2016上海楼市降温

① 频繁上热搜的上海学区房迎来温和降温

3月16日，上海学区房上了微博热搜。
当日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。根据该办法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证校校之间的平等。长期困扰上海中小学生家长的初中择校问题，或将随着这一改革措施的深入推进逐步缓解。
这不是上海学区房第一次上热搜，2020年下半年，上海学区房曾因价格上涨引发网友热议。根据克而瑞监测数据，2020年3月份以来，大三林板块、张江板块学区房聚集的区域，部分带学区新房价格涨幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。
学区房温和降温？
3月16日，上海市教委公布了《实施办法》。这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生。《实施办法》规定，从2022年起，上海市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。
值得注意的是，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。
“这个政策的目的主要是让各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校（高中）读书，对于学区房有一定冲击，但预计影响有限。”亿翰智库总监于小雨对《证券日报》记者表示。
“目前小学升初中的规则没有变，购房者有实力还是会买学区房，优质学校的朋友圈资源是家长非常看重的，初中名校的优势可能相对变弱了，但相对弱可能也比普通初中要强。可能原来初中名校上高中名校的名额是200个，现在是80个，普通初中可能原来是0，现在是1。”于小雨对《证券日报》记者补充说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“按照克而瑞监控数据，上海市热门学区板块今年年初的价格较去年最高点有所回调，此次初中升高中录取新政的出台，应该会让学区房温和降温。”
专家建议理性置业
学区房涨价成为2020年下半年上海楼市的热点词。据《证券日报》记者走访了解，上海大三林区域前滩板块诸多二手房小区、张江集团中学对口的几个小区等，2020年全年价格涨幅超过50%。多个小区二手房价格远超10万元/平方米，而前滩新房均价在9万元/平方米左右，两者严重倒挂。
“现在核心区域的新房，分数没达到60分（满分，上海新房实行打分制度）基本排在靠后的位置，摇到号的可能性较小，满分家庭摇到号的希望较大。对于购房者而言买到新房就是赚到，学区稍微好些的二手房基本跟新房价格严重倒挂，价格也是天价。”一位上海本地房企内部人士告诉《证券日报》记者。
“三林区域2020年二手房涨幅较大，部分小区如博学家园的成交价已经从去年最低单价6万/平方米涨至最高10万/平方米。三林区域内二手房去年是普涨，最低涨幅在30%，最高的翻了一番还不止。以三林这边的都林嘉苑举例，该小区2020年初二手房均价在5.2万元/平方米，现在基本单价超过8万元/平方米。”链家上海三林区域某二手房交易工作人员告诉《证券日报》记者。
严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受到更公平的招考机会，自然使得‘哄抢好学区’的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即‘教育资源均衡化’的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。”
上海易居房地产研究院发布的《上海教改开启，教育资源均衡利好房价稳定》报告，对3月16日上海市教委的教改政策进行了分析，重点研究了四方面内容，即“名额分配综合评价录取”改革内容、去年上海学区房存在什么风险、教改下学区房市场如何变动、家长应如何理性择校和理性置业。
报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅居前。报告称学区房类似涨幅明显偏大，若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。
“中考这件事本来就是看分数的，之前也可以跨区域报考学校（可能跨区只能报一个），现在会更加公平一些，是个好的开端，原来普通初中学校的第一名，虽然是第一，但分数还是达不到高中名校的录取分数，现在有名额了，能上高中名校了。改革后，高中名校从‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各区掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’，还是在优中选优。”对于上海市高中录取新政，于小雨对《证券日报》记者表示。

② 频上“热搜” 今年月均50次调控为楼市降温

今年下半年以来，针对房地产市场的各种“门槛”、花式“锤”法，将多个城市的楼市调控政策一次又一次地送上热搜。无论是来自高层的多次聚焦，还是各地在整顿中介、建立二手房指导价、优化土地竞拍规则、围堵离婚买房等方面的查缺补漏，均预示着楼市调控丝毫没有放松的迹象。
“当前的房地产市场调控，明显不一样了。”中原地产首席分析师张大伟表示，如果说此前的楼市调控政策大部分是老调重弹，那么，近期的楼市调控无疑开始“动真格”，一些调控漏洞被打上了“补丁”。
如8月5日，北京发布公告称，自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。值得注意的是，尽管早在2017年北京就收紧过离婚购房政策，但彼时的限制更多集中在信贷政策上，并未从购房资格上加以调控。
据北京住建委相关负责人介绍，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既有可能影响楼市调控效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，近两年已有多个城市先后堵上“离婚买房”这一漏洞，随着此次北京从购房资格上完善“离婚买房”政策，预示着其调控力度正在有节奏地收紧中。
8月5日，杭州、成都在出招优化购房资格等方面，祭出“双响炮”。具体来看，杭州主要从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序等三方面，进一步加强房地产市场调控；成都则对于群众反映的“防止通过迁移户籍、社保获取靠前顺位，以及通过赠与方式获取购房资格”等情况，加强赠与管理、优化购房资格复核顺位，规范借此腾挪购房资格等行为。
“总的来看，北京、杭州和成都的新政，均旨在完善房地产交易规则、封堵投机漏洞，对普通购房者而言保护多于限制。”
克而瑞研究中心副总经理杨科伟对《证券日报》记者表示，从近期出台的地方调控政策看，规则愈发具体化，并呈现出靶向施治、动态调节的特点。即若政策效果不及预期，则将及时追加，这使得目前房地产市场调控趋于高频化。如2021年年初至今，成都已出台6次楼市新政，上海更是连番9次加码。
中原地产研究中心数据统计显示，今年前7个月，全国房地产调控多达352次，平均每月的调控次数高达50次。
上述多位受访专家表示，从调控政策的内容看，除了持续优化购房资格外，在今年不断创新的楼市调控新举措中，二手房成交参考价机制有望成为楼市调控的风向标。据记者不完全统计，截至目前，已有深圳、成都、西安、上海、宁波、绍兴、无锡、东莞、金华和衢州等10城陆续推行了二手住房参考价制度。
杨科伟表示，基于调控政策趋于精细化、高频化的判断，前期已经出台过调控新政的热点城市，若其实施后效果未达目标，或出现新情况、新问题，进一步加大调控和监管力度也不无可能。

③ 上海楼盘认购前需公示3天，这能给楼市“降温”吗

我觉得一定可以给楼市降温，因为目前上海已经出台了多种房地产措施，这些措施的统一目的都是为了给楼市降温。

原因其实非常简单，因为之前上海的房地产行情特别火爆，当时有很多人非常关注上海的房地产行情，房地产行情也没有得到有效的遏制，所以才会出现房价一直上涨的现象。现在上海的买房条件变得越来越严，炒房者已经没有办法通过正常的方式来做投机主义行为了。

这个措施一定可以给楼市降温。

我们可以这样理解，公示三天的意义绝对不仅仅是三天时间，而是在这三天的时间里可以尽可能的筛查账户，通过这样的方式来进一步杜绝违规资金进入到楼市当中。当这样的措施出台以后，买房的条件会变得越来越严格，任何通过违规手段买房的方式已经行不通了。

④ 银行欲给楼市降温：上调首付比例遏制投资需求

上海部分银行将会上调贷款首付比例！3月2日下午，上海住房和银行监管部门召开会议，就房贷比例，银行与中介合作情况进行调研。这次会议释放出的明确信号是，银行将会收紧房贷比例，降低资金杠杆率，防止恶意投资带来的信贷风险。

从1月份以来，楼市热度超出想象，北京和上海的银行已经普遍执行首套房利率85%的优惠，更有甚者出现了83%甚至更低的利率折扣，二套房利率也由原来的基准利率的1.1倍下降至基准利率。在这样的宽松的货币环境下，部分银行已经开始意识到潜在的风险。

“房价在快速涨，投机行为增加”，是银行业普遍的感受。

是否会有断供风险

来自银行系统的数据显示，一线城市因为房产交易量大，房价稳步向上，波动幅度小，很难出现系统性风险，很少出现“断供”现象。近两年的“断供”现象只在温州和陕西小规模出现过，也未构成大的威胁。一些为数不多的“断供”个案主要集中在2007年至2010年之间，因借款人个人财务问题导致。

打包贷款的风险

部分购房者投机心理强，一些炒楼者虽有不少的买房经历，也有一定的财富积累，但如此心态容易给银行带来风险。中介的一些打包贷款行为也容易加重杠杆风险。在一线城市房地产逐渐进入存量房市场后，中介是银行房贷业务的重要来源，不过中介在推荐贷款客户是并不都是优质客户，个别贷款人信用和还款能力存在瑕疵。

银行或提高首付比例

当前一线城市火爆的楼市，让银行更加关注潜在的风险，银行业内人士表示会更严格审核贷款人资质，并考虑提高首付比例。

（以上回答发布于2016-03-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑤ 上半年楼市降温别以为降价了你就能买房!

虽然银行略显无情，但是都是出于风险的考虑，也别怪人家不给面子。对于刚需族来说，如果有足够的资金，心仪的房子，可以适时出手，毕竟，不管房价跌多少，需求摆在那里，该买还是得买。而那些因为上面的理由导致房贷被拒的朋友也不要因此消沉，只要提前了解政策，做好相关的应对之策，就能为顺利获贷增加一份有力的筹码。

（以上回答发布于2016-09-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑥ 上海楼市明显降温，官方都出台了哪些政策

上海楼市明显降温，官方都出台了哪些政策？

对于此次官方出台的这些政策，对于整个上海楼市也起到了降温的作用，规范了开发商，购房者，银行和中介等机构，也从基本上让上海的楼市回归到健康发展的道路上。

⑦ 根据通知，三部门联合对楼市出手，楼市会降温吗房价会下降吗

三部门对楼市出手，这样做就是为了保障我们的居民可以住上自己的房子，我认为如果对这样的行为进行控制，那么房价在未来很大一段时间就会降温，也就是说房价还是有下降的可能性。

房子对于我们每个人来说都是十分重要的，我们只有自己的住所才会有自己的家，但是在现在可以说房子的价钱是我们不敢恭维的，在很多时候我们都会选择贷款买房，但是贷款买房对我们来说压力是十分大的，所以为了保障我们居民的居住，在现在对楼市就做出了要求。

对楼市出手自然就是维护我们这个社会的公平，也是在维护市场的稳定，也能在很大程度上提升我们的幸福感。

⑧ 上海房贷审批“三价就低”！降温楼市，调控再打“补丁”

上海楼市调控再现新政。日前，第一财经记者获悉，上海各银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，即银行将根据合同网签价、交易中心核验价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。

“从上周五就已经开始做了，不过目前整体参数还比较少，我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行分行个金部相关负责人对第一财经记者说道。
“三价就低”政策被业内视为楼市调控的“打补丁”之举。接受记者采访的多位人士表示，这意味着银行信贷额度进一步收紧，在一定程度上会提高购房者的首付成本；同时，有利于二手房市场管控，进一步挤压投资投机空间，促进房地产市场平稳发展。
包括“三价就低”举措在内，近期上海在楼市调控上频频出台措施，比如上调房贷利率、加强住房赠与管理、对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验等，有观点称，上述政策主要是对前期政策的查漏补缺，以堵住投机者的“可乘之机”。实际上，这也是今年以来全国房地产调控的主基调，在房价全面上涨的情况下，年初至今全国楼市调控政策密集出台，收紧力度不断增加。
“三价就低”是哪三价？
以往，银行在审批二手房贷款的时候，通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低，如今，这一情况有了变化。根据上海的新政，银行要额外加入房产交易中心核验价做为审批依据，并且按照“三价就低”的原则来放贷。
这三价究竟是如何计算的？具体而言，所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格，在购房者签订贷款合同之后，银行会通过合作的评估公司来评估房产的资产价值，并以此确定房贷额度。
房产交易中心核验价，又称涉税评估价，主要是由房产交易中心自动评估，通常房屋交易所缴纳的税费就是以该核验价格为准。“一般来说，交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考，但与银行的评估价会有差别。目前，我们正在对接房产交易中心的数据。”一位股份行信贷客户经理对记者说道。
上述国有大行分行个金部相关负责人也对记者称，新政出台后，交易中心所提供的核验价整体参数还比较少，银行在操作层面还需更多数据做参考，然后再进行对比。
对于购房者来说，“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。举例而言，若一套房产的合同网签价为500万元，按照以前的规定，首套购房者(首付比例35%)需首付175万元，剩下325万元贷款；但按照涉税评估价来计算，若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右，那么购房者的贷款额度就只有292.5万元，这也就意味着购房者需要首付207.5万元，比此前多了32.5万元。
“这主要还是为了压降资金杠杆，挤压投机者的投机空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称，之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度，从而实现降低首付比例，减少自身资金占用，在一定程度上助推了楼市热度；但现在，有了涉税评估价做参考，购房者将较难撬动杠杆，有利于二手房市场降温。
另外，对于银行来说，此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定，银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。
在业内人士看来，上海二手房房贷审批实行“三价就低”原则，是对前期调控漏洞“打补丁”，有助于抑制二手房价格非理性上涨，防止资金违规流入房地产。还有分析师对记者表示，这一举措也将打击二手房交易“阴阳合同”的现象，毕竟“阴阳合同”最终影响到购房者的贷款额度，预计后续“阴阳合同”数量将会减少，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
楼市调控开启全面打“补丁”
除了“三价就低”新政外，今年以来，上海已多次出台楼市新政，主要包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、二手房“核验价”、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。
仅7月，上海就陆续出台了多项针对楼市调控的措施。7月19日，上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定上调上海房贷利率。其中，首套房利率由4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。随着此次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。
同日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》，明确自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策等。
整体而言，上海市正在不断完善楼市调控措施。有分析称，近期政策的出台更多是起到“打补丁”的作用，是对于前期政策的查漏补缺。但要注意的是，信贷层面的收紧，是房地产调控的核心政策。当前，随着楼市调控进一步加码，有望稳定上海楼市的发展。
第一财经记者了解到，目前上海地区房贷额度较为紧张，部分银行房贷审批可能要排队5个月之久，有的甚至直接暂停房贷业务；而个别额度相对充裕的银行虽然可以一个月放款，但房贷利率相对较高。
实际上，除了上海，今年以来，其他城市房地产调控政策也频繁出台。据中原地产研究中心统计数据，2021年7月，从中央到部委到地方，楼市密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。
累计看，1～7月全国合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，房地产政策趋严已成大势所趋。
“近来房地产调控明显不一样了，如果说过去的调控大部分是老调重弹，那么最近几次的调控可以说开始动真格了。针对很多存在数年的房地产调控漏洞，明显开始打补丁了。”中原地产首席分析师张大伟表示。
如今，房地产调控继续升级，并且相比去年，收紧力度不断加强。张大伟称，这主要体现在，住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严控经营贷流向、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。“约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征，一定程度上反映了在房地产调控‘一城一策’的基础上，住建部的督导作用在加强。”

⑨ 上海楼市降温了现在是在上海买学区房的好时机吗

最近也不算降温也不算升温