀缺地块。然而，这幅地块东侧，是去年12月大华集团拿下的一幅总价30.6亿元的宅地，彼时的楼面价只有4.74万元/平方米。两个月地价接近翻番，且周边二手房单价接近6万元/平方米。“面粉比面包贵”，虽不能完全指向土地市场火爆，但肯定是区域板块过热了。
不久后，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对这次土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。明确表示：要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
但凡有“限价”的城市，普遍存在一个现象：一手新盘往往有价格倒挂，有投机炒作空间。政府锁定持有年限，增加炒房成本，可以震慑投机需求。为了降低市场预期，“新沪七条”还提出了土地限价竞价。业内人士认为，楼板价决定未来售价，尤其是面粉和面包价格接近，市场预期上升，买家入市意愿高。土地价格限定有助于稳定预期。后续会制定相应拿地方法，明确到达限价后谁可以拿下地块。
此外，租赁地块分别制订供应计划，和销售性商品地块分开。此前二者合并列入供应计划，但租赁地块无法形成有效供应。此举可以充分保证销售性地块充足稳定，同时充足供应也有助于平移地价。
小阳春传统销售旺季即将到来，市场走向备受关注。与杭州楼市情况接近的是，尽管1月底杭州对炒房资金实施了“大封杀”，仍然难挡年前一波红盘中签率低于10%，上海“121”政策后，一手楼盘同样出现多人摇号的现象。
为防止楼市出现过热倾向，上海继续在调控政策上补短板，并借鉴其他热点城市的做法，先强调严格执行，再看效果，不排除后面还有一系列调控举措继续挤压投机需求。
同策研究院高级分析师李霄霄指出，“新沪七条”受关注的是第二条跟第七条，其他的几条关于整顿市场秩序、强化市场管理的政策在之前已经出过，在这份文件中只是强调严格执行政策。
第二条限价竞价在其他城市已经有实施的案例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策面临的市场压力较大。在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价有助于在前段控制地价达到稳房价的目的。
第七条住房限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，来访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。
加强中介管理管控
“新沪七条”中，进一步加强中介管理，对于中介市场规范行为进行管控。上海已经进入存量市场，中介机构在交易中扮演重要角色。通过管控、规范中介企业行为，抑止炒作意图。由此可见，今年楼市还是以防止过热为主，如果达不到预期效果不排除继续加码的可能。
房地产市场成因复杂，过冷或过热，并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近几个月成交维持在3.9万套的上海二手房市场中，中介被认为是有助推作用的。
调控之前，房价涨幅最高的是上海市中心内环核心区域，相比之下，中环区域正处于补涨阶段。浦东中环内某小区，某套90平方米左右的房源在去年年底挂牌价600多万元，春节后，已经涨到了900万元，但一直没卖出去。据中介业务员反馈，虽然房价已经涨到8万元/平方米，但近期有很多要买房子的，都没有合适的房源挂牌。
21世纪经济报道记者走访了部分门店以及采访部分买家和卖家，发现因为有中介以独家VIP的方式来垄断房源，以高成交价给到业主信心，让业主们认为房子通过某些中介可以卖到较好的价格，这导致一些秉承着政策方针去平衡业主和买家利益、让价格回归理性的中介反而生存环境堪忧。
中介嗅到了敏感的气息，春节前后仅宝山大华板块，就新开了5家中介门店。这些中介门店正处于扩张周期。据了解，红星美凯龙旗下的美凯龙爱家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌几亩置业等中介自去年底开始，从外环外逐渐向市区扩张，大规模开店。
为了抢房源，有的中介门店不惜承诺业主以高价出售，这在一定程度上助推了房价的上涨。另一名中介业务员指出，“独家房源”是一种垄断行为，这导致房子不一定最终在短时间内卖掉，客户谈价空间也变少。
成交下滑，小阳春不再？
中介人士指出，新政出台表明二手房交易价格后期以稳定为主，趋于理性。但目前，价格趋势有待考量；交易量已经是下来不少了。
“最近市场成交下滑严重，成交周期和看房周期都非常长。”前述中介业务员反映，自从新政策后，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多数房东心态还是比较好的。有业主近期把价格下调大概0.05%-0.07%左右。
实际上，上海二手房的房源量自去年下半年开始，每月保持高位成交，已经去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：库存量本身就不太多，可以看的范围和数量也少；“121”新政执行之后，二手房增值税免征“2改5”，税费变化也导致房源出手难度增加了；加之有的中介做独家房源，客户看房也受限。
多个中介门店业务员反馈，小阳春能否如期出现，具体还是要看3月份的市场成交量及客户反应。由于2月份二手房数据目前还没有公开，但从一手房成交数据来看，小阳春恐怕难以出现。
第三方数据显示，3月1日，全上海121个板块仍未达到全面上涨，板块之间差异依然明显。从2月1日-2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。
诚然，不管后续市场走势如何，上海从各方封堵炒房资金的态度已经很明显。就在同一天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。
上海、杭州最新的调控离上轮调控仅相隔1个月，并且在同一天内发布政策，一个宏观背景是：今年1月底，住房和城乡建设部副部长倪虹带队在上海、深圳调研时指出，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。近日，倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况，重申“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

2. 没买房的你一定要知道！2021年上海楼市还会涨多少

我个人觉得2021年上海的楼市肯定是还会上涨的，毕竟它属于一线城市，还是有上涨的空间，大概会上涨10%左右。

3. 上海楼市组合拳立竿见影，主要体现在哪些方面

2020年年末至2021年初，上海楼市“局部地段、局部类型房子出现了一些过热苗头”。紧接着，上海就推出楼市调控“组合拳”，向市场传递出楼市“冒头即调控”稳定信号。

法拍房是指法院强制执行拍卖房屋，目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求，不过此前上海对于法拍房没有限购，导致不少没有购房资格市民通过法拍途径来买房。根据相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价70%。实际上，由于买人多，在上海捡漏买法拍房概率正在变低，有法拍房价格已经高于市场价。购买法拍房可能存在房屋过户税费、落户等风险，购房者需要防范风险。

陈杰在接受新华社采访时表示，上海出台一系列调控“组合拳”是对炒房行为精准打击。

楼市组合拳之规范租房市场

2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序实施意见》（简称《规范住房租赁市场意见》）规范租赁市场秩序。

上海市要求坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为。《规范住房租赁市场意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册商业银行，开立全市唯一资金监管账户，由监管银行对企业租金押金收付实施监管。同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

《规范住房租赁市场意见》提到，住房租赁经营机构向承租人收取租金周期，应当与向出租人支付租金周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。

同时，住房租赁经营机构应在上海市注册商业银行中，开立全市唯一住房租赁资金监管账户，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户。

《规范住房租赁市场意见》要求严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付周期不超过三个月，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月划转或按季划转。

住房租赁经营机构向收储房源出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人押金，只能用于支付收储房源应付押金。

建议购房者理性思考，盲目追高可能成接盘侠

新政出台后，有中介公司出现千万标房子单子解约。在经纪人小李经手房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”情况，“新政出来后，这个单子就很尴尬，因为定金已经交了，但是网签和贷款现在都办不了。因为二手房是卡你网签时间。1月22日之前没有网签成功都要按照新政策执行了，就是追溯离婚前家庭套数。”

这样情况并非个例。

新政出台一周，对市场效果已经开始显现，二手房带看量下降11%。上海链家公布一周（1/25-1/31）各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端抑制作用初现成效。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级措施对市场有效降温，特别是增值税年限调整直指二手房市场，房东上调挂牌价比例出现明显下降，降价占比提升6个百分点，而买家考虑到交易成本增加，观望情绪，叠加后续出台法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳，向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”信号，起到为楼市降噪作用。

对于后续市场走势，卢文曦表示，新房市场中打新热有望降温，今后认筹率超过100%项目会明显减少。由于增值税征免年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。

陈杰在接受《夜线约见》采访时向市民建议，购房不要盲目追高，房价上涨原因可能是个别政策调整行为，具有不确定性，可能未来还会调整，盲目追高可能就接盘了。因此建议大家要理性思考，多查询正规、官方信息进行独立判断。

4. 上海楼市新政猝不及防，最受其影响的人有哪些，为什么

受到这次上海新政影响最大的人莫过于扎根城市不久的年轻人才，新政的购房资格限制过多，使得兢兢业业的工作攒钱买房扎根在城市成为了一场笑谈。

其实2021年1月21日上海政府出台的楼市调控政策是为了严格限制购房，调整增值税的年限，打击非法炒房者，其根本目的在于促进房地产市场正常平稳的发展，看起来似乎这个政策的出台给你很多人带来了不便，但只要不是以购房为盈利目的的人，就不会受到太大的影响，更何况这次新政的出台的目的就是为了帮助那些刚需家庭。

不得不说，上海的房价虽然可以用寸土寸金来形容，随随便便买一套普通的房子就要上百万甚至是千万，可是考虑到上海在国内的商业地位和地理位置，价格也是相对健康的，上海的房价水涨船高也是可以理解的，毕竟没有哪一个年轻人不向往着这个随处充斥着工作机会的地方。

5. 上海楼市调控还是来了，它将会如何发挥效力

现在我们国内的楼市，出现了两级分化的状况。一线城市以及发展潜力好的新兴城市，房价不仅没有出现下降的情况，房价反而开始向上走。而一些城市由于发展不好、没有潜力，房价也只能下行。

上海除了在资格上进行更加严厉的控制外，也对增值税征免年限进行了调整。在以前，个人只要购买住房的时间超过2年，就可以免征出售房产的增值税。

而在《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中就把2年，修改为了5年。这样，如果购房年限不到，出售者就需要承担一笔不小的增值税。这样也可以增大投资者的出售房屋的成本。当然，这个政策在实际实行的过程中也存在很多的问题。毕竟，对于一些资源紧缺的房源，这部分费用一般都转嫁给购房者了。

各位大仙，对于上海楼市调控新政，您有什么不同看法，可以在评论区畅所欲言。

6. 上海楼市调控再升级，这释放出了什么信号

上海1月21日发布重磅楼市新政，并于今日起实施：一对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住需求……

无独有偶，另一个房价标杆城市——深圳也在1月19日加码升级楼市“限购”政策，对“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确，剑指“假结婚买房”！

“我自己在2019年底买的房子还花了好几十万茶水费，2020年跟别人去合伙打新……我也是被逼无奈，现在在找朋友打听北京的房子。”一位在珠三角从事房地产媒体行业多年的陈女士坦陈了自己这两年的经历，她指出，此番深圳等楼市火爆的焦点不再是纯粹的新盘价格的问题，而是新旧住宅价格的倒挂。

“二手房的价格这两年已经涨得很高了，买方不太愿意接盘，而新房市场一套房动辄一两千万，还比周边二手房挂牌价低不少，这里面就有了套利空间。参与摇号的要求是无房户优先，所以就出现了很魔幻的情况，刚需有资格买不起，想投机的资金不够，真正有钱的又没资格，所以导致代持、众筹买房的行为层出不穷。”一位深圳当地的房地产研究者告诉我们。

央企华润在深圳核心地段开发的一个楼盘一期项目2020年11月份的开盘均价约为13万元每平方米，而周边二手房价格已挂到18万元每平方米，万科一处刚刚开售的楼盘销售均价10.6万元每平方米，周边二手房挂牌价15万元左右。“一万人摇一千套房，摇上一套新房，直接相当于赚了几百万。”明显的一二手房价的倒挂差加上“僧多粥少”，本来是政府为了调控房价做出的限价措施，却让目的是赚取暴利的部分炒房客们钻了空子。希望政府部门能够重视这些问题，真正为老百姓办事！

7. 上海史上最严楼市调控来了，具体政策是什么样的

央行自己也说了，放水是为了扶持实体经济，官媒的统计也证实了这一次次放水的效果。

虽然这么说，但还是会有部分资金流向了房地产市场，不然也不会有银行因为违规放贷被处罚，不然上海此次调控也不会提出“严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。

这部分流向房产市场的资金量有多大，官方也无法精准统计，但肯定是有的。

因此，央行放水确实助推了上海本轮楼市，但不是最主要推动力。

上海“史上最严”房产调控政策一出，媒体几乎一片叫好，既为上海市的政策“叫好”，也为上海的楼市“叫好”，好像明天上海的房价就能像央视新闻中所说的“健康”、“稳定”了。

如果真能这样，百姓幸甚！中国幸甚！

但房价越调越高，几乎已经成为“共识”。那上海这轮调控，也会这样吗？

我们无从预测，只能看政策实施以后上海楼市的真实走向了。

但是，不能从根本上解决房价上涨的“推动力”问题，就真的能控制住房价吗？

“公民同招”的负面影响不消除，上海的家长会放弃对“学区房”的念想吗？你能忍受你家“优秀”的孩子进“菜小”吗？

真实的“刚需”得不到满足，它会“爆发”吗？

8. 上海楼市出台新政，为何要出台这样的新政

出台这样的政策主要还是因为上海近期楼市出现大幅上涨，尤其是二手房出现明显过热的现象。近日，上海市政府发布新政策，对三年内离婚的夫妻其名下的房产，按离婚之前的计算，而且房屋购买不足五年进行出售的，全面征收增值税，而且在摇号政策，将优先无房的家庭。对于新出台的这项政策，上海房管局工作人员表示，该政策主要是为了贯彻房住不炒的政策，同时为是了构建一个长效的房地产机制，当然最重要的还是，要稳住房价和土地价格。近日，上海二手房炒作得非常严重，相关投诉也越来越多，很多消费者表示，市场出现大量房东违约，跳价的现象。

同时这次楼市新规也再度强调，房住不炒原则，并且表示将会对郊区靠近轨道交通的地区，供给更多的土地，而在长效机制方面，在租售同权，保障性住房方面，上海市政府也将投入更多，确保整体房地产市场可以获得一个很好的稳定发展，让那些刚需者可以买到自己的房子，为低收入人群提供更多的保障性住房。

9. 2021年的上海楼市几乎每个月都有新政！为什么那么频繁的变化

原因在于上海的楼盘管控还存在有太多的漏洞，需要不断发布新规来进行调整。

我们首先必须对市场数据有一个基本的判断

去年，上海总共售出了约24万套房子，每月约2万套

去年楼市怎么样？综上所述，上半年冷，下半年热，所以一个月两万台是一个比较稳定的数字

如果交易已经过了3万套，那么楼市就比较热了。如果3万套数据持续三个月，那么楼市热度将会火爆

所以春节前大量成交提前，3月份卖出3万多套。还有一个很重要的原因是，网上传输在4月1日网上签约之前，必须检查购买限制。

虽然没有发生，但很多购房者为了尽快完成换房，提前搬到了3月份。

所以我们看这个数据，其实是很复杂的，因为客观因素多种多样，但确实不是小交易量。这也是新政多的原因。

好了，以上就是本期内容的全部分享了。