深圳房地产市场背景分析

A. 深圳房产各区域未来发展的可能趋势区别

1、“关内”的抄起点高，但上限也更袭高，如果资金预算足够，也就是预算在八百万往上，建议先考虑“关内”

2、西部，也就是保安福永沙井或龙华片区等，政府的规划的时间比较长，规划2030年会有一个比较大的变化，房产滞后约四五年，所以如果资金预算在三四百万，考虑长期（15年或往上），建议考虑西部

3、东进的龙岗，光明等片区，属于现在政府大力扶持发展的区域，从未来规划来看，包括配套交通等五年内会有一个很大的改观，综合2，如果考虑短期（10年左右），建议考虑龙岗或者光明

B. 谁能给我 一份有关深圳房地产市场中的问题的调查报告

深圳经济持续稳健地增长，为深圳房地产的发展提供了强有力的“后援”。十五期间，深圳市保持了15.8%的年均增速，2005年深圳突破了4000亿元大关。未来5年，深圳市经济总量还将至少保持13%的增速。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位的事实，将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要5年的时间才能得到一定程度的缓解。与深圳的城市发展阶段相对应的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳产生了两段置业的高峰期，基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始，深圳进入第二代的置业和第一代置业升级和换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。
2005年深圳市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％。商品房施工面积累计为3414.14万平方米，同比增加9.42％；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18％。商品房空置面积为168.31万平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58％。2005年，商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％。
2006年上半年，深圳市房地产开发投资212.6亿元，同比上升16.16％，住宅开发投资141.44亿元，同比上升25.08％；商品房施工面积2824.49万平方米，同比上升7.70％，其中住宅施工面积1962.67万平方米，同比上升4.45%；商品房新开工面积461.5万平方米，同比下降16.62%；商品房竣工面积255.55万平方米，同比上升24.93％。2006年上半年，深圳市商品房批准预售面积累计为335.6万平方米，同比上升0.86%，其中住宅批准预售面积281万平方米，同比下降1.59%；至2006年6月底，深圳市商品房空置面积为159.48万平方米，同比下降4.48%，其中商品住宅空置面积55.23万平方米，同比下降27.15%。
投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右，这个数据具有相对的合理性。对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长，在1200万的总现实人口中，75%的人口的居住方式都是非产权式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。综合上述因素，2006年的深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。2006年深圳房价应该还会保持10%左右的均速。对政府管理部门来说，对楼市的调控，手中仍然有“牌”可出，深圳房地产市场不会走入失控和无序。

至于问题所在，全国都存在的问题也就是深圳的问题：
http://hi..com/myxana/blog/item/975dde438c5bb61173f05dbe.html

C. 深圳房地产为啥发展这麽好

深圳的房地产为什么发展的这么好，这是因为深圳是特区啊，中国经济的中心之一。在中国来说也是一线城市。房地产能不好吗？

D. 如何看待深圳现在的房地产行业

尽管一季度大部分房企业绩持续飘红，但伴随着一二线热点城市相继出台专调控政策，对于房企属来说，如何寻找突围之路才是当前的重点。
参考《中国房地产行业市场需求预测与投资分析报告》显示，在一季度多个城市密集出台调控新政环境下，房企规模门槛和行业集中度进一步提升，规模房企优势越加凸显，万科、碧桂园、恒大三家龙头房企的销售规模均已超过千亿。

E. 2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告

2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告

一、2007年 1～8月房地产市场总体运行情况

（一）房地产开发投资和商品房建设规模小幅下降

1～8月，我市完成房地产开发投资276.30亿元，同比下降3.89%，其中住宅完成投资 201.55亿元，同比增加 2.97%；商品房施工面积为 2870.32万平方米，同比下降 2.87%,其中住宅施工面积2020.73万平方米，同比下降 1.85%；商品房新开工面积为 547.02 万平方米，同比下降 4.82%，其中住宅新开工面积407.75万平方米，同比下降 7.89%。

（二）商品房批准预售面积持续下降

1～8月，全市新建商品房批准预售面积为 385.45万平方米，同比下降13.4%；其中住宅批准预售面积 345.37 万平方米，同比下降 8.14%。1～8 月，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积 252.17万平方米，占全市住宅批准预售面积的 73.01%.

（三）新建商品房销售面积继续减少

1～8月，商品房销售面积为 464.06万平方米，同比减少8.66%，其中，住宅销售面积418.3万平方米，同比减少5.35%;办公楼销售面积18.6万平方米，同比减少30.55%；商业用房销售面积 23.91万平方米，同比减 26.75%。

（四）特区外销售规模居全市主体，普通商品住宅占较大比重

1～8月，特区外商品住宅销售面积276.44万平方米，占全市销售面积的 66.09%， 特区外置业已居全市主导地位。1～8月，全市单套建筑面积 144 平方米以内的商品住房销售套数16835套，占全市销售套数的 88.13%，其中 90平方米以内的住宅销售套数19830套，占总套数的 47.67%。

（五）商品住房价格继续上涨，涨幅较大

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年 1～8月， 我市新建商品住宅价格同比涨幅为12.8%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为 10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6％，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，1～8月，全市新建商品住宅销售均价为12803.17元/平方米。

（六）二手房交易规模继续上升

1～8月，全市二手房交易面积达到965.89万平方米，同比增加 43.83%，其中住宅交易面积为761.91万平方米，同比增加54.70%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为 1.82：1。

（七）商品住宅销售对象以国内购房人为主

1～8月，全市国内购房人购房套数 38801套，占总套数的93.27%，购房资金 443.13亿元，占总资金的92.07%。境外购房3 人（含港澳台）购房资金 42.46亿元，占总资金的 7.93%，其中港澳台购房资金36.5亿元，占总资金的 6.82%，外来购房资金所占比例相对较小。

二、8月份房地产市场运行分析

（一）房地产开发投资较上月有所下降，90平方米以内住宅投资额所占比重50%

6、7 月份，房地产开发投资额较之前有较大幅度的增加，是今年单月投资额最多的两个月份，随着房地产市场观望氛围的出现，8 月份房地产投资额为36.22 亿元，环比7 月下降17.25%。住宅投资28.94亿元，环比 7月下降 18.96%。

90平方米以下住宅投资额占总住宅投资额的比重自6月份以来均超过50%，7月份比重高达67.52%，8月份又有所回落。从市场趋势来看，我市住房供应结构调整的90/70 政策，正在逐渐发挥作用，90平方米以下住宅供应有望在今后逐步增大。

（二）8 月份商品住宅销售面积降幅较大，特区外下降幅度较为明显

从各月商品住宅销售面积来看，自7 月份开始，住房销售面积开始下降，7月为 48.98万平方米，环比6月下降 15.32%；进入8月，住宅销售面积33.83万平方米，环比7月下降30.93%，成为今年以来销售规模的最低谷，而特区外住宅销售面积环比7月下降 41.83%。较高的房价水平和近期宏观调控的持续作用，使得商品房销售速度开始减缓，住房交易开始萎缩，市场出现较浓的观望气氛。

90平方米以内商品住宅销售面积所占比重，在 6、7月份相对较高，约为 40%；进入 8月份，由于整个市场成交的萎缩，加上推出多个高档楼盘，使得 8月份90平方米以内住宅面积所占比例有所下降。8月90平方米以内的住宅销售面积8.82万平方米，环比 7 月下降14.42%，占全市住宅销售面积的比重为26.07%，较 7月有所减小；90～144平方米之间的住宅销售面积17.46 万平方米，环比 7 月下降 10.32%，占全市住宅销售面积的比重为51.61%； 144平方米以上住宅销售面积7.55万平方米，环比下降 30.73%，占全市住宅销售面积的比重为 22.32%，144平方米以上的住宅销售面积下降幅度相对较大。

（三）8月住宅价格较7月有所上升，144平方米以上住宅价格出现小幅下降

进入 5月份，住宅价格基本保持在14000元/平方米左右，由于8 月份住宅成交量较小，部分高档楼盘对本月价格拉动作用就更为明显。8月住宅价格为 15518.77元/平方米，相对于7月的14422.21元/平方米，出现较大幅度上升。其中，90平方米以内普通商品住宅价格为13846.56元/平方米，相对7月的11570.76元/平方米有一定幅度上涨； 90～144平方米之间的住宅价格为13721.71元/平方米， 相对7月的11970.72元/平方米上涨幅度也较大；144平方米以上的住宅价格为21621.24元/平方米，相对7月的23655.56元/平方米出现小幅下降。

（四）8月二手住房销售面积出现较大幅度下降，市场观望氛围较浓

7月我市开始启用二手房买卖的合同示范文本，之后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同；而且今后二手房交易将按照评估价征收个税、土地增值税；同时深圳商业银行开始自发收缩房贷放款。在这一系列政策的综合影响下，二手住房成交在 8 月份出现较大幅度的下降，成交量为 98.72万平方米，环比 7月降幅达 26.39%，投机炒作也在调控政策作用下得到一定程度的控制，这将有利于我市房地产市场逐步回归理性。

三、近期房地产宏观调控政策分析

近期国务院出台24号文，进一步关注城市低收入家庭住房困难问题，我市在加强住房保障、金融调控等方面进一步采取了相关调控措施：

一是加强住房保障制度体系建设，加大住房保障工作力度。8 月 7日，《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）发布，24号文把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重要工作和住房制度改革的重要内容。为加强住房保障制度体系的建设，切实改善住房困难的低收入家庭的居住条件，我市正在组织起草《深圳市住房保障条例》和《关于进一步促进深圳市住房保障工作的若干意见》等文件。目前，我市已经有七成保障性住房用地和项目得到落实，市政府承诺年内提供经济适用房和公共租赁房不少于 6000套，现已落实住房 4189套。

二是开展户籍住房困难家庭情况普查。9月份将在全市范围内开展户籍住房困难家庭情况普查，普查的相关信息将作为申请政策性住房的基础信息。这是我市第一次组织实施以全市户籍住房困难家庭为对象的调查，普查时点是2007年9月1日零时零分，即表格中所有被普查家庭信息，均按照2007年9月1日零时零分的状况进行填写。市普查办公室将根据表格数据统计汇总结果，建立全市户籍住房困难家庭档案数据库。

三是深圳商业银行自发收缩房贷放款，防范房地产金融风险。今年4 月，深圳银监局发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高对房地产贷款的风险管理能力。7月 31日，在“2007年深圳银行业年中监管工作会议”上，深圳银监局提醒深圳各银行规避信贷风险。近期各商业银行自发收缩放贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付,对申请人资质要求明显从严,对二手房评估价进行下调等方面。信贷的收缩加上今后即将出台的二手房交易将按评估价征税等政策的影响，已经使得近期二手房交易量有所下降，同时部分新房销售进度也有所减缓，这将有利于抑制市场的投机炒作，并使得房地产市场逐步向理性回归。

(深圳市房地产研究中心王锋)

F. 深圳715房产新政深度解读

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅线：总价750万以上，同时容积率在1.0（含）以下，同时套内面积120（含本数）平以上或者建筑面积144（含本数）平以上；6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

靴子终于落地，此刻给市场降温非常及时，不然行情如脱缰的野马，无法控制。

(6)深圳房地产市场背景分析扩展阅读：

1、深户必须持有3年社保才有购房资格，杜绝了很多人火线入户抢房，在供应短期的背景下，保障了长期在深圳生活工作人的利益。这样无论是限购新房，还是二手，买家的竞争对手都会减少。

有资格的人看到合适的可以下手，延后的需求，一旦放松，都会集中爆发，供应没有得到明显改善的情况下，时间天平还是会向业主倾斜。

3年社保也会误伤刚需，但只要杜绝其他渠道获得资格，对大多数人来说都是有利的。如果其他人通过另外方式获得购房指标，利用信息差再次挤压刚需空间，是非常不利的。

2、豪宅税从750万开始征收，征税都是在增加成本。大家都会聚焦750万以下物业，竞争激烈，要付出更多代价。

750万以上的物业，由于之前限售的原因，挂牌房源本身就少，多数业主也不会自认税费便宜出售。因为房价长期上涨的预期没有变，会跟去年双十一一样，税费让买家承担。但那些不受市场青睐的物业会被降价出售。

G. 深圳房地产-了解深圳房地产的进来说

罗湖是个老城区，居住环境不好，做商业还可以考虑，不过都是较旧的房子回，回报也不高。福田倒是个好答地主，可惜价格太高。升值空间有限。写字楼的出租倒是不错，不过投资要大。南山是前两年最热的，价格也升得很高了。写字楼少，上班族上班不方便，出租的话，投资要慎 重。我倒是觉得关口的房子，可以适当关注下，