⑴ 2014年上海物业管理费收取标准多少
一般情况下，物业收费问题主要涉及到收费标准确定及费用构成两个方面。而上海物业费收取标准主要根据建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
⑵ 物业服务成本计算公式
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
⑶ 物业管理预算表怎么写
收支预算吗？
每个月收入多少，这个好计算吧，至于支出预算，就是你的管理成本阿，无非是工资加福利，加上办公费用等
⑷ 物业服务费用怎样测算
一、物业管理费用测算方法
一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：
1、 工资及福利费测算
工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1） 基本工资（元/月）
基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2） 福利费（元/月）
福利费包括：
福利基金—按职工工资总额的14%计算。
工会经费—按职工工资总额的2%计算。
教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）
按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：
（1） 测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
（2）测算公共设施、设备的月折旧费
月折旧费=
（3）测算公共设施、设备的维修保养费
维修保养费＝月折旧费×40%
除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（3）供配电、发电系统设备维修费
（4）消防系统维修费
（5）公共建筑道路维修费
将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。
3、电梯费用
电梯费用=
其中：
电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。
电梯年检费 = 年检费总额/12月
4、 绿化费
绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。
每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝
5、 清洁卫生费
小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝
6、 保安费
保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的保安费＝
7、 办公费
办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。
每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝
8、 固定资产折旧费
固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：
固定资产月折旧额＝
每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝
9、 法定税收
物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算。
两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。
具体条例规定请查看当地的物业服务收费管理办法！
⑸ 物业成本核算样本
小区物业费测算模板
序号 项目 测算依据 测算式 测算结果
（元）
1 工资 管理处主任3800元、管理员
2000元。 3800元×1人
＋2000元×3人 9800.00
2 社会保险及劳动调配费和档案管理费 按珠海市最低缴费标准为1331元,计提19.5%,劳动调配费每人9元,档案管理费每人30元. 1331元×19.5%
×4人＋9元×4人＋30元×4人 1194.16
3 福利费开支 1×14% 9800元×14% 1372.00
4 住房公积金 按50%管理员缴存,1×6% 9800元×6%×50% 294.0
5 劳动合同
终止补偿 1×8.33% 9800元×8.33%×70% 571.43
6 员工探亲及 年休假补薪 1×8.33% 9800元×8.33% 816.34
7 工会经费 1×2% 9800元×2% 196.00
8 教育经费 1×1.5% 9800元×1.5% 147.00
9 年终加薪 1×8.33% 9800元×8.33% 816.34
10 员工交通补 按50%管理员计交通补,每天4元,每月按26天计. 4元×26天×4人
×50% 208.00
11 项目经理
通讯补 每月按100元计 100元 100.00
12 管理处
办公费用 管理处电费:5月-10月按400元,11月-次年4月按400元,平均每月300元;银行手续费每户1元;发票工本费及通知单纸张按每户0.30元,电话费200元;其它费用按人均50元计. 300元＋1元×523户＋0.30×523户＋200元＋50元×4人
1379.90
13 合 计 16895